УИД04RS0006-01-2025-000051-60

Дело №2-67/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Сосново-Озерское 17 апреля 2025 года 

Еравнинский районный суд Республики Бурятия в составе судьи Лодоевой Э.О. при секретаре Будаевой С.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к МКУ "Комитет по инфраструктуре" АМО "Еравнинский район" о расторжении договора аренды земельного участка,

по встречному исковому заявлению МКУ «Комитет по инфраструктуре» АМО «Еравнинский район» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась с иском МКУ "Комитет по инфраструктуре" АМО "Еравнинский район" о расторжении договора аренды земельного участка и об исключении из ЕГРН записи о регистрации права аренды. 

Обосновывая заявленные требования, истец указывает, что она являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7008 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, б/н., на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с МКУ «Комитет по инфраструктуре» АМО «Еравнинский район», категория земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием для размещения цеха по переработке древесины. Для постановки на учет пункта приема и отгрузки древесины истец дважды обращалась в РАЛХ, однако было ей отказано в виду предоставления недостоверной или искаженной информации. Ей было рекомендовано обратиться к арендодателю для изменения категории земельного участка или изменения вида разрешенного использования, так как спорный земельный участок относится к категории сельхозназначения.

Она обратилась к ответчику с заявлением об изменении категории земельного участка или изменения вида разрешенного использования, так как построить цех по переработке древесины на земле сельхозназначения невозможно. Ответчиком было принято решение об изменения вида разрешенного использования. Ответчик заверил ее, что все изменения в договор аренды внесены, о необходимости совершения каких-либо действий речи не шло. Кроме того, ей было выдано дополнительное соглашение к договору аренды с измененным видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования, в котором размер арендной платы не был указан. В январе 2025 года она узнала об имеющейся у нее задолженности в отношении данного участка в размере 370000 рублей и начислении пени. На ее предложение расторгнуть договор аренды, ответчик отказал в виду наличия у нее задолженности по арендной плате.

Поскольку земельный участок был передан с недостатками, препятствующими к использованию, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее ей известны и не должны были быть обнаружены во время осмотра участка, он должен был быть расторгнут. Ответчик недобросовестно не предоставил на регистрацию дополнительное соглашение с изменением вида разрешенного использования, продолжал начислять задолженность по арендной плате. При должной заботливости и осмотрительности ответчик в ноябре 2020 года должен был расторгнуть указанный договор в одностороннем порядке и взыскать убытки. Считает, что ответчик злоупотребляет своим правом, не сообщал о наличии задолженности, отсутствуют основания для арендной платы в виду невозможности использования участка по причине, за которую арендатор не отвечает. 

МКУ «Комитет по инфраструктуре» АМО «Еравнинский район» обратился со встречным исковым требованием. Просит взыскать с ФИО2 плату за аренду спорного земельного участка в размере 601380 рублей 88 копеек, указывая, что ответчик не задолженность не погасил. По состоянию на 01.01.2025 года основной долг составляет 437130, 88 рублей (74089,98 руб. х 6 лет – 7409 рублей (задаток)), пени в размере 164250 рублей (75 руб. х 2190 дней). 

Истец ФИО2 исковые требования поддержала, просит их удовлетворить. Суду показала, что фактически делами по аренде земельного участка занимался ее покойный супруг. После смерти супруга она узнала том, что имеется задолженность по аренде участка, с чем она не согласна, так как цех по переработке древесины не был построен в виду отсутствия согласия РАЛХа. В 2021 году на ее обращение в комитет по имуществу, было принято решение об изменении вида использования, но при этом не шла речь об уплате арендной платы. Ответчик отказался в добровольном порядке расторгать договор аренды в виду наличия задолженности по арендной плате. Участок не используется по назначению, пункт приема древесины и цех по переработке древесины не открыт, строения отсутствуют. Во встречных исковых требованиях администрации просит отказать, истцом пропущен срок исковой давности.

Представитель ответчика МКУ «Комитет по инфраструктуре» АМО «Еравнинский район» на слушание дела не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Ранее в судебном заседании представитель ответчика МКУ «Комитет по инфраструктуре» АМО «Еравнинский район» ФИО4 исковые требования ФИО2 не признал, указав, что оснований для расторжения договора аренды не имеется, поскольку ответчик не оплатил задолженность по арендной плате. Подтвердил, что с ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка. Не может пояснить причину не расторжения договора аренды в виду неуплаты задолженности по аренде. Сведения в ЕГРН об изменении вида разрешенного использования не направлялись. Встречные исковые требования поддержал в полном объеме. 

Третье лицо филиал ППК Роскадастр по Республики Бурятия в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении деда в их отсутствие, направил отзыв. 

Третье лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, не ходатайствовали о рассмотрении деда в их отсутствие или отложении слушания дела. 

Суд в соответствии с требованиями ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Суд, выслушав мнения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с абз. 2 п.2 ст.610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, действующего в режиме неопределенного срока, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу п.п. 1 и 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Статьей 56 ГПК РФ закреплено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Судом по ходатайству истца были истребованы письменные доказательства, подтверждающие факт заключения договора аренды с ФИО2 (заявления ФИО2, постановления администрации, договор аренды и дополнительное соглашение и проч.) 

Однако ответчиком МКУ "Комитет по инфраструктуре" АМО "Еравнинский район" в нарушение ст.71 ГПК РФ не были представлены суду письменные доказательства в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. 

Несмотря на отсутствие у сторон договора аренды земельного участка, подписанного сторонами (подлинника), факт заключения данного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ был подтвержден сторонами и не оспаривался ими. 

Так, в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования «Еравнинский район» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым №, площадью 7008 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, б/н., сроком на 10 лет, начиная с даты его регистрации. 

Согласно п. 2.2 договора арендная плата устанавливается в сумме 74089, 98 руб. в год в срок до 1 октября оплачиваемого года в размере 100 %.

В соответствии с п.5.3 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором арендной платы в срок, установленные договором, начисляются пени в размере 0,1 % ставки рефинансирования Центрального банка России с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В силу п.6.3 договор может быть расторгнут досрочно арендодателем в одностороннем порядке следующих случаях:

- использование участка не в соответствии с его разрешенным использованием; 

-если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор ее вносит арендную плату; 

- предоставления участка во временное пользование, субаренду третьим лицам без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено действующим законодательством;

- неиспользование участка в течение 3 лет после заключения по причинам, не зависящим от арендодателя;

- на основании решения суда при существенном нарушении арендатором договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет.

Договор может быть расторгнут сторонами в случае нарушения, неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами иных обязанностей и условий, указанных в договоре. 

По сведениям ППК Роскадастр по 

<

адрес> данный договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации 03:05:000000:2475-03/048/2019-2. В границах земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют. 

В обосновании свои доводов о том, что ФИО2 было отказано в постановке на учет пункта приема и отгрузки древесины, истцом были представлены ответы Республиканского агентства лесного хозяйства от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ об отказе в постановке на учет на основании п. 8 «а» Порядка постановки на учет, снятия с учета пунктов приема и отгрузки древесины, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих прием и отгрузку древесины на территории Республики Бурятия", утвержденного Постановлением Правительства РБ от 05.08.2010 N 327 (ред. от 04.12.2020) "О мерах по реализации Закона Республики Бурятия "Об организации деятельности пунктов приема и отгрузки древесины на территории Республики Бурятия", в связи с предоставлением документов, содержащих недостоверную или искаженную информацию. 

В судебном заседании подтвержден факт обращения ФИО2 к арендодателю об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка в виду невозможности размещения цеха по переработке древесины. 

Так, по запросу суда МКУ "Комитет по инфраструктуре" АМО "Еравнинский район" представил суду копию постановления АМО «Еравнинский район» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого на основании правила землепользования и застройки АМО «Сосново-Озерское» был изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с разрешенного использования «для размещения цеха по переработке древесины» на разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства». 

Действующим законодательством, в том числе Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", установлены случаи, в которых орган государственной власти (орган местного самоуправления) обязан направлять в орган регистрации прав заявление об осуществлении учетно-регистрационных действий от имени физических и юридических лиц.

Так, согласно части 2 статьи 19 Закона N 218-ФЗ орган государственной власти или орган местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 18 Закона N 218-ФЗ.

Доказательств о том, что МКУ «Комитет по инфраструктуре» АМО «Еравнинский район» обращался в орган регистрации прав в соответствии с требованиями закона, и ему было отказано в регистрации изменения вида разрешенного использования на спорный земельный участок, в суд не представлено. Также суду не представлено дополнительное соглашение к договору аренды с измененным видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования.

Таким образом, МКУ «Комитет по инфраструктуре» АМО «Еравнинский район» не обратился в орган регистрации прав в соответствии с требованиями закона, не изменив вид разрешенного использования на спорный земельный участок. 

Суд приходит к выводу, что отсутствие государственной регистрации соглашения от 03 февраля 2021 года об изменении вида разрешенного использования не опровергает прекращения фактических арендных правоотношений с ФИО2, поскольку в силу положений ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 13 июля 2013 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" обязанность по направлению в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации прав по расторжению договора аренды земельного участка и прилагаемых к нему документов в порядке, установленном ст.18 указанного закона, лежит на Администрации Еравнинского района Республики Бурятия, которая указанную обязанность в установленные законом сроки не исполнила.

Таким образом, учитывая, что фактически земельный участок ФИО2 для размещения цеха по переработке древесины не использовался, доказательств заключения дополнительного соглашения с измененным видом разрешенного использования не представлено, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований ФИО2 о расторжении указанного договора аренды и исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации прав аренды истца на земельный участок.

Разрешая встречные исковые требования МКУ «Комитет по инфраструктуре» АМО «Еравнинский район» о взыскании задолженности по договору аренды, принимая во внимание возражения ответчика по применению срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка от 11.06.2019 года, заключенного между сторонами, установлена арендная плата в сумме 74089, 98 руб. в год, срок уплаты до 1 октября оплачиваемого года в размере 100 %.

Согласно исковых требований, по состоянию на 01.01.2025 года основной долг по арендной плате составляет 437130, 88 рублей (74089,98 руб. х 6 лет – 7409 рублей (задаток)), пени в размере 164250 рублей (75 руб. х 2190 дней). Итого просит взыскать задолженность в размере 601380 рублей 88 копеек.

Согласно ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет три года.

На основании ст.199 ГК РФ исковая давность принимается судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, истечение срока давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Поскольку истцом по встречному иску ранее не предъявлялось каких-либо требований об уплате задолженности по арендной плате ФИО2 в период с 2019 году по настоящее время, то суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности для предъявления требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 11.06.2019 г. за период с 11 июня 2019 г до принятия постановления об изменении вида разрешенного использования 03.02.2021 г.

Также судом не установлено законных оснований для взыскания арендной платы за период с 03.02.2021 года по настоящее время, поскольку доказательств заключения дополнительного соглашения к договору аренды с измененным видом разрешенного использования не представлено, условия арендной платы сторонами не обсуждались. 

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований по встречному исковому требованию. 

Руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №, заключенный между МКУ "Комитет по инфраструктуре" АМО "Еравнинский район" и ФИО2 (СНИЛС №) ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, площадью 7008 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, б/н., категория земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием для размещения цеха по переработке древесины. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации прав аренды ФИО2 на указанный земельный участок, номер государственной регистрации 03:05:000000:2475-03/048/2019-2.

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований МКУ «Комитета по инфраструктуре» АМО «Еравнинский район» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 601380,88 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия мотивированного решения.

Мотивированное решение принято 27 апреля 2025 года. 

Судья Лодоева Э.О.