дело № 3а-603/2025

16OS0000-01-2025-000431-30

учет 123а

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

город Казань 10 октября 2025 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ушаковым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Казанский трикотаж» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Казанский трикотаж» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания трикотажной фабрики площадью 9 940,3 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее – объект недвижимости с кадастровым номером ....). Ссылаясь на нарушение своих прав как налогоплательщика налога на имущество организаций, административный истец просил определить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 324 024 244 рубля. 

В судебном заседании представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО1, также представляющий интересы Кабинета Министров Республики Татарстан, представители государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2, ФИО3 административный иск не признали. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовая компания «Роскадастр», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей для участия в судебном заседании не направили. 

От представителя акционерного общества «Казанский трикотаж» ФИО4 поступило заявление об уточнении требований с просьбой установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 402 965 238 рублей по состоянию на 1 января 2023 года, рассмотреть дело без участия представителя административного истца. 

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 названного Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них. 

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Частью 1 статьи 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» установлено, что налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1 000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке.

В соответствии с частью 2 этой же статьи перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год. В пункте 1 433 данного перечня значится объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Таким образом, налоговая база в отношении спорного объекта недвижимости определяется как кадастровая стоимость, следовательно, оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца как собственника объекта недвижимости (т. 1 л.д. 120-134) и налогоплательщика налога на имущество организаций. 

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основанием для оспаривания кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан. Данным распоряжением кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена в размере 653 990 871 рубль 68 копеек (т. 1 л.д. 107-108)

Впоследствии сведения об объекте недвижимости поступили в государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» в составе Перечня вновь учтенных, ранее учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки (т. 1 л.д. 110-112). 

Поскольку в составе Перечня в сведениях об объекте недвижимости выявлены изменения в каталоге координат, бюджетным учреждением произведен пересчет кадастровой стоимости, в результате которого ее значение составило 645 458 152 рубля 95 копеек по состоянию на 1 января 2023 года (акт определения кадастровой стоимости от 29 февраля 2024 года № АОКС -16/2024/000094, т. 1 л.д. 114). 

Затем в связи с выявлением системной ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и выраженной в незначительном искажении сведений о каталоге координат объекта, ранее утвержденная Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан кадастровая стоимость была исправлена актом определения кадастровой стоимости от 28 октября 2024 года № испр_14_20241028 и составила 653 990 870 рублей 69 копеек (т. 1 л.д. 113). 

На этом основании в результаты государственной кадастровой оценки, утвержденные распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р, внесены изменения: пункт 2019972, содержавший сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... изложен в редакции «153 990 870,69». Указанные сведения о кадастровой стоимости значатся в Едином государственном реестре недвижимости согласно представленным выпискам. 

В ходе рассмотрения дела бюджетным учреждением также представлен акт определения кадастровой стоимости от 22 сентября 2025 года № АОКС-16/2025/000555 с пояснениями о том, что пересчет кадастровой стоимости произведен не в связи с какими-либо изменениями в характеристиках объекта недвижимости, а в целях актуализации сведений о кадастровой стоимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Указанным актом кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 645 458 152 рубля 95 копеек, как и было установлено ранее актом от 29 февраля 2024 года. 

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью. 

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В подтверждение величины рыночной стоимости административный истец представил суду отчет об оценке от 11 июня 2025 года № 0406202519Д, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО5 Согласно отчету рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года составила 324 024 244 рубля (т. 1 л.д. 17-82). 

В ходе рассмотрения дела Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» указали на недостоверность представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта от 19 сентября 2025 года № 2654/07-4 (т. 2 л.д. 8-51), рыночная стоимость объекта недвижимости в представленном административным истцом отчете об оценке определена неправильно. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт определил рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года в ином размере, который составил 402 965 238 рублей.

Административный истец в лице своего представителя согласился с результатами судебной экспертизы, уточнил заявленные требования в части величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, в соответствии с заключением эксперта. 

Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан представлены возражения на заключение эксперта со ссылкой на неполный анализ рынка, некорректный подбор объектов-аналогов, отсутствие обоснования значения корректировок и их применимости к рынку недвижимости города Казани. 

В письменных возражениях государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» также указано на неполный анализ рынка; расположение местоположения объекта оценки поблизости от станции метро, которое не было учтено экспертом; необоснованное применение корректировки на уровень отделки; использование не подтвержденной рыночными данными корректировки на долю стоимости земельного участка. 

На возражения представлены письменные пояснения эксперта, в которых дополнительно разъяснены критерии и факторы, положенные в основу выбора аналогов и применения корректировок. 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Разрешая вопрос о правильности определения рыночной стоимости объекта недвижимости в отчете об оценке, эксперт выявил неточности, способные привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости. 

В частности, при применении доходного подхода арендные ставки приняты по усредненным данным без учета всех характеристик и особенностей конкретного объекта капитального строительства; при активном рынке справочные данные необоснованно приняты по нижней границе; корректировки введены как для торгового сегмента при том, что объект оценки относится к торгово-офисному сегменту. 

В сравнительном подходе к одному из аналогов, который, в отличие от объекта оценки, расположен в удалении от красной линии, не применена соответствующая поправка; не рассмотрены возможности введения корректировки на отсутствие отдельного входя для аналога, расположенного на втором этаже торгового центра. 

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом применены сравнительный и доходный подходы при отказе от затратного подхода как не отражающего современные рыночные тенденции. Экспертом произведено согласование итоговой рыночной стоимости объекта оценки методом средневзвешенной, согласно которому результату, полученному в рамках каждого из подходов, присваивается соответствующий весовой коэффициент. 

В заключении эксперта отражены результаты выбора аналогов, в наибольшей степени сопоставимых с исследуемым объектом, с максимальным приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта, что соответствует Методическим рекомендациям федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз, которыми не предусмотрена необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж предложений, что опровергает доводы административных ответчиков о неполном анализе рынка. 

Расположение объекта оценки относительно станции метро, о близости которой заявлено в возражениях, по данным городского информационного сервиса 2ГИС составляет более одного километра. Уровень внешней и внутренней отделки объектов-аналогов, представляющих собой торговый центр и торгово-офисное здание, значительно выше, чем у объекта оценки, и не может быть отнесен к стандартной, в связи с чем экспертом обоснованно применена соответствующая поправка. Корректировка на долю стоимости земельного участка применена на основании справочника, составленного на основании данных, включающих сведения по Республике Татарстан, и принята по среднему значению с учетом развитости рынка в городе Казани. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности. 

При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, каких-либо доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили. 

Поскольку содержание заключения эксперта допустимыми доказательствами не опровергнуто, уточненное требование административного истца об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 402 965 238 рублей, установленном в результате судебной экспертизы, подлежит удовлетворению. 

Исходя из даты обращения с административным исковым заявлением в суд (т. 1 л.д. 83), датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 17 июня 2025 года и применять установленную судом кадастровую стоимость в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», частью 4 статьи 6 Федерального закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов. 

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 15 000 рублей (т. 1 л.д. 5). 

Стоимость судебной экспертизы, проведенной федеральным бюджетным учреждением «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации, составила 133 855 рублей (т. 2 л.д. 52), оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена.

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса). 

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В то же время, как отмечается в пункте 24 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. 

Применительно к обстоятельствам настоящего административного дела суд отмечает, что значения кадастровой стоимости (как утвержденной Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан в рамках государственной кадастровой оценки с учетом внесенных исправлений, так и определенной актом бюджетным учреждением от 29 февраля 2024 года с учетом изменения каталога и воспроизведенной в акте от 22 сентября 2025 года) значительно превышают размер установленной судом рыночной стоимости. 

Данное расхождение, составляющее соответственно 38,39 процента (653 990 870 рублей 69 копеек и 402 965 238 рублей) и 37,57 процента (645 458 152 рубля 95 копеек и 402 965 238 рублей), не позволяет сделать вывод о приемлемом с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазоне отклонений, а свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, и, как следствие, о нарушении прав административного истца как налогоплательщика. 

При таких обстоятельствах судебные расходы (15 000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины, 133 855 рублей в счет оплаты расходов на проведение судебной экспертизы) должны быть взысканы с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки», как с органа, утвердившего подлежащие применению результаты определения кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление акционерного общества «Казанский трикотаж» удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания трикотажной фабрики площадью 9 940, 3 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 402 965 238 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 июня 2025 года.

Взыскать государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки»:

в пользу акционерного общества «Казанский трикотаж» 15 000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины; 

в пользу федерального бюджетного учреждения «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации 133 855 рублей в счет оплаты работы эксперта и иных расходов, связанных с производством экспертизы.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Сафина М.М.

Справка: решение принято в окончательной форме и выполнено в виде электронного документа 15 октября 2025 года.

Судья Сафина М.М.