Дело № 3а-104/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 ноября 2017года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Строгиной О.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр» (далее по тексту - Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 8740 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – для строительства автозаправочной станции, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир черта поселения 

<

адрес>. Участок находится примерно в 5 км. по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: область Новосибирская, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости

В обоснование требований указано, что данный земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности (л.д. 12).

Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 27 ноября 2014 года № 2610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по муниципальным районам (городским округам) Новосибирской области», были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Новосибирской области по состоянию на 1 января 2014 года, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2014 года составляет 5098653,80 рублей. 

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил письменный отзыв на заявление, в котором указал, что заявленная административным истцом разница между кадастровой и рыночной стоимостями спорного земельного участка является существенной. В связи с чем, полагает, что удовлетворение заявленных требований возможно только в случае, если административный истец докажет, что представленный им отчет о рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям действующего законодательства (л.д. 128-130).

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации Болотнинского района Новосибирской области в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили. 

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей указанных административных ответчиков, заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Суд, выслушав пояснения представителя административного истца, показания эксперта Е.Т.С., исследовав материалы административного дела, приходит к следующему. 

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65, частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу частей 2, 3 статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (части 2,3,4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена Приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 27 ноября 2014 года №2610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по муниципальным районам (городским округам) Новосибирской области» методом массовой оценки и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. 

Из материалов дела следует, что на основании передаточного акта от 15 марта 2016 года (л.д. 12), административный истец является собственником земельного участка площадью 8740 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения – для строительства автозаправочной станции, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир черта поселения 

<

адрес>. Участок находится примерно в 5 км по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: область Новосибирская, 

<

адрес>.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 апреля 2017 года №54/ИСХ/17-236811 (л.д. 11), сведения о земельном участке с кадастровым номером № внесены в государственный кадастр недвижимости 21 мая 2005 года, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере 5098653, 80 рублей. 

С учетом положений статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Соответственно, поскольку ООО «Газпромнефть-Центр» как собственник указанного земельного участка (л.д. 12), в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации выступает плательщиком земельного налога, определением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагиваются его права и обязанности.

Не согласившись с результатами определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, административный истец обратился Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка в (л.д. 75), посредством почтового отправления 30 декабря 2016 года (л.д. 76).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области №33 от 10 февраля 2017 года заявление ООО «Газпромнефть-Центр» было отклонено ввиду несоответствия оформления и содержания отчета об оценке № КС 82/14-2016 от 28 ноября 2016 года требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, административный истец представил суду Отчет № КС 82/14-2016 Об оценке земельного участка от 28 ноября 2016 года, подготовленный независимым оценщиком Л.П.В., согласно которому, рыночная стоимость спорного земельного по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере 1970000 рублей (л.д. 34, оборотная сторона).

В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлено Экспертное заключение (положительное) №1296/14-16 от 2 декабря 2016 года, выполненное экспертом Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» (л.д. 45-65). 

В силу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Кроме того, положительное заключение в силу пункта 11 ФСО № 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Представленные административным истцом положительное заключение СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» (л.д.45) составлено посредством анализа текста отчета, но не содержит выводов о достаточности используемой оценщиком информации и не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.

По мнению суда, данные доказательства не достигают цели подтверждения достаточности и достоверности используемой информации (пункт 19 ФСО № 1), и не подтверждают определенную в Отчете рыночную стоимость спорного земельного участка. 

В ходе рассмотрения дела, с учетом мнения представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением Новосибирского областного суда от 7 июля 2017 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, производство которой поручено ФБУ Сибирского регионального центра судебной экспертизы Минюста России (л.д. 123-126).

Согласно заключения эксперта № 2021/9-4 от 25 сентября 2017 года (л.д. 143-172), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2014 года составляет 7443031,25 рублей.

У суда нет сомнений в достоверности выводов данной экспертизы, при производстве которой, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается подписками (л.д. 141,142). Экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов и имеющими длительный стаж экспертной работы. 

Довод представителя административного истца о том, что из заключения экспертов не следует, что оно было дано лицами, имеющими надлежащую квалификацию, а именно членами саморегулируемой организации оценщиков – суд находит необоснованным.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.

Под оценочной деятельностью, согласно статьи 3 названного Закона, понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В силу статьи 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности» субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Однако эти требования не исключают возможность производства судебной экспертизы по вопросам, разрешение которых требует специальных познаний, и которые поставлены перед экспертом судом, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, в том числе с целью определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Деятельность по организации и производству судебной экспертизы регулируется специальным законодательством: Федеральным законом от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации. 

Государственный эксперт Л.А.А. имеет высшее профессиональное образование, квалификацию судебного эксперта по судебной строительно-технической экспертизе по специальности «исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки».

Эксперт-оценщик Е.Т.С., имеет высшее образование, квалификацию экономиста, прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». 

Следовательно, судебная экспертиза проведена уполномоченными лицами, обладающими специальной квалификацией. 

Доводы представителя административного истца, о том, что результаты экспертизы нельзя признать достоверными, поскольку эксперты не выезжали на спорный земельный участок и не проводили его осмотр лично, несостоятельны. 

Судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка проводилась на ретроспективную дату: 1 января 2014 года, в связи с чем, осмотр участка по прошествии длительного времени (в 2017 году), не имеет информативности относительно его стоимости на дату оценки. 

Суд не может согласиться с доводами представителя административного истца о том, что в тексте экспертного заключения отсутствуют ссылки на источники информации, которые использовались экспертами, в частности относительно аналитической информации Аналитического центра ФИО2.

Так, ссылки на источник информации – Аналитическую информацию Аналитического центра ФИО2, приведенные на странице 14-15 экспертного заключения, и указаны в пункте 13 «методических рекомендаций» экспертного заключения, позволяют сделать выводы об источнике получения соответствующей информации.

Суд не может согласиться с доводами представителя административного истца о нарушении экспертами пункта 8 ФСО № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, в части не правомерного использования объявлений о продаже объектов-аналогов по экспозициям, имевшим место после 1 января 2014 года.

Как пояснила в судебном заседании эксперт Е.Т.С. применение метода сравнения продаж при проведении ретроспективной оценки имеет ограниченный характер, среди имеющихся предложений достаточно сложно выбрать аналоги, соответствующие оцениваемому земельному участку по основным ценообразующим факторам в имеющихся информационных базах, в связи с чем, эксперт вправе проводить исследование сегмента рынка недвижимости на период производства экспертизы с дальнейшим применением корректирующего коэффициента на требуемую дату – 1 января 2014 года, для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Позиция экспертов согласуется с требованиями абзаца второго пункта 8 ФСО № 1, согласно которому для определения рыночной стоимости может быть использована информация о событиях, произошедших не только до, но и после даты оценки.

Доводы представителя административного истца о том, что экспертами применены объекты-аналоги №№ 3,6,7, которые не соответствуют по экономическим характеристикам оцениваемому объекту, несостоятельными.

Поскольку сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения, он предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. 

Одним из этапов метода сравнения продаж выступает сравнение оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых объектов (корректировка цен продаж).

Судебными экспертами, после исследования рынка недвижимости, были взяты объекты-аналоги, наиболее сходные с объектом оценки. Отбор осуществлен исходя из вида разрешенного использования объекта оценки и зоны его расположения (л.д. 153). Определение корректировок и порядок их внесения подробно изложены в экспертном заключении от 25 сентября 2017 года: с учетом принципа существенности, в частности: для объекта-аналога № 3, который передается на правах краткосрочной аренды, применена корректировка в размере 20 %, а для объекта-аналога №7 – корректировка взята по среднему показателю и составила 13% (л.д. 155).

Отсутствие информации о передаваемых имущественных правах по объекту-аналогу №6 не свидетельствует о недостоверности заключения эксперта, поскольку экспертами, при построении модели ценообразования, применяется количественный метод корректировок с использованием сведений об объектах-аналогах, отвечающих критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации, в частности, к данному земельному участку применена повышающая корректировка - 13%. Указанный земельный участок сопоставим с другими объектами - аналогами, стоимость за 1 кв.м. составила 672,63 руб.

В силу пункта 3 статьи 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

По запросу суда, в дополнение к заключению эксперта №2021/9-4 от 25 сентября 2017 года ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России был представлен скрин-шот на объект-аналог №6 со страницы 12 указанного заключения, содержащий необходимые сведения по земельному участку. 

Несостоятельными являются и утверждения представителя административного истца на использование судебными экспертами объектов-аналогов, которые не могут быть сопоставимы с объектом оценки по виду разрешенного использования.

Объекты–аналоги земельных участков подобраны экспертами с учетом возможности размещения на них АЗС, и относятся к 5 группе видов разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, находятся вдоль трасс, при этом, вид трассы учитывался при корректировке местоположения. 

Более того, следует учесть, что в силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, финансовых вложений правообладателем для изменения вида разрешенного использования не требуется. 

Доводы представителя административного истца о наличии разночтений в площади объектов-аналогов №№ 2, 3 суд, не влияют на правильность расчетов приведенных в экспертном заключении.

Так, указанная в заголовке объявления площадь объекта №2 – 50 соток уточняется в самом тексте объявления, а именно «общая площадь земельного участка 50000 кв.м» (л.д. 169).

Площадь объекта №3 в экспертном заключении в размере 2700 кв.м указана в соответствии с данными объявления о продаже на дату экспозиции. То обстоятельство, что в настоящее время по данным публичной кадастровой карты размер названного земельного участка составляет – 2760 кв.м., не опровергает достоверность исходных данных в объявление о его продаже, поскольку в публичной кадастровой карте не указываются ретроспективные изменения характеристик объектов недвижимости. 

Кроме того, данный объект-аналог был исключен экспертами из выборки, поскольку являлся экстремумом, и соответственно, не учитывался при расчете рыночной стоимости спорного земельного участка. 

Применение экспертами единой корректировки на местоположение и дату не свидетельствует о неправильности расчетов, напротив, из заключения следует, что такая корректировка учитывает тенденции развития рынка недвижимости. 

Отнесение экспертами города Бердска к зоне 1, а не к районам средней удаленности, обусловлено его расположением по отношению к городу Новосибирску (близлежащий район к черте города), что является общеизвестным фактом и не требует дополнительного аналитического исследования. 

Возражения представителя административного истца относительно выбранного экспертами способа формирования выборочной совокупности являются необоснованными, поскольку эксперт самостоятельно вправе применять подходы и конкретные методы оценки, в том числе и корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Эксперты в заключении № 2021/9-4 от 25 сентября 2017 года проанализировали каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвели необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привели их подробное обоснование и расчет. Для подтверждения правильности расчетов экспертом дополнительно проведена проверка выборки объектов-аналогов на однородность и степень нормальности распределения.

При итоговом расчете экспертами учитывались только 4 объекта-аналога №№ 2, 5, 6, 7, которые также, как и объект оценки, находятся вдоль федеральных трасс: Краснообск, Бердск, Искитимский район Новосибирской области. Те объекты-аналоги, которые были удалены (№№1,3,4,8) как экстремумы не участвовали в расчетах, следовательно, не повлияли на итоговые показатели. 

Итоговый отбор аналогов проводился исходя из коэффициента вариации, что соответствует методологии сравнительного подхода.

Довод административного истца о допущенных экспертами арифметических ошибках, несостоятелен. 

В исследовательской части экспертного заключения указано, что расчеты выполнены экспертами в программном продукте Excel, указанные данные в заключении приведены округлённо, в результате проверки расчетов, без применения этого программного продукта («вручную») могут быть отклонения от указанных в заключение данных (л.д. 146).

В экспертном исследовании, применительно к конкретным методам и подходам, приведены формулы расчетов, непосредственно сами расчеты проведены экспертом с помощью встроенного инструментария – программного обеспечения Microsoft Office Excel путем введения в формулу соответствующих данных. Поскольку вводимые для расчета данные не округляются, имеют вид многоразрядных чисел, расчет осуществлялся с использованием данных чисел, имеющих вид многоразрядных, а при выводе программным продуктом итогового результата сравнительного подхода, последний был округлён до сотых показателей.

Ссылка представителя административного истца в качестве недостатков заключения экспертизы о том, что к заключению не приложена информация по объектам-аналогам №№ 5, 6, 7 и это не позволяет их идентифицировать, является необоснованной. 

Требования пункта 10 ФСО № 1, вводящего понятие объектов-аналогов, в заключении эксперта соблюдены. Источники сведений об объектах-аналогах приведены в тексте заключения. Описание аналогов, подкрепленное указанием на источники информации, опровергает доводы представителя административного истца. Обязанность установления кадастровых номеров и точного местоположения объектов, принятых экспертом в качестве объектов-аналогов, законодательно не предусмотрено.

Суд полагает, что содержащиеся в экспертном заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. 

Экспертами проанализирован рынок недвижимости в Новосибирской области, идентичных району расположения объекта оценки; объекты-аналоги подобраны экспертом из числа объектов недвижимости, относящихся к одному с оцениваемым объектом оценки сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам, приведены обоснования отказа от использования в расчетах части доступных эксперту объектов-аналогов. Корректировки по элементам сравнения проведены с учетом вклада этих элементов в стоимость объекта; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертами подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки на дату определения его кадастровой стоимости.

Суд также находит, что экспертное заключение от 25 сентября 2017 года № 2021/9-4 (л.д. 140-172) полностью соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. 

Приведенные в заключение судебной экспертизы выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Допрошенная в суде эксперт Е.Т.С. выводы судебной экспертизы от 25 сентября 2017 года подтвердила, дала мотивированные ответы на все поставленные перед ней вопросы, которые полностью согласуются с исследовательской частью экспертного заключения и с выводами экспертизы.

Доводы представителя административного истца о допущенных экспертами нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Вместе с тем, суд не может принять в качестве доказательства определения рыночной цены спорного земельного участка Отчет № КС 82/14-2016 Об оценке земельного участка от 28 ноября 2016 года, подготовленном независимым оценщиком Л.П.В. (член СРО Ассоциация МСО, регистрационный №1316), так как при определении стоимости указанного объекта недвижимости, оценщиком Л.П.В. были допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины стоимости спорного земельного участка. 

Суд соглашается с выводами экспертов, о недостоверности отчета представленного административным истцом о рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой стоимости спорного земельного участка.

Так, оценщиком Л.П.В. все объекты - аналоги взяты на 2011 год, в тоже время в разделе «анализ рынка» отсутствуют данные по 2011 году, которые бы позволяли достоверно определить динамику цен на рынке земельных участков по Новосибирской области. 

Применение общего индекса инфляции возможно только в краткосрочном периоде и только в отсутствие аналогов, поскольку тенденция инфляции не сопоставима с рынком недвижимости. Индекс инфляции, применённый оценщиком для корректировки на дату экспозиции, не отражает в достаточной мере достоверность проведенных расчетов, так как период между датой предложения объектов–аналогов и датой оценки составляет более 6 месяцев, а именно – 3 года., что свидетельствует о значительной несопоставимости по временному фактору. 

Такая информация вводит в заблуждение и является непроверяемой относительно динамики цен на рынке земельных участков за большой период времени, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3.

Указанный оценщиком диапазон скидки на торг 1%-25% не конкретизирован для объекта оценки, и применено значение корректировки для торговых объектов, в то время как объектом оценки является земельный участок. 

Кроме того, информация использованная оценщиком является не в полной мере достоверной и проверяемой. 

Суд соглашается с данными выводами экспертного заключения. Поскольку противоречия в выводах экспертов или заинтересованность экспертов в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять выводам судебной экспертизы у суда не имеется.

Возражения представителя административного истца на заключение судебной экспертизы, изложенные в ходатайстве о назначении повторной экспертиз, основаны на субъективном представлении о правильности и обоснованности выводов судебной экспертизы. Никаких экспертных оценок и мнений, которые свидетельствовать об ошибочности выводов судебной экспертизы, не представлено.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заключение экспертов от 11 января 2017 года является относимым и допустимым доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки – 7433031,25 рублей, которое может быть положено в основу решения.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, судом установлено, что по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость спорного земельного участка – 7 433031,25 рублей, превышает его кадастровую стоимость – 5098653,8 рублей.

Правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса административного истца, по смыслу налогового законодательства не может быть ухудшено.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что административным истцом не доказан иной размер рыночной стоимости в пределах произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах административное исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр» оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы. 

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.