Дело №2-77/2020

УИД 22RS0056-01-2020-000093-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2020 года с. Тюменцево

Тюменцевский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Савостина А.Н.,

при секретаре Стрельцове А.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 через представителя ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит обратить взыскание на жилой дом площадью 

<

данные изъяты>., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> А, путем продажи с публичных торгов, установив его начальную продажную цену.

Требования обосновал тем, что между ФИО2 и ФИО3 были заключены договоры займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 рублей и от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 рублей. Обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ были обеспечены залогом (ипотекой) земельного участка площадью 1950 кв.м., с кадастровым номером №, с находящимся на нём жилым домом площадью 100,2 кв.м., с инвентарным номером 01:202:003:000016200, с кадастровым номером №, расположенными по адресу: 

<

адрес> А. Договор залога зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ. 

Решением Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №2-4965/2018 с ФИО3 в пользу ФИО2 была взыскана задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4653562 рубля, задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3944321 рубль 67 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 51489 рублей, а так же обращено взыскание на вышеуказанные земельный участок и жилой дом, начальная продажная стоимость заложенного имущества (земельного участка и жилого дома) определена в размере 4 000 000 рублей.

Решением Алтайского районного суда Алтайского края по делу №2-146/2018 от 04 апреля 2018 года за ФИО3 признано право собственности на жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты>., Литер Д, расположенный на заложенном земельном участке. Указанному жилому дому был присвоен кадастровый №, право собственности за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту - ЕГРН). 

Согласно ч.1 ст.65 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на возведенное на земельном участке заложенном по договору об ипотеке, здание или сооружение, распространяется ипотека, если иное не предусмотрено договором ипотеки. 

То, что жилой дом с кадастровым номером № имеет обременение в виде ипотеки в силу закона, следует и из выписки из ЕГРН. 

Поскольку, начальная продажная стоимость заложенного имущества не покрывает половины взысканной суммы, истец полагает, что имеются основания для обращения взыскания на возведенный жилой дом, реализация которого подлежит путем продажи с публичных торгов, с установлением его начальной продажной цены судом.

Истец ФИО2, ответчик ФИО3, представитель ответчика ФИО4, а также привлеченные судом к участию в деле третьи лица ФИО5 и ФИО6, будучи надлежаще извещены, в судебное заседание не явились; ответчик ФИО3 просит о рассмотрении дела в его отсутствие, остальные о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили; ответчик, его представитель и третьи лица возражений относительно исковых требований не представили.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил установить начальную продажную цену жилого дома площадью 

<

данные изъяты>., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> А, при его реализации с публичных торгов, исходя из оценки, указанной в заключении эксперта.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников судебного разбирательства. 

Выслушав представителя истца ФИО1, изучив и проанализировав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.ст. 807-808 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Как следует из п.1 и п.3 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между займодавцем ФИО2 и заемщиком ФИО3 был заключен договор займа на сумму 1 000 000 рублей сроком на 1 год с уплатой процентов за пользование займом в размере 54% годовых, а также, в случае просрочки возврата суммы займа и уплаты процентов, пени в размере 0,1% за каждый день просрочки. Исполнение заемщиком обязательств по данному договору были обеспечены залогом (ипотекой) земельного участка площадью 

<

данные изъяты>., с кадастровым номером №, с находящимся на нём жилым домом площадью 

<

данные изъяты> с инвентарным номером №, с кадастровым номером №, расположенными по адресу: 

<

адрес>А, что следует из п.2.6 договора займа и договора залога недвижимого имущества (ипотека) от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9, 14-16). Договор залога ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю. 

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между займодавцем ФИО2 и заемщиком ФИО3 был заключен второй договор займа на сумму 1 000 000 рублей сроком по ДД.ММ.ГГГГ с уплатой процентов за пользование займом в размере 60% годовых, а также, в случае просрочки возврата суммы займа и уплаты процентов, пени в размере 0,1% за каждый день просрочки (л.д. 10).

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, решением Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 09 октября 2018 года по гражданскому делу №2-4965/2018 по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по вышеуказанным договорам займа, с ФИО3 в пользу ФИО2 была взыскана задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4653562 рубля, задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3944321 рубль 67 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 51489 рублей, а так же обращено взыскание на заложенное имущество: земельный участок площадью 

<

данные изъяты>. и жилой дом площадью 

<

данные изъяты>, расположенные по адресу: 

<

адрес>А, с определением способа реализации путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены указанного имущества в размере 4000000 рублей. Данное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, обращено к исполнению, взыскателю ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ выдан исполнительный лист ФС №, на основании которого в ОСП Алтайского района УФССП по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство №-ИП-СД, задолженность ФИО3 не уплачена (л.д. 11, 33, 34, 89, 91).

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных ГПК РФ.

Как следует из вышеуказанного договора залога от 21 мая 2014 года, выписок из ЕГРН, земельный участок площадью 

<

данные изъяты>. и жилой дом площадью 

<

данные изъяты>., расположенные по адресу: 

<

адрес>А, на которые судом обращено взыскание, принадлежат ФИО3 на праве собственности, данное право зарегистрировано за ним, соответственно, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, ограничение (обременение) права ФИО3 на данные объекты недвижимости (ипотека) были зарегистрированы в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2 (л.д. 7-8, 14-16, 98-102). 

Кроме того, решением Алтайского районного суда Алтайского края от 04 апреля 2018 года по делу №2-146/2018 за ФИО3 признано право собственности на жилой дом (Литер Д), также расположенный по адресу: 

<

адрес>А, решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 60-61, 63-64). На основании данного решения право собственности на указанный жилой дом было зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписок из ЕГРН, в которых также содержатся сведения о регистрации ДД.ММ.ГГГГ ограничения (обременения) права ФИО3 на данный дом (ипотека) в пользу ФИО2 на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-8, 36-41, 93-95). 

Таким образом, право собственности на жилой дом (Литер Д), расположенный по адресу: 

<

адрес>А, было установлено за ФИО3 после заключения им договора займа и договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, а зарегистрировано в установленном законом порядке после вынесения судебного решения о взыскании задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество от ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент заключения договоров займа и залога от ДД.ММ.ГГГГ данный дом не был введен в оборот как объект недвижимого имущества (возведен после заключения договора ипотеки).

В силу п.1 ст.64 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Согласно п.1 ст.65 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью поступательной реализации в российском правопорядке принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 64 и 65 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться (ст.431 ГК РФ) как выражение воли на передачу строений в ипотеку.

В договорах займа и залога от ДД.ММ.ГГГГ стороны таких условий не определили, следовательно, ипотека распространяется и на жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> (Литер Д), с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>А, возведенный на заложенном земельном участке после заключения данных договоров.

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ, ст.50 Федерального закона №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 

Такие обстоятельства судом установлены, как указано выше, решение Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 09 октября 2018 года ответчиком (должником) ФИО3 в настоящее время не исполнено.

Из содержания ст.349 ГК РФ, ст.51 Федерального закона №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

При этом, согласно частям 2-3 ст.348 ГК РФ, ч.1 ст.54.1 Федерального закона №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Для определения рыночной стоимости заложенного имущества - жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты>. (Литер Д), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по ходатайству сторон судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Региональный Центр оценки и экспертизы».

Так, согласно заключению экспертов ООО «Региональный Центр оценки и экспертизы» от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость указанного жилого дома составляет 1106886 рублей (л.д. 139-191).

У суда нет оснований сомневаться в правильности и объективности произведенной оценки, установленной экспертами, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями закона, заключение экспертов является полным и обоснованным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос, не содержат противоречий, эксперты предупреждены об ответственности по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Квалификация экспертов также не вызывает у суда сомнений, подтверждена прилагаемыми к заключению документами. Также суд учитывает, что доказательств, опровергающих выводы экспертов, суду не представлено, возражений от сторон относительно выводов экспертов не поступило. 

Таким образом, начальную продажную стоимость жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты>. (Литер Д), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, суд определяет исходя из оценки, указанной в заключении экспертов, с учетом положений п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и устанавливает её в размере 885 508 рублей 80 копеек (из расчета: 1106886 рублей ? 80%).

Обстоятельства, которые могли бы послужить основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные частями 2 и 3 ст.348 ГК РФ и ч.1 ст.54.1 Федерального закона №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судом не установлены. 

В соответствии со ст.ст. 334, 348 ГК РФ, ст.50 Федерального закона №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями договора займа и залога от ДД.ММ.ГГГГ, приведенные выше обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на вышеуказанный жилой дом, так как имеется все необходимые для этого условиями.

Как следует из ч.1 ст.350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов. 

В силу ст.56 Федерального закона №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В связи с чем, суд признает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В силу п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей (л.д. 5, 12).

Кроме того, по делу была проведена судебная оценочная экспертиза, стоимость которой составила 15 500 рублей (л.д. 138). Расходы по оплате стоимости данной экспертизы при её назначении были возложены на истца ФИО2 и ответчика ФИО3 в равных долях (по 1/2 доле на каждого), однако, оплачены были только истцом в размере 7750 рублей, ответчиком уплачены не были (л.д. 137). В связи с чем, экспертным учреждением ООО «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» в соответствии с п.2 ст.85 ГПК РФ заявлено ходатайство о возмещении ему указанных расходов в размере 7750 рублей.

Учитывая, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, то расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей и оплате части стоимости судебной оценочной экспертизы в размере 7750 рублей в общей сумме 8050 рублей являются судебными и в соответствии с п.1 ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО2 в полном объеме. Также с ответчика ФИО3 в пользу ООО «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» подлежат взысканию расходы, связанные с производством судебной оценочной экспертизы, в размере 7750 рублей.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты>. (Литер Д), с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, определив способ его реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену указанного имущества в размере 885508 (восемьсот восемьдесят пять тысяч пятьсот восемь) рублей 80 копеек.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 судебные расходы в размере 8050 (восемь тысяч пятьдесят) рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» расходы, связанные с производством судебной оценочной экспертизы, в размере 7 750 (семь тысяч семьсот пятьдесят) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда, с принесением жалобы в Тюменцевский районный суд Алтайского края.

Председательствующий А.Н. Савостин

Решение в окончательной форме принято 02 октября 2020 года.