Дело № 2-279/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 16 июля 2019 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе

председательствующего судьи Полянской Т.Г.,

при секретаре Масниковой Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, просил расторгнуть договор купли-продажи от ДАТА земельного участка площадью 934 кв.м., относящийся к категории земель: Земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, имеющий кадастровый НОМЕР и расположенный по адресу: АДРЕС, взыскать с ответчика сумму 200 000 руб., уплаченную за земельный участок.

В обоснование требований указано, что ДАТА между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. Данный договор со стороны покупателя, истца, подписан ФИО4 по доверенности, уплачена сумма 200 000 руб. 

Спорный земельный участок не пригоден для нормальной эксплуатации по назначению - отсутствует возможность прохода и подъезда к данному земельному участку. Повышен уровень грунтовых вод в связи с нахождением рядом водного объекта. Уровень грунтовых вод может колебаться в течение года в зависимости от количества осадков, однако минимальный уровень вод, как правило, наблюдается зимой. Ответчику было направлено письмо с предложением о расторжении договора, ответа на которое истец так и не получил.

В судебном заседании истец ФИО2, его представитель по доверенности ФИО5 исковые требования поддержали в полном объеме, истец дополнительно пояснил, что фактически приобрел спорный земельный участок у ФИО4, который получил его от ответчика, передал тому денежные средства в сумме 200 000 руб. Земельный участок приобретал для строительство дома, который хотел возвести у реки, осматривал его с ФИО4 перед покупкой, подъезжали к нему по заснеженной дороге, на которую съезжали с основной дороги. Возвести на земельном участке жилой дом не представляется возможным из-за отсутствия обустроенного подъезда к земельному участку, весной вода доходит до забора земельного участка. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель по доверенности ФИО6 против исковых требований возражал, представил письменные возражения на иск, также пояснив, что территория АДРЕС в зону подтопления при подъеме уровня воды в реке Обь не попадает. Река Повалиха впадает в реку Обь. Его земельный участок расположен рядом с земельным участком истца и не затапливается. Подъезд к земельному участку имеется, он им также используется для подъезда к своему участку. Условия договора купли-продажи земельного участка были соблюдены, истец ознакомился с состоянием спорного земельного участка и никаких претензий к его состоянию на момент заключения договора не предъявлял. Кроме того, денежных средств за земельный участок ответчик не получала, они остались у ФИО4 

Представить третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Управления Росреестра по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, ФИО4 и его представитель, в судебное заседание не явились, извещены. 

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

В соответствии с п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Не предоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Судом установлено, что ДАТА между ФИО3, действующей через представителя ФИО6- продавец, и ФИО2, действующего через представителя ФИО4 - покупатель, заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 934 кв.м., относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, назначением- для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС 

Стоимость земельного участка сторонами определена в 200 000 руб. Данная сумма получена продавцом до подписания настоящего договора. 

В соответствии с п. 3 договора продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора отчуждаемый земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободен от каких-либо прав третьих лиц.

Право собственности ФИО2 на приобретенный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Из пояснений истца и представителя ответчика следует, что на спорном земельном участке строений не имеется. В судебном заседании ФИО2 пояснил, что проживает в с. ФИО1 и приобретал земельный участок на берегу реки для строительства жилого дома, который построить не имеет возможности из-за отсутствия подъезда к земельному участку. Спорный земельный участок он осматривал перед покупкой. 

Согласно информации отдела архитектуры и градостроительства администрации ФИО1 АДРЕС от ДАТА, в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО Повалихинский сельсовет ФИО1 АДРЕС, утвержденным решением Совета депутатов Повалихинского сельсовета от ДАТА НОМЕР, земельный участок по адресу: АДРЕС, относится к зоне застройки индивидуальными жилыми домами. Основными видами разрешенного использования в данной зоне являются: для индивидуального жилищного строительства; для ведения личного подсобного хозяйства; блокированная жилая застройка; обслуживание жилой застройки; развлечения (в части размещения игровых площадок). 

Из справки отдела по делам гражданкой обороны и чрезвычайным ситуациям администрации ФИО1 АДРЕС от ДАТА следует, что согласно районной карты территория с. ФИО1 в зону подтопления при подъеме уровня воды в реке Обь не попадает. 

Согласно заключению эксперта ООО «Веритас» НОМЕР от ДАТА ввиду отсутствия каких-либо гидрогеологических изысканий, выполненных на территории земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, проанализировать влияние уровня грунтовых вод на эксплуатационные характеристики данного земельного участка, причинении ущерба имуществу его собственника не представляется возможных.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что доводы истца о невозможности использования земельного участка по назначению ввиду повышения уровня грунтовых вод, затопления из-за повышения уровня реки, представленными суду доказательствами не нашли своего подтверждения. 

Согласно заключению эксперта НОМЕР от ДАТА, спорный земельный участок не соответствует следующим требованиям нормативно-технической документации: 

-п. 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром ДАТА, в части отсутствия проезда, удовлетворяющего требованиям нормативной документации, 

-ч. 4 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации в части отсутствия возможности использования земельного участка по своему назначению (в части строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома и т.п.) ввиду отсутствия проезда, удовлетворяющего нормативной документации.

Устранение данных нарушений норм и правил с целью последующей эксплуатации земельного участка по своему назначению- для ведения личного подсобного хозяйства, возможно.

Для устранения нарушений нормативно-технической документации необходимо выполнить одно из следующих мероприятий:

-в соответствии с ч. 5.3 Правил землепользования и застройки муниципального образования Повалихинский сельсовет ФИО1 АДРЕС и ч. 16 ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации, устроить проезд на исследуемый земельный участок по имеющемуся проезду к исследуемому земельному участку (грунтовая укатанная дорога без какого-либо покрытия с восточной стороны земельного участка в месте примыкания к землям общего пользования), проходящему в границах прибрежной защитной полосы, при условии оборудования данного проезда сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды (в т.ч. данный проезд должен иметь твердое покрытие). Экспертом отмечается, что имеющийся проезд к исследуемому земельному участку расположен на землях общего пользования, следовательно, какое-либо устройство проезда (строительства) должно быть согласовано с органами местного самоуправления;

-в соответствии с ч. 1 ст. 274 ГК РФ устроить проезд на земельный участок путем установления сервитута (права ограниченного пользования) на соседние земельные участки, имеющие доступ к землям общего пользования. 

Использование земельного участка с учетом вида разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства жилого дома возможно. Ввиду отсутствия подъезда к исследуемому земельному участку, удовлетворяющего требованиям нормативной документации фактическое осуществление строительства жилого дома не представляется возможным (отсутствие возможности обеспечить привоз строительных материалов, отсутствие доступа строительной техники и т.п.).

В судебном заседании эксперт ФИО7 показал, что рассматривал имеющийся подъезд по грунтовой дороге к земельному участку истца, проходящий по землям общего пользования. Поскольку согласно карте зонирования он проходит в прибрежной зоне, то проезд необходимо обустроить твердым покрытием. 

Согласно фрагменту карты градостроительного зонирования, карты зон с особыми условиями использования территории с. ФИО1 и АДРЕС (приложение 11 к заключению эксперта), публичной кадастровой карте данного фрагмента и заключению эксперта, переулок Майский является грейдированной грунтовой дорогой, с которой осуществляется подъезд, проход к земельному участку истца с его восточной стороны. С северной, западной и южной стороны спорный земельный участок граничит с другими земельными участками. Доступ к земельному участку истца осуществляется через земли общего пользования.

Спорный земельный участок расположен в зоне индивидуальной жилой застройки, фактически имеющийся подъезд в большей части расположенный в прибрежной зоне. 

Из фрагмента карты градостроительного зонирования также следует, что спорный земельный участок находится на второй линии от реки, т.е. перед ним расположен соседний земельный участок, подъезд к последнему также осуществляется только по землям общего пользования, расположенным в прибрежной зоне. 

Таким образом, из установленных обстоятельств следует, что к спорному земельному участку имеется свободный транспортный доступ по землям общего пользования. 

Относительно доводов о том, что данный транспортный доступ нормативно не обустроен, суд приходит к следующему. 

Согласно пункту 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 ГК РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежит применению.

Кроме того, статья 460 ГК РФ предполагает обременение товара правами третьих лиц на него. Судом не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок.

Статьей 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Согласно пп. 4 п. 15 ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации в границах водоохранных зон запрещается движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

Спорный земельный участок расположен в с. ФИО1 края, относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства.

Данные об ограничении использования спорного земельного участка и прилегающих к нему земель общего пользования отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Истец ФИО2, житель этого же села Повалиха, перед приобретением земельного участка осматривал его и изъявил желание приобрести для строительства дома на берегу реки, проезд к нему осуществил по имеющемуся транспортному проезду. Следовательно, при заключении сделки истец был осведомлен об имеющемся доступе к земельному участку и при должной осмотрительности мог быть осведомлен о несоответствии проезда нормативным требованиям. Обстоятельств, свидетельствующих о предоставлении продавцом покупателю заведомо ложной информации о проходе, проезде к спорному земельному участку, не установлено. 

При установленных обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка и взыскании его стоимости, в связи с чем, требования удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме. 

Судья Т.Г. Полянская