№ 2-1852/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2019 года Советский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего судьи Глинской Я.В.,

при секретаре Тимофеевой О.С.,

с участием помощника прокурора Советского района г. Томска Еловиковой М.И., представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № сроком на 5 лет, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к муниципальному образованию в лице администрации г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены, 

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру по адресу: , путем выкупа с прекращением права собственности, установив размер выкупной цены в сумме 2 107 534 руб., взыскании судебных расходов на оплату услуг по определению рыночной стоимости квартиры в размере 12 000 руб., на оплату государственной пошлины в размере 300 руб.

В обоснование требований указано, что истец является собственником квартиры по адресу: . На основании заключения межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ администрацией Ленинского района г.Томска в адрес истца направлено требование о необходимости в течение 6 месяцев со дня его получения совместно с другими собственниками произвести снос дома. От сноса дома собственники отказались. Постановлением администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ определено изъять в установленном порядке спорное жилое помещение для муниципальных нужд. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в администрацию Ленинского района г.Томска с заявлением с просьбой произвести выплату выкупной цены за квартиру, подлежащую изъятию. До настоящего времени изъятие квартиры не произведено. По заданию истца проведена независимая оценка. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорной квартиры составила 2 107 534 руб. Расходы на проведение экспертизы подлежат возмещению. 

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, для защиты нарушенного права направила своего представителя.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, в судебное заседание не явилась, представила письменный отзыв, согласно которому исковые требования не признала. Полагала, что истец не представила доказательств права на компенсацию за не произведенный капитальный ремонт, а также не доказан размер упущенной выгоды в виде убытков, связанных с изъятием квартиры. 

Суд, на основании положений ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, заключение прокурора, полагавшей заявленные требования подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором передачи № от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение – квартира, общей площадью 36,4 кв.м, по адресу: , относящаяся к муниципальному жилищному фонду, передана в собственность истцу.

Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № право собственности на указанную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. 

Заключением межведомственной комиссии администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный по адресу: , признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № жилой дом по адресу: , признан аварийным и подлежащим сносу.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Ленинского района г. Томска направила истцу требование № с предложением в течение 6 месяцев со дня получения требования совместно с другими собственниками произвести снос многоквартирного по адресу: требование собственниками многоквартирного дома не исполнено. 

Постановлением администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ спорное жилое помещение изъято для муниципальных нужд.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в администрацию Ленинского района г.Томска с требованием о выкупе для муниципальных нужд аварийного жилья.

Согласно ответу от ДД.ММ.ГГГГ № осуществляется процедура выкупа – проводится подготовка документов, с последующим проведением оценки изымаемого жилого помещения, аналогичные сведения содержатся в ответе на судебный запрос администрации Ленинского района г.Томска от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно ответу администрации Ленинского района г.Томска от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного в , не сформирован, соответствующие границы не установлены, аналогичные сведения содержатся в ответе на запрос администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Таким образом, как следует из представленных суду материалов дела, с момента принятия решения об изъятии принадлежащего истцу жилого помещения, соглашение об установлении выкупной цены между сторонами не достигнуто, оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества ответчиком не произведена.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае невыполнения данного требования, собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, при принятии органом местного самоуправления решения об изъятии принадлежащего истцам недвижимого имущества для муниципальных нужд, наряду с направлением в их адрес уведомления об этом, на орган местного самоуправления возложена обязанность по направлению соответствующего проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, чего не было сделано в рассматриваемом случае.

На основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В подтверждение заявленных требований истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Томский центр экспертиз».

Согласно указанному отчету итоговая выкупная цена двухкомнатной , общей площадью 36,4 кв.м., расположенной по адресу: , по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 107 534 руб., в том числе: 533 561 руб. - выкупная стоимость спорной квартиры; 192 439 руб. – доля в предполагаемом праве аренды на земельный участок; 1 328 654 руб. – компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома; 52 880 руб. – размер потенциальных убытков собственника квартиры в связи с ее изъятием. 

Рассмотрев отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Томский центр экспертиз», суд считает возможным основывать свои выводы на данном заключении. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела. Заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. 

Ответчиком не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы, изложенные в отчете независимого оценщика, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось, несмотря на разъяснение судом данного права.

Вышеуказанное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключение указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

При таких обстоятельствах, размер выкупной цены квартиры, принадлежащей истцу, составляет 2 107 534 руб.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, поскольку положениями ст.ст. 36 – 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Следовательно, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку истцами заявлено требование, предполагающее переход права собственности на жилое помещение – квартиру истцов в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Между тем, судом установлено и не оспорено сторонами, что земельный участок под многоквартирным домом по адресу: , не сформирован, его размеры и границы не определены.

В соответствии со статье 26 Федерального закона от 31.12.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Томский центр экспертиз», минимальный необходимый земельный участок, необходимый для эксплуатации жилого дома по адресу: , составляет 1 448 кв.м.

Как следует из пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащих истцу доли в праве аренды на земельный участок под домом, исходя из его минимальной площади, предназначенной для обслуживания и эксплуатации жилого дома. 

Расчет стоимости принадлежащей истцу доли в праве на земельный участок, находящийся в фактическом пользовании, произведен экспертом исходя из минимальной площади, необходимой для эксплуатации жилого по адресу: . 

В связи с чем, суд при взыскании с ответчика в пользу истца выкупной цены принадлежащей истцу доли в праве аренды на земельный участок, руководствуется данными отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Томский центр экспертиз», согласно которому стоимость долей истцов в предполагаемом праве аренды на земельный участок составляет 192 439 руб.

При решении вопроса о включении в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд исходит из следующего.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

При этом статья 16 Закона о приватизации связывает сохранение обязанности по проведению капитального ремонта бывшего наймодателя (органа государственной власти и органа местного самоуправления) с неисполнением данной обязанности на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Как следует из материалов дела, право собственности на , в у истца возникло на основании заключенного между администрацией Ленинского и Октябрьского округов и истцом договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ №, с передачей последней в собственность занимаемую ей квартиру муниципального жилищного фонда, то есть в порядке приватизации. 

Согласно техническому паспорту жилой дом по адресу: , построен в 1959 году, износ здания на дату ДД.ММ.ГГГГ - 48%.

По сообщению администрации г.Томска от ДД.ММ.ГГГГ № капитальный ремонт жилого многоквартирного дома по адресу: , не проводился, согласно ответу администрации Ленинского района г.Томска от ДД.ММ.ГГГГ № капитальный ремонт с 2013 года не проводился, за более ранний период информация отсутствует.

Сведений о том, что в данном доме проводился капитальный ремонт, какие-либо конструктивные восстановительные работы до приватизации жилого помещения по указанному адресу истцом, суду не представлено. 

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим реконструкции. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его реконструкции, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации.

Поскольку возникновение права собственности на квартиру у истцов связано с приобретением жилого помещения в порядке приватизации, следовательно, ответчик по отношению к данным истцам являлся наймодателем и имел невыполненные перед ними работы, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, в том числе по проведению капитального ремонта дома, то истцы относятся к субъектам, которые вправе требовать предоставления компенсации за непроизведенный ремонт.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Томский центр экспертиз», компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома составляет 1 328 654 руб.

Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

В соответствии с указанными нормами, истцы вправе требовать определения выкупной цены спорного жилого помещения с учетом возможных убытков, причиненных изъятием квартиры.

Как следует из отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Томский центр экспертиз», стоимость убытков, связанных с изъятием квартиры, составляет 52 880 руб.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение составляет 2 107 534 руб.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиками и возникновения права на помещение у иного лица.

Соответственно, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца на , в . 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к муниципальному образованию в лице администрации г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены удовлетворить.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО2 для муниципальных нужд жилое помещение – по адресу: , площадью 36, 4 кв.м. путем выкупа с прекращением его права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в размере 2 107 534 рублей.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу ФИО2 за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы по оплате отчета об оценке в размере 12 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска.

Судья Я.В. Глинская