Дело №

25RS0005-01-2023-001155-27

Решение

Именем Российской Федерации

«14» сентября 2023 года г. Владивосток

Первомайский районный суд в составе:

председательствующего судьи Лысенко Е.А.

при секретаре Выонге Д.Ш., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с настоящим исковым заявлением, указывая в обоснование заявленных требований, что 22.02.2023 нотариусом удостоверен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель). Переход права собственности на указанную квартиру был зарегистрирован. Вместе с тем нотариальный договор составлен с несоблюдением формы и правил, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации в отношении продажи недвижимого имущества, перехода права собственности в порядке государственной регистрации, что влечет его недействительность. Нотариус не удостоверился в фактической обоснованности совершения нотариальной сделки купли-продажи доли. Кроме того, нотариусом нарушен регламент указания сведений в договоре купли-продажи: указан несуществующий адрес места проживания и регистрации продавца «

<

адрес>», нарушен порядок использования буквенного индекса, указанный как «

<

адрес> (пять «а»). Номера домов и буквенные индексы пишутся слитно, все буквы русские, заглавные. В пункте 1 договора купли-продажи отсутствует прописью номер «

<

адрес>». В пункт 6.2 внесены сведения о том, что покупатель при подписании настоящего договора заявил, что он извещен о том, что приобретает идеальную долю в праве собственности на нежилое помещение. Кроме того, в пункт 6.2 договора внесены недостоверные сведения о том, что покупатель ознакомлен с состоянием указанного недвижимого имущества. Внесены недостоверные сведения об отсутствии иных обременений, кроме запрета на регистрацию действий. При регистрации перехода прав собственности указанные противоречия не устранены. При нотариальном удостоверении договора купли-продажи не установлена личность продавца. Спорная доля в праве собственности на квартиру принадлежала продавцу на основании дубликата свидетельства о праве на наследство по закону от 02.07.2015, договора дарения от 24.01.2017. Невозможно установить адрес фактического местонахождения продавца, в договоре отсутствуют сведения о порядке снятия и выписки продавца с регистрационного учета по адресу: 

<

адрес>. В пункте 12 договора указано, что продавец гарантирует отсутствие задолженности на указанную долю квартиры. Вместе с тем на момент продажи квартиры имелась задолженность по коммунальным платежам в размере 168 000 руб. В пункте 3 договора цена на долю завышена с учетом проведенной оценки, указана без влияющих на формирование конечной цены характеристик, являющихся понижающим факторов. Отсутствует оценочная экспертиза указанного объекта, определение цены в условиях рынка и оценочной стоимости квадратного метра при продаже долей с обременением. Заявленная цена покупки идеальной доли без прав пользования превышает рыночную (коммерческую) стоимость данного жилого объекта в целом. Не имеется сведений о платежеспособности покупателя. Оплата по договору осуществлена наличными денежными средствами, заявленный покупателем кассовый ордер ТД «Аском» на передачу и хранение наличных денежных средств в сумме 2 750 000 руб. отсутствует. В пункте 6.3 не указаны данные о супруге покупателя, способ получения согласия на приобретение имущества. Нет нотариальной доверенности на согласие супруги покупателя и полномочия покупателя на совершение определенных сделок с указанным имуществом. Продавцом нарушен порядок продажи доли, поскольку проигнорировано преимущественное право других участников общей собственности, нарушен порядок извещения остальных участников долевой собственности. 16.02.2023 истцы узнали о покупке доли. Отсутствуют доказательства «чистоты» сделки. Просят суд признать договор купли-продажи доли, заключенный между ФИО5 и ФИО4 ничтожным, применить последствия ничтожности сделки.

В судебных заседаниях истцы поддержали заявленные требования, суду пояснив, что они являются собственниками по 1/4 доли в праве собственности в жилом помещении, расположенном по адресу: 

<

адрес>. При продаже ? доли на указанную квартиру нарушено преимущественное право истцов, поскольку уведомление о продаже доли не получали. Не согласны с продажной ценой доли в размере 2 750 000 руб., не готовы приобретать ее за такую стоимость. Полагают, что имеются нарушения, свидетельствующие о ничтожности сделки, выраженные в неверном указании адреса проживания продавца. Квартира продана с существенной задолженностью по оплате коммунальных платежей. В оспариваемом договоре истцы указаны как проживающие, а не как собственники доли в праве. Не ясно, каким образом ФИО3 вступил в наследство. Также указали, что по расписке покупатель передал денежные средства в размере 2 700 000 руб.

В судебных заседаниях представитель ответчика ФИО3 и третьего лица Приморской краевой нотариальной палаты возражала против удовлетворения требований, суду дополнительно пояснив, что ФИО1 является ненадлежащим истцом, поскольку не является собственником доли в праве собственности на спорную квартиру. Ответчик ФИО3 продал долю в праве собственности, поскольку не получал от истцов компенсацию за пользование его долей. Нотариус, а также ФИО3 предпринимали попытки извещения истцов о продаже принадлежащей ему доли. Считает, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты права, доводы иска не влекут ничтожность сделки. Также указал, что сумма в размере 50 000 руб. была передана до заключения договора купли-продажи. 

В судебное заседание не явились ответчик ФИО4, представитель третьего лица краевого государственного автономного учреждения Приморского края «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Приморском крае». Представитель третьего лица просил суд рассмотреть дело в его отсутствие. Судебная повестка, направленная по адресу регистрации ответчика ФИО4, возвращена в адрес суда за истечением срока хранения.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав истцов, представителя ответчика ФИО3 и третьего лица Приморской нотариальной палаты, изучив исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу абзаца 4 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Судом установлено, что 22.02.2023 между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, который удостоверен нотариусом. 

На заключение сделки ФИО4 получено нотариальное согласие 

<

данные изъяты> от 22.02.2023 супруги ФИО6 

Согласно пункту 1 договора ? доли в праве собственности принадлежит ФИО3 на основании дубликата свидетельства о праве на наследство по закону, а также дубликата договора дарения от 24.01.2017.

В силу пункта 3 стороны определили цену доли в размере 2 750 000 руб.

Из пункта 3.2 договора следует, что расчет между сторонами производится после подписания договора купли-продажи, снятия обременения, внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости, а также государственной регистрации перехода права собственности. Расчет производится сторонами наличными денежными средствами.

Факт передачи денежных средств во исполнение договора купли-продажи доли подтверждается представленной в материалы дела распиской от 04.03.2023.

Пунктом 18 договора определено, что сделка является одновременно актом приема-передачи доли квартиры покупателю. 

В соответствии с пунктом 11 указано, что в квартире проживают истцы, которые сохраняют за собой право пользования жилым помещением.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что стороны достигли согласия относительно всех существенных условий договора купли-продажи доли. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости следует, что ФИО2 принадлежит ? доли в праве собственности на спорное жилое помещение. ФИО1 является собственником ? доли в праве собственности на спорное жилое помещение на основании свидетельства о праве на наследство.

В обоснование требования о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой истцы указывают на то, что спорная доля в праве собственности принадлежала ответчику ФИО3 на основании дубликата свидетельства о праве на наследство по закону, а также договора дарения, сведений об основаниях выдачи дубликата свидетельства не имеется.

В подтверждение права наследования, права собственности, удостоверения фактов нахождения гражданина в живых и в определенном месте, тождественности гражданина с лицом, изображенным на фотографии, принятия на хранение документов, наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости выдаются соответствующие свидетельства (статья 46 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Судом Российской Федерации от 11.02.1993 № 4462-1). 

Согласно статье 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Судом Российской Федерации от 11.02.1993 № 4462-1, при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

Статьей 52 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Судом Российской Федерации от 11.02.1993 № 4462-1 (далее - основы законодательства Российской Федерации о нотариате), установлено, что в случае утраты лицом, от имени или по поручению которого совершалось соответствующее нотариальное действие, документа, выражающего содержание нотариально удостоверенной сделки, исполнительной надписи, или нотариального свидетельства, экземпляр которых хранится в делах нотариальной конторы в соответствии с частью второй статьи 44.1 настоящих Основ, по заявлению в письменной форме такого лица, его представителя или правопреемника выдается дубликат утраченного документа.

Подпунктом 5 пункта 2 Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утверждённого Приказом Министерства юстиции России от 30.08.2017 № 156, источниками информации, необходимой для совершения нотариальных действий, являются: документы и сведения, исходящие от физических и юридических лиц, в том числе информационные ресурсы.

Согласно статье 50 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре.

Суд учитывает, что договор дарения (его дубликат) от 24.01.2017, заключенный между ФИО3, ФИО7 от имени ФИО8, и ФИО3, а также дубликат свидетельства о праве на наследство по закону, открывшегося после смерти ФИО5, на основании которых ФИО3 стал собственником 1/2 доли в праве собственности в спорной квартире, удостоверены нотариально, зарегистрированы в реестре, оснований не доверять указанным юридическим документам не имеется, доказательств обратного суду не представлено, кроме того, истцами не оспаривались в установленном законом порядке, равно как и действия нотариуса при удостоверении оспариваемой сделки. 

Рассматривая довод истцов о том, что ФИО3 не исполнил требование статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, чем нарушил преимущественное право истцов на приобретение спорной доли, суд исходит из следующего. 

Пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела следует, что 21.04.2022 по адресу проживания истцов: 

<

адрес>, нотариусом направлено уведомление о продаже доли ФИО3 в спорной квартире, которое не получено истцами и 24.05.2022 выслано обратно отправителю. Оспариваемый договор купли-продажи доли заключен 22.02.2023. 

Принимая во внимание приведенные нормы права и указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что констатация факта нарушения преимущественного права не повлечет его восстановление с учетом характера заявленных требований, истцы в судебном заседании подтвердили, что не готовы приобрести спорную долю за определенную продавцом сумму в размере 2 750 000 руб., полагая ее завышенной, вместе с тем, стороны договора свободны в определении условий соглашения, в том числе и цены принадлежащего им имущества, добросовестность сторон презюмируется, таким образом, перевод прав и обязанностей покупателя на истцов невозможен. 

По аналогии с пунктом 3 статьи 1131 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут служить основанием недействительности нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли описки и другие незначительные нарушения порядка его составления, подписания или удостоверения, если судом установлено, что они не влияют на понимание волеизъявления сторон.

Таким образом, указание неверного буквенного индекса в адресе проживания ответчика ФИО3, опечатка в названии населенного пункта, в котором проживает продавец ФИО3 сами по себе на юридическую силу заключенного договора не влияют. 

В силу пункта 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Оспариваемый договор сторонами исполнен, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, факт нарушения прав истцов действиями ответчиков, в том числе, заключением спорного договора купли-продажи, не установлен, и таких доказательств, объективно свидетельствующих о нарушениях и влекущих признание договора ничтожным, истцами не представлено. 

При указанных обстоятельствах правовых оснований для признания недействительным договора купли-продажи доли в праве собственности на спорную квартиру не имеется. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске ФИО1, 

<

данные изъяты>, ФИО2, 

<

данные изъяты> к ФИО3, 

<

данные изъяты>, ФИО4, 

<

данные изъяты>, о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Первомайский районный суд г. Владивостока в течение месячного срока со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Лысенко

Мотивированный текст решения изготовлен 21.09.2023.