УИД: 77RS0022-02-2025-002797-60 Дело № 2-5328/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июня 2025 года город Москва

Преображенский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Казанцева О.А., при секретаре судебного заседания Андреевой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5328/25 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «БЕЛСТРОЙ» о признании обязательство по договору исполненными, признании одностороннего акта недействительным, обязать передать квартиру по акту приема-передачи, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа судебных расходов

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «СЗ «БЕЛСТРОЙ», в обоснование требований указав, что 07.02.2022 года между истцами и ООО «СЗ «БЕЛСТРОЙ» заключен договор участия в долевом строительства № КРАСН-1-87. Объектом долевого строительства является квартира ..., расположенная по строительному адресу: адрес, стоимость которого составила 13 540 000 рублей 00 копеек. По условиям договора ответчик обязался передать участникам долевого строительства жилое помещение не позднее 31.03.2023 года. Однако квартира в установленный срок не передана. 23.12.2024 года истцы получили от застройщика односторонний акт приема-передачи от 10.12.2024 года, Застройщиком не был предоставлен акт сверки по Договору в соответствии с п. 5.3. Договора, а также какие-либо документы о проведении работ по обмерам объекта.

Досудебная претензия истцов, полученная ответчиком, оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истцы с учетом уточненных исковых требований, просят суд признать обязательства истцов исполненными, признать односторонний акт приема-передачи от 10.12.2024 года недействительным, взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 года в размере 1 794 050 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф, расходы на оплату юридических услуг в размере 50 000 рублей 00 копеек, расходы на оформление доверенности в размере 2 400 рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 1 312 рублей 20 копеек. 

Истец ФИО1 и представитель истцов по доверенности ФИО3 в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «СЗ «БЕЛСТРОЙ» ФИО3 в судебное заседание явился, поддержал возражения на исковое заявление, в которых просил снизить размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 ГК РФ, в связи с их несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, снизить размер компенсации морального вреда и размер судебных расходов, предоставить отсрочку исполнения решения суда.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект не-движимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 9 ст. 4 настоящего Федерального закона устанавливается, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного Договором.

Судом установлено, что 07.02.2022 года между истцами и ООО «СЗ «БЕЛСТРОЙ» заключен договор участия в долевом строительства № КРАСН-1-87. Объектом долевого строительства является квартира ..., расположенная по строительному адресу: адрес.

В соответствии с п. 2.1.4 договора объект долевого строительства должен был быть передан участнику долевого строительства не позднее 31.03.2023 года. В соответствии с п. 4.1 договора цена составила 13 540 000 рублей 00 копеек.

Истцами обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнено в размере 13 540 000 рублей 00 копеек.

Квартира передана участникам долевого строительства по одностороннему акту 10.12.2024 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору. 

Принимая во внимание, что ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок не выполнены, спорный объект передан истцам 10.12.2024 года, требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства обоснованы и подлежат удовлетворению.

Размер неустойки по договору № КРАСН-1-87 от 07.20.2022 года за период с 01.07.2023 года по 21.03.2024 года составляет 1 794 050 рублей 00 копеек (13 540 000*265 дней*2*1/300*7,5%).

Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (п. 1).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. 

В соответствии с правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 15 января 2015 г. № 6-О (абзац третий п. 2.2) часть первая статьи 333 ГК Российской Федерации, предусматривающая возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой - исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК Российской Федерации) неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика.

Учитывая продолжительность просрочки исполнения обязательства со стороны ответчика, цену договора, ходатайство ответчика о снижении размера неустойки, суд полагает, заявленный истцом размер неустойки явно не соответствующей последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, полагает возможным снизить размер неустойки, и взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку по договору № КРАСН-1-87 от 07.20.2022 года за период с 01.07.2023 года по 21.03.2024 года, в размере 800 000 рублей 00 копеек.

Руководствуясь положениями Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда на срок до 31.12.2025 года включительно, в части взыскания в пользу истцов неустойки.

На основании ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевших, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истцов, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере по 20 000 рублей, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации морального вреда явно завышена.

Как следует из буквального толкования Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года № 326, с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 №1916, от 19.06.2025 № 925 за период с 21.03.2024 года по 30.12.2025 года (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством (часть 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ), застройщику не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

Таким образом, штраф, предусмотренный Законом № 214-ФЗ, взысканию с застройщика не подлежит.

Рассматривая требование истцов о признании обязательств исполненными, признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры, обязании передать квартиру по акту приема-передачи, суд приходит к следующим выводам.

28.06.2024 года ООО «СЗ «БЕЛСТРОЙ» получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес, № 77-03-012062-2024, выданное МОСГОРССТРОЙНАДЗОР.

Согласно п. 6.4. Договора, Застройщик уведомляет участников долевого строительства о готовности квартиры к передаче за один месяц до даты передачи.

03.07.2024 года истцы получили от Застройщика уведомление о завершении строительства, вводе Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, а также о порядке реализации приема - передачи объекта (квартиры) в исполнение Договора.

Уведомление было направлено истцам по адресу, указанному в Договоре на эл. почту в соответствии с пунктом б) Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. N 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» разрешает Застройщику направить уведомление на эл. почту участника долевого строительства: «пункт б) сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором участия в долевом строительстве и о готовности объекта долевого строительства к передаче, предложение о внесении изменений в договор в части сведений о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства и его принятия участником долевого строительства, составленные в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени застройщика, могут быть направлены участнику долевого строительства по адресу электронной почты, указанному в договоре, либо иным способом, указанным в договоре».

Таким образом, Застройщик после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию уведомил истцов о готовности объекта к передаче.

В соответствии с п. 6.4. Договора 03.08.2024 года Истцы должны были явиться на приемку квартиры по Договору.

Согласно пункту в) Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 г. № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»: «передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей: при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта.

Согласно пункту е) Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. №2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, вышеуказанные пункты обязывают участников долевого строительства принять объект по настоящему спору. 

10.08.2024 года участники долевого строительства явились на приемку объекта, однако объект не приняли в связи с наличием замечаний, двухсторонний акт приема-передачи не подписали.

Согласно условиям Договора квартира переда истцам без отделки.

В день осмотра квартиры 10.08.2024 года ответчик устранил замечания по окнам, после чего составил акт от 10.08.2024 года.

30.05.2025 года Застройщик направил в адрес Истцов требование о предоставлении доступа в квартиру для осмотра и устранения замечаний (в случае их наличия) на 04.06.2025 г. в 11 час 00 мин., 10.06.2025 г. в 11 час. 00 мин. 

04.06.2025 года Застройщик обнаружил, что замок от входной двери от квартиры заменен Истцами, у Ответчика отсутствуют ключи от квартиры Истцов. 

Истцы отказались предоставить доступ в квартиру 04.06.2025 г. и 10.06.2025 г. в 11 час. 00 мин., что подтверждается Актами об отказе в доступе в квартиру. 

Истцы направили в адрес Ответчика письмо о готовности предоставить доступ в квартиру на 18.06.2025 г. в 11 час. 00 мин. и на 25.06.2025 г. в 11 час. 00 мин. 

18.06.2025 года в 11 час. 00 мин. Истцы предоставили доступ в квартиру, Ответчик осмотрел квартиру и в тот же день произвел работы по устранению замечаний: силами застройщика проведены работы по устранению недостатков в части гидроизоляции пола в санузле, ХВС, ГВС в рабочем состоянии (вода есть в квартире, вентиляция в квартире в исправном/рабочем состоянии, отрегулированы все окна в квартире, отсутствуют недостатки по входной двери, по окнам, оконным ручкам, по оконным штапикам, герметизация окон и т.д.

25.06.2025 г. в 11 час. 00 мин. Истцы предоставили доступ в квартиру, Ответчик выполнил следующие работы: защитную стяжку пола в санузле с гидроизоляцией, армирования проема санузла, заделан раствором шов примыкания блочной стены и монолита, герметизация отлива оконного блока в комнате, пленка с рамы снята, заглушки на капельники установлены.

В связи с уклонением Истцов от приемки квартиры в связи с незначительными замечаниями, которые были устранены в рамках гарантийных обязательств, Застройщиком была передана квартира путем составления одностороннего акта передаточного документа, с учетом положений ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» и Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Согласно п. 7.1. Договора, при уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта в предусмотренный настоящей статьей срок или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта (за исключением случая, указанного в части 5 ст. 8 Закона о Долевом Участии) Застройщик по истечении месяца со дня получения Участником долевого строительства вышеуказанного сообщения от Застройщика, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче Квартиры.

Таким образом, учитывая, что указанные в акте осмотра от 10.08.2024 года недостатки являются устранимыми, не являются существенными, не являются препятствием для использования квартиры, квартира истцов не обладает признаками непригодности для проживания, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований о признании одностороннего акта недействительным, обязании передать квартиру по акту приема-передачи, не имеется. 

Доводы истцов о том, что в настоящее время они лишены возможности зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, поскольку в одностороннем акте приема-передачи квартиры указано о наличии задолженности участников долевого строительства в размере 161 961 рублей 72 копеек, а также о необходимости регистрации залога на объект недвижимости в пользу Застройщика, не являются основанием для признания одностороннего акта приема-передачи от 10.12.2024 года недействительным. 

В соответствии с п. 5.4. Договора, в случае если по завершению строительства объекта по результатам замеров фактическая площадь квартиры будет отличаться от общей проектной в большую сторону, то участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику разницу площади, исходя из цены 1 кв. метра площади, равной 323 923 рублей 45 копеек, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от общей проектной в меньшую сторону, то Застройщик обязуется возвратить участнику разницу, исходя из той же стоимости одного квадратного метра.

Согласно поэтажному плану и экспликации объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория адрес, адрес (строительный адрес объекта: адрес) после многоквартирного дома в эксплуатацию, площадь объекта долевого строительства (квартиры) увеличилась на 0,5 кв.адрес образом, истцам необходимо доплатить по Договору сумму в размере 161 961 рублей 72 копеек (323 923,45 руб/кв.м*0,5 кв.м.) 

В соответствии со ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. 

Оформление на имя участника долевого строительства имущественных прав на объект долевого строительства осуществляется с условием регистрации залога на объект долевого строительства в пользу застройщика. Прекращение обременения в виде залога на объект долевого строительства производится после окончательных расчетов по договору. Истцами не представлено доказательств того, что ими была произведена оплата поной стоимости объекта в связи с увеличением его фактической площади на сумму 161 961 рубль 72 копейки.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований о признании обязательств исполненными, не имеется. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов почтовые расходы в размере 1 312 рублей 12 копеек, расходы на составление нотариальной доверенности в размере 2 400 рублей 00 копеек, подтвержденные документально.

Исходя из сложности и категории настоящего спора, затраченного представителем времени и объема проведенной работы, а также требований разумности, руководствуясь положениями ст. 98 ГПК РФ, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов расходов по оплате юридических услуг, снизив их размер до 30 000 рублей 00 копеек.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 27 000 рублей 00 копеек, исходя из размера удовлетворенных требований имущественного характера и неимущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «БЕЛСТРОЙ», - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «БЕЛСТРОЙ», ИНН 

<

***>, в пользу ФИО1, паспортные данные......, ФИО2 паспортные данные......, неустойку по договору участия в долевом строительстве № КРАСН-1-87 от 07.0.2022 года за период с 01.07.2023 года по 21.03.2024 года за нарушение срока передачи объектов долевого строительства в размере 800 000 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 40 000 рублей 00 копеек, расходы по оплате юридических услуг в размере 30 000 рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 1 312 рублей 12 копеек, расходы на составление нотариальной доверенности в размере 2 400 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Предоставить ООО «СЗ «БЕЛСТРОЙ», ИНН 

<

***> отсрочку исполнения решения суда до 31 декабря 2025 года, включительно, в части взыскания в пользу истцов неустойки. 

Взыскать с ООО «СЗ «БЕЛСТРОЙ», ИНН 

<

***>, в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 27 000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд города Москвы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 08 июля 2025 года. 

Председательствующий О.А. Казанцев