№ 2-7/2025

УИД 26RS0024-01-2024-001848-36

Мотивированное 

решение

 

изготовлено 01.10.2025г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

17 сентября 2025 года г. Невинномысск

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Рахманиной Р.П., 

при секретаре Айрапетовой Р.А.,

с участием истца ФИО2, его представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации города Невинномысска о признании права собственности на объекты недвижимости, 

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации города Невинномысска о признании права собственности на объекты недвижимости – жилой дом блокированной застройки, площадью 107,5 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> объект недвижимости – жилой дом блокированной застройки, площадью 107,1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>

Исковые требований мотивированы тем, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 601 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; Вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка.

Решением Невинномысского городского суда от 25.09.2023г. за ним признано право собственности на объект незавершенного строительства «жилые дома блокированной застройки» степень готовности 80% по адресу: 

<

адрес> Решение суда вступило в законную силу 03 ноября 2023 г. Право собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ г. сделана запись регистрации №

С целью получения муниципальной услуги о выдаче разрешения на строительство он обратился в администрацию города Невинномысска с соответствующим заявлением, 16.01.2024г. получил уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство на основании п.3 ч.11 ст. 51 ГрК РФ по причине отсутствия пояснительной записки, планировочной организации земельного участка, раздела содержащего конструктивные решения, проекта организации строительства объекта капитального строительства, отсутствие текстовой части в проектной документации. Также в отказе указано на несоответствие предельным параметрам строительства из-за нарушения отступа от границы земельного участка, с указанием на самовольное строительство.

16.02.2024 г. он повторно получил уведомлением об отказе в разрешении на строительство. Согласно данному отказу, при проверке заявления, выявлено, что площадь земельного участка указанная в градостроительном плане участка на основании которой подготовлена проектная документация составляет 593 кв.м., однако из сведений ЕГРН площадь равна 601 кв.м., и градостроительный план земельного участка с площадью 601 кв.м, отсутствует, и на основании п.3 части 11, части 13 статьи 51 ГркРФ, п. 30 административного регламента, в связи с отсутствием документов, предусмотренных ч.7 ст.51 Кодекса, п.20 административного регламента в выдаче разрешении на строительство отказано. 

Кроме того, в отказе содержались положения ст.222 ГКРФ, с указанием на нарушение градостроительного законодательства, и предложение о сносе самовольно возведенного объекта.

13.02.2024 г. он обратился в суд с заявлением о разъяснении решения Невинномысского городского суда от 25.09.2023 г., в котором просил разъяснить суд необходимо ли получать разрешение на строительство после признания права собственности на объект незавершенного строительства. Определением Невинномысского городского 15.02.2024 г. в удовлетворении заявления истцу отказано. 

Указывает, что проектную документацию на строительство домов блокированной застройки, расположенных по адресу: 

<

адрес> подготовило Муниципальное унитарное предприятие «Архитектурно-планировочное бюро» города Невинномысска, учредителем которого является Комитет управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска, данная документация была утверждена застройщиком еще в 2023 г., документация предметом рассмотрения по гражданскому делу, в ее содержимое изменения не вносились. 

Кроме того, истец обращался в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, 17.04.2024г. получил отказ из-за несоответствия пакета документов, в том числе отсутствии разрешения на строительство. На момент рассмотрения спора о признании права собственности на объект незавершенного строительства, строительство домов находилось на завершающем этапе, основная часть работ выполнена, однако разрешение на строительство ему не было выдано. 

Согласно техническому плану, подготовленному кадастровым инженером ФИО4, план подготовлен в связи с образованием двух зданий, расположенных по адресам: 

<

...> в результате преобразования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № Объекты капитального строительства находятся в пределах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> Также указано, что площадь одного дома блокированной застройки составляет 107.5 кв.м., площадь другого дома блокированной застройки 107.1 кв.м. 

В силу ст. ст. 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ, просит признать за ним право собственности на объект недвижимости – жилой дом блокированной застройки, площадью 107,5 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> объект недвижимости – жилой дом блокированной застройки, площадью 107,1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Истец ФИО5, его представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске. 

Представитель ответчика - администрации города Невинномысска в судебное заседание не явился, просил в удовлетворении исковых требований отказать по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление. 

Выслушав истца, его представителя, обозрев в судебном заседании материалы гражданского дела №2-1442/2023, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования, распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Глава 2 Жилищного кодекса Российской Федерации регулирует отношения, связанные с объектами жилищных прав.

В силу ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет, в том числе, такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, а также жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Согласно ст. 49 ч. 2 ГрК РФ жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. 

Кроме того, согласно СП 55.13330.2016 «Здания жилые одноквартирные, правила проектирования. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», Дома жилые одноквартирные», утвержденным и введенным в действие Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20.10.2016 г. № 725/пр и введен в действие с 21.04.2016 г., здание жилое одноквартирное блокированной застройки (домовладение, жилой дом блокированной застройки, блок жилой автономный) - имеющее стыки соединений наружных стен или общую стену (общие стены) без проёмов с соседними смежными жилыми, общественными, многофункциональными зданиями блокированной застройки, и не имеющие общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов.

Таким образом, жилые дома в случае, если часть помещений в нем обособлена и изолирована, имеет самостоятельный выход на земельный участок, блоки технически и функционально не связаны между собой ничем, кроме общей стены, не имеющие помещений общего пользования и общих инженерных сетей, могут быть признаны домами блокированной жилой застройки, а их части - блоками жилого дома.

Судом установлено, что ФИО5 на основании договора мены недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 601 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «блокированная жилая застройка», расположенный по адресу: 

<

адрес> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации №, что подтверждается выпиской из ЕГРН. (л.д.11-12). 

Решением Невинномысского городского суда от 25.09.2023г. за ФИО5 признано право собственности на объект незавершенного строительства «жилые дома блокированной застройки» степень готовности 80%, находящийся на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> Решение вступило в законную силу 03.12.2023г. 

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратился в администрацию города Невинномысска с заявлением о выдаче разрешения на строительство домов блокированной застройки на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в чем ему уведомлением об отказе в выдаче разрешения на строительство было отказано по причине отсутствия документов, предусмотренных ч.7 ст.51 ГрК РФ, п.20 административного регламента предоставления муниципальной услуги (л.д.151-152). 

Затем уведомлением об отказе в выдаче разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 отказано в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на ст.51 ГрК РФ, ст. 222 ГК РФ, ФИО2 предложено снести самовольно возведенный объект. (л.д. 149-150).

Уведомлением об отказе в выдаче разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 также отказано в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на ст.51 ГрК РФ, ст. 222 ГК РФ, ФИО2 предложено снести самовольно возведенный объект (л.д. 153). 

После чего, ФИО6 обратился в суд с настоящим исковым заявлением о признании права собственности.

В силу ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Отношения, связанные со строительством, сопряженным с нарушением правил земельного законодательства о предоставлении земельных участков, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, строительных норм и правил, а также вытекающие из таких деликтов гражданско-правовые отношения регламентированы положениями статьи 222 ГК РФ.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольной постройкой.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. 

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Порядок, основания, процедура выдачи разрешения на строительство, реконструкцию, а также основания для отказа в выдаче такового предусмотрены статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом, согласно ст.ст. 40, 41 Земельного кодекса РФ собственники, землепользователи и арендаторы земельных участков имеют право возводить на них объекты недвижимости, включая строительство жилых и нежилых зданий, сооружений. Однако строительство объектов недвижимости может производиться только по специальному разрешению, порядок выдачи которого определен в ст. 51 Гр. Кодексом РФ.

На основании изложенного, учитывая указанные обстоятельства, решение Невинномысского городского суда от 25.09.2023г., имеющего преюдициальное значение по отношению к данному делу, суд приходит к выводу, что возведенный истцом объект не соответствует требованиям ст.218 ГКРФ, и имеет признаки самовольной постройки.

Из п. 26 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22, следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно статье 59 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Определением Невинномысского городского суда от 21.06.2024г. по ходатайству истца ФИО2 назначена судебная строительно-техническая экспертиза проведение которой поручено экспертам ФБУ «Северо-Кавказский Региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ».

Согласно Заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на дату экспертного осмотра объекты, возведенные на земельном участке с кадастровым номером №, отвечают существующим требованиям градостроительных (с отступлением в части отсутствия разрешения на строительство Ст.51, ~17 N 190-ФЗ "Градостроительный кодекс Российской Федерации"), строительных, санитарно-бытовых и противопожарных норм и правил. Отсутствие разрешения (уведомления) на строительство является отступлением от градостроительных норм и правил, при этом установление факта наличия или отсутствия указанного документа не требует специальных познаний эксперта-строителя. Факт наличия или отсутствия разрешения на строительство не влияет на возможность безопасной эксплуатации строительного объекта. Возведение объекта в отсутствие разрешения на строительство несет за собой правовые последствия.

В рамках строительно-технической экспертизы, на момент экспертного осмотра, с учетом степени готовности, объект исследования жилой дом блокированной застройки, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес> не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На дату экспертного осмотра объект, возведенный на земельном участке с кадастровым номером №, отвечает существующим требованиям градостроительных (с отступлением в части отсутствия разрешения на строительство Ст.51, п.17 N 190-ФЗ "Градостроительный кодекс Российской Федерации"), строительных, санитарно-бытовых и противопожарных норм и правил.

На дату экспертного осмотра объекты недвижимости - жилой дом блокированной застройки, площадью 107.5 кв.м, и жилой дом блокированной застройки, площадью 107,1 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> имеют 100% степень готовности в соответствии с представленным проектным решением.

Согласно определения термина реконструкция, в период с 29.08.2023 по дату экспертного осмотра в рамках данной экспертизы, реконструкция незавершенных строительством объектов - жилой дом блокированной застройки, площадью 107,5 кв.м. и жилой дом блокированной застройки, площадью 107,1 кв.м. по адресу: 

<

адрес> отсутствовала. 

В период с августа 2023 до даты экспертного осмотра в рамках данной экспертизы на объектах незавершенного строительства (80%) жилых домов блокированной застройки, площадью 107,5 кв.м, и площадью 107,1 кв.м, были выполнены следующие работы: устройство штукатурки поверхностей стен и перегородок; устройство отделки пола керамогранитом на площади около 50м2; монтаж входных ступеней из бетона; благоустройство территории (устройство покрытия из тротуарной плитки поверхности участка прилежащего к объектам исследования; устройство ограждения по периметру участка по адресу: 

<

адрес>

Иные сведения, позволяющие сказать однозначно, какие работы были произведены на объектах незавершенного строительства 80% жилых домов блокированной застройки, площадью 107,5 кв.м, и площадью 107,1 кв.м, за период с 08.08.2023 по день проведения экспертизы, в представленных на исследование материалах отсутствуют.

Статьей 67 ГПК Российской Федерации, регламентировано, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

При вынесении решения по итогам разрешения настоящего спора, суд исходит из того, что оснований не доверять заключению проведенной судебной строительно-технической экспертизы у суда не имеется, поскольку оно основано на проведенном исследовании, является мотивированным, полным, имеет обоснованные выводы по поставленным вопросам, изложено в понятных формулировках и в полном соответствии с требованиями закона, не содержат неясностей, и соответствуют требованиям ч.2 ст.86 ГПК РФ и ст.8 Закона РФ №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеет необходимый стаж работы, в связи с чем, у суда отсутствуют основания усомниться в его компетентности, более того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Оценив данное заключение в совокупности с имеющимися в материалах дела представленными доказательствами, суд находит их взаимно не противоречивыми, взаимно дополняющими и считает возможным положить его за основу при вынесении решения по делу.

Доказательств, опровергающих приведенные в заключении экспертизы выводы, равно как и указывающих на наличие в действиях ФИО2 фактов нарушения тех или иных норм и правил суду не представлено. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что объект недвижимости - жилой дом блокированной застройки соответствует параметрам, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, а сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, ст. ст. 1, 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. ст. 12, 56, 59-60, 67-68, 194-198 ГПК РФ, 

р е ш и л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить. 

Признать за ФИО2, 

<

данные изъяты> право собственности на объект недвижимости – жилой дом блокированной застройки, площадью 107,5 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО2, 

<

данные изъяты> право собственности на объект недвижимости – жилой дом блокированной застройки, площадью 107,1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>

Вынесенное решение является основанием для государственной регистрации права ФИО2 на объекты недвижимости, жилой дом блокированной застройки, площадью 107,5 кв.м. и жилой дом блокированной застройки, площадью 107,1 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

...> земельный участок, 46.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления в мотивированном виде.

Судья Р.П. Рахманина