Дело № 3а-24/2025 (3а-238/2024) 

УИД 33OS0000-01-2024-000381-30

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 21 февраля 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Шаховой А.Н., 

с участием представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Гастрономъ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Гастрономъ» обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. 

В обоснование заявленных требований указано, что Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, находящегося по адресу: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – ****, с кадастровой стоимостью 9 386 000 руб.

Вместе с тем согласно отчету об оценке **** №**** от 21 октября 2024 г. рыночная стоимость данного участка составляет 5 171 431 руб. 

ООО «Гастрономъ» своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте рассмотрения дела Общество извещено надлежащим образом (т.2, л.д. 106, 133-134). 

В судебном заседании представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО1, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») по доверенности ФИО2 не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Вместе с тем, не ставя под сомнение форму и содержание заключения эксперта, полагали, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы (т.2, л.д. 115-119, 123-124).

Представители заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрации Александровского района Владимирской области, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. 

Заинтересованное лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом. 

Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, администрация Александровского района Владимирской области просили рассмотреть дело в отсутствие представителей, не ставили под сомнение правильность заключения эксперта **** №**** от 28 января 2025 г. (т.2, л.д. 114, 121).

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что ООО «Гастрономъ» является одним из арендаторов земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., находящегося по адресу: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – ****, с кадастровой стоимостью 9 386 000 руб., утвержденной по состоянию на 1 января 2022 г. (т.1, л.д. 8, 12-19, 124-127).

Арендатором данного участка также является ФИО3

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 9 386 000 руб. Датой начала применения кадастровой стоимости является 1 января 2023 г. (т.1, л.д. 8). 

Из представленного договора аренды следует, что кадастровая стоимость не влияет на определение размера арендных платежей за названный земельный участок (т.1, л.д. 12-26). Вместе с тем на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие административному истцу на праве собственности (т.1, л.д. 151-155).

Согласно абз. 8 п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В указанном случае продажа земельного участка осуществляется без проведения торгов (п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 1 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Во исполнение указанной нормы права Правительством Российской Федерации принято постановление от 26 марта 2015 г. N 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов».

Названные Правила устанавливают порядок определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов. При этом Правилами предусмотрено определение цены земельного участка с учетом его кадастровой стоимости.

Таким образом, ООО «Гастрономъ», как собственник объектов недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером ****, вправе обратиться в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Право ООО «Гастрономъ» на обращение в суд с данными требованиями лицами, участвующими в деле, не оспаривалось. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО «Гастрономъ» при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества над его рыночной стоимостью представлен отчёт **** №**** от 21 октября 2024 г., согласно которому рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 5 171 431 руб. (т.1, л.д. 27-112). 

В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. и проверки представленного административным истцом отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 170-173). 

Согласно заключению эксперта **** №**** от 28 января 2025 г. рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 5 408 051 руб. (т.2, л.д. 1-103). 

Относительно соответствия отчёта об оценке **** №**** от 21 октября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что оценщиком не допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию земельного участка с кадастровым номером ****, к методам расчёта рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, в определении факторов, влияющих на стоимость указанного объекта недвижимости, а также математических действиях. Информация, использованная оценщиком, является проверяемой. Вместе с тем выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Информация, использованная оценщиком по выявленным нарушениям, является недостоверной и недостаточной.

Экспертиза проведена экспертом **** имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2005 г., стаж работы судебного эксперта с 2013 г., предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения (т.2, л.д. 3). 

Заключение эксперта №**** от 28 января 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральным стандартам оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В связи с наличием возражений Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» относительно рыночной стоимости объекта, определенной экспертом, ФИО4 даны письменные пояснения, в которых указано на следующее. 

Эксперт при проведении экспертизы не находился в зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт провел исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, что подтверждается определенным сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.5.3 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, стр. 26-28 заключения); обоснованным выбором отобранных для расчетов аналогов (раздел 3.1.5.6 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, табл. 3.14, стр. 35-38 заключения).

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведенными в заключении ссылками на использованные при проведении исследования методики, скриншотами объявлений цен предложений о продаже объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотами информации, полученной из внешних источников.

Таким образом, приведенные Учреждением и Министерством нарушения Федерального закона №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не подтверждены.

Представленные Учреждением объекты №№ 1,2,3 и цены их предложений (табл. на стр. 3 отзыва) не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений, проведенного экспертом, так как являются некорректными аналогами. 

Кадастровая стоимость определена на основании расчета с использованием лишь 3 аналогов, расположенных на территории Владимирской области. На рынке имелось гораздо большее количество предложений объектов, сопоставимых по ценообразующим факторам с оцениваемым земельным участком. 

В заключении эксперта приведен анализ рынка (табл. 3.14, стр. 35-48 заключения). Рыночная стоимость, полученная экспертом, была рассчитана на основе 6 аналогов, сопоставимых с объектом оценки, что является наиболее достоверным. Экспертом цена земельных участков получена с учетом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода (т.2, л.д. 131-132).

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными лицами, участвующими в деле, под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г., а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г., о соответствии отчёта **** №**** от 21 октября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости названного земельного участка.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт **** №**** от 21 октября 2024 г. суд не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по данному административному делу. 

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 5 408 051 руб.

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления ООО «Гастрономъ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 7 ноября 2024 г., то есть дату обращения в суд. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Гастрономъ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., находящегося по адресу: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – ****, по состоянию на 1 января 2022 г., в размере его рыночной стоимости 5 408 051 (пять миллионов четыреста восемь тысяч пятьдесят один) руб.

Считать датой подачи заявления ООО «Гастрономъ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 7 ноября 2024 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 5 марта 2025 г.