Дело № 2-2049/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июня 2018 года

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе

Председательствующего судьи Альштадт С.Н.

При секретаре Поткиной А.Н.

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Рыбинске гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, убытков, по встречному иску ФИО6 к ФИО5 о признании обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6 о расторжении договора купли- продажи от 04.12.2007 года в отношении 68/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом 

<

адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО3; прекращении запись регистрации договора купли-продажи в Едином государственном реестре недвижимости № от 08.02.2008 года; взыскании денежных средств в размере 900000 рублей, уплаченных по договору купли-продажи, убытков в размере 466800 рублей.

ФИО6 обратилась в суд со встречным иском к ФИО5 о признании обременения объекта недвижимого имущества – жилого дома № 

<

адрес> – в виде записи в ЕГРП от 08.02.2008 года о государственной регистрации договора купли-продажи 68/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом 

<

адрес> заключенного 04.12.2007 года между ФИО3 и ФИО1., отсутствующим и исключении данной записи из ЕГРП.

В судебное заседание истец ФИО5 не явился, представители истца по доверенности ФИО7, по ордеру адвокат Акимова А.Г. требования поддержали и пояснили, что 04.12.2007 года между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи 68/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом 

<

адрес>. На основании заявления сторон договор купли-продажи зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости, запись регистрации № от 08.02.2008 года. Государственная регистрация права собственности ФИО3 на приобретенное недвижимое имущество не произведена. Продавец ФИО1. по день своей смерти продолжала пользоваться спорным имуществом, сдавала его в аренду, ключи от жилого помещения ФИО3. не передавала. Вместе с тем, ФИО3. договор купли-продажи исполнен, денежные средства в размере 900000 рублей переданы в полном объеме продавцу. При жизни ФИО1 договор купли-продажи не оспорила, расторгнуть не просила, с заявлением о государственной регистрации права собственности ФИО3 в органы государственной регистрации не обращалась. ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ. Наследником первой очереди являлся сын ФИО2 который обратился с заявлением о принятии наследства, но не оформил своих наследственных прав, умер 15.04.2014 года. Наследником первой очереди является супруга ФИО6, которая приняла наследство путем обращения к нотариусу с заявлением о принятии наследства, нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство от 18.03.2015 года на 68/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом 

<

адрес>. Покупатель по договору ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ, наследником первой очереди, принявшим наследство является сын ФИО5 При обращении ФИО5 к ФИО6 с целью разрешить сложившуюся ситуацию, либо расторгнуть договор с возвратом денежных средств, либо с передачей недвижимого имущества, ответчик совершать какие-либо действия отказалась. Поскольку стороной продавца существенно нарушены условия договора, а именно приобретенное по договору купли-продажи недвижимое имущество по настоящее время не передано покупателю, наследник продавца отказывается от государственной регистрации перехода права собственности. Данный договор подлежит расторжению с возвратом произведенной оплаты по договору. Также истцу причинены убытки, которые определены исходя из разницы между рыночной стоимостью доли жилого дома на момент заключения договора купли-продажи и на момент рассмотрения дела. Встречные исковые требования не признали, указав, что основания для признания отсутствующим обременения в виде наличия записи регистрации отсутствуют.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, представитель по доверенности ФИО8 исковые требования не признал, пояснил, что какие-либо существенные нарушения условий договора купли-продажи со стороны продавца ФИО1 и её наследника ФИО6 отсутствуют, ФИО3 при жизни сам отказался от явки в органы государственной регистрации для осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, по заявленным требованиям истек срок исковой давности. Вместе с тем, собственником спорного имущества всегда являлась ФИО1 а после её смерти наследники. ФИО6 нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство по закону. Наличие записи регистрации от 08.02.2008 года о регистрации договора купли-продажи от 04.12.2007 года, препятствует ответчику в регистрации права собственности на спорное имущество, в связи с чем данное обременение подлежит признанию отсутствующим.

Третье лицо Управление Росреестра по Ярославской области Рыбинский отдел, извещенное о дне рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО5 подлежат удовлетворению, встречные исковые требования ФИО6 не подлежат удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что 04.12.2007 года между ФИО9 и ФИО3 заключен договор купли-продажи в отношении 68/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом 

<

адрес>, подписан акт приема-передачи недвижимого имущества. Государственная регистрация договора купли продажи осуществлена 08.02.2008 года, запись регистрации № от 08.02.2008 года.

Согласно п.4 договора купли-продажи 68/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с хозяйственными постройками проданы за 900000 рублей, которые продавец получил полностью с покупателя до подписания договора.

Заявление о государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи от 04.12.2007 года ФИО1 и ФИО3 в органы государственной регистрации не подавали, по настоящее время собственником 68/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом 

<

адрес> является ФИО1

ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ. Наследство принял сын ФИО2, но не оформил своих наследственных прав. 

После смерти ФИО2 умершего ДД.ММ.ГГГГ, наследство приняла супруга ФИО6, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 18.03.2015 года, выданным нотариусом Раменского нотариального округа Московской области ФИО10 Иные наследники отсутствуют. Государственная регистрация права на спорное имущество ФИО6 не пройдена, в связи с наличием обременения - зарегистрированного договора купли-продажи между ФИО1, ФИО3

После смерти ФИО3 умершего ДД.ММ.ГГГГ, наследство принял сын ФИО2., путем обращения к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Иные наследники отсутствуют.

Таким образом, универсальными правопреемниками сторон по договору купли-продажи от 04.12.2007 года являются наследники ФИО6 и ФИО5

ФИО5 14.12.2017 года в период рассмотрения гражданского дела заявлены требования о расторжении договора купли-продажи от 04.12.2007 года, заключенного между ФИО1,ФИО3 в связи с существенным нарушением условий договора.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. 

В силу ч.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечен для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. В случае, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

Из анализа собранных по делу доказательств, объяснений сторон, показаний свидетелей ФИО4,5 представленных документов, суд приходит к выводу, что продавцом ФИО1 а впоследствии правопреемником ФИО6 были существенно нарушены условия договора купли-продажи от 04.12.2007 года. Продавец ФИО1 до момента своей смерти, а впоследствии правопреемник ФИО6 пользовались проданной долей жилого дома, осуществляли сдачу его в аренду, производили ремонт сетей отопления. При жизни ФИО1 в органы государственной регистрации совместно с ФИО3 с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности не обращалась. Правопреемник ФИО6 оформила наследственные права на спорное имущество. получив свидетельство о праве на наследство, обратилась в органы государственной регистрации за государственной регистрацией права собственности на спорную долю жилого дома, от передачи доли жилого дома наследнику ФИО3. отказывается.

Доводы стороны ответчика ФИО6 о том, что каких-либо существенных нарушений условий договора ФИО1 не допустила поскольку через 2-3 года после регистрации договора купли-продажи и получения денежных средств предпринимала действия для завершения сделки, суд находит необоснованными. 

Из объяснений ответчика, показаний свидетеля ФИО4 установлено, что ФИО1 через несколько лет после заключения договора купли-продажи один раз устно обратилась к ФИО3 с предложением закончить оформление документов. Данное обращение не может быть расценено как надлежащее исполнение условий договора о государственной регистрации права собственности.

Стороны договора купли-продажи ФИО1 и ФИО3 при жизни не воспользовались правом, предусмотренным статьей 551 ГК РФ о государственной регистрации права собственности на недвижимость, при уклонении одной из сторон от государственной регистрации. На момент рассмотрения дела, в связи со смертью покупателя ФИО3 реализация указанного выше права невозможна.

Учитывая изложенное, договор купли-продажи от 04.12.2007 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3 подлежит расторжению, в связи с существенным нарушением условий договора со стороны продавца ФИО1 правопреемника ФИО6

Не подлежит удовлетворению заявление ответчика ФИО6 о пропуске срока исковой давности при обращении с требованием о расторжении договора.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент совершения сторонами сделки, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Абзац 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ в действующей редакции устанавливает, что по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а впоследствии федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» срок обращения в органы государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи не предусмотрен. Также не определен срок обращения в органы государственной регистрации за государственной регистрацией права собственности и заключенным договором от 04.12.2007 года.

Согласно п. 2 ст. 314 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Поскольку заключенным между сторонами договором купли-продажи доли дома не определен срок исполнения сторонами обязанности по государственной регистрации права, о нарушении своего права и соответственно о существенном нарушении ответчиком условий этого договора в части государственной регистрации права на проданное имущество истцу должно стать известно не ранее чем по истечении 7 дней с момента предъявления им требований о государственной регистрации права.

Аналогичным образом подлежит исчислению срок по требованиям о расторжении договора купли-продажи, поскольку договор от 04.12.2007 года недействительным не признавался, является действующим, какие-либо сроки расторжения в договоре не предусмотрены, также не установлены сроки расторжения договора купли-продажи недвижимости действующим гражданским законодательством. 

Впервые правопритязания истца на спорное недвижимое имущество заявлены 28.06.2017 года к ФИО1., требования к ФИО6 заявлены 18.06.2017 года, требования о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора впервые заявлены 14.12.2017 года. Таким образом срок исковой давности по требованиям о расторжении договора необходимо исчислять по истечении 7 дней с даты обращения в суд с указанным требованием. 

С учетом изложенного, на момент рассмотрения гражданского дела срок исковой давности по требованиям ФИО5 о расторжении договора купли-продажи не истек.

Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке является основанием для прекращения записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № № от 08.02.2008 года.

В связи с расторжением договора купли-продажи от 04.12.2007 года, заключенного между ФИО1. и ФИО3., подлежат удовлетворению требования истца о взыскании стоимости объекта недвижимости, уплаченной по договору купли-продажи в размере 900000 рублей.

Вместе с тем, требования истца ФИО5 о взыскании убытков в размере 466800 рублей, причиненных в результате увеличения рыночной стоимости жилого дома с 2007 года, не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Стороной истца не представлены какие-либо доказательства рыночной стоимости жилого дома на момент заключения договора купли-продажи от 04.12.2007 года. Цена недвижимости, определенная в договоре купли-продажи, не может является доказательством рыночной стоимости объекта, поскольку определена по согласованию сторон и могла отличаться от действительной рыночной стоимости как в большую, так и в меньшую сторону.

Также в представленном стороной истца отчете об оценке № 22 от 27.10.2017 года ООО «Консалтинговая фирма «Аудит-Регион» стоимость домовладения определена в размере 2010000 рублей, из которых рыночная стоимость жилого дома составляет 1050000 рублей, рыночная стоимость права аренды составляет 960000 рублей.

В пункте 4 договора купли-продажи от 04.12.2007 года определена цена 68/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с хозяйственными постройками, цена права аренды земельного участка не определялась. 

Таким образом, согласно представленному отчету об оценке рыночная стоимость 68/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с хозяйственными постройками, без учета стоимости права аренды на земельный участок, составляет 714000 рублей.

Встречные исковые требования ФИО6 о признании обременения объекта недвижимого имущества – жилого дома 

<

адрес> – в виде записи в ЕГРП от 08.02.2008 года о государственной регистрации договора купли-продажи 68/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, заключенного 04.12.2007 года между ФИО3 и ФИО1 отсутствующим и исключении данной записи из ЕГРП, суд находит не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Государственная регистрация сделки – договора купли-продажи от 04.12.2007 года осуществлена в соответствии с требованиями ст. 131, 164 ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи. 

В соответствии с разъяснениями дынными в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защите своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Изменение законодательства в части отмены государственной регистрации сделок купли-продажи жилого дома (его доли) само по себе не является основанием для признания отсутствующим обременения - записи о государственной регистрации сделки, совершенной в соответствии с требованиями, действовавшего на момент совершения сделки, законодательства.

При таких обстоятельствах, независимо от того, что собственником спорного недвижимого имущества до момента своей смерти являлась ФИО1 впоследствии наследник ФИО2., а после его смерти и на момент рассмотрения дела собственником спорного недвижимого имущества является ФИО6, при наличии действующего договора купли-продажи спорного имущества от 04.12.2007 года и правопреемника покупателя ФИО2 основания для признания обременения (в виде записи регистрации № от 08.02.2008 года) отсутствующим и исключения указанной записи регистрации из единого государственного реестра недвижимости у суда не имеется.

Руководствуясь статьей 199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить в части.

Расторгнуть договор купли-продажи от 04.12.2007 года в отношении 68/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО3

Прекратить запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № от 08.02.2008 года.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО5 денежные средства в размере 900000 рублей.

В остальной части исковых требований ФИО5 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО6 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Альштадт С.Н.

В окончательной форме решение вынесено 18 июня 2018 года.

Судья Альштадт С.Н.