Дело № 2-1022/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 апреля 2025 года г. Тверь

Московский районный суд г. Твери в составе: 

Председательствующего судьи Михайловой Т.Н.

при секретаре Форофонтовой К.В.

c участием истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности;

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ГКУ ТО «Центр управления земельными ресурсами» о расторжении договора аренды земельного участка и перерасчете арендной платы за 2024 год,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ГКУ ТО «Центр управления земельными ресурсами» о расторжении договора аренды земельного участка и перерасчете арендной платы за 2024 год.

В обоснование иска указано, что ФИО1 и Комитет по управлению имуществом Западнодвинского района Тверской области заключили договор № 68/13 от 02.12.2013, согласно п.1.1 которого истец принял в аренду земельный участок из земель сельхоз назначения с кадастровым №, общей площадью 4 998 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, для обслуживания кафе, на срок до 02.12.2062 (п.2.1 договора). Поскольку, после 2014 года рентабельность предпринимательской деятельности связанной с видом разрешенного использования данного земельного участка значительно снизилась, истец в 2017 году был вынужден прекратить предпринимательскую деятельность, о чем и уведомил администрацию Западнодвинского района. Тем не менее, истец продолжал исполнять надлежащим образом, принятые на себя обязательства по договору аренды, т.к. сдать в аренду или продать принадлежащее ему недвижимое имущество из-за отсутствия спроса не представлялось возможным. Каких либо претензий по содержанию земельного участка и своевременному внесению арендных платежей со стороны арендодателя не имелось. В 2023 году после повышения кадастровой стоимости данного земельного участка произошло повышение арендной платы более чем в 3,5 раза по сравнению с 2022 годом, с 4 805 руб. до 17 415 руб., в связи с чем истец обратился за разъяснениями в Комитет по управлению имуществом Западнодвинского района. Комитетом, наряду с разъяснениями причин повышения арендной платы, было рекомендовано истцу обратиться к услугам кадастрового инженера, с целью уменьшения площади арендуемого участка в соответствии с фактически используемой и последующим согласованием в ГКУ ТО « Центр управления земельными ресурсами» поскольку в соответствии с Постановлением Правительства Тверской области № 96-30 от 28.12.2022 года полномочия по предоставлению земельных участков были переданы этому учреждению. Соответствующие работы были кадастровым инженером проведены и подготовленный пакет документов 02.04.2024 через МФЦ был направлен в ГКУ ТО « Центр управления земельными ресурсами».

Таким образом, при соответствующем своевременном согласовании, площадь земельного участка уменьшилась бы с 4 998 кв.м.. до 2 164 кв.м., в 2,3 раза, соответственно во столько бы раз снизилась и арендная плата за ІІ полугодие 2024 года. На электронную почту ответчика 16.07.2024 было направлено заявление с целью выяснить причину отсутствия ответа на запрашиваемое согласование. На момент подачи искового заявления в нарушение административного регламента, ответа на данное обращение не получено. Согласно п.3.11 договора аренды, расчет арендной платы за текущий год должен быть предоставлен арендатору до 15 марта текущего года. 30.08.2024 истцом по почте был получен расчет арендной платы за 2024 год в размере 185 764 руб., произведенный ответчиком, почти в 11 раз превышающий размер арендной платы за 2023 год, рассчитанной Комитетом по управлению имуществом Западнодвинского района, несмотря на то, что и та и другая организация руководствовались при расчете одной и той же методикой, определенной Постановлением Правительства Тверской области №250-пп от 30.05.2020. Истец 02.09.2024 обратился с заявлением к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы с необходимостью ее уменьшения и привел достаточные для этого аргументы, однако и это обращение было оставлено без ответа. На основании этого, истцом был сделан вывод, что ответчик систематически игнорируя п.5.1 договора, не хочет учитывать сложившуюся на данный момент экономическую ситуацию для данного вида разрешенного использования земельного участка, тем самым ставя под сомнение целесообразность сохранения в дальнейшем какие либо договорные отношения с ответчиком. Исходя из того, что истец является предпенсионером и зарегистрирован в качестве безработного в службе занятости с 14.06.2023 и начисленную ему ответчиком за две недели до срока внесения первого платежа арендную плату за 2024 год, он оплатить не может, а также систематическое игнорирование ответчиком п.5.1 и руководствуясь п.6.2 договора аренды, истец 11.09.2024 направил Ответчику заявление о заключении соглашения о расторжении договора аренды, так же проигнорированное ответчиком. На основании вышеизложенного истец просит принять решение о расторжении договора аренды № 68/13 от 02.12.2013 и обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы за 2024 год с целью ее уменьшения в соответствии с расчетом предоставленным истцом.

Согласно уточненных исковых требований от 28.02.2025 года истец просит суд расторгнуть договор аренды № 68/13 от 02.12.2013 года, в остальной части заявленных требований в перерасчёте арендной платы за 2024 год и снижении арендной платы на дату неисполнения обязательств по договору отказался. Последствия отказа от иска истцу разъяснены и понятны.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал с учетом уточнений, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ГКУ ТО «Центр управления земельными ресурсами» ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала письменный отзыв, согласно которому в соответствии с постановлением Правительства Тверской области от 14.03.2023 № 104 «О реализации отдельных положений закона Тверской области от 28.12.2022 № 96-ЗО» учреждение наделено полномочиями по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области. Поскольку к учреждению в силу закона перешли права арендодателя по договорам аренды земельных участков, ранее заключенным органами местного самоуправления муниципальных образований Тверской области с гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами, заключение дополнительных соглашений о замене лица на стороне арендодателя не требуется. Размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Тверской области от 30.05.2020 № 250-пп. В соответствии с п. п. 1 п. 5 вышеуказанного Порядка, ставка арендной платы устанавливается в размере трех десятых процента в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности); не используемых в предпринимательской деятельности, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации; предназначенных для строительства и размещения гаражей (индивидуальных и кооперативных) для хранения индивидуального автотранспорта; в иных случаях, не предусмотренных ц. п. 1 д. 5 вышеуказанного Постановления устанавливается ставка арендной платы - 2%.

В соответствии с п. 6 Порядка значения коэффициента в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области утверждаются представительными органами муниципальных районов, городских и муниципальных округов Тверской области в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № I/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Значения коэффициента в отношении расположенных на территории Западнодвинского муниципального округа земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без проведения торгов, утверждены решением Думы Западнодвинского муниципального округа от 12.01.2021 № 50 «Об утверждений перечня значений коэффициента», устанавливаемого с учетом видов разрешенного использования, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, на территории Западнодвинского муниципального округа Тверской области».

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым № относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для обслуживания кафе «Кочевицы». Исходя из характеристик данного земельного участка, при расчете арендной платы правомерно применение ставки в размере 2%. 

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28.11.2022 № 9-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Тверской области, земельному участку с кадастровым №, расположенному по адресу: 

<

адрес>, был присвоен код расчета вида использования 04:096 - наименование вида использования «объекты придорожного сервис. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1 - 4.9.1.4. При расчете размера арендной платы за указанный земельный участок обоснованно применен коэффициент равный 1,6 по виду разрешенного использования 4.9.1 «Объекты дорожного сервиса», который соответствует виду разрешенного использования, указанному в ЕГРН. Оснований для применения в отношении спорного земельного участка значения коэффициента равного 1 по виду разрешенного использования 4.6 «Общественное питание», не имеется.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата.

В п. 4 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации указано, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Арендная плата за пользование публичным земельным участком является регулируемой и устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. При этом изменение размера арендной платы в одностороннем порядке допускается, если это предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Арендатор вправе требовать расторжения договора аренды досрочно в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных законами, иными правовыми актами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Основанием для досрочного расторжения договора аренды может служить существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Материалами дела установлено, что согласно договору № 68/13 от 02.12.2013 ФИО1 и Комитет по управлению имуществом Западнодвинского района Тверской области заключили договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, общей площадью 4 998 кв.м., расположенного по адресу: № для обслуживания кафе «Кочевицы».

Согласно п. 2.1 договора срок аренды земельного участка с 02.12.2013 по 02.12.2062.

Пунктом 3.1 Договора установлен размер годовой арендной платы в 1 050, 00 руб., плата вноситься исходя из расчета арендной платы в месяц, не позднее 15.09 – ? годовой суммы, не позднее 15.11 – ? годовой суммы (п. 3.2 Договора).

На основании п. 3.3 арендодатель в бесспорном и одностороннем порядке вправе изменить размер арендной платы в случае изменения методики определения арендной платы.

Согласно ответу ГКУ ТО «Центр управления земельными ресурсами» от 30.01.2025 № 1366/11 на спорном земельном участке находится объект недвижимого имущества, обладающее признаками объекта капитального строительства, что подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28.11.2022 № 9-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Тверской области» изменен код вида разрешенного использования спорного земельного участка, который соответствует виду разрешенного использования, указанному в ЕГРН, в связи с чем были внесены изменения в стоимость арендной платы, что не нарушает существенные условия Договора.

Статьей 451 ГК РФ установлено, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В связи с изложенным, суд полагает, что существенного изменения условий Договора № 68/13 от 02.12.2013, заключенного между ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом Западнодвинского района Тверской области в виде повышения арендной платы, не произошло и при наличии установленных судом обстоятельств отказ от договора аренды по указанным истцом основаниям не допускается. 

Рассматривая довод истца о том, что на протяжении длительного времени им не ведется предпринимательская деятельность, кафе-магазин не используется по назначению, что является существенным условием для расторжения договора аренды, суд полагает в вышеуказанном случае данное обстоятельство не может повлиять на условия договора аренды, поскольку данное обстоятельство должно быть оформлено в письменном виде (п.п. 6.1 п. 6 Договора аренды). Письменных заявлений о внесении изменений в действующий договор аренды, прекращении договора аренды в адрес Администрации Западнодвинского муниципального округа Тверской области) не поступало.

Кроме того, при вынесении решения суд учитывает, что на земельном участке с кадастровым № расположен объект капитального строительства, который принадлежит истцу на праве собственности, согласно Положениям Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Истец от заявленного требования о перерасчёте арендной платы за 2024 год и снижении арендной платы на дату неисполнения обязательств по договору отказался. Последствия отказа от иска истцу разъяснены и понятны, данный отказ не нарушает права истца и иных лиц, в связи с чем суд полагает, в удовлетворении заявленного требования отказать.

Проанализировав представленные доказательства, выслушав мнения участников процесса, заявленные требования истца о расторжении договора аренда не соответствуют действующему законодательству, не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ГКУ ТО «Центр управления земельными ресурсами» о расторжении договора аренды № 68/13 от 02.12.2013 года земельного участка, оставить без удовлетворения.

В остальной части заявленных требований-отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Московский районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 18 апреля 2025 года.

Председательствующий Т.Н. Михайлова