Производство № 2-77/2025 (2-654/2024; 2-8365/2023;)

УИД 28RS0004-01-2023-011461-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2025 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Данилова Е.А.,

при секретаре судебного заседания Эглит Н.В.

с участием представителя администрации г. Благовещенска – ФИО1, представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Благовещенска к ФИО3 о приведении жилого помещения в первоначальное состояние, встречному исковому заявлению ФИО3 к администрации города Благовещенска о признании права собственности на жилое помещение в реконструированном виде, сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Благовещенска обратилась в суд с указанным иском, в обоснование указав, что ФИО3 является собственником квартиры № ***

09.09.2022 года специалистами управления жилищно-коммунального хозяйства г. Благовещенска был осуществлен осмотр многоквартирного дома по адресу: ***, в ходе которого установлен факт самовольной перепланировки и (или) переустройства квартиры № *** путем устройства балкона на восточном фасаде многоквартирного дома к тринадцатому по счету окну от северного торца здания на первом этаже. Балкон построен на одно окно, увеличен по длине и ширине (по отношению к вышерасположенным балконам). Разрешение на перепланировку помещения в многоквартирном доме на момент осмотра не предъявлено.

Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Благовещенска не согласовывало документацию по устройству балкона к квартире № ***

В результате произведенных ответчиком работ изменилась конфигурация квартир, было затронуто общее имущество многоквартирного жилого дома – несущая стена дома, объем которой уменьшился за счет увеличения в ней проема в стене, представляющего собой вход (выход) на балкон. Соответственно ответчиком были произведены работы по реконструкции многоквартирного дома. 

17.10.2022 года ответчику направлено уведомление о необходимости устранения нарушения жилищного законодательства в течение 9 месяцев со дня получения уведомления.

До настоящего времени работы в целях устранения нарушений жилищного законодательства ответчиком не произведены, в связи с чем, устранение допущенных нарушений возможно только в судебном порядке.

На основании изложенного, просит суд обязать ФИО3 демонтировать самовольно пристроенный балкон к квартире № ***, демонтировать дверной блок выхода на балкон из помещения и восстановить подоконную часть наружной стены в первоначальное состояние.

В ходе судебного разбирательства ответчиком ФИО3 предъявлено встречное исковое заявление к администрации города Благовещенска о признании права собственности на жилое помещение в реконструированном виде, сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии. В обоснование требований встречного искового заявления с учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ истец указала, что является собственником жилого помещения – квартиры № *** расположенной в многоквартирном доме по адресу: ***. Данный объект недвижимости перешел в собственность истца в порядке наследования по завещанию. Предыдущий собственник жилого помещения, желая улучшить жилищные условия, осуществил реконструкцию жилого помещения, возведя пристройку в виде балкона и перепланировав его внутренние помещения. Ввиду того, что пристроенный балкон влечет увеличение общей площади жилого дома и соответственно квартиры истца, в данном случае пристройка балкона является реконструкцией помещения. Помимо этого, в жилом помещении произведены перепланировка и переустройство, а именно, в коридоре демонтирован встроенный деревянный шкаф (ниша), площадью 0.8 кв.м, за счет этого увеличилась площадь коридора до 6.5 кв.м. Между туалетом и ванной демонтирована самонесущая перегородка. Осуществлено переоборудование сантехнического оборудования, стояки в санузле зашиты съемными панелями. На основании изложенного, истец просит: 

1) признать право собственности за ФИО3 на жилое помещение – квартиру № *** в реконструированном виде с сохранением пристроенного балкона и площадью жилого помещения с холодными помещениями в размере 57,1 кв.м, общей площадью жилого помещения 56,1 кв.м, жилой площадью 40,6 кв.м;

2) оставить жилое помещение - квартиру № ***, принадлежащую на праве собственности ФИО3, в перепланированном и переустроенном виде.

В судебном заседании представитель администрации города Благовещенска ФИО1 поддержала требования первоначального иска, настаивая на его удовлетворении. Против удовлетворения встречных исковых требований возражала, указав, что представленная истцом проектная документация не соответствует требованиям законодательства, а именно абз. 7 п. 1.6. Положения от 04.09.2009 № 644 и п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, кроме того не согласована в установленном порядке. Решение о реконструкции многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников, однако согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию истцом не получено. Из представленного технического паспорта по состоянию на 04.03.2024 года установлено, что в помещении истца произведены самовольные перепланировка и переустройство, согласование которых органом местного самоуправления действующим законодательством не предусмотрено.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО2 возражала против удовлетворения первоначального искового заявления, встречные исковые требования просила удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснила суду, что ФИО3 было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, по результатам которого все собственники дали согласие на проведение реконструкции многоквартирного дома с пристройкой балкона к квартире № ***. Содержанием технических заключений по обследованию строительных конструкций после перепланировки переустройства, а также по результатам осмотра пристроенного существующего балкона подтверждается, что техническое состояние несущих конструкций обследованной квартиры после перепланировки и переустройства исправное, которое характеризуется отсутствием дефектов и повреждений. Технические решения при возведении балкона соответствуют требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, что является основанием к удовлетворению заявленных встречных исковых требований. 

В судебное заседание не явились ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО3, представители третьих лиц Управления жилищно-коммунального хозяйства г. Благовещенска, ООО «УправДом», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, Инспекции государственного строительного надзора Амурской области, Государственной жилищной инспекции в Амурской области, Управления архитектуры и градостроительства администрации города Благовещенска, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены судом надлежащим образом. Сведения о причинах неявки не предоставили, об уважительных причинах неявки не сообщили. Ходатайств об отложении судебного разбирательства не поступало. 

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО3, воспользовавшись правом, предоставленным ч. 1 ст. 48 ГПК РФ, обеспечила явку в суд своего представителя. 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, учитывая положения ст. 154 ГПК РФ, устанавливающей сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства по имеющимся доказательствам.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В силу положений ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении, граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. 

Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Защита жилищных прав осуществляется, в частности путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права (ч. 3 ст. 11 ЖК РФ).

По смыслу с ч.ч. 1, 2 ст. 29 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования органа местного самоуправления, выраженного в соответствующем решении, являются самовольными. 

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством.

В соответствие с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Судом установлено, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.11.2023 года, что квартира № ***, расположенная по адресу: *** находится в собственности ФИО3

В соответствии с актом осмотра помещения в многоквартирном доме от 09.09.2022 года, составленным комиссией из представителей управления ЖКХ г. Благовещенска, на восточном фасаде многоквартирного дома №*** к тринадцатому по счету окну от северного торца здания на первом этаже выполнено устройство балкона к квартире №***. Балкон построен на одно окно, увеличен по длине и ширине (по отношению к вышерасположенным балконам). Разрешение на перепланировку помещения в многоквартирном доме (устройство балкона) на момент осмотра не предъявлено. К акту прилагаются фотоматериалы.

19.10.2022 года администрацией г. Благовещенска в адрес ФИО3 направлено уведомление об устранении нарушения жилищного законодательства. В соответствии с ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственнику установлен срок – 9 месяцев со дня получения настоящего уведомления, в течение которого он обязан привести помещение в многоквартирном доме по адресу: *** прежнее состояние, о чем информировать администрацию города Благовещенска и представить подтверждающие документы (технический паспорт).

Поскольку соответствующие документы, подтверждающие приведение жилого помещения в прежнее состояние, ответчиком представлены не были, администрация города Благовещенска в пределах своих полномочий обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Не согласившись с требованиями первоначального искового заявления, ответчиком предъявлены встречные исковые требования о сохранении квартиры №*** в перепланированном и переустроенном состоянии, а также признании за истцом права собственности на жилое помещение в реконструированном виде с учетом пристроенного балкона.

Согласно технической документации, жилой дом по адресу: *** является многоквартирным пятиэтажным жилым домом, согласно поэтажному плану первого этажа, устройство балкона в квартире № *** не предусмотрено. 

Техническим паспортом на квартиру № ***, составленным по состоянию на 06.05.2002 года, подтверждается, что указанное жилое помещение, общей площадью 57,2 кв.м, расположено на первом этаже данного многоквартирного жилого дома, состоит из трех жилых комнат, наличие балкона техническим паспортом не предусмотрено.

Из технического паспорта на квартиру № *** по состоянию на 04.03.2024 года следует, что из жилой комнаты, площадью 17,8 кв.м, пристроен балкон, оборудован дверной проем для выхода на балкон.

Согласно проекту устройства балкона к квартире № ***, расположенной по адресу: ***, изготовленного ООО «Амургражданпроект» (шифр ОТП-055-2024) по заказу ФИО3 в 2024 году, квартира находится на 1 этаже 5-ти этажного панельного дома. В жилой комнате площадью 17,8 кв.м предусмотрен разбор подоконной части окна до отметки +0.000 на ширину проектируемого дверного проема. К оборудованному таким образом дверному проему осуществляется пристройка балкона.

Из пояснительной записки главного инженера проекта следует, что технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных проектом мероприятий. 

Согласно техническому заключению ООО «Амургражданпроект» от 22.04.2024 года по результатам осмотра пристроенного существующего балкона по адресу: *** следует, что существующий балкон пристроен на первом этаже к квартире № *** в пятиэтажном панельном жилом доме. Год постройки балкона не позднее 2015 года. Балкон прямоугольной формы на металлическом каркасе. Ограждение балкона - профилированный лист с полимерным покрытием, покрытие - профилированный лист, полы - дощатые по металлическим балкам, остекление балкона - металлопластиковые окна. Выход на балкон из жилой комнаты. Дверной проем выполнен путем разбора нижней части керамзитобетонной панели под окном, с установкой металлопластиковой двери. При осмотре каких- либо трещин и деформаций не обнаружено.

Общее состояние несущих конструкций балкона, пристроенного к зданию но адресу: *** не вызывает сомнения. Признаков деформации и разрушений не обнаружено. Пристройка балкона находится в работоспособном состоянии и соответствует действующим на период строительства строительным нормам и правилам, в том числе по взрывопожарной и пожарной безопасности. Примененные при возведении балкона строительные материалы, металлические конструкции и изделия соответствуют требованиям по несущей способности и сохранили свои технико-эксплуатационные качества. Технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Кроме того, с целью улучшения жилищных условий и комфортности проживания в жилом помещении по адресу: *** были выполнены работы, относящиеся к перепланировке и переустройству, исходя из положений ст. 25 ЖК РФ. 

Проектом перепланировки и переустройства, выполненным ООО «Амургражданпроект» (шифр ОТП-054-2024), в жилом помещении выполняется перечень работ: а) зашить проем ГВЛ в перегородке в санузле; б) разобрать самонесущую перегородку между туалетом и ванной; в) разобрать деревянный шкаф; г) зашить стояки съемными панелями в санузле. Проектом переустройства и перепланировки также предусмотрен демонтаж раковины в санузле и изменение проектного положения унитаза. Водоснабжение квартиры предусмотрено от существующих стояков холодной и горячей воды с установкой счетчиков. Перед счетчиками устанавливаются магнитные фильтры. Счетчики устанавливаются на высоте 1,0 м от пола. Трубопроводы к санприборам выполняются из полипропиленовых труб типа PR PN20. На сети холодного водопровода устанавливается отдельный кран для присоединения шланга в целях возможности его использования в качестве первичного устройства внутриквартирного пожаротушения, типа «Роса», со шлангом распылителем. Проектом предусматривается устройство системы хозяйственно-бытовой канализации с подключением санитарных приборов к существующему канализационному стояку. Трубопроводы канализации выполняются из полипропиленовых раструбных труб. Полотенцесушитель устанавливается согласно плану. 

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.

В период судебного разбирательства ФИО3 получено решение администрации г. Благовещенска № 2 от 23.01.2025 года об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: ***. 

Основанием к отказу послужило несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства, а именно абз. 7 п. 1.6. Положения по оформлению проектной документации по вопросам переустройства, перепланировки и перевода жилых/нежилых помещений в нежилые/жилые, утвержденного постановлением администрации города Благовещенска от 04.09.2009 N 644, а также п. 4.2.4.9. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170. Кроме того, представленная проектная документация в нарушение п. 2.2. Положения не согласована с Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Благовещенска. Из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений МКД № *** от 14.10.2024 года установлено, что в принятии решения по реконструкции приняло участие недостаточное количество собственников, и необходимого количества голосов заявитель не получил. В решении также содержится указание на то, что согласование органом местного самоуправления самовольных переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме действующим законодательством не предусмотрено. В соответствии с частью 3 статьи 29 ЖК РФ собственнику был установлен срок – 1 месяц со дня получения данного уведомления, в течение которого он обязан привести жилое помещение в состояние, отраженное в проекте перепланировки «до перепланировки», о чем информировать администрацию города Благовещенска и представить подтверждающие документы (технический паспорт). 

Согласно разъяснениям, данным в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 года, положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. При этом отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

На основании изложенного, учитывая, что в силу п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26-28 ЖК РФ согласование переустройства и перепланировки жилых помещений относится к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений, принимая во внимание положения ч. 4 ст. 29 ЖК РФ о возможности сохранения жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии в судебном порядке, которые не содержат запрета и не исключают указанные полномочия органа местного самоуправления по согласованию перепланировки и переустройства, а также основания к отказу в согласовании перепланировки и переустройства, изложенные в ст. 27 ЖК РФ, суд приходит к выводу, что администрацией города Благовещенска неправомерно отказано ФИО3 в согласовании перепланировки жилого помещения, поскольку администрация города Благовещенска является органом, наделенным соответствующими полномочиями.

В соответствие с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; 

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса; 

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме; 

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма); 

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

При этом правила ст. 29 ЖК РФ о возможности сохранения спорного жилого помещения в перепланированном состоянии по решению суда, в их системном толковании с другими нормами ЖК РФ, по мнению суда, не освобождают истца от обязанности представления предусмотренных законом документов, необходимых для проведения перепланировки, равно как и от получения необходимых согласований и разрешений в целях предотвращения нарушения прав и законных интересов граждан, а также обеспечения отсутствия угрозы их жизни и здоровью.

Постановлением администрации г. Благовещенска № 644 от 04.09.2009 года, в соответствии со ст. 14 ЖК РФ в целях упорядочения рассмотрения вопросов, связанных с переводом жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, а также переустройством и перепланировкой жилых помещений, утверждено Положение по оформлению проектной документации по вопросам переустройства, перепланировки и перевода жилых/нежилых помещений в нежилые/жилые.

В силу п. 1.2. указанного положения подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (лица, осуществляющие подготовку проекта) с обязательным ведением авторского надзора.

Во исполнение требований ч. 2 ст. 26 ЖК РФ ФИО3 представлен суду проект перепланировки и переустройства квартиры № *** в многоквартирном жилом доме по ***, выполненный ООО «Амургражданпроект» (шифр ОТП-054-2024) и технический паспорт на перепланированное и переустроенное жилое помещение по состоянию на 04.03.2024 года. 

Согласно п. 1.3 постановления администрации г. Благовещенска от 04 сентября 2009 года № 644 «Об утверждении положения по оформлению проектной документации по вопросам переустройства, перепланировки и перевода жилых/нежилых помещений в нежилые/жилые» проектная документация должна соответствовать требованиям пожарных, санитарно-гигиенических норм, экологических и иных установленных законодательством требований, в том числе требованиям к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Проектная документация по вопросам переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подлежит согласованию лицом, предоставляющим услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома (п. 2.1 постановления администрации г. Благовещенска № 644 от 04.09.2009 года).

Согласно проекту выполненные работы по перепланировке и переустройству жилой квартиры № *** в многоквартирном жилом доме по адресу: *** согласованы с ООО «Управдом», о чем имеется отметка управляющей организации, содержащая сведения о таком согласовании. 

Из технического заключения по обследованию строительных конструкций после перепланировки и переустройства квартиры № *** в многоквартирном доме по ул. ***, подготовленного ООО «Амургражданпроект» от 22.04.2024 года, следует, что перепланировка и переустройство выполнены согласно разработанному проекту. Перепланировка жилой квартиры № *** не повлияла на надежность и безопасность конструкций и коммуникаций жилого здания. Магистральные трубопроводы водоснабжения и канализации, теплоснабжения, вентиляционные блоки сохранены, не подлежат переустройству. Отопление квартиры предусмотрено от существующих стояков. Отопительные приборы радиаторы. Вентиляция существующая, через вентиляционные каналы. Отвод сточных вод в существующие канализационные стояки. Водоснабжение выполнено от существующих стояков, с установкой счетчиков.

Обследованием установлено, что все конструкции квартиры (наружные и внутренние стены, железобетонное перекрытие, оконные и дверные заполнения в остальных помещениях) после перепланировки и переустройства оставлены без изменения. Техническое состояние несущих конструкций обследованной квартиры после проведенной перепланировки и переустройства исправное, которое характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение их несущей способности и дальнейшей эксплуатационной пригодности. Данная перепланировка и переустройство не снижает несущей способности строительных конструкций существующего здания и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Объективных причин, препятствующих дальнейшей эксплуатации квартиры № *** в кирпичном здании по назначению, не установлено.

Доказательств, подтверждающих, что произведенные перепланировка и переустройство квартиры № *** нарушают права и интересы других лиц, либо представляют угрозу жизни или здоровью людей администрацией г. Благовещенска в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. 

Таким образом, оценивая все представленные доказательства в их совокупности, учитывая отсутствие в связи с осуществлением перепланировки и переустройства нарушения прав и законных интересов граждан, равно как и создания угрозы их жизни или здоровью, суд полагает, что жилое помещение – квартира № ***, расположенная по адресу: *** может быть сохранена в перепланированном и переустроенном состоянии в соответствии с проектом, выполненным ООО «Амургражданпроект» (шифр ОТП-054-2024).

Рассматривая требования ФИО3 о признании права собственности на жилое помещение – квартиру № *** в реконструированном виде с сохранением пристроенного балкона, суд приходит к следующему.

Пунктом 2.2. Положения по оформлению проектной документации по вопросам переустройства, перепланировки и перевода жилых/нежилых помещений в нежилые/жилые, утвержденного постановлением администрации г. Благовещенска от 04.09.2009 года № 644 предусмотрено, что проектная документация по вопросам переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подлежит обязательному согласованию при устройстве балконов (лоджий): управлением архитектуры и градостроительства администрации города Благовещенска; ОАО «Амургаз».

Из материалов дела следует, что проект устройства балкона к квартире № *** расположенной по адресу: ***, изготовленный ООО «Амургражданпроект» (шифр ОТП-055-2024) согласован ОАО «Амургаз» 08.05.2024 года.

Вместе с тем, положительное решение управления архитектуры и градостроительства администрации города Благовещенска о согласовании проекта устройства балконов к квартире № ***, расположенной по адресу: *** собственником получено не было. 

По результатам рассмотрения обращения по вопросу согласования проекта устройства балкона ФИО3 Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Благовещенска было отказано (ответ от 10.03.2025 года № 577/19).

Таким образом, учитывая приведенные требования к проектной документации, представленный истцом по встречному иску проект устройства балкона нельзя признать соответствующими действующему законодательству.

На основании ст. 3 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) вопросы реконструкции объектов капитального строительства, к каковым относятся здания (жилые дома), регулируются нормами Градостроительного кодекса РФ, другими федеральными законами, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, принятыми в соответствии с компетенцией, которые предусматривают иной порядок получения разрешения на реконструкцию объектов капитального строительства.

В силу п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. 

Таким образом, в случае если в результате проведения планируемых работ изменяются параметры объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), или потребуется замена несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, то указанные работы необходимо относить к реконструкции.

Несмотря на то, что площадь балкона не включается в размер общей площади жилого помещения, установленной ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, который является критерием оценки уровня обеспеченности жильем, тем не менее, площадь балкона влияет на общую площадь квартиры как объекта капитального строительства и размер общей площади жилых помещений в жилых зданиях. 

В результате произведенных собственником работ по самовольному устройству балкона, сопряженных с разрушением части ограждающей наружной стены на восточном фасаде многоквартирного дома (демонтажа подоконной части стены) и установкой дверного блока для организации выхода на балкон, произошло увеличение общей площади жилых помещений, изменение параметров всего многоквартирного жилого дома и изменение архитектурного облика здания, в связи с чем данные работы представляют собой реконструкцию квартиры № *** и жилого дома по адресу: ***.

В силу положений ст. ст. 8, 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, выдача которого относится к компетенции органов местного самоуправления.

Поскольку по своему характеру устройство спорной пристройки относится к работам, связанным с реконструкцией жилого дома, то есть влияет на архитектурный облик здания и влечет необходимость внесения изменений в технический паспорт не только квартиры, но и всего здания, на выполнение этих работ должно быть получено соответствующее разрешение.

В силу положений п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, самовольная установка балконов и лоджий не допускается.

В ходе рассмотрения дела разрешение на строительство и иной документации, необходимой для его получения и осуществления строительных работ по возведению спорного балкона, ФИО3 суду не представлено.

Статьей 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). 

Согласно п. «в» ч. 2 разд. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

На основании ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 1 ст. 44 ЖК РФ, предусматривающая принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции, многоквартирного дома квалифицированным большинством голосов, не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества многоквартирного жилого дома, в результате которой происходит уменьшение размера общего имущества собственников, помещений такого дома. Если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с получением отдельного письменного согласия на такую реконструкцию иных, не принимавших участия в собрании собственников. 

Согласно пп. 6.2 п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, принятое на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. 

Таким образом, исходя из приведенных выше положений правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.

Поскольку наружные стены здания, являясь ограждающими несущими конструкциями, принадлежат всем собственникам помещений в здании, реконструкция здания путем пристройки к нему дополнительных помещений и изменение конструктивных особенностей внешних стен (дверной проем вместо оконного) затрагивает права и законные интересы всех собственников объекта капитального строительства.

Кроме того, фасад многоквартирного дома как ограждающая несущая конструкция, обслуживающая более одного помещения в доме, в силу статьи 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ относится к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома и разрушение части этой стены для установления дверного блока, являясь реконструкцией, в силу положений статьи 40 ЖК РФ и ст. 246 ГК РФ могло иметь место только с согласия всех остальных собственников помещений многоквартирного дома. 

Поскольку спорный балкон установлен на фасаде многоквартирного дома, его устройство предполагает согласование установки со всеми собственниками помещений многоквартирного дома.

В подтверждение получения согласия собственников помещений многоквартирного дома по ул. *** на пристройку балкона к квартире № ***, ФИО3 представлен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 14.10.2024 года. 

Как следует из данного протокола общего собрания, проведенного в форме очно-заочного голосования, в собрании приняли участие 100% собственников помещений многоквартирного дома.

Вместе с тем получение согласия всех собственников помещений МКД по адресу: *** на проведение реконструкции помещения в многоквартирном доме (квартиры № ***) в виде пристройки балкона не является достаточным для удовлетворения заявленных ФИО3 требований.

В силу п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 года № 170, не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.

Из технического паспорта жилого помещения квартиры № *** по состоянию на 04.03.2024 года следует, что жилое помещение расположено в крупнопанельном доме.

Таким образом, устройство дверного проема путем расширения существующего оконного проема и установка балкона прямо запрещены п. 4.2.4.9. Постановления Госстроя России № 170 от 27.09.2003 года.

Несмотря на имеющееся в деле техническое заключение ООО «Амургражданпроект» от 22.04.2024 года по результатам осмотра пристроенного существующего балкона по адресу: ***, данная реконструкция не может быть сохранена ввиду прямого нарушения запрета, содержащегося в п. 4.2.4.9 Постановления Госстроя России № 170 от 27.09.2003 года.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют бесспорные доказательства того, что устройство балкона не затронуло конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания жилого дома по адресу: ***, его несущих конструкций.

Представленное техническое заключение ООО «Амургражданпроект» от 22.04.2024 года по результатам осмотра пристроенного существующего балкона по адресу: *** не является достоверным доказательством безопасности произведенных работ при возведении пристройки в виде балкона, поскольку какие-либо расчеты и исследования строительных конструкций в данном заключении не приведены. Заключение не содержит сведений о применении расчетов нагрузки на несущие конструкции (проектной и действующей), и не свидетельствует об отсутствии дефектов, снижающих несущую способность стен и перекрытий всего многоквартирного дома в целом, а указывают лишь на то, что такие дефекты не обнаружены. Предметом исследования являлась только квартира № ***, к которой пристроен спорный балкон, техническое исследование конструкций всего здания и смежных квартир не проводилось. Техническое заключение не обосновано какими-либо расчетами, чтобы с надлежащей степенью надежности исключить разрушения любого характера в результате эксплуатации здания, связанные с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу и окружающей среде.

Само по себе техническое заключение, по мнению суда, не может являться основанием к сохранению возведенной постройки при отсутствии доказательств соблюдения предусмотренной законом процедуры, связанной с реконструкцией объектов капитального строительства. Такая процедура истцом по встречному иску не соблюдена, что нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. 

На основании вышеизложенного, учитывая установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание, что действующим законодательством прямо запрещено пробивать проемы в стенах крупнопанельных зданий, устройство балконов в таких зданиях не допускается, при этом, каких-либо исключений для этого не предусмотрено, суд полагает, что правовых оснований для сохранения принадлежащей ФИО3 квартиры в реконструированном виде с сохранением пристроенного балкона не имеется.

Встречные исковые требования ФИО3 в указанной части удовлетворению не подлежат.

Поскольку доказательств, свидетельствующих о приведении квартиры № *** в первоначальное состояние путем демонтажа самовольно пристроенного балкона, дверного блока для выхода на балкон и восстановления подоконной части наружной стены, материалы дела не содержат, исковые требования администрации г. Благовещенска являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление администрации г. Благовещенска – удовлетворить.

Обязать ФИО3 демонтировать самовольно пристроенный балкон к квартире №*** многоквартирного дома по адресу ***, демонтировать дверной блок выхода на балкон из помещения и восстановить подоконную часть наружной стены в первоначальное состояние.

Встречное исковое заявление ФИО3 – удовлетворить в части.

Сохранить квартиру, расположенную по адресу: *** перепланированном и переустроенном состоянии, в соответствии с проектом, разработанным ООО «Амургражданпроект» шифр ОТП-054-2024.

В удовлетворении требований встречного иска в большем объеме, ФИО3 - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.А. Данилов

Решение в окончательной форме составлено 19 мая 2025 года