Дело №2-3416/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 августа 2017 года г.Барнаул

Центральный районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе: 

председательствующего судьи: Симон Н.Б.

при секретаре: Шмидт Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ООО «Победа» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ООО «Победа» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением.

В обоснование требований указали, что истцы являются собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу ..... В 2013 году собственники помещений данного дома на внеочередном общем собрании утвердили состав общего имущества, в том числе перечень нежилых помещений, расположенных на первом этаже дома, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности. До августа 2015 года истцы пользовались нежилым помещением колясочной. В настоящее время собственники не могут пользоваться колясочной по причине того, что на дверь помещения управляющая компания ООО «победа» установило замок и разместило в помещении офисную мебель. Истцы просили в срок до ДД.ММ.ГГГГ добровольно освободить данное помещение, так как собственники лишены возможности использовать помещение по его назначению. Однако от ООО «Победа» ответа не последовало, помещение колясочной освобождено не было, доступ в помещение не предоставлен. 

Ссылаясь на положения ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации истцы просят обязать ответчика устранить препятствие в пользовании нежилым помещением «колясочной», расположенного по указанному адресу путем выноса офисной мебели и передачи комплекта ключей от входной двери.

В судебном заседании истец ФИО1, одновременно являющийся представителем истца ФИО2, на исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в иске. Пояснил, что решением внеочередного собрания собственников жилого дома был определен статус жилых помещений дома, состава общего имущества. Спорное жилое помещение им использовалось до 2015 года, в последующем данное помещение было занято управляющей компанией на основании договора, заключенного неуполномоченным лицом. Общее собрание в части перевода помещения является ничтожным, Собственниками дома заключено соглашение по порядку пользования нежилым помещением. 

Истец ФИО5 в судебном заседании на требованиях настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении, указала, что имеет ребенка ДД.ММ.ГГГГ года рождения, до 2015 года пользовалась помещением колясочной, ставила там коляску, в настоящее время данное помещение необходимо ей для того, что ставить там санки и велосипед. Соглашение по порядку пользования нежилым помещением от 01.05.2017 было принято по итогам общего собрания, проведенного в апреле 2017 года, каким образом проведено собрание пояснить не смогла. В управляющую компанию с требованием освободить колясочную обращалась устно, и в настоящем году с письменной коллективной претензией. 

Представитель ответчика ФИО6 возражал против требований истцов, ссылаясь на законность занятия спорного жилого помещения, отсутствия доказательств нарушенного права истцов.

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом. 

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что применяя ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Статья 289, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290), собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании п. п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме пунктами 2, 3, раздела 1 (1) которых установлено, что в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, принявшими решение о создании товарищества собственников жилья в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, может включаться общее имущество, в отношении которого принято решение, предусмотренное пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно:

а) общее имущество, указанное в подпунктах "е" и "ж" пункта 2 настоящих Правил;

б) общее имущество, если такое имущество отвечает какому-либо из следующих требований:

совместное использование общего имущества допускается проектной документацией, в соответствии с которой осуществлено строительство, реконструкция, капитальный ремонт таких домов, или технической документацией на эти дома;

обеспечение работоспособности общего имущества в одном многоквартирном доме из числа таких домов достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом многоквартирном доме из числа указанных домов - для инженерных систем, оборудования, устройств.

В судебном заседании достоверно установлено, что управлением многоквартирным домом расположенного в .... осуществляется ООО «Победа». 

Как следует из материалов дела, ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения Н2 на 1–ом этаже жилого дома, Лит А, назначение нежилое, общей площадью, 39,6 кв.м., в связи с чем на основании вышеуказанных норм закона ФИО2, ФИО1 (в соответствии с положениями ст.34 Семейного Кодекса Российской Федерации) на праве общей совместной собственности принадлежит указанное помещение и общее имущество в многоквартирном доме.

ФИО3 является долевым собственником в размере ? доли на комнату №, площадью 19,7 кв.м. 

ФИО4 принадлежит на праве собственности жилое помещение № по адресу ..... 

ФИО5 является правообладателем помещения № по указанному выше адресу. 

ООО «Победа» занимает нежилое помещение (бывшая колясочная) по адресу .... на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно плану, составленному ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Алтайскому краю, и представленному истцом, спорное помещение, поименованное как колясочная, числится под номером 1.2, площадью 16,7 кв.м.

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенного в .... от ДД.ММ.ГГГГ принято решение по определению уполномоченного лица представлять интересы собственников в органах всех уровней власти в управляющей организации и обслуживающих организациях по ремонту, содержанию общего имущества с правом подписания документов, договоров, таким лицом определена ФИО9

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 09.01.2017 подтверждены полномочия ФИО9 на представление интересов собственников в органах всех уровней власти в управляющей организации и обслуживающих организациях по ремонту, содержанию общего имущества с правом подписания документов, договоров. Также было принято решение по уполномочиванию заключать договоры аренды общедомового имущества (фасад, стены, другие конструкции, а также нежилые помещения, неиспользуемые собственниками) – с ООО «Победа». Кроме того, принято решение о признании нежилого помещения 1-го этажа - 1.2 – общедомовым имуществом, без указания его назначения, использовать в целях сдачи в аренду. 

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенного в .... от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о признании нежилого помещения 1-го этажа - 1.2 – общедомовым имуществом, без указания его назначения, использовать в целях сдачи в аренду. 

В судебном заседании участники процесса не оспаривали то обстоятельство, что указанное нежилое помещение является общедомовым имуществом.

При этом истцы в судебном заседании указывали, что до 2015 года использовали данное жилое помещение как колясочную. 

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО9, ФИО10 пояснили, что многоквартирный дом ранее был мужским общежитием, спорное помещении пустовало, в нем проходят теплосети, требовался ремонт. До ремонта и занятия его ООО «Победа» по договору аренды в спорном жилом помещении ставили коляски только ФИО5 и ФИО3. 

Вместе с тем, в техпаспорте на дом, представленном ответчиком, не содержится указания на назначение спорного помещения. 

Учитывая, в совокупности представленные доказательства, суд находит, что данное помещение, как объект общего имущества, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир и помещений в многоквартирном доме. 

13.04.2017 в ООО «Победа» подана коллективная претензия с предложением о добровольном освобождении занимаемого помещения колясочной в срок до 01.05.2017 в связи с принятием решения об использовании данного жилого помещения по прямому назначению. Указанная претензия подписана, в том числе, ФИО5, ФИО3, ФИО1

Доказательств таких обращений в ООО «Победа» со стороны иных истцов не представлено. 

Представитель ответчика оспаривал факт обращения к ним с такими обращениями, ссылался на то, что спорное жилое помещение занимается на законном основании по договору аренда, принятых решений собственниками многоквартирного дома.

В силу п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, закреплен законодателем в п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Жилищный кодекс в части 2 статьи 36 Жилищного кодекса также установил, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса).

Принятие решений о пределах использования общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). Данные решения являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Так, в силу ч.2 п.п. 3, 3.1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

В силу п.п.6, 7 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий» по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Судом достоверно установлен факт передачи спорного помещения ООО «Победа» по договору аренды от 01.10.2015 на основании принятых в последующем решений общего собрания собственников помещений МКД. Данные собрания не оспорены кем-либо в установленном законом порядке с соблюдением требований гражданского законодательства.

Доводы истца ФИО1 о ничтожности договора аренды по тому основанию, что он подписан неуполномоченным лицом, судом не принимаются во внимание, поскольку опровергаются принятыми решениями общего собрания собственников помещений МКД. 

Истцом в судебное заседание представлено соглашение по порядку пользования нежилым помещением «колясочной» МКД от 01.05.2017, которым определено, что в помещении «колясочной» подлежат хранению коляски и кресла (детские, инвалидные), санки, велосипеды, сохранность вещей обеспечивает каждый пользователь самостоятельно, пользователь обязан бережно относиться к вещам других пользователей, не причинять ущерб имуществу, помещению, дубликаты ключа от помещения изготавливаются пользователями за свой счет, определен режим пользования – круглосуточно. Данное соглашение подписано ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО11, ФИО4

Вместе с тем, суд критически оценивает данное соглашение, поскольку доказательств того, что оно было достигнуто между всеми собственниками помещений МКД, как того требуется по закону (ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), доказательств принятия соглашения по результатам проведенного общего собрания собственников помещений МКД, истцы суду не представили.

Кроме того, суд учитывает, наличие противоречивых пояснений истца ФИО5 относительно обстоятельств проведения общего собрания при принятии данного соглашения, подписание данного соглашения, его хранения, которые последней устранены не были. 

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что спорное жилое помещение занимается ответчиком на законных основаниях, право пользования истцов данным жилым помещением с учетом принятых решений общего собрания собственников помещений МКД не нарушено.

Таким образом, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ООО «Победа» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Председательствующий

судья Н.Б. Симон