УИД: 47OS0000-01-2023-000242-81 дело № 3а-145/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 18 декабря 2023 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Выдриной О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО12 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО13 обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 11.05.2023 № OPC-47/2023/000088 (далее - Решение) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости равной 253507400 руб. 

В обоснование заявленных требований ФИО14 указало, что является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость объекта недвижимости на 01.01.2022 составляет 369626084.41 руб. Согласно отчету об оценке № 3469/220 от 07.11.2022 (далее - Отчет) рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 25.10.2022 составляет 253507400 руб. Решением отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в Отчете, в связи с несоответствием представленного Отчета требованиям федеральных стандартов оценки. Однако оснований для отказа в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не имелось, так как Отчет не содержит ошибок, указанных в Решении. Превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права ФИО15, поскольку влечет к обязанности по уплате необоснованно завышенных налоговых платежей.

В письменном отзыве административный ответчик ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» просил в удовлетворении заявленных требований отказать, ввиду несоответствия представленного Отчета нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, использовании неполных сведений, допущении расчетных и иных ошибки, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного заседания, не явился, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в его отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО22 просил признать оспариваемое решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ФИО24 в судебном заседании возражал против признания решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» незаконным. 

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО23 в судебном заседании поддержала позицию представителя административного ответчика.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 № 713 установлена дата перехода к применению на территории Ленинградской области положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2026 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01.01.2022.

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 № 424-р реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости на территории Ленинградской области, осуществляется ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В ч.1 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ указано, что кадастровая стоимость здания может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридического лица, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этого лица.

Бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что 20.11.2018 за ФИО16 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> Вид объекта недвижимости – здание, назначение – нежилое, наименование – торговый комплекс, кадастровая стоимость – 369626084.41 руб.

12.04.2023 ФИО17 обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, составляющей на 25.10.2022 253507400 руб., приложив Отчет, выполненный оценщиком ФИО27., членом ФИО28.

11.05.2023 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» приняло решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по следующим основаниям:

1) в нарушение ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п.6 ФСО № 3 в отчете отсутствует последовательная нумерация страниц;

2) допущены нарушения при анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, и при составлении основных выводов относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, а также содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение и допускать неоднозначного толкования полученных результатов (п.11 ФСО № 7 и п.5 ФСО № 3);

3) не соблюдены требования при выборе объектов-аналогов и использования сравнительного подхода (пп. «б», «д», «е» п. 22 ФСО № 7);

4) некорректно определен соответствующий рынку годовой доход объекта (пп. «в» п.23 ФСО № 7);

5) некорректно проведен расчет затрат на создание объекта оценки, а также величины износа и устареваний (п.10 ФСО № 1, пп. «е», «и» п. 24 ФСО № 7), нарушен п. 5 ФСО № 3 согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

ФИО1 «ЛенКадОценка» от 11.05.2023 получено ФИО18 14.06.2023, с административным исковым заявлением в суд ФИО19 обратилось 07.09.2023, в пределах установленного ч.3.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства РФ срока. 

Определением Ленинградского областного суда от 25.10.2023 по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО29

Согласно заключению эксперта № 1298/СЭ/2023 от 05.12.2023 при составлении Отчета нарушения, указанные в Решении частично имеют место, они включают нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. В числе выявленных нарушений имеются те, которые оказывают влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 25.10.2022 определена экспертом в размере 295700000 рублей без учета НДС и без учета стоимости земли. 

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд полагает, что оно соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использование нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы.

При определении рыночной стоимости экспертом применялись сравнительный и доходный подходы. В экспертном заключении приведено подробное обоснование критериев отбора и выбора объекта аналога. В рамках доходного подхода экспертом использовался метод капитализации дохода, учитывалось определение потенциального валового дохода, чистого операционного дохода, коэффициента капитализации. При расчете рыночной стоимости объекта использовался метод сравнения продаж сравнительного подхода. При расчете весовых коэффициентов использовался математический способ расчета.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и конкретным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

Таким образом, при рассмотрении заявления ФИО20 у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в Отчете.

Поскольку оспариваемое Решение соответствует нормативным правовым актам, принято уполномоченным органом и в установленные законом сроки, прав и законных интересов административного истца не нарушает, то оснований для признания его незаконным не имеется. 

Доводы административного истца о том, что не все нарушения, указанные в оспариваемом Решении, повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости, а наличие ряда нарушений опровергнуто экспертом, не свидетельствуют о наличии оснований для признания Решения незаконным и удовлетворения заявленных требований в указанной части, поскольку экспертом установлено и административным истцом не опровергнуто, что в Отчете имеются расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости.

В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Поскольку ни административным истцом, ни административным ответчиком не оспаривается размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судебной экспертизой, о проведении повторной или дополнительной экспертизы в целях определения иного размера рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, заявлено не было, а представленный Отчет имеет нарушения и не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, то суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, согласно заключению судебной экспертизы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления заявлению ФИО21 о признании незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 11.05.2023 № OPC-47/2023/000088 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 295700000 (двести девяносто пять миллионов семьсот тысяч) рублей по состоянию на 25.10.2022.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

В окончательной форме решение изготовлено 19 декабря 2023 г.