Дело № 2-3964/17 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

25 декабря 2017 года город Ульяновск

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе

председательствующего судьи О.В. Миллер

при секретаре Д.Р. Алимовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Представитель ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, указав следующее.

Между Коммерческим банком «Русский ипотечный банк» и Ответчиком заключен кредитный договор №И от 31.05.2010, в соответствии с которым Банк предоставил кредит в размере 952 000 рублей на срок 180 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 44,7 кв.м..

Законным владельцем Закладной и соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1», чем ответчик был надлежащим образом уведомлен.

Свои обязательства по погашению кредита и уплате процентов за его пользование должник исполняет ненадлежащим образом. 

По состоянию на 23.10.2017 задолженность Заемщика перед истцом по кредитному договору №И от 31.05.2010 составляет 724 463,49 руб., в том числе: 682 421,25 руб. – задолженность по основному долгу; 33 442,58 руб. – задолженность по процентам; 8 599,66 руб. – задолженность по пени. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, представитель ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» просит взыскать с ФИО1 задолженность по кредитному договору №И от 31.05.2010 в сумме 724 463 рубля 49 копеек, в том числе: 682 421 рубль 25 коп. – задолженность по основному долгу; 33 442 рубля 58 копеек – задолженность по процентам; 8 599 рублей 66 коп. – задолженность по пени, обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимости заложенного имущества в размере 898 400 рублей; расторгнуть кредитный договор.

Представитель истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного слушания надлежащим образом. В исковом заявлении просит рассмотреть дело без участия представителя истца.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, судом принимались меры к извещению ответчика по месту жительства. Направленная судом заказным письмом с уведомлением корреспонденция возвращена в суд.

В соответствии со статьей 117 ГПК РФ при отказе адресата принять судебную повестку или иное судебное извещение лицо, доставляющее или вручающее их, делает соответствующую отметку на судебной повестке или ином судебном извещении, которые возвращаются в суд.

Адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

С учетом изложенного, суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке ст.ст.117, 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В судебном заседании установлено, что между Коммерческим банком «Русский ипотечный банк» и Ответчиком заключен кредитный договор №И от 31.05.2010, в соответствии с которым Банк предоставил кредит в размере 952 000 рублей на срок 180 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 44,7 кв.м..

В соответствии с условиями заключенного кредитного договора платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются Заемщиком не позднее даты ежемесячного платежа – последнее число каждого календарного месяца (п.3.3.7.Кредитного договора), путем уплаты ежемесячного аннуитентного платежа, рассчитываемого согласно формулы, зафиксированной в п.3.3.11. Кредитного договора.

Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщика в соответствии с п.1.4.Кредитного договора, ст.77 ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является залог (ипотека) квартиры в силу закона.

В соответствии со ст.ст.1, 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом; ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст.13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной; обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

В соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

УФРС по Ульяновской области произведена государственная регистрация права собственности ответчика ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>; права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой недвижимости, были удостоверены закладной, выданной ответчиком первоначальному залогодержателю; государственная регистрация ипотеки недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 04.06.2010 года за №; и по договору от 01/387/12 от 20.03.2012.

В соответствии со ст.48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме; при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; в отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную; передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности; владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В соответствии с договором купли-продажи закладных № от 20.03.2012 и отметками на Закладной от 27 марта 2012, произведенными предыдущими владельцами закладной, законным владельцем Закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1»

В судебном заседании установлено, что ежемесячные платежи по возврату суммы долга по договору займа и проценты за пользование займом в нарушение условий закладной и договора займа, а также статьи 309 ГК РФ ответчиком производятся нерегулярно и не в полном объеме.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату суммы долга по кредитному договору №И от 31.05.2010, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных обязательствами. Требование от 07.09.2017 №266 о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств ответчиками выполнено не было. В соответствии со ст.ст. 334, 811 ГК РФ, ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.4.4.1, 4.4.3 Кредитного договора, указанные обстоятельства являются основаниями для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и досрочного возврата суммы задолженности.

Таким образом, задолженность ответчика по кредитному договору №И от 31.05.2010 по состоянию на 23.10.2017 составляет 724 463 рубля 49 копеек, в том числе: 682 421 рубль 25 коп. – задолженность по основному долгу; 33 442 рубля 58 копеек – задолженность по процентам; 8 599 рублей 66 коп. – задолженность по пени.

Как установлено в судебном заседании, на момент предъявления настоящего иска просроченной задолженности по кредитному договору №И от 31.05.2010 у ответчика имеется.

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Таким образом, п.п. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ, не отменяя закрепленного в п. 1 этой же статьи ГК РФ общего принципа обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, содержат уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Основания ответственности за нарушение обязательства установлены ст. 401 ГК РФ. По общему правилу, в соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства. Если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Начальная продажная цена предмета ипотеки определяется судом на основании заключения судебного эксперта №369 19.12.2017 года, где экспертом рыночная стоимость квартиры по адресу 

<

адрес> по состоянию на день проведения экспертизы определена в размере 1 429 000 рублей, соответственно, начальная продажная цена составит 1 143 200 рублей (1 429 000 рублей х 80%).

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению частично, поскольку начальная продажная стоимость определена стороной истца без учета реальной стоимости квартиры. 

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ в пользу истца с ответчика ФИО1 подлежит взысканию в возмещение расходов по оплате государственной пошлины в сумме 16 444 рубля 63 копейки, а также расходы по проведению судебной экспертизы пользу экспертного учреждения в сумме 8 700 рублей, поскольку именно нарушение заемщиком условий кредитного договора явилось основанием обращения в суд с настоящим иском.

Руководствуясь ст.ст.309, 348, 819 ГК РФ, 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор №И от 31.05.2010, заключенный между Коммерческим банком «Русский ипотечный банк» (общество с ограниченной ответственностью» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» задолженность по кредитному договору №И от 31.05.2010 в размере 724 463 рубля 49 копеек, в том числе: 682 421 рубль 25 коп. – задолженность по основному долгу; 33 442 рубля 58 копеек – задолженность по процентам; 8 599 рублей 66 коп. – задолженность по пени.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 143 200 рублей, в остальной части отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» государственную пошлину в сумме 16 444 рубля 63 копейки.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 8 700 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья - О.В. Миллер