РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

28 мая 2020 года Центральный районный суд города Тольятти Самарской области в составе:

Председательствующего судьи Энгеля А.А.;

при секретаре ФИО3

при участии:

представителя истца по доверенности ФИО4

представителя ответчика Администрации г.о. Тольятти по доверенности ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-102/2020 (2-5959/2019;) по иску ФИО1 к Администрации г. о. Тольятти о признании права собственности,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г.о. Тольятти о признании права собственности на гостевой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 570,9 кв.м, кадастровый №, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №.

В обоснование исковых требований истец указала, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ей принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект (гостевой дом Лит. А63) 70% готовности, назначение объекта: объект в стадии строительства, адрес: Российская Федерация, 

<

адрес>, кадастровый №. Указанный объект находится на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1 963 кв.м., расположенном по адресу: РФ, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, который ей предоставлен в аренду для завершения строительства незавершенного строительством объекта — гостевого дома на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Строительство указанного гостевого дома завершено в 2018 г. Истица предпринимала попытки к его легализации, в установленном порядке обращалась за получением разрешения на строительство, но администрацией г.о. Тольятти ей было отказано.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что истцом не представлены документы, подтверждающие невозможность получения в установленном порядке разрешения на строительство (реконструкцию), ввод объекта в эксплуатацию, надлежащие меры по легализации самовольной постройки истцом не предпринимались, ответчик не является уполномоченным органом по выдаче разрешения на строительство, договор аренды между истцом и ответчиком прекращен. Ответчик также сослался на то, что земельный участок, на котором расположен гостевой дом находится в санитарной зоне источников питьевого водоснабжения, а документы, свидетельствующие о соблюдении требований по надлежащей охране водных объектов в материалы дела не представлены.

Представители третьих лиц Министерства строительства Самарской области и Нижне-Волжского бассейнового управления Федерального агентства водных ресурсов в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания от них не поступало.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает, иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Согласно положению ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

По смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку, может быть признано, если постройка создана без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из требований п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что истцу на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией г.о. Тольятти, предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 963 кв.м., расположенном по адресу: РФ, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, для завершения строительства незавершенного строительством объекта — гостевой дом (лит. А63, готовность 70 %, кадастровый №) по адресу: 

<

адрес>.

ФИО1 принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект, степень готовности 70%, адрес (местоположение): 

<

адрес>, кадастровый №.

Строительство указанного гостевого дома завершено в 2018 г.

Согласно техническому паспорту на указанный объект (гостевой дом), здание имеет два надземных этажа, техподвал, техэтаж, тамбур, крыльцо и выступы; на 1-м этаже общей площадью 345,7 кв.м. расположены: кладовая, санузел, бассейн, коридор, моечная, санузел, парная, коридор, гараж, комната отдыха, кладовая, коридор, тамбур, холл, комната отдыха, тамбур, кухня, подсобное помещение, санузел, кабинет; на 2-м этаже общей площадью 135,3 кв.м. расположены на 2-м этаже расположены, кладовая, комната отдыха, холл, санузел, комната отдыха, комната отдыха. Итого площадь по зданию составляет 570, 9 кв.м.

Гостевой дом поставлен на кадастровый учет, кадастровый №.

В данном случае единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство. Истица предпринимала попытки к его легализации, в установленном порядке обращалась за получением такого разрешения, но ей было отказано уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ.

Из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Экспертный центр ФИО2» по результатам обследования нежилого здания по адресу: 

<

адрес> следует, что здание отдельно стоящее, 2018 года постройки согласно данным технической инвентаризации, включает первый, второй этажи, -1 этаж (техподвал), 3 этаж (техэтаж), здание сложной в плане формы общим размером 20,20х23,75 м., высотой 3,8-5,1 (1 этаж), 3,38 (2 этаж).

Обследование объекта экспертом проводилось с использованием визуального осмотра с фотофиксацией, прямым обмером помещений, конструкций и их элементов, вскрытием элементов конструкций и отделочных слоев, с использованием приборов неразрушающего контроля (п. 1.8. заключения).

По результатам выполненной экспертизы нежилого здания экспертом установлено следующее: обследуемое здание расположено на огороженном земельном участке КН №, расположение здания на земельном участке соответствует основным требованиям градостроительных норм и правил, не ухудшает возможности использования прилегающих земельных участков, не ущемляет прав третьих лиц; здание возведено с должным качеством, в соответствии с требованиями нормативной документации, в т.ч. СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87». Основные конструктивные характеристики здания соответствуют предусмотренным проектной документацией; строительная готовность объекта — 100 %; техническое состояние грунтов оснований и фундаментов, несущих и ограждающих конструкций здания нормативное, жесткость, прочность, геометрическая неизменяемость и пространственная устойчивость строения обеспечены. Ограждающие конструкции здания обеспечивают необходимую теплоизоляцию, воздухоизоляцию от проникновения наружного воздуха и пароизоляцию. Инженерные сети и системы здания выполнены в соответствии с проектной и нормативной документацией, подключены и находятся в рабочем состоянии. Технические, объемно-планировочные и санитарно-гигиенические характеристики обследованного здания обеспечивают нормальный уровень его эксплуатационных качеств и соответствуют основным требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Нежилое здание пригодно для эксплуатации, здание не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не ущемляет интересы третьих лиц.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ № ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» гостевой дом соответствует государственным санитарным нормам и правилам.

Пожарно-технической экспертизой организационных и технических решений по обеспечению пожарной безопасности объекта, выполненной ООО «Центр аудита пожарной безопасности», имеющим Свидетельство об аккредитации по указанным направлениям №, установлено, что объект гостевой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, соответствует требованиям пожарной безопасности.

Согласно заключению АО «Центральная строительная лаборатория г. Тольятти» от ДД.ММ.ГГГГ составленному по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указанный объект капитального строительства отвечает признакам гостевого дома; в зоне первого этажа предусмотрена возможность доступа и/или проживания маломобильных групп, включая инвалидов, использующих кресла-коляски; на прилегающей к гостевому дому территории, выполнены условия по обеспечению доступности путей движения и зон отдыха для маломобильных групп населения; объект соответствует требования, предъявляемым к гостевым домам в части соблюдения требований пожарной безопасности. 

Таким образом, соответствующими экспертными заключениями подтверждено, что гостевой дом соответствует пожарным, а также санитарным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. 

Также суд обращает внимание, что спорное строение возведено в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием. Как следует из градостроительного плана, земельный участок расположен в территориальной зоне Р-3 (зона отдыха), видом разрешенного использования которого является, в том числе гостевые дома.

Доказательств того, что гостевой дом создан с нарушениями строительных норм, правил и прав третьих лиц ни ответчиком, ни третьим лицом не представлено.

То обстоятельство, что разрешение на строительство и введение объекта в эксплуатацию истцом не получены, в соответствии с частью 3 статьи 222 ГК РФ, не является основанием при соблюдении предусмотренных в ней условий, для отказа лицу, осуществившему постройку на земельном участке, в отношении которого оно имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, для отказа в удовлетворении требований о признании за ним права собственности на возведенную на нем самовольную постройку. 

Из вышеприведенных материалов дела следует, что истцом предпринимались меры к легализации постройки путем обращения в администрацию г.о. Тольятти и был получен отказ, что и явилось причиной обращения в суд. 

В подтверждение совершения истцом действий, направленных на легализацию спорного объекта, в материалы дела представлено Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ администрации г.о. Тольятти об отказе в выдаче разрешения на строительство.

Согласно указанному уведомлению, ответчиком было отказано в выдаче разрешения на строительство по основанию, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2.9. Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в отношении проектной документации которых экспертиза не проводится в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, на территории г.о. Тольятти», утвержденного постановлением администрации г.о. Тольятти от 07.12.2017г. №: обращение заявителя за муниципальной услугой, предоставление которой не осуществляется уполномоченным органом.

При рассмотрении дела ответчиком не оспаривался факт того, что истцом в досудебном порядке был представлен необходимый пакет документов, соответствующий нормативным актом, при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство.

Из отзыва на иск следует, что истцу было отказано по причине того, что, за таким разрешением ФИО1 должна была обращаться в Министерство строительства Самарской области, поскольку проектная документация на спорный объект недвижимости подлежит экспертизе в соответствии с ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, т. к. гостевой дом является объектом, предназначенным для временного проживания граждан, проектная документация которого подлежит экспертизе.

В силу ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса, проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Довод ответчика о том, что проектная документация на спорное здание, являющегося объектом капитального строительства, подлежит обязательной экспертизе, которая проведена не была, является несостоятельным, поскольку истицей в подтверждение соответствия объекта строительно-техническим, санитарным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности представлены соответствующие заключения.

Нахождение данного объекта в зонах с особыми условиями использования территорий не влечет за собой в соответствии с пунктом 3.4 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательности проведения государственной экспертизы.

Стороной ответчика какие-либо доказательства, ставящие под сомнение выводы, приведенные в указанных экспертных заключениях, представлены не были.

Следовательно, суд приходит к выводу, что спорный гостевой дом относится к исключению, установленному ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса, согласно которого экспертиза проектной документации не проводится в отношении проектной документации на такой объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №-ГД «О внесении изменений в Закон Самарской области «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», и признании утратившим силу закона Самарской области «О наделении органов местного самоуправления городского округа Самара Самарской области отдельными государственными полномочиями в сфере рекламы», к полномочиям органов государственной власти Самарской области относятся полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований в Самарской области по выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства (кроме объектов капитального строительства в отношении проектной документации которых экспертиза не проводится в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации) в тех случаях, когда указанные разрешения в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации должны быть выданы органами местного самоуправления.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», Законом Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области», постановлением мэрии городского округа Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ №-п/1 «Об утверждении порядка разработки и утверждения административных регламентов предоставления муниципальных услуг», администрация городского округа Тольятти постановлением от ДД.ММ.ГГГГ №-п/1 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в отношении проектной документации которых экспертиза не проводится в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на территории городского округа Тольятти» утвердила Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в отношении проектной документации которых экспертиза не проводится в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на территории городского округа Тольятти», в соответствии с положениями которого выдача разрешения на строительство при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в отношении проектной документации которых экспертиза не проводится в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на территории городского округа Тольятти, осуществляется органом местного самоуправления (п. 2.1. регламента), т. е. администрацией г.о. Тольятти.

Из вышеуказанного следует, что поскольку полномочия в сфере градостроительной деятельности по выдаче разрешения на строительство объектов капитального строительства в отношении проектной документации которых экспертиза не проводится в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации относятся к компетенции органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 3 Закона Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №-ГД), постольку истец обращалась за выдачей разрешения на строительство в уполномоченный орган.

Кроме того, в материалы дела истцом представлены копии разрешений на строительство в отношении аналогичных объектов, расположенных в пределах того же кадастрового квартала и той же водоохранной зоны, выданных ответчиком.

Таким образом, суд приходит к выводу, что невозможность использования разрешительного порядка создания объекта недвижимости произошло по независящим от истца причинам.

Доводы ответчика о том, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный сроком на три года и дающий право на завершение строительства гостевого дома, прекращен, а потому у истца в настоящее время какие-либо права на земельный участок отсутствуют, не могут являться основанием для отказа в иске, поскольку материалами дела подтверждается, что земельный участок был предоставлен в аренду для целей завершения строительства спорного объекта, строительство объекта завершено до окончания срока действия договора, а невозможность легализовать постройку в предусмотренном законом порядке и в установленный договором срок произошло вследствие отказа ответчика в выдаче разрешения на строительство. Кроме того, до настоящего времени истец оплачивает арендную плату по указанному договору аренды, а ответчик принимает платежи, что подтверждается квитанциями, представленными в материалы дела.

Доказательств того, что гостевой дом создан с нарушениями строительных норм, правил и прав третьих лиц суд не усматривает.

Суд также отклоняет доводы ответчика о том, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, находится в санитарной охранной зоне источников питьевого водоснабжения, в связи с чем не может быть представлен в частную собственность.

На основании части 16 статьи 65 Водного кодекса РФ, в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются в том числе централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения.

В соответствии с экспертными заключениями ООО «Экспертный центр ФИО2» № от ДД.ММ.ГГГГ и ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» № от ДД.ММ.ГГГГ, АО «Центральная строительная лаборатория г. Тольятти» от ДД.ММ.ГГГГ гостевой дом расположен на территории жилой застройки Центрального района г.Тольятти в соответствии с генеральным планом территории и функциональным зонированием, что соответствует требованиям п. 2.1. СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10, гостевой дом соответствует государственным санитарным нормам и правилам, водоснабжение спорного объекта – привозная вода хозяйственно-питьевого назначения, водоотведение – в городскую линию канализации, инженерные сети и системы здания выполнены в соответствии с проектной и нормативной документацией, подключены и находятся в рабочем состоянии.

При таких обстоятельствах, установленные нормы и правила при строительстве спорного объекта в водоохранной зоне, соблюдены, комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды, предусмотренный частью 16 статьи 65 Водного кодекса РФ проведен, следовательно, строительство такого объекта недвижимости в границах водоохранных зон допустимо с соблюдением особых условий использования.

Таким образом, из представленных доказательств следует, что спорное строение возведено на земельном участке, предоставленном истцу на праве аренды для завершения строительства гостевого дома, и в его пределах, строение возведено в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, не создает угрозы жизни и здоровью людей, не нарушает права и законные интересы других собственников, что в соответствии со ст.222 ГК РФ является основанием для признания права собственности на него.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12,194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Требования удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на гостевой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 570,9 кв.м, кадастровый №, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд 

<

адрес> в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ 

Судья: подпись.

КОПИЯ ВЕРНА.

Судья