Дело № 3а-336/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 мая 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Кирилловой М.Г.,

с участием представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска ФИО1, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ФИО2, представителей ООО «Тандем-ВП» ФИО3, ФИО4 и ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 31 октября 2016 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 31 октября 2016 года № __, которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., арендуемого ООО «Тандем-ВП», определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке, что влечёт уменьшение зачисляемых в бюджет муниципального образования арендных платежей. 

По мнению административного истца, положенный в основу решения комиссии отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка от 9 сентября 2016 года № __, выполненный ООО «А», составлен с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, и не мог являться достаточным основанием для пересмотра кадастровой стоимости.

По этим основаниям административный истец просил суд признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 31 октября 2016 года № __; восстановить в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере ... руб.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска ФИО1 заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2 поддержала представленные ранее письменные возражения на административное исковое заявление, пояснила, что отчёт соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и является надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка; с выводами судебной экспертизы не согласилась, просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители ООО «Тандем-ВП» ФИО3, ФИО4 и ФИО5 против удовлетворения административного иска возражали, представили письменные замечания и отзыв на судебную экспертизу.

Представители комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области и Правительства Ростовской области, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили.

Правительство Ростовской области в письменном отзыве на административное исковое заявление полагало необходимым проведение экспертизы отчёта об оценке, при этом разрешение спора оставило на усмотрение суда, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, допросив специалиста, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Судом установлено, что ООО «Тандем-ВП» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв. м, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование - под производственную территорию, расположенного по адресу: .... По условиям договора аренды земельного участка от 10 сентября 2015 года № __, заключённого между муниципальным образованием «Город Новочеркасск» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска и ООО «Тандем-ВП», арендная плата за пользование земельным участком исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 222 – 237).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области», и по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 1 л.д. 174). 

Положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создаётся органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) от 5 марта 2012 года № П/91 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области и утверждён её состав. Приказами Росреестра от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 года № П/578, от 1 декабря 2015 года № П/635 в состав Комиссии были внесены изменения.

В соответствии с Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 (далее - Порядок), заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины её членов (пункт 10).

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения (пункт 12).

Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы (пункт 13).

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Из материалов дела следует, что 10 октября 2016 года директор ООО «Тандем-ВП» ФИО6 обратился в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... на основании установления его рыночной стоимости, представив, в том числе, отчёт по определению рыночной стоимости земельного участка от 9 сентября 2016 года № __, составленный оценщиком ООО «А» Х.., согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб.

В комиссию также было представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков "М" от 27 сентября 2016 года № __, из которого следует, что отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны экспертом обоснованными. 

31 октября 2016 года комиссия в составе председателя К.., заместителя председателя комиссии Г. и члена комиссии С.., рассмотрев заявление ООО «Тандем-ВП», установила, что отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... от кадастровой стоимости составляет ... %. Учитывая подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков положительное экспертное заключение, комиссия пришла к выводу о том, что представленные документы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, и большинством голосов приняла решение об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке.Протоколом № __ заседания комиссии от 31 октября 2016 года, приказами Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91, от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 № П/578, от 1 декабря 2015 № П/635 о создании комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Оценивая оспариваемое административным истцом решение комиссии с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд отмечает следующее.

Из буквального толкования пункта 20 Порядка следует, что комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчёта об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчёт и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчёт об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях проверки соответствия отчёта требованиям законодательства судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено "Ц".

Согласно заключению эксперта "Ц" С. стоимость объекта оценки, определённая оценщиком в отчёте от 9 сентября 2016 года № __, не подтверждается; отчёт от 9 сентября 2016 года № __ по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., выполненный оценщиком ООО «А»» Х.., требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует; оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; неверно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; допускались ошибки при выполнении математических действий, выявлена информация, не отвечающая принципам достоверности, достаточности и проверяемости.

В ходе проверки отчёта экспертом были выявлены следующие нарушения, допущенные оценщиком при процедуре оценки и оформлении отчёта об оценке.

1. На странице 7 в разделе отчета «2.12. Сведения о заказчике оценки и об оценщике» не указаны требуемые данные о контактном телефоне, адресе электронной почты оценщика, что является нарушением статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ и не соответствует требованиям пункта 8г ФСО № 3. 

2. На странице 30 приведён анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с земельными участками на дату оценки. Оценщиком не приведено обоснование и объём источников используемых данных, что не позволяет пользователю убедиться в масштабности и детализированности мониторинга рынка. На сегодняшний день публичная оферта представлена в виде массы официальных сайтов риэлтерских организаций, размещающих объявления о продаже; убедиться, что оценщиком проанализирована достаточная или наиболее популярная доля специализированных сайтов, не представляется возможным, что является нарушением требований пункта 2в ФСО № 7 и статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ.

3. При анализе фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из исследуемого сегмента оценщик не проводил выборку объектов-аналогов, к расчетам принял предложения, которые привёл в таблице на странице 30. Обоснование и подробное описание самого процесса выборки оценщиком не представлено в отчете. Остаётся неясным, что служило мотивацией для оценщика в принятии к расчётам именно используемых аналогов, что ставит под сомнение объективность их выборки и противоречит требованиям пункта 22б, г ФСО № 7.

4. Учитывая, что аналог № 4 представлен к продаже в мае 2013 года, оценщиком не приведён анализ сроков экспозиции объектов из исследуемого рынка; элемент сравнения «условия рынка» не учитывался оценщиком в качестве ценообразующего элемента сравнения, что является нарушением требований пункта 22е ФСО № 7.

5. Для сравнения объекта оценки, расположенного в г. ..., с другими объектами недвижимости, местоположением которых указан ... район, оценщиком не приведена корректировка цен аналогов на местоположение, что ставит под сомнение объективность отказа от проведения рассматриваемой поправки и является нарушением требований пункта 22е ФСО № 7.

Таким образом, отсутствие описания объёма изучаемой информации при мониторинге рынка и критериев выборки аналогов к расчётам могут привести к методологически и логически некорректным дальнейшим действиям оценщика. Отсутствие возможности проверки обоснованности выборки аналогов лишает пользователя возможности удостовериться в объективности принятия именно используемого состава аналогов. На основании данного фактора эксперт пришёл к промежуточному выводу о том, что рассматриваемые нарушения требований федеральных стандартов оценки в значительной степени влияют на объективность, достоверность и обоснованность полученной итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт также указал, что нарушение требований в части отсутствия корректировки в отношении таких значительных ценообразующих факторов, как условия рынка и местоположение, а также ошибка в определении размера корректировки на площадь приводит к научно, методически и математически необоснованным результатам оценки и ставит под сомнение объективность всей процедуры оценки и обоснованность полученных результатов.

Возражая против выводов эксперта, представители ООО «Тандем-ВП» представили замечания и отзыв на судебную экспертизу, в которых указали, что замечания эксперта не обоснованы, противоречивы, носят исключительно субъективный характер, не могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а достоверность результатов судебной экспертизы вызывает сомнения.

На указанные возражения эксперт С. представила письменные пояснения, подтвердив обоснованность указанных ею замечаний на отчёт оценщика.

В доказательство неправомерности выводов эксперта представители заинтересованного лица сослались на заключение специалиста, подготовленное по запросу представителя ООО «Тандем-ВП» экспертом ООО «Э» П.., о несоблюдении экспертом требований законодательства и о нарушении при проведении экспертизы единого научно-методического подхода к практике проведения судебных экспертиз по делам об определении рыночной стоимости. 

Указанное заключение не может быть принято судом во внимание, поскольку право оценки доказательств, в силу статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принадлежит только суду. Данное заключение выполнено по запросу заинтересованного лица, что исключает его объективность и независимость от лица, заказавшего проведение исследования, она составлена в непредусмотренной законом процессуальной форме, лицом, не предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Поручения на производство такого заключения суд указанному эксперту не давал, объект исследования ему судом не передавался, указанное заключение не является тем доказательством, которым могут быть подтверждены обстоятельства дела, которые, в соответствии с законом, должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания и не могут подтверждаться никакими другими доказательствами, в связи с чем у суда имеются основания для сомнений в его достоверности.

Для получения консультаций и пояснений при исследовании доказательств суд, с учётом мнения лиц, участвующих в деле, привлёк к участию в деле специалиста.

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста эксперт "Ц" З. дала пояснения по представленным замечаниям на судебную экспертизу, подтвердила выводы экспертного заключения о недостатках отчёта, об отсутствии детализации при описании оценщиком анализа рынка, процесса отбора аналогов, применении корректировок, указав при этом, что допущенные оценщиком нарушения формального характера не влияют на рыночную стоимость объекта оценки, а отказ от корректировки на местоположение в данном случае незначительно повлиял на результат оценки, и в случае устранения указанных экспертом нарушений результат определения рыночной стоимости мог находиться в границах допустимых пределов, т.е. не более 10 %.

Согласно статье 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

С учётом изложенного суд приходит к выводу, что в судебном заседании не нашло подтверждения наличие в отчёте об оценке, представленном ООО «Тандем-ВП» в комиссию, нарушений статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или федеральных стандартов оценки, которые могли бы поставить под сомнение правильность выводов оценщика о величине рыночной стоимости земельного участка и послужить основанием для принятия комиссией решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При таком положении административное исковое заявление КУМИ Администрации города Новочеркасска удовлетворению не подлежит.

По правилам части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Из представленных счёта от 12 апреля 2017 года № __ и финансово- экономического обоснования расчёта затрат (т. 2 л.д. 36, 37) усматривается, что стоимость экспертизы в размере ... руб. определена "Ц" с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

С учётом результатов рассмотрения дела судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере ... руб. относятся на административного истца и подлежат взысканию с КУМИ Администрации города Новочеркасска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 31 октября 2016 года № __ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в размере рыночной стоимости, составляющей ... руб., и о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере ... руб. отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска в пользу "Ц" судебные расходы по оплате экспертизы в сумме ... руб. на основании счёта от 12 апреля 2017 года № __. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Решение в окончательной форме принято 22 мая 2017 года.