Решение

 изготовлено 22 августа 2024 Дело № 3а-87/2024

25OS0000-01-2024-000132-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 августа 2024 года г. Владивосток

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Внуковой О.Н., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи 

ФИО1,

с участием представителя КГБУ «Центр кадастровой оценки Приморского края» ФИО2 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Евро-Азиатское инвестиционное агентство» к КГБУ «Центр кадастровой оценки Приморского края», заинтересованные лица – Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Управление Росреестра по Приморскому краю, филиал ППК «Роскадастр» по Приморскому краю, администрация города Владивостока, о признании незаконным решения КГБУ «Центр кадастровой оценки Приморского края» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной

установил:

ООО «Евро-Азиатское инвестиционное агентство» обратилось в Приморский краевой суд с названным административным исковым заявлением указав, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью № расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края № 88-п от 11.11.2022, в отношении указанного земельного участка была утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 54 448 201 руб. 36 коп., которая значительно превышает его рыночную стоимость, так, в соответствии с отчётом об оценке земельного участка № № от 25.12.2023, выполненном оценщиком ООО ... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10.10.2023 года составляет 45 134 480 рублей.

25.12.2023 «Евро-Азиатское инвестиционное агентство» обратилось в КГБУ «ЦКО» Приморского края с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, в удовлетворении которого решением КГБУ «ЦКО» Приморского края № ОРС-25/2023/000601 от 12.01.2023 было отказано.

В связи с тем, что размер ставки налога за земельный участок определяется исходя из его кадастровой стоимости, несоответствие такой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, по мнению административного истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку необоснованно увеличивает налоговые платежи.

Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10.10.2023 года равной его рыночной стоимости в размере 45 134 480 рублей.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, а также указал, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям законодательства о государственной судебно – экспертной деятельности и подтверждает определение кадастровой стоимости земельного участка в ходе проведенной государственной кадастровой оценки в завышенном размере.

Представитель административного ответчика, КГБУ «ЦКО», в судебном заседании, пояснил, что результаты определения кадастровой стоимости были утверждены Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края об утверждении кадастровой стоимости №88-п от 11.11.2022 года, который ни кем не обжалован. При ознакомлении с представленным административным истцом отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости были выявлены недочеты, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, в связи с чем по результатам рассмотрения заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной было принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям законодательства о государственной судебно – экспертной деятельности, в связи с чем не может быть признано допустимым доказательством ( пояснения в письменном виде приобщены к материалам дела). 

Представитель заинтересованного лица- администрации города Владивостока в судебное заседание не явился, ранее представил письменный отзыв, согласно которого с заявленными требованиями не согласился поскольку представленный отчет об оценке стоимости объекта оценки является ненадлежащим доказательством установления его рыночной стоимости ( отзыв прилагается)

В судебное заседание не явились иные заинтересованные лица, о дате и времени рассмотрения дела были извещены.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Исследовав материалы дела, выслушав представителя административного ответчика, суд приходит к следующему. 

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии с постановлением Администрации Приморского края от 21 декабря 2017 года № 536-па на территории Приморского края с 01 января 2018 года государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменений в Федеральный закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, путем введения статьи 22.1 «Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости».

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. 

Постановлением Правительства Приморского края от 2 июля 2021 г. № 414-пп датой перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установлено 1 января 2022.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде только решения бюджетного учреждения. 

Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, с 1 января 2022 года кадастровая стоимость объектов недвижимости, расположенных на территории Приморского края, может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной только на основании решения соответствующего бюджетного учреждения, которым является КГБУ «Центр кадастровой оценки Приморского края».

Так, в силу части 2, 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости 

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО «Евро-Азиатское инвестиционное агентство» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью №., категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации двухэтажного здания с пристройками (Лит.А,а,а1, производственный корпус), расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание (Лит. A, a, al). Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. 

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края № 88-п от 11.11.2022, в отношении указанного земельного участка утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 54 448 201 руб. 36 коп. 

Административный истец, как собственник указанного земельного участка и являясь плательщиком земельного налога, имея законный интерес в установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости, соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ порядок, 254.12.2023 обратилось в КГБУ «ЦКО Приморского края» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. 

К заявлению, в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административным истцом был приложен отчет об оценке № от 25.12.2023, выполненный оценщиком ... в соответствии с которым, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на дату оценки составляет 45 134 480 рублей. 

12.01.2024, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, КГБУ«ЦКО Приморского края» принято решение № ОРС-25/2023/000601, которым отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Причиной отказа послужили выявленные при изучении отчета об оценки нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и Федерального стандарта оценки (ФСО VI).

Суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности КГБУ«ЦКО Приморского края» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ 30-ти дневный срок с даты подачи заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность (незаконность) обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, с учетом разъяснений, указанных в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», о том, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ), судом по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза для определения соответствия отчета выполненного оценщиком ... требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 10.10.2023 года.

Согласно заключению эксперта Приморской лаборатории судебных экспертиз Министерства юстиции России от 12 июля 2024 года № 712/5-4-69 отчет оценщика ... № 569.2 – 12.2023 от 25.12.2023 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе и требованиям Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 10.10.2023 года определена экспертом в размере 48 112 232 рублей.

Согласно положениям содержащихся в статье 82 КАС РФ при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным судом перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Суд, оценивая заключение эксперта Приморской лаборатории судебных экспертиз Министерства юстиции России, приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, выводы эксперта обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование.

Приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным судом вопросам и носят исчерпывающий характер.

Эксперт установил обобщенные выводы отсутствия нарушений в отчете об оценке выполненном оценщиком ... выводы эксперта по указанному вопросу экспертного исследования имеют ссылки на федеральные стандарты оценки и нормы Закона об оценочной деятельности

Основное внимание эксперта было уделено соответствию, либо несоответствию, влияющему на достоверность полученного результата, а именно, достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений и примененных корректировок, использования или отказа от использования подходов к оценке, обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Методическая основа для правового анализа отчета оценщика не существует, согласно Закона о государственной судебно-экспертной деятельности в РФ ( ст.7,8) эксперт проводит исследования всесторонне, на строго научной и практической основе, дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости осуществлен экспертом в рамках сравнительного подхода к оценке. Мнение эксперта должным образом мотивировано, основано на приложенных к заключению материалах, объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов. Проанализирована сопоставимость транспортной доступности объекта оценки и объектов – аналогов ( расположение относительно автомагистралей, наличие и качество подъездных автомобильных путей к участку, наличие асфальтирования…), проанализировано влияние наличия негативных инженерно – геологических условий, проанализирован рынок недвижимости и другие факторы. 

Таким образом, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, выявленные КГБУ«ЦКО Приморского края» недочеты, при изучении отчета об оценки, были учтены экспертом при определении итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости.

По результатам анализа рынка экспертом приведены выводы о том, что сегмент рынка ( в январе – сентябре 2023г.), к которому относится объект оценки, характеризуется незначительным уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости.

Экспертное заключение имеет обоснование характерных признаков активных и неактивных рынков, эксперт относит объект исследования к неактивному рынку и применяет корректировку на торг – среднее значение 17,9%, для расчетов экспертом применены цены предложений по аналогичным объектам недвижимости в рамках сравнительного подхода, эксперт использовал в расчетах 3 объекта-аналога, применил корректировки на условия рынка, на местоположение и на ценообразующие факторы. 

Доказательств, свидетельствующих об активности рынка земель в указанном сегменте, либо обоснование корректировки на торг в ином размере, административным ответчиком не представлено.

Экспертом проанализировано несколько предложений к продаже объектов недвижимости, из которых выбрано три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки. 

Административный ответчик в нарушение требований статьи 62 КАС РФ доказательств наличия на дату оценки объектов-аналогов, не учтенных экспертом при анализе рынка и более сопоставимых с объектом оценки, суду не представил. 

В силу требований пункта 4 части 2 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта должно содержать подписку о предупреждении эксперта об ответственности, предусмотренной УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представленное в материалы дела заключение содержит подпись эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Эксперт является незаинтересованным по делу лицом, и у суда отсутствуют основания ставить под сомнение достоверность выводов, изложенных экспертом в заключении от 12 июля 2024 года № 712/5-4-69. Заключение дано в пределах имеющейся у эксперта специальности, 

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, административным ответчиком не представлено.

Учитывая данные обстоятельства, руководствуясь статьями 82 и 84 КАС РФ, суд признаёт экспертное заключение выполненное экспертом ФБУ Приморская лаборатория судебной экспертизы Минюста России от 12 июля 2024 года № 712/5-4-69, надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 10.10.2023 года.

Предусмотренные частью 2 статьи 83 КАС РФ основания для назначения по делу повторной экспертизы отсутствуют, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено, а несогласие административного ответчика с результатами экспертного исследования не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Согласно пункта 30 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)») с учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки. 

При определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими.

Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Доказательств свидетельствующих, что значение определенной итоговой стоимости земельного участка вышло за границы допустимого интервала, не представлено.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемого решения бюджетного учреждения не в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной, определенной экспертом ФБУ Приморская лаборатория судебной экспертизы Минюста России в заключении от 12 июля 2024 года № 712/5-4-69.

Рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке

Виду того, что установленная по делу кадастровая стоимость в размере рыночной архивной не является, основания для указания периода ее действия отсутствуют.

При признании оспариваемого решения не соответствующим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы административного истца, принятие судом решения о его отмене не требуется.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ суд

решил:

Признать решение Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки Приморского края» № ОРС-25/2023/000601 от 12.01.2023 - незаконным.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № общей площадью № кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации двухэтажного здания с пристройками (Лит.А,а,а1, производственный корпус), расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание (Лит. A, a, al). Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>., по состоянию на 10 октября 2023 года в размере 48 112 232 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 марта 2024 г.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной кадастровой оценки.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.Н. Внукова