Дело № 2-3326/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 августа 2019 года г.Зеленодольск 

Зеленодольский городской суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Дианкиной А.В.

при секретаре Рыбакиной Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, восстановлении права собственности, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, и просил:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и садового дома от 19.02.2019, заключенный между ФИО2 и ФИО1;

- прекратить зарегистрированное за ФИО1 право собственности на земельный участок и садовый дом по адресу: 

<

адрес>;

- восстановить ФИО2 в правах на земельный участок и садовый дом по адресу: 

<

адрес>;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 730 000 руб. в счет возврата денежных средств по договору займа, издержки в виде оплаты услуг почтовой связи в сумме 952,18 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 500 руб. 

В обоснование исковых требований указано, 19.02.2019 между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) был заключен договор купли-продажи земельного участка и садового дома по адресу: 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано за истцом. Целью приобретения данного земельного участка было отдых, выращивание сельскохозяйственных культур, временного проживания в теплый период времени в садовом доме. Так как садовый дом имеет незначительный размер, истец решил его реконструировать и обратился в ОАО «Сетевая компания» за разрешением. В ходе проверки было установлено, что садовый дом, сарай, беседка и теплица расположены в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства. Истцу было отказано в согласовании строительства садового дома. Ответчиком был продан земельный участок и садовый дом не свободные от прав третьих лиц, в отношении объектов недвижимости имеются неустранимые недостатки, которые не позволяют использовать их по назначению. С учетом отсутствия в договоре указания на то, что земельный участок имеет какие либо ограничения и входит в охранную зону ВЛ-110 ТЭЦЗ-Тяговая, предмет договора имеет неустранимые недостатки. О наличии каких-либо ограничений по земельному участку при покупке объектов недвижимости истец не знал. 

Истец ФИО1, и его представитель ФИО3, действующая на основании ордера, в судебном заседании на исковых требованиях настаивали, мотивируя доводами, изложенными в иске, дополнительно пояснив, что на момент покупки земельного участка, истец не знал о таком понятии как охранная зона, видел только провода, но никак не предполагал, что это зона особого использования земельного участка. 

Представители ответчика ФИО2 – ФИО4, ФИО5, действующие на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали, пояснив, что истец не представил доказательств того, что лишен возможности использовать приобретенный им спорный садовый дом в соответствии с его целевым назначением. Садовый дом был зарегистрирован на праве собственности за ответчиком, информация о каких-либо ограничениях и обременениях в сведениях ЕГРН отсутствует. Садовый дом был осмотрен истцом перед приобретением, претензий к его состоянию им не заявлялось. Претензий со стороны третьих лиц в отношении садового дома и земельного участка к нему не предъявлялись. Кроме того, в случае если истец желает произвести реконструкцию садового дома, он не лишен возможности в судебном порядке оспорить отказ в выдаче разрешения на реконструкцию садового дома. Истец не лишен возможности ведения садоводства и огородничества.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РТ в судебное заседание не явилась, предоставила отзыв.

Представитель третьего лица ОАО «Сетевая компания» в судебное заседание не явился, извещены надлежаще. 

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абзацем 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

П. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу ч. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Судом установлено и следует из материалов дела, 19.02.2019 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 435 кв.м и садового дома площадь 40,9 кв.м. с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес> (л.д.7).

Покупатель оплатил продавцу стоимость земельного участка и садового дома в размере 730 000 руб. (п. 4 и п.5 договора), что подтверждается распиской от 19.02.2019 на сумму 730 000 руб. (л.д.8).

В соответствии с п. 2.1 договора участок не обременен сервитутами.

Согласно п. 9 договора указанные земельный участок с садовым домом никому другому не проданы, правами третьих лиц не обременены, не подарены, не заложены, в споре не состоят. 

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.02.2019 внесена запись о регистрации за ФИО1 права собственности на спорный земельный участок и садовый дом, ограничения (обременения) права на который не зарегистрированы (л.д.23-26, 27-29).

Судом установлено, что спорный земельный участок находится в границах охранной зоны объектов электросетевого хозяйства: ВЛ 110 кВ Казанская ТЭЦ-Зеленодольск-Площадка Z 1 и 2 цепь в пролетах опор №32-33 и ВЛ 110 кВ Казанская ТЭЦ-3 – Тяговая в пролетах опор №28-29.

Решением № от 21.06.2019 ФИО1 отказано в согласовании строительства садового дома в границах земельного участка с кадастровым номером № (л.д.35).

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлены доказательства существенного нарушения договора ответчиком, предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка покупатель осмотрел его, видел воздушные линии электропередач и мог обладать информацией о наличии охранной зоны.

Проявляя разумную заботу, покупатель, лично осмотревший земельный участок с имеющимися на нем линиями электропередачи, не лишен был возможности получения сведений о наличии охранных зон на территории приобретаемого объекта недвижимости из государственного реестра недвижимости, сведения которого в силу статьи 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» являются общедоступными и могут быть предоставлены в установленном порядке любому заинтересованному лицу.

Оспаривая заключенный договор, ссылаясь на существенные нарушения условий договора, истец указывает на то, что целью приобретения им земельного участка являлось строительство, реконструкция садового дома, что в результате оказалось невозможным ввиду наличия охранной зоны.

Вместе с тем, то обстоятельство, что указанный земельный участок покупатель намерен использовать для строительства садового дома, в договоре купли-продажи не отражено.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 28.06.2019 существующих ограничений (обременения) права в отношении спорного земельного участка не зарегистрировано.

Наличие охранной зоны объектов электросетевого хозяйства не является обременением объектов недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.

При этом в случае проявления истцом должной степени осмотрительности при осуществлении своих гражданских прав, о данном обстоятельстве истцу могло стать известно до заключения вышеуказанного договора с ответчиком.

Оснований, позволяющих полагать, что с момента передачи спорного участка истец не имел возможности использовать данный участок и садовый дом для целей ведения личного подсобного хозяйства, садоводства ввиду наличия охранной зоны в ходе рассмотрения настоящего спора не выявлено. 

Сам по себе отказ ОАО «Сетевая компания» в согласовании осуществления действий в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства не свидетельствует о невозможности использования земельного участка и расположенного на нем садового дома. С требованием о выносе садового дома за пределы охранной зоны ОАО «Сетевая компания» не обращалось. Доказательств обратного суду не представлено.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи и взыскания с ответчика в пользу истца уплаченных по договору денежных средств, а также понесенных истцом судебных расходов.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка и садового дома от 19.02.2019, заключенного между ФИО2 и ФИО1; прекращении зарегистрированного за ФИО1 права собственности на земельный участок и садовый дом по адресу: 

<

адрес>; восстановлении ФИО2 в правах на земельный участок и садовый дом по адресу: 

<

адрес>; взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченных по договору денежных средств, издержек в виде оплаты услуг почтовой связи в сумме 952,18 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 10 500 руб., суд считает необходимых отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и садового дома от 19.02.2019, заключенного между ФИО2 и ФИО1; прекращении зарегистрированного за ФИО1 права собственности на земельный участок и садовый дом по адресу: 

<

адрес>; восстановлении ФИО2 в правах на земельный участок и садовый дом по адресу: 

<

адрес>; взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченных денежных средств, издержек в виде оплаты услуг почтовой связи в сумме 952,18 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 10 500 руб., оставить без удовлетворения.

С мотивированным решением лица, участвующие в деле, могут ознакомиться в Зеленодольском городском суде 02.09.2019.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РТ через Зеленодольский городской суд РТ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья