Дело № 2-115/2021

УИД: 52RS0040-01-2021-000168-38

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Навашино 29 июня 2021 года

Нижегородской области

Навашинский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Опарышевой С.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Леонтьевым К.В.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа Навашинский Нижегородской области о признании права собственности на земельный участок и жилой дом,

У С Т А Н О В И Л:

Первоначально истец ФИО1 в лице своего представителя ФИО2 обратился в Навашинский районный суд Нижегородской области с иском к Администрации г.о. Навашинский Нижегородской области (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области) о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом.

В обоснование иска истец указал, что 25 декабря 2000 года между ФИО3 и ФИО1 был заключен Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом. Данный договор купли-продажи 25.12.2000 г. был зарегистрирован в ФИО4 сельской администрации в похозяйственной книге за № 418. Согласно договору купли-продажи, ФИО1 приобрел в собственность принадлежащие ФИО3 по праву собственности земельный участок площадью 465,0 кв.м, с кадастровым номером ***, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: *******, и размещенный на нем жилой дом, общей площадью 25,5 кв.м, в том числе жилой 21,50 кв.м, с кадастровым номером ***. Земельный участок принадлежит ФИО3 на основании Договора купли-продажи, удостоверенного ФИО5, нотариусом города Навашино Нижегородской области 26.07.1996 г., по реестру № 1798, зарегистрированного в Навашинском районном филиале по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ГУЮ Нижегородской области 01.12.2000 г., за номером 52-01/18-3/2000-300. Жилой дом принадлежит ФИО3 на основании Договора купли-продажи, удостоверенного ФИО5, нотариусом города Навашино Нижегородской области 26.07.1996 г., по реестру № 1798, зарегистрированного в Навашинском районном филиале по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ГУЮ Нижегородской области 01.12.2000 г., за номером 52-01/18-3/2000-299. По данному договору купли-продажи истец купил в собственность земельный участок с жилым домом, расположенные по адресу: *******. Указанные объекты недвижимости по соглашению сторон были оценены в 4 000 рублей (п.6, 7 договора). В момент подписания договора купли-продажи расчеты между сторонами были произведены полностью (п.7 договора). Истец ФИО1 решил оформить регистрацию перехода права собственности на указанные в договоре объекты недвижимости на себя, но выяснилось, что продавец – ФИО3 скончался. Жилым домом и земельным участком истец пользуется со дня заключения договора купли-продажи по настоящее время. Зарегистрировать переход права собственности на себя истец не может по указанной причине, так как для подачи заявления о регистрации перехода права собственности на покупателя необходимо личное участие продавца.

Между ФИО3 и ФИО1 было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор был исполнен с обеих сторон, имущество передано от продавца к покупателю, денежные средства уплачены. Правомерность заключения договора никем не оспорена. Договор купли-продажи не был зарегистрирован в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи со смертью продавца ФИО3. Действующим законодательством не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности. Договор купли-продажи фактически был исполнен, продавец обладал необходимыми полномочиями по отчуждению данного жилого помещения, единственным препятствием к регистрации договора и перехода права собственности является смерть продавца, поэтому сделка по отчуждению земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: *******, является состоявшейся, а договор купли-продажи – заключенным.

На основании изложенного, ст.551 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» истец просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, общей площадью 465,0 (четыреста шестьдесят пять целых ноль десятых) кв.м, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: *******, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером ***, общей площадью 25,50 (двадцать пять целых пятьдесят сотых) кв.м, в том числе жилой 21,50 (двадцать одна целая пятьдесят сотых) кв.м. от ФИО3 к ФИО1.

В дальнейшем в ходе судебного разбирательства от истца в лице его представителя ФИО2 в суд поступило заявление об изменении исковых требований, согласно которому ФИО1 просит суд:

1) Прекратить право собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: *******;

2) Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: *******.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, с ходатайством об отложении судебного разбирательства или о рассмотрении дела в его отсутствие в суд не обращался, сведения о причинах неявки истца у суда отсутствуют. При этом истец направил в суд в качестве своего представителя ФИО2, которая в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержала в полном объеме и дала пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Администрация г.о. Навашинский Нижегородской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание представителя не направил, отзыв на иск не представил, обратился в суд с ходатайством о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, УФСГР кадастра и картографии по Нижегородской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направило, представило в суд письменный отзыв на исковое заявление, содержащее ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Согласно требованиям ч.1, ч.5 ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в судебном процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав.

С учетом изложенного суд полагает, что нежелание стороны являться в суд для участия в судебном заседании свидетельствует об её уклонении от участия в состязательном процессе, и поэтому не может быть препятствием для рассмотрения дела по существу.

При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца, ответчика и третьего лица.

Заслушав пояснения представителя истца ФИО2, исследовав в судебном заседании материалы гражданского дела, оценив, согласно ст.67 ГПК РФ, относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Положения статьи 223 ГК РФ предусматривают, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ:

«1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)».

В соответствии с положениями ст.551 ГК РФ:

«1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами».

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ и в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

Судом установлено, что 25 декабря 2000 года между ФИО3 (Продавец), с одной стороны, и ФИО1 (Покупатель), с другой стороны, был заключен Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом, в соответствии с которым ФИО3 передал в собственность ФИО1 земельный участок, площадью 465,0 кв.м. с кадастровым номером ***, находящийся по адресу: *******, и размещенный на нем жилой дом (л.д.10-11). 

Согласно условиям договора, цена передаваемого недвижимого имущества определена сторонами в размере 4 000 руб. (п.7 договора). При этом в абзаце 2 пункта 7 договора сторонами оговорено, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Данный договор купли-продажи жилого дома был подписан сторонами и удостоверен нотариусом города Навашино Нижегородской области ФИО5, после чего зарегистрирован в реестре за № 4558 от 25.12.2000 г., о чем на договоре сделана соответствующая отметка.

Также между сторонами был подписан Передаточный акт от 25.12.2000 г., которым они удостоверили факт передачи продавцом покупателю жилого дома и земельного участка и отсутствие претензий друг к другу. В данном акте также указано, что передача денег (окончательный расчет) произведен до подписания договора (л.д.12).

Согласно п.12 Договора купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом: «Настоящий договор подлежит регистрации в Навашинском районном филиале по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ГУЮ Нижегородской области. ФИО1 приобретает право собственности на указанные земельный участок с жилым домом с момента государственной регистрации».

Однако после подписания вышеуказанного договора государственная регистрация договора и перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к покупателю – ФИО1 осуществлена не была. 

Из представленных по запросу суда выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 11 марта 2021 года № КУВИ-002/2021-21353497 и №КУВИ-002/2021-21353277 следует, что правообладателем жилого дома, находящегося по адресу: *******, с кадастровым номером ***, и земельного участка находящегося по адресу: *******, с кадастровым номером *** по-прежнему является ФИО3 (л.д.27-28, 29-30).

Также в ходе судебного разбирательства установлено, что 30 мая 2004 года ФИО3 умер (актовая запись о смерти № 273 от 30.05.2004 года). Согласно ответу на судебный запрос, поступившему от нотариуса города областного значения Навашино Нижегородской области ФИО6, наследственное дело к имуществу ФИО3, умершего 30 мая 2004 года, производством не открывалось.

В связи с этим в настоящее время осуществление государственной регистрации вышеуказанного договора не представляется возможным по причине смерти продавца.

Проанализировав материалы дела, суд считает факт заключения между ФИО3 и ФИО1 договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 25.12.2000 года установленным. После заключения договора купли-продажи за регистрацией перехода права собственности стороны не обращались. Вместе с тем отсутствие регистрации договора и перехода права собственности не влечет признание договора купли-продажи незаключенным.

Договор купли-продажи, выразивший волеизъявление сторон на отчуждение, с одной стороны, и приобретение имущества, с другой стороны, фактически исполнен, то есть достиг предполагаемого сторонами результата, в виде правовых последствий, в силу которых произошел переход права собственности от ФИО3 к ФИО1 Таким образом, в силу ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи, заключенный между ФИО3 и ФИО1, считается исполненным.

Отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи от 25.12.2000 года и перехода права собственности от продавца к покупателю, срок осуществления которой законом не установлен, не может повлечь негативные последствия для покупателя. Сделка является волевым действием сторон, направленным на создание правовых последствий, действительность сделки определяется на момент ее совершения. Правомерность действий сторон договора определилась на момент выражения их воли путем подписания договора, и его исполнения.

Согласно статье 225 ГК РФ:

«1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

…3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности…».

Таким образом, в случаях, когда собственник недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, не известен либо отказался от права собственности на данную вещь, соответствующее имущество переходит в собственность муниципального образования, на территории которого оно находится – в порядке, установленном действующим законодательством. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО3, являющийся продавцом спорных земельного участка и жилого дома, умер в 2004 году, правопреемников у него не имеется. При таких обстоятельствах все имущество, имевшееся в собственности данного гражданина, с момента истечения срока для принятия наследства приобретает статус вымороченного, что дает муниципальному образованию г.о. Навашинский Нижегородской области право на соответствующие имущественные притязания. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в условиях смерти продавца-гражданина именно Администрация г.о. Навашинский Нижегородской области является надлежащим ответчиком по делу.

Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, заключенный между ФИО3 и ФИО1, не оспорен. Доказательств изменения, расторжения, прекращения исполнения договора купли-продажи от 25.12.2000 года ответчиком Администрацией г.о. Навашинский Нижегородской области в соответствии с требованиями статьи 56 ГПК РФ суду не представлено.

Согласно ст. 12 ГК РФ право выбора способа защиты принадлежит лицу, обращающемуся за защитой нарушенного права. В соответствии с правилами ГК РФ государственная регистрация лишь определяет момент возникновения права собственности на недвижимое имущество или перехода права на такое имущество.

Проанализировав требования, заявленные истцом, суд полагает, что в данном случае такой способ защиты прав ФИО1 как решение суда о признании за ним права собственности на спорное имущество на основании договора купли-продажи, соответствует закону. 

При этом суд принимает во внимание, что порядок регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество определен Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч.2 ст. 14 указанного закона:

«2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

…5) вступившие в законную силу судебные акты;…»

При обращении заинтересованных лиц к уполномоченным должностным лицам и органам Россреестра, их требования о совершении регистрационных действий подлежат обязательному исполнению при предъявлении этими лицами вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности на объект недвижимости. Дополнительного понуждения органов Росреестра осуществить регистрационные действия (при условии предъявления заявителем необходимого пакета документов) решением суда законодательство РФ не предусматривает. Изменить установленный законом порядок регистрации вправе уполномоченный на то орган. В полномочия суда не входит изменение установленного законом порядка регистрации прав на недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа Навашинский Нижегородской области удовлетворить.

Прекратить за ФИО3 право собственности на жилой дом площадью 25,5 (двадцать пять целях пять десятых) квадратных метра с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: *******, и земельный участок площадью 465 (четыреста шестьдесят пять) квадратных метров с кадастровым номером *** расположенный по адресу*******

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом площадью 25,5 (двадцать пять целях пять десятых) квадратных метра с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ******* и земельный участок площадью 465 (четыреста шестьдесят пять) квадратных метров с кадастровым номером *** расположенный по адресу: *******

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода к ФИО1 права собственности на жилой дом площадью 25,5 (двадцать пять целях пять десятых) квадратных метра с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: *******, и земельный участок площадью 465 (четыреста шестьдесят пять) квадратных метров с кадастровым номером *** расположенный по адресу: *******

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Навашинский районный суд Нижегородской области в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Опарышева С.В.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>