Дело № 2 – 120/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 января 2020 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе: председательствующего судьи Куниной А.Ю., при секретаре Сафоновой О.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Гурьевского городского округа к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Гурьевского городского округа обратилась в суд с указанным выше иском, которым просила расторгнуть договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между администрацией и ФИО1 в связи с нарушением условий договора в части оплаты арендных платежей, взыскать задолженность по арендной плате за период с 19 мая 2019 года по 30 июня 2019 года в размере 150475,48 рублей, пени за период с 10 июля 2015 года по 04 сентября 2019 года в размере 55925,84 рублей, всего взыскать с ответчика денежную сумму в размере 206401,32 рубль. Заявленные требования мотивированы тем, что ответчик является арендатором указанного выше участка, обязанность ответчика по внесению арендной платы за использование данного объекта аренды (земельного участка) предусмотрена договором. За указанный выше период образовалась задолженность по оплате арендных платежей, наличие которой подтверждено документально и ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуто. Требование о расторжении договора аренды основано на факте неуплаты арендной платы и соответственно нарушений условий договора в указанной части. Ссылаясь на положения статей 22 Земельного кодекса РФ, 450 и 614 Гражданского кодекса РФ, просит исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца администрации Гурьевского городского округа – ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, изложив доводы, как указано выше. Дополнительно пояснил суду, что задолженность ответчика за период с 09 сентября 2016 года по 04 сентября 2019 года в пределах трехгодничного срока для обращения в суд с настоящим иском составила 110165,83 рублей, пени в размере 28015,54 рублей.

Ответчик ФИО1, его представитель ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения требований искового заявления, пояснив суду, что размер задолженности составил 11051,18 рубль и указанная задолженность ответчиком оплачена в полном объеме. Оспаривая размер задолженности, предъявляемый к взысканию, расчет которой был произведен в сторону увеличения арендных платежей в результате изменения кадастровой стоимости участка, сторона ответчика полагала, что порядок определения размера арендной платы может быть изменен только соглашением сторон с обязательным уведомлением о таких изменениях арендатора участка и внесением соответствующих изменений в договор аренды. Просили суд применить срок исковой давности к требованиям о взыскании основного долга и неустойки, а также снизить начисленную истцом неустойку в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Заслушав пояснения стороны истца и стороны ответчика, исследовавматериалы дела, собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд находит исковые требования администрации Гурьевского городского округа обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО1 на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору № от ДД.ММ.ГГ, заключенному ДД.ММ.ГГ с ООО «Геперд и Ко», является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес >. Участок был предоставлен в аренду сроком до 31 декабря 2059 года для благоустройства территории, прилегающей к зданию магазина.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, одним из принципов земельного законодательства является платное использование земли в Российской Федерации, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям ст. 42 Земельного кодекса РФ и ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Пунктом 4.1 указанного выше договора № аренды земельного участка с кадастровым номером № установлено, что в течение всего срока аренды земельного участка арендатор уплачивает арендную плату за предоставленный земельный участок. Размер арендной платы согласно п. 4.2. Договора составляет 822 рубля, вносится арендатором поквартально, до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Пунктом 4.4. Договора предусмотрена обязанность арендатора по ежегодному обращению в администрацию Гурьевского городского округа для уточнения ставки арендной платы и предоставлению декларации по арендной плате за землю. 

Пунктом 4.5 Договора установлены санкции за нарушение условий договора в части оплаты арендных платежей – начисляются пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по уплате, начиная со следующего за установленным днем уплаты. Размер пени составляет 0,5 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что с момента заключения Соглашения об уступке прав и обязанностей (с ДД.ММ.ГГ) ответчиком ФИО1 оплата арендных платежей за 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 г.г. не производилась, в связи с чем, образовалась задолженность. 

В подтверждении доводов иска стороной истца был представлен акт сверки с указанием размера начисленной суммы и текущего сальдо по обязательству. Как пояснил в процессе рассмотрения дела представитель администрации Гурьевского городского округа, размер арендной платы за пользование участком, начиная с четвертого квартала 2015 года, увеличился в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка и составил 9205,50 рублей. 

Возражая против требований о взыскании задолженности по указанному договору, ответчиком было заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском, а также представлена квитанция по оплате суммы задолженности из расчета прежней кадастровой стоимости участка и в пределах трехлетнего срока исковой давности, за период с 09 июня 2016 года по 04 сентября 2019 года.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 не оспаривал пропуск администрацией Гурьевского городского округа срока исковой давности в части требований о взыскании задолженности по арендным платежам, ходатайство о восстановлении пропущенного срока не заявил, полагал, что с учетом применения указанного срока оплате подлежит сумма задолженности в размере 110165,83 рублей, исчисленной исходя из действующий в указанный период кадастровой стоимости участка, а также пени в размере 28015,54 рублей.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен в три года (ст. 196 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Таким образом, судебная защита нарушенных прав и законных интересов имеет временные границы - установленный законом срок исковой давности.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 разъяснено, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Из материалов дела следует, что истец просит взыскать задолженность по арендным платежам за период с 19 мая 2015 года по 30 июня 2019 года, пени за период с 10 июля 2015 года по 04 сентября 2019 года. Вместе с тем, администрация Гурьевского городского округа обратилась в суд с исковым заявлением только 09 сентября 2019 года, т.е. с пропуском срока исковой давности.

Таким образом, с учетом применения судом срока исковой давности, задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ года должна исчисляться за последние три года, предшествующие обращению в суд, и за период с 09 сентября 2016 года по 04 сентября 2019 года сумма задолженности по арендной плате составила 110165,83 рублей, что подтверждается актом сверки, предоставленным администрацией Гурьевского городского округа по состоянию на 20 января 2020 года.

Сторона ответчика не согласилась с представленным расчетом, полагая, что порядок определения размера арендной платы может быть изменен путем внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка с обязательным уведомлением арендатора, что администрацией сделано не было.

По смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно п. 18, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 изменение размера арендной платы в результате изменения нормативных актов, регулирующих порядок и показатели ее расчета, не является изменением условия договора о размере арендной платы, представляет собой исполнение договора, а арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и дополнительного изменения договора не требуется.

Как следует из представленной суду филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области информации, кадастровая стоимость земельного участка № в размере 10520580 рублей была определена в соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» оценщиками по состоянию на 01 января 2012 года и внесена филиалом в ЕГРН 19 сентября 2013 года в соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года № 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области».

С учетом вышеизложенного, с ответчика ФИО1 подлежит взысканию задолженность по арендным платежам согласно представленному администрацией расчету, исходя из кадастровой стоимости участка в размере 10520580 рублей.

Принимая во внимание частичную оплату ответчиком суммы задолженности в размере 11 051,18 рубль, задолженность ответчика составила 99114,65 рублей.

При разрешении требований о взыскании с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, суд исходит из следующего.

В силу ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В обоснование исковых требований истцом представлен расчет пени за период с 10 июля 2015 года по 04 сентября 2019 года, размер которых составляет сумму 55925,84 рублей.

Учитывая применение судом срока исковой давности по требованиям о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательств, суд принимает во внимание акт сверки администрации Гурьевского городского округа по состоянию на 20 января 2020 года, согласно которому размер пени составляет сумму 28015,54 рублей.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Согласно позиции Конституционного Суд РФ, изложенной в определении от 15 января 2015 года № 7-О, положения Гражданского кодекса РФ о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем ч. 1 статьи 333 предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности неустойки определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Такими критериями могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки и суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

В силу п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства, поскольку иное бы привело к нарушению баланса интересов сторон.

Оценивания фактические обстоятельства дела и исследованные в судебном заседании доказательства, принимая во внимание документы, представленные стороной ответчика, свидетельствующие о трудном материальном положении ответчика, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 14007,77 рублей.

Таким образом, размер задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ, подлежащий взысканию с ответчика ФИО1, с учетом частичной оплаты задолженности в добровольном порядке, составляет 113122,42 рубля, из которых 99114,65 рублей – задолженность по арендным платежам, 14007,77 рублей – пени за просрочку исполнения обязательств по договору. 

Разрешая требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 указанной статьи).

Условия о расторжении и прекращении действия договора аренды также изложены в п. 8.1 Договора № от ДД.ММ.ГГ, согласно которому договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством РФ, в случаях, указанных в п. 6.1 договора, предусматривающим ответственность за нарушение условий настоящего договора, а также в случае отчуждения недвижимости, принадлежащей арендатору на праве собственности и находящейся на земельном участке, указанном в п.п. 1.1

ДД.ММ.ГГ администрацией Гурьевского городского округа в адрес ФИО1 было направлено уведомление за № об оплате задолженности по арендной плате, пени, с указанием, что в случае неоплаты администрация Гурьевского городского округа будет вынуждена обратиться в суд с заявлением о принудительном взыскании задолженности и о расторжении договора аренды, которое ответчиком было получено 08 июня 2019 года и оставлено без внимания.

Таким образом, учитывая, что ФИО1 с момента заключения Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды за № от ДД.ММ.ГГ (с 2015 года) до обращения истца в суд не производилась оплата арендных платежей за земельный участок в сроки и в порядке, определенные договором аренды, принимая также во внимание позицию администрации Гурьевского городского округа о расторжении договора аренды ввиду существенного нарушения его условий, суд делает вывод о том, что договор аренды земельного участка подлежит расторжению, а требования истца в этой части подлежащими удовлетворению. 

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем, с ответчика ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 462,45 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Гурьевского городского округа Калининградской области – удовлетворить в части.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №, заключенный ДД.ММ.ГГ между администрацией Гурьевского городского окурга и ФИО1, о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес >, для благоустройства территории, прилегающей к магазину.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженца 

<

адрес >, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес >, в пользу администрации Гурьевского городского округа Калининградской области задолженность по договору аренды № земельного участка с кадастровым номером № в размере 99114,65 рублей, пени по договору аренды № в размере 14007,77 рублей, всего взыскать 113122,42 (сто тринадцать тысяч сто двадцать два) рубля 42 копейки.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженца 

<

адрес >, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес >, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3462,45 (три тысячи четыреста шестьдесят два) рубля 45 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27 января 2020 года. 

Судья А.Ю. Кунина