Мотивированное 

решение

 изготовлено 26 августа 2019 года.

Дело № 2-1130/2019 

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2019 года ЗАТО г. Североморск

Североморский районный суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Ревенко А.А.,

с участием представителя истца ФИО3,

при секретаре Власовой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Раманаускас Альгирдасу Андряусу о снятии обременения с объекта недвижимого имущества,

установил:

ФИО4, действуя через своего представителя ФИО3 обратилась с иском к ответчику ФИО5 о снятии обременения с объекта недвижимого имущества. 

В обоснование заявленных требований указала, что 07 апреля 1993 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, которым предусмотрено, что квартира продается по согласованию сторон за 425 000 рублей, из которых 185 000 рублей «покупатель» уплатил при подписании договора, а оставшуюся сумму 240 000 рублей обязались оплатить до 07 апреля 1994 года, то есть после регистрации договора и перехода права. Поскольку в силу пункта 3 договора стороны предусмотрели порядок расчетов предусматривающий уплату денег по договору после регистрации, то в отношении квартиры, являвшейся предметом договора, была установлена ипотека в силу закона. 29 сентября 1993 года расчеты между сторонами были осуществлены, однако расписка, согласно которой оставшиеся денежные средства были переданы продавцу, истцами была утрачена. Вместе с тем, имеется на втором экземпляре договора расписка супруги продавца о получении оставшейся денежной суммы.

Ссылаясь на положения статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил прекратить ипотеку на квартиру, расположенную по адресу: ***

Истец ФИО4 в судебном заседании, исковые требования поддержала и пояснила, что ей не было известно о том, что обременение не было снято бывшим собственником. Свои обязательства по договору купли - продажи она выполнила полностью.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил иск удовлетворить. 

Ответчик, извещавшийся о дне и времени судебного разбирательства путем направления судебной повестки по адресу регистрации в судебное заседание не явился, мнение по иску не представил, о причинах неявки суд не уведомил. В адрес ответчика направлялось письмо с разъяснением процессуальных прав, в котором разъяснялись также последствия непредставления доказательств и возможность рассмотрения дела в порядке заочного производства. 

На основании абзаца 2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений, изложенных в абзаце 2 пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25, суд приходит к выводу о надлежащем извещении ответчика о месте и времени судебного заседания и с учетом положений статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассматривает дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства, против чего представитель истца не возражал.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть в свое отсутствие. Согласно представленному отзыву в ЕГРН имеются сведения о государственном кадастровом учете объекта недвижимого имущества – квартиры, назначение жилое, номер этажа 09, площадь 32,7 кв.м., расположена по адресу: ***, дата постановки на учет 29 июня 2012 года. Записи о государственной регистрации права собственности, иных вещных прав на данный объект недвижимого имущества, а также об ограничениях и обременениях в отношении указанного объекта в ЕГРН отсутствует. В связи с чем, в случае удовлетворения требований истицы о прекращении ипотеки, данное решение суда не будет являться основанием для внесения сведений в ЕГРН.

Заслушав истца и его представителя, допросив свидетеля ФИО1., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 237 Гражданского кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 24.12.1992) (действовавшей на момент совершения сделки, и которая соответствует требованиям ст. 454 ГК РФ) по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно действовавшему на момент заключения договора купли – продажи Закону РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года № 443-1 было предусмотрено, что собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Собственник может передавать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом другому лицу, использовать имущество в качестве предмета залога или обременять его иным способом, передавать свое имущество в собственность или управление другому лицу, а также вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Он может использовать имущество для осуществления любой предпринимательской или иной деятельности, не запрещенной законом (ч. 2 ст. 2 Закона).

В соответствии с частью 1 статьи 13 вышеназванного Закона гражданин, имеющий в собственности квартиру, жилой дом, дачу, гараж, иные помещения и строения, вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону.

В силу частей 1, 2 статьи 7 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» гражданин или другое лицо, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретают право собственности на имущество, приобретенное им по основаниям, не противоречащим закону.

Частью 1 статьи 58 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 158 Гражданского кодекса РСФСР в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора или иных оснований, указанных в статье 4 настоящего Кодекса.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РСФСР обязательства должны исполняться надлежащим образом и в установленный срок в соответствии с указаниями закона, акта планирования, договора, а при отсутствии таких указаний - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с Законом РФ от 29 мая 1992 года № 2872-1 (ред. от 30.12.2008) «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

В силу статьи 43 указанного выше закона договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен. Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта.

Залогодатель вправе в любое время досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки (статья 45 Закона).

Судом установлено, что 07 апреля 1993 года между истцом и ответчиком ФИО4 и ФИО5, заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: *** 

Согласно п. 3 договора купли-продажи расчет производится следующим образом: 185 000 рублей ФИО4 выплачивает ФИО5 до подписания настоящего договора. Деньги в сумме 240 000 рублей ФИО4 обязуется выплатить до 07 апреля 1994 года. 

Как следует из материалов дела, 29 сентября 1993 года расчеты между сторонами были осуществлены, однако расписка, согласно которой оставшиеся денежные средства были переданы продавцу, истцами была утрачена. 

Вместе с тем, на втором экземпляре договора имеется расписка супруги продавца ФИО2. о получении оставшейся денежной суммы 240 000 рублей.

Согласно статье 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Так, свидетель ФИО1. в судебном заседании показала, что денежные средства по договору в размере 240 000 рублей были выплачены ФИО4 супруге ответчика, поскольку последний злоупотреблял спиртными напитками. О том, что денежные средства выплачены ей известно, поскольку исполнение обязательства происходило в ее присутствии. Кроме того, она оказывала помощь ФИО4 в поиске денежных средств для заключения договора купли – продажи.

Оснований не доверять показаниям свидетеля у суда не имеется.

По данным из справок Государственного областного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и пространственных данных» от 29 апреля 2019 года по адресу: *** значится обременение. Собственником числится ФИО6, на основании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа 07 апреля 1993 года, удостоверенной Североморский государственной нотариальной конторой Мурманской области, реестр № 1-2088. Регистрация в ОГПТИ 14 апреля 1993 года, книга №6, № 1884 стр. 62. В примечании указано, что с июля 1998 года регистрация собственности производится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товаров через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 488 ГК РФ).

При этом, в силу части 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с положениями статьи 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исследованные в судебном заседании доказательства в своей совокупности, подтверждают исполнение истицей принятых на себя обязательств по договору купли -продажи от 07 апреля 1993 года.

Обязательство, в целях обеспечения исполнения которого было наложено обременение исполнено, поэтому сохранение обременения на спорный объект недвижимости повлечет нарушение прав истца как собственника жилого помещения.

В силу статей 2, 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Как следует из смысла приведенной нормы, ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) является дополнительным, то есть может существовать, пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. 

В соответствии с ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство. Частями 1 и 2 ст. 352 данного кодекса предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Довод третьего лица о том, что в случае удовлетворения требований истицы о прекращении ипотеки, данное решение суда не будет являться основанием для внесения сведений в ЕГРН, суд полагает не основанным на нормах действующего законодательства, поскольку договор передачи квартиры от 14 апреля 1993 года оформлен в соответствии с положениями законодательства, действовавшего на момент его заключения, право собственности ФИО4 на спорную квартиру, а также обременение на нее возникло с момента регистрации в ОГПТИ и до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принимая во внимание, что ФИО4 расчет за приобретенную квартиру произведен полностью и обязательства по договору купли-продажи от 07 апреля 1993 года исполнены, ограничение (обременение) права истицы на указанную квартиру было установлено на срок до 07 апреля 1994 года, залогодержатель ФИО5 по истечении данного срока с просьбой о его продлении не обращался, как и не предпринимал действий по расторжению договора и признанию его недействительным в связи с неуплатой денежных средств на основании п. 3 договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу о том, что залог квартиры в пользу продавца является прекращенным. При этом, наличие в реестре записи об ипотеке как существующей для всех третьих лиц нарушает права залогодателя, в том числе по распоряжению принадлежащим ей имуществом.

При таких данных суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению. 

Суд рассматривает данный спор на основании представленных сторонами доказательств, с учетом требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и в пределах заявленных требований.

Руководствуясь статьями 194-199, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск ФИО4 к Раманаускас Альгирдасу Андряусу о снятии обременения на объект недвижимого имущества - удовлетворить.

Снять обременение на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: ***

Ответчик вправе подать в Североморский районный суд заявление об отмене настоящего решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заявление об отмене заочного решения должно содержать обстоятельства, свидетельствующие об уважительности причин неявки ответчика в судебное заседание, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства, а также обстоятельства и доказательства, которые могут повлиять на содержание решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Североморский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий А.А. Ревенко