Дело № 2а-169/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Тутаевский городской суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи И.В.Запорожец,

при секретаре А.В.Караваевой, 

с участием административного истца ФИО1, представителя административного истца ФИО2, 

представителя административного ответчика ФИО3, 

рассмотрев в г. Тутаеве 21 февраля 2018 года в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского поселения Тутаев о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить новый договор аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Администрации городского поселения Тутаев, в котором просил признать незаконным отказ от 17.11.2017 года № 44 в продлении договора аренды № 106/15 от 12.12.2007 года земельного участка с кадастровым номером №, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, возложить обязанность заключить новый договор аренды на указанный земельный участок сроком на 20 лет. 

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали. Пояснили, что ФИО1 на праве аренды по договору № 106/15 от 12.12.2007 года, заключенному на срок с 12.12.2007 года по 11.12.2017 года, соглашениям о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.07.2013 г., 28.06.2016 г., принадлежит земельный участок площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером №, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>. До настоящего времени к участку не оборудован проезд, что делает невозможным начать возведение индивидуального жилого дома. Какие либо объекты недвижимости, в том числе незавершенные строительством, на участке отсутствуют. На заявление от 18.04.2017 года с просьбой обеспечить проезд в виде насыпной дороги к арендуемому участку администрацией ТМР был дан ответ, что сформирован земельный участок с кадастровым номером № для строительства дороги, выполняются мероприятия по определению стоимости, составлению сметы на строительство дороги. Для подготовки к строительству на спорном участке был подготовлен эскизный проект, подготовлен и утвержден ГПЗУ, получено разрешение на строительство индивидуального одноквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (срок действия до 01.12.2021 года), получены технические условия для присоединения к электрическим сетям, заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, получены технические условия на проектирование и подключение к существующим сетям водопровода и канализации. По заявлению административного истца от 23.10.2017 года Администрацией городского поселения 17.11.2017 г. было отказано в продлении договора аренды земельного участка со ссылкой на то, что п.3 ст.22 ЗК РФ утратил силу с 1.03.2015 г. и правовые основания для продления договора без проведения торгов отсутствуют. До настоящего времени участок находится в фактическом пользовании истца. Соглашения сторон о прекращении или расторжении договора между сторонами заключено не было, уведомлений от администрации о намерении прекратить договор аренды ФИО1 не получал, с требованием о возврате участка, расторжении договора аренды, его прекращении ответчик не обращался.

Представитель Администрации городского поселения Тутаев по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что 12.12.2007 года на основании Постановления Главы ТМР № 1660 от 12.12.2007 года между Департаментом муниципального имущества и потребительского рынка, и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка № 106/15 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Разделом 2 пунктом 2.1 договора установлен его срок - с 12.12.2007 года по 12.12.2017 года - 10 лет. Изначально спорный земельный участок предоставлялся в аренду в 2007 году без проведения торгов. Административный истец является арендатором указанного земельного участка на основании соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.07.2013 года, 19.02.2016 года. При передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка истцом был подписан акт приема-передачи земельного участка без отражения каких-либо замечаний. Строительная и техническая документация была подготовлена предыдущим арендатором ФИО4 Администрацией до обращения ФИО1 сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №, предусматривающий проезд и строительство автомобильной дороги, в том числе, и к участку истца. На 2017 год в бюджете ТМР денежные средства на данный вид расходов запланированы не были. С 2013 года арендатором не было предпринято никаких действий, направленных на строительство жилого дома. Ввиду отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства, оснований для продления договора аренды земельного участка без проведения торгов не имеется. 

Заинтересованное лицо – Управление Росреестра по Ярославской области в судебное заседание своего представителя не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещалось надлежащим образом. 

Выслушав административного истца ФИО5, его представителя ФИО2, представителя административного ответчика ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч. 2 ст. 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту. В случае отсутствия указанной совокупности суд отказывает в удовлетворении требования о признании решения, действия (бездействия) незаконными.

Из анализа приведенных норм права следует, что для принятия судом решения о признании действий (бездействий) незаконными необходимо наличие двух условий - это несоответствие действия (бездействия) закону и нарушение прав и свобод административного истца, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Главы Тутаевского муниципального района № 1660 от 12.12.2007 года, между Тутаевским муниципальным районом в лице Департамента муниципального имущества и потребительского рынка Администрации ТМР (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 12.12.2007 года № 106/15 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 500 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская 

<

адрес>. Согласно п. 2.1 договора. Срок аренды земельного участка установлен с 12.12.2007 года по 11.12.2017 года. 

По заказу ФИО4 ООО АПП «Архитектор» в 2011 году был изготовлен эскизный проект на строительство индивидуального одноквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> 

26.11.2011 года между МУП «Горэлектросеть» и ФИО4 был заключен договор № 490 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям для электроснабжения жилого дома, расположенного по адресу: ул. Юности, г. Тутаев Ярославской обл., кадастровый номер земельного участка №.26.11.2011 года ФИО4 с МУП «Горэлектросеть» были согласованы технические условия № 1633 для присоединения к электрическим сетям по указанному адресу. 

29.11.2011 года МУП «Водоканал» ТМО были согласованы технические условия № 32 на проектирование и подключение к существующим сетям водопровода и канализации строящегося жилого дома по адресу: 

<

адрес>, участок с кадастровым номером №.

Постановлением Администрации городского поселения Тутаев № 524 от 30.11.2011 года был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № ФИО4 для строительства индивидуального жилого дома по адресу

<

адрес>. Также постановлением Администрации городского поселения Тутаев № 525 от 30.11.2011 года разрешено ФИО4 строительство индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>. 

01.12.2011 года ФИО4 Управлением архитектуры и землепользования Администрации городского поселения Тутаев было выдано разрешение на строительство № RU76515101-94, срок действия разрешения – до 01.12.2021 года. 

30.07.2013 года между ФИО4, с одной стороны, и ФИО1, ФИО6, с другой стороны, было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 106/15 от 12.12.2007 года, подписан акт о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. 

19.02.2016 года между ФИО6 и ФИО7 заключено соглашение о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 106/15 от 12.12.2007 года, подписан передаточный акт земельного участка. 

28.06.2016 года между ФИО7 и ФИО1 заключено соглашение о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, подписан передаточный акт земельного участка. 

В соответствии с выпиской из протокола № 44 заседания комиссии по земельным отношениям Администрации городского поселения Тутаев от 17.11.2017 года, по заявлению ФИО1 было принято решение отказать в продлении договора аренды земельного участка № 106/15 от 12.12.2007 года, в силу того, что п. 3 ст. 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015 года, в ЗК РФ отсутствует преимущественное право на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на новый срок без проведения торгов. 

Как следует из утверждений представителя административного ответчика ФИО3, постановление об отказе ФИО1 в продлении договора аренды земельного участка № 106/15 от 12.12.2007 года Администрацией городского поселения Тутаев не выносилось.

При рассмотрении настоящего спора суд применяет положения законодательства, действовавшие на момент вынесения оспариваемого решения – 17.11.2017 года. 

В силу статьи 6 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статей 11, 22 и 29 Земельного кодекса РФ, п. 10 статьи 3 Федерального закона 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и Постановления Правительства Российской Федерации от 07 августа 2002 года N 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель, управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также распоряжение землями, находящимися в государственной собственности на землю и их предоставление гражданам и юридическим лицам в аренду относятся к полномочиям органов местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В то же время, п. 3 ст. 212 ГК РФ предусмотрено, что законом могут устанавливаться особенности приобретения и прекращения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе находящимся в государственной и муниципальной собственности.

Таким образом, совершение любых сделок с имуществом, в том числе и передача имущества в аренду, должно производиться с соблюдением требований действующего законодательства.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.I «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (статьи 39.1 - 39.11). Названные федеральные нормы вступили в силу с 15 марта 2015 года.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определены случаи, при которых граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов (при условии соблюдения условий, предусмотренных пунктом 4 названной федеральной нормы).

К указанным случаям относятся следующие:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (определяющей особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности) предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации оговорено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Сторонами не оспаривалось, что земельный участок с кадастровым номером № является свободным от каких либо строений, строительство жилого дома не было начато, объекты незавершенного строительства отсутствуют, в связи с чем продление срока действия заключенного с истцом договора аренды нормами действующего земельного законодательства не предусмотрено.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что в силу положений пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, вступивших в силу с 01.03.2015, иных выше перечисленных норм земельного законодательства, отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований ФИО1

Кроме того, в соответствии с положениям статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ФИО1 не относится к кругу лиц, перечисленных в пункте 3 настоящей федеральной нормы, то есть к кругу лиц, являющихся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков и имеющих право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Указание ФИО1 на не зависящие от него обстоятельства, повлиявшие на несвоевременность освоения им в целях жилищного строительства предоставленного по договору аренды земельного участка в виде отсутствия подъездной дороги, с учетом изложенных обстоятельств не имеет правового значения для разрешения рассматриваемого спора.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что отказ ответчика в продлении срока аренды в отношении спорного земельного участка соответствует действующему законодательству, поскольку заявителем не представлены ответчику документы (свидетельство о праве собственности) на объекты предполагаемые к размещению на земельном участке с кадастровым номером №, а продление срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома, на котором отсутствуют объекты капитального строительства, на основании решения органов местного самоуправления, без проведения торгов (аукциона), действующим земельным законодательством не предусмотрено.

Предоставление в аренду указанного земельного участка в обход процедуры проведения торгов (аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земли привело бы к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, поскольку лишило бы других лиц возможности принять участие в аукционе.

Разрешая спор, суд также принимает во внимание обстоятельства заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 12.12.2007 года № 106/15 между Департаментом муниципального имущества и потребительского рынка Администрации ТМР и ФИО4

Так, действовавшей до 1 марта 2015 года ст. 30.1 Земельного кодекса РФ устанавливались особенности представления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи (п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ).

Таким образом, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства может быть приобретен исключительно на торгах.

В соответствии со статьей 30.2 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года;

соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с данным пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Договор аренды земельного участка № 106/15 в отношении спорного земельного участка был заключен с ФИО4 12.12.2007 года, без проведения торгов. При этом судом не установлено условий, предусмотренных законодательством, для приобретения участка без проведения торгов. Материалы дела не содержат доказательства о предоставлении указанного земельного участка первоначальному арендатору ФИО4 с соблюдением положений земельного законодательства. Таким образом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 106/15 от 12.12.2007 года, заключенный без проведения торгов, противоречит требованиям земельного законодательства, тем самым ущемляет права и законные интересы неопределенного круга лиц, которые в соответствии с Земельным кодексом имеют право приобретать в аренду земельные участки на торгах.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Нормы ГК РФ об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Закона.

В соответствии с пунктом 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно ст. 167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась.

Как следует из п. 2 ст. 166 ГК РФ в редакции, действующей в период заключения сделки, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

При таком положении суд приходит к выводу о ничтожности договора аренды земельного участка № 106/15 от 12.12.2007 года. Следовательно, также отсутствуют основания обязать ответчика продлить с истцом договор аренды.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении административного иска ФИО1 к Администрации городского поселения Тутаев о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, возложении обязанности заключить новый договор аренды в отношении указанного земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Тутаевский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья И.В.Запорожец

В окончательной форме решение изготовлено 5 марта 2018 года

Судья И.В.Запорожец