№ 34RS0027-01-2023-000491-46

Гражданское дело № 2-628/2023г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июля 2023 года гор. Михайловка

Волгоградской области

Михайловский районный суд Волгоградской области

в составе: 

председательствующего судьи Беляевой М.В., 

при секретаре Мельниковой Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к главе КФХ ФИО6, ФИО7, ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании недействительным и отмене решения общего собрания участников общей долевой собственности, отмене установленных ограничений,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО5 обратилась в суд с иском к главе КФХ ФИО6, ФИО7, ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 о признании недействительным договора аренды земельного участка площадью 83,9 га с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес; признании недействительным и отмене решения общего собрания участников общей долевой собственности от 10 ноября 2021 года, отмене установленных ограничений и обременений объекта недвижимого имущества.

В обоснование требований в исковом заявлении указала, что является наследником к имуществу ФИО3, родившегося Дата, умершего Дата, которое состоит из 1/6 доли земельного участка площадью 83,9 га с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес При регистрации прав собственности на указанную 1/6 наследственную долю в земельном участке и принадлежавшую при жизни ... ей стало известно о том, что спустя 5 месяцев после его смерти, ответчик в лице ФИО7, действуя от имени арендодателей и собственников общей долевой собственности на основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности от 10 ноября 2021 года в тот же день заключил договор аренды вышеуказанного земельного участка сельскохозяйственного назначения с ИП главой КФХ ФИО6 на срок 20 лет. 

В досудебном порядке расторгнуть договор аренды с арендатором невозможно из-за отказа ИП ФИО1 КФХ ФИО6

Находит заключенный договор аренды недействительным в силу его ничтожности, поскольку все действия по распоряжению спорной 1/6 долей в нём были выполнены после смерти собственника ФИО3, смерть которого наступила Дата не уполномоченным лицом, в период срока принятия наследства и определения круга наследников. По тем же основаниям полагает недействительным протокол общего собрания участников общей долевой собственности от 10 ноября 2021 года на указанный выше земельный участок в котором отсутствуют сведения о наделении правами уполномоченное лицо действовать в интересах умершего. Оспариваемым протоколом общего собрания, вопрос наделения полномочиями уполномоченное лицо действовать в интересах умершего собственника 1/6 доли земельного участка на период перехода прав на эту земельную долю по наследству не был рассмотрен. 

Просит признать недействительным договор аренды земельного участка от 10 ноября 2021 года, заключенный между ФИО3, ФИО2, ФИО9, ФИО8, ФИО11, ФИО10 в лице ФИО7 с одной стороны и ИП КФХ ФИО6 с другой стороны в отношении земельного участка площадью 83,9 га с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес и применить последствия недействительности ничтожной сделки

- признать недействительным и отменить решение общего собрания участников общей долевой собственности согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности от 10 ноября 2021 года на указанный выше земельный участок;

- отменить установленные в пользу ФИО6 ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес.

Истец ФИО5, ответчики ИП ФИО1 КФХ ФИО6, ФИО7, ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, представители третьих лиц Управления Росреестра по Волгоградской области, администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области в судебное заседание не явились.

Представитель Управления Росреестра в письменном отзыве на исковое заявление указал, что в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости – земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленном для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес 

На данный участок зарегистрирован договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от Дата, согласно записям ЕГРН арендодателями являются собственники земельного участка - ФИО5, ФИО11, ФИО11, ФИО2, ФИО9, ФИО8, а арендатором ФИО6 Договор аренды заключен сроком с 13 ноября 2021 года на 20 лет. На государственную регистрацию договора аренды были предоставлены все необходимые документы в соответствии с предъявляемыми требованиями, в том числе протокол общего собрания участников долевой собственности от 10 ноября 2021 года. По состоянию на 13 ноября 2021 года, то есть на момент государственной регистрации оспариваемого договора аренды, земельный участок находился в собственности более чем пяти лиц, и распоряжение земельным участком осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Собственником 1/6 доли указанного земельного участка являлся ФИО3 (запись регистрации Номер от 17 июня 2021 года). Переход права к ФИО5 зарегистрирован 12 декабря 2022 года (запись регистрации Номер от 12 декабря 2022 года).

Основания для приостановки или отказа в проведении государственной регистрации перехода права у государственного регистратора прав отсутствовали.

Согласно письменному отзыву администрации городского округа город Михайловка от 04 июля 2023 года, по инициативе ФИО10 – участника общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером Номер 10 ноября 2021 года проведено общее собрание участников долевой собственности на вышеуказанный земельный участок. Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 02 ноября 2021 года общее количество участников долевой собственности – 6, количество присутствующих участников – 5, что составило 83% от их общего числа.

Извещение о дате и месте проведения общего собрания участников долевой собственности опубликовано администрацией городского округа город Михайловка в газете «Волгоградская права» № 113 (28795) от 30 сентября 2021 года и в газете «Призыв» Михайловского муниципального района № 78 (17869) от 28 сентября 2021 года, а также на официальном сайте администрации городского округа город Михайловка в сети Интернет https: //mihadm.com/officially/property/relation/meeting/page5953 и информационных щитах.

ФИО5 на собрание не явилась. На момент проведения собрания у администрации отсутствовали сведения о наследниках ФИО3

Отмечает, что в случае принятия ФИО5 личного участия в общем собрании участников долевой собственности, а также с учетом возможных возражений с её стороны относительно принятого решения о заключении договора аренды с ИП КФХ ФИО6, а также наделения ФИО7 полномочиями, установленными обжалуемым протоколом, иного решения, чем утвержденного протоколом от 10 ноября 2021 года принято быть не могло, поскольку решение принято большинством голосов собственников (83% от общего количества долей в праве общедолевой собственности на земельный участок). Поскольку протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок соответствует требованиям Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» нарушений со стороны администрации городского округа город Михайловка не допущено.

Просит в удовлетворении требований ФИО5 отказать.

Изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца по следующим основаниям. 

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером Номер, общей площадью 839 905+/-8 019 кв.м., расположенный по адресу: Адрес принадлежит физическим лицам на праве общей долевой собственности (л.д. 39-41).

ФИО5 является одним из сособственников данного земельного участка (л.д. 39-оборот).

Решением общего собрания участников общей долевой собственности принято решение о заключении договора аренды указанного земельного участка с Индивидуальным предпринимателем ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО6 

10 ноября 2021 года между собственниками долей земельного участка с кадастровым номером Номер (множественность лиц на стороне арендодателя) и ИП ФИО1 КФХ ФИО15 заключен договор аренды данного земельного участка (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства) сроком на 20 лет (л.д. 88-92). Договор прошёл государственную регистрацию, что следует из выписки из ЕГРН (л.д. 39-42).

Указанный договор аренды земельного участка от 10 ноября 2021 года с кадастровым номером Номер от имени участников долевой собственности был заключен уполномоченным лицом – ФИО7 

Из материалов дела следует, что рассматриваемый договор аренды заключен с множественностью лиц на стороне арендодателя, поскольку арендодателем по нему являются все собственники земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.В силу ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения земельным участком, в связи с чем, учитывая, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности более пяти лиц, для его расторжения необходимо соответствующее решение общего собрания. В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», без выделения земельного участка в счёт земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести её в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить её другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счёт земельной доли. Из системного толкования указанных правовых норм следует, что распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, проводится на основании решения общего собрания. При этом, данный земельный участок, в случае заключения договора аренды, является неделимым. Расторжение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя только с частью арендодателей, доли которых в предмете аренды не выделены в установленном законом порядке, противоречит действующему законодательству. В силу ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счёт принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счёт земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек. В исковом заявлении ФИО5 просит признать недействительным договор аренды, заключенный со множественностью лиц на стороне арендодателей и применить к нему последствия недействительности ничтожной сделки. При этом, принадлежащая ей на праве собственности земельная доля, в натуре не выделена, следовательно, не может являться предметами гражданского оборота, договор аренды от 10 ноября 2021 года может быть расторгнут только со всеми лицами, выступающими на стороне арендодателя, либо прекращен в отношении лиц, выделивших свои доли в установленном законом порядке. Истцом не предоставлено допустимых доказательств принятия собственниками земельного участка решения о расторжении договора аренды, принятого в соответствии с установленной Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» процедурой, либо признания его недействительным. Доказательств наличия полномочий у ФИО5 представлять интересы всех участников долевой собственности, являющихся стороной по договору аренды от 10 ноября 2021 года, в материалы дела не предоставлено. Более того, ответчики по делу - участники долевой собственности ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО11 в судебное заседание не явились и своего согласия о признании заключенного договора недействительным договора аренды не выразили.Исходя из того, что договор аренды не содержит условия о частичном прекращении арендного обязательства в отношении прав и обязанностей кого-либо из арендодателей, доли, в праве которых на объект аренды не выделены в натуре, правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО5 не усматривается.Договором аренды от 10 ноября 2021 года предусмотрены условия его досрочного расторжения. Так, согласно п. 9.1 Договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земли; если более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока арендатор не вносит арендную плату (л.д. 90-оборот), однако, таких оснований из материалов дела не следует. Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, истцом не представлено доказательств тому, что оспариваемый договор аренды земельного участка нарушает его права или охраняемые законом интересы. При этом, доводы истца о том, что данный договор от имени собственников подписан лицом, на то не уполномоченным, противоречат материалам дела. Так, согласно копии протокола общего собрания участников долевой собственности от 10 ноября 2021 года на земельный участок с кадастровым номером Номер, решением большинства голосов правом действовать от имени участников долевой собственности без доверенности наделен ФИО7, которому предоставлено право подавать от имени участников долевой собственности заявления и другие документы, зарегистрировать право собственности в органах государственной регистрации, кадастра и картографии, зарегистрировать договор аренды в органах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Волгоградской области, с правом государственной регистрации документов и прав и другие полномочия (л.д. 141).Дата и время проведения собрания сообщалась администрацией городского округа город Михайловка в средствах массовой информации в газете «Волгоградская правда» № 113 от 30 сентября 2021 года и в газете «Призыв» Михайловского муниципального района № 78 от 28 сентября 2021 года, а также на официальном сайте администрации городского округа город Михайловка в сети «Интернет» и на официальных щитах (л.д. 146-147), с чем ФИО5 имела возможность ознакомиться и явиться на общее собрание, где сообщить о своих наследственных правах. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от Дата № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий. В случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству. Поскольку о своём праве на долю земельного участка как наследника после смерти ФИО3 истец как наследник не заявила, от имени всех собственников, в том числе ФИО3 действовал ФИО7 в соответствии полномочиями, которыми он наделен решением общего собрания. Таким образом, оснований для признания договора аренды земельного участка недействительным и применения к нему последствий недействительности сделки не усматривается, как и отмены в пользу ФИО6 ограничений в виде аренды. Общее собрание собственников земельного участка проведено по инициативе одного из его собственников - ФИО10, на нём присутствовало 5 участников при общем количестве собственников - 6, что составило 83% от общего числа, то есть при большинстве участников. Таким образом, кворум, установленный п. 5 ст. 14.1 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» имелся. Проведение собрания, как и принятое на нём решение, не противоречило положениям ст. 14 указанного выше закона.

В этой связи оснований для признания решения общего собрания собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером Номер от 10 ноября 2021 года и его отмены у суда не находится, а поэтому ФИО5 в иске в данной части также следует отказать.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку истец при подаче искового заявления не освобожден от уплаты государственной пошлины, судебное решение состоялось не в пользу истца, в просительной части искового заявления истцом заявлено три требования неимущественного характера, размер государственной пошлины, подлежащей оплате при их подаче в соответствии с ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, составляет 300 рублей.

В этой связи с ФИО5 в доход бюджета городского округа город Михайловка подлежит государственная пошлина, с учетом ранее оплаченной (л.д. 18) в сумме 600 рублей (3 требования неимущественного характера Х 300 рублей = 900 рублей; 900 рублей – 300 рублей = 600 рублей).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований ФИО5 к главе КФХ ФИО6, ФИО7, ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании недействительным и отмене решения общего собрания участников общей долевой собственности, отмене установленных ограничений - отказать.

Взыскать с ФИО5 (СНИЛС Номер) государственную пошлину в доход бюджета городского округа город Михайловка Волгоградской области в сумме 600 (шестисот) рублей.

Апелляционные жалобы могут быть поданы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Михайловский районный суд Волгоградской области.

Судья: Беляева М.В.

Мотивированное решение 

изготовлено 18 июля 2023 года.