УИД 34RS0019-01-2020-001774-65

дело № 2-984/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Камышин 22 июля 2020 г.

Камышинский городской суд Волгоградской области в составе:

председательствующего Козионова В.С.,

при секретаре Бургардт А.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «Язовская Слобода инвест» о возврате излишне уплаченной цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «Язовская Слобода инвест» о возврате излишне уплаченной цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

В обоснование своих доводов ФИО1 указала, что между АО «Язовская Слобода инвест» и ООО «МД Групп» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве № .... (далее - ДДУ) многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером № .... площадью 8 613 кв.м., по адресу: ...., .... .....

На основании договора уступки прав и обязанностей участника долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ № .... (далее - Договор уступки) ООО «МД Групп» передало ей часть прав и обязанностей участника долевого строительства по ДДУ в отношении объекта долевого строительства, а именно квартиры в строящемся доме по адресу ..... 

Согласно акту об исполнении финансовых обязательств по ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ финансовые обязательства перед застройщиком АО «Язовская Слобода инвест» в размере 2 786 000 руб. в части объекта – квартиры в строящемся доме по адресу: ...., исполнены ООО «МД Групп» в полном объеме. 

В соответствии с условиями Договора уступки объем уступаемых прав участника долевого строительства определен как все права и обязанности по ДДУ в отношении объекта, за исключением обязанности по оплате цены ДДУ.

При подписании акта приема-передачи квартиры было выявлено несоответствие площади передаваемой квартиры, указанной в акте по результатам обмеров органами БТИ, и заявленной в ДДУ.

Так согласно ДДУ общая площадь квартиры, включая лоджии и балконы - 27,86 кв.м., общая площадь жилого помещения - 26,21 кв.м., жилая площадь - 22,18 кв.м.

Фактически переданная по акту приема-передачи площадь квартиры, включая лоджии и балконы, составила 25,00 кв.м., общая площадь жилого помещения -23,60 кв.м., жилая площадь - 16,80 кв.м.

Таким образом, квартира выполнена с размерами и общей площадью меньше заявленной в ДДУ на 2,86 кв.м., что является существенным нарушением условий ДДУ. 

Вместе с тем, участником долевого строительства была произведена оплата 27,86 кв.м. площади квартиры из расчета за 1 кв.м. площади 100 000 руб. Излишне уплаченная сумма составила 286 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.4. ДДУ цена договора подлежит уточнению сторонами после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, после уточнения расчетной площади объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ. В случае если расчетная площадь по результатам обмеров БТИ будет отличаться от расчетной площади указанной в договоре, стороны производят взаиморасчеты: в случае если расчетная площадь в соответствии с данными БТИ уменьшается относительно расчетной площади, определенной в соответствии с ДДУ, то застройщик обязуется произвести возврат участнику долевого строительства излишне уплаченной им цены договора в течение 14 рабочих дней с даты получения соответствующего требования участника долевого строительства.

В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ было направлено требование о возврате излишне уплаченной стоимости договора в размере 286 000 руб., однако до настоящего времени ответ на требование не поступал, излишне уплаченная сумма по ДДУ ответчиком не перечислена.

Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу излишне выплаченную цену ДДУ в размере 286 000 руб.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 в судебном заседании поддержали заявленные требования. Дополнительно ФИО1 указала, что при подписании акта приема-передачи квартиры выяснилось, что площадь квартиры меньше, чем установлена в ДДУ, при этом работник ответчика сказал, что за несоответствие площади выплатят деньги, дал заявление с указанием суммы, она подписала заявление и передала сотруднику ответчика. Поскольку деньги не были выплачены, она в адрес ответчика направила претензию, которая также осталась без удовлетворения. Акт приема-передачи квартиры с указанием на отсутствие финансовых и иных претензий, она подписала, потому что ей не отдавали ключи от квартиры, а ей необходимо было уезжать в г. Камышин.

Ответчик АО «Язовская Слобода инвест», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания заказным письмом с обратным уведомлением по месту регистрации юридического лица, указанного в выписке из ЕГРЮЛ, в судебное заседание своего представителя не направило. Надлежащее извещение подтверждается конвертом с судебным извещением, вернувшимся обратно с отметкой почтового отделения «истек срок хранения».

Согласно ч. 2 ст. 117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

В соответствие со ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Применительно к положениям ч. 2 ст. 117 ГПК РФ отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует его возврат по истечению срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела. 

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Кроме того, в п. 63, 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Принимая во внимание, что суд выполнил свою обязанность по надлежащему извещению ответчика о времени и месте судебного заседания, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Заслушав истца и ее представителя, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между АО «Язовская Слобода инвест» и ООО «МД Групп» был заключен договор участия в долевом строительстве № .... многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером № .... площадью 8 613 кв.м., по адресу .... .....

Объект долевого строительства описан в Приложении № .... («Текстовое и графическое описание (расположение) объекта») к указанному договору (п.1.2 ДДУ). Строительный адрес объекта: .... ...., общественно-жилой комплекс с развитой инфраструктурой.....

Согласно п. 1.3 ДДУ расчетная площадь (с коэффициентом) каждой квартиры – по соглашению сторон договора включает в себя общую площадь квартиры, определяемую в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ, а также площадь балконов с применением понижающего коэффициента 0,3; площадь лоджий с применением понижающего коэффициента 0,5; она будет уточнена на основании данных, полученных в результате обмеров многоквартирного дома органами БТИ.

В соответствии с п. 2.4. и подп. 2.4.2. ДДУ цена настоящего договора подлежит уточнению сторонами после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, после уточнения расчетной площади (с коэффициентом) объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ. В случае если расчетная площадь (с коэффициентом) по результатам обмеров БТИ будет отличаться от расчетной площади (с коэффициентом), указанной в п. 1.2 настоящего договора, стороны производят взаиморасчеты в следующем порядке: в случае если расчетная площадь (с коэффициентом) в соответствии с данными органов БТИ уменьшается относительно расчетной площади (с коэффициентом), определяемой в соответствии с п. 1.2 настоящего договора, то застройщик обязуется произвести возврат участнику долевого строительства излишне уплаченной им цены договора в течение 14 рабочих дней с даты получения соответствующего требования участника долевого строительства.

Сумма денежных средств, подлежащих доплате или возврату, определяется как произведение стоимости за 1 кв.м., указанной в Приложении № 1 к настоящему договору, и возникшей разницы между указанными в первом абзаце настоящего договора площадями объектов долевого строительства в квадратных метрах.

Таким образом, стоимость квартиры привязана к ее общей площади, включая балконы и лоджии, с учетом соответствующего понижающего коэффициента.

Пунктом 5.1. ДДУ предусмотрено право участника долевого строительства уступать другим физическим и/или юридическим лицам свои права по настоящему договору в отношении любой из квартир, указанных в Приложении № 1 к настоящему договору.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МД Групп» и ФИО1 заключен договор № .... уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № .... от ДД.ММ.ГГГГ 

По условия Договора уступки, ООО «МД Групп» передало, а ФИО1 приняла часть прав и обязанностей участника долевого строительства по ДДУ в отношении объекта долевого строительства - квартиры в строящемся доме по адресу ...., условный номер ...., общей площадью (включая балконы и лоджии) 27,86 кв.м. Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.2. Договора уступки объем прав участника долевого строительства, уступаемых по настоящему договору, определен сторонами как все права и обязанности по ДДУ в отношении объекта, за исключением обязанности по оплате цены ДДУ в части, соответствующей стоимости объекта, которая на момент заключения настоящего договора произведена участником долевого строительства полностью.

Как следует из Приложения № 1 к ДДУ цена за 1 кв.м. квартиры с условным (проектным) номером .... по адресу: ...., ...., общей площадью (включая балконы и лоджии) 27,86 кв.м. составляет 100 000 руб., т.е. стоимость указанной квартиры составила 2 786 000 руб. 

Исходя из акта об исполнении финансовых обязательств по ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ финансовые обязательства перед застройщиком АО «Язовская Слобода инвест» в размере 2 786 000 руб. исполнены ООО «МД Групп» в полном объеме. 

Финансовые обязательства ФИО1 перед ООО «МД Групп», предусмотренные Договором уступки, также выполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № .... от ДД.ММ.ГГГГ и № .... от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, к ФИО1 перешли все права и обязанности по ДДУ, за исключение оплаты цены по договору.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (ч. 1 ст. 5 Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Из акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Договором уступки АО «Язовская Слобода инвест» передала, а ФИО1 приняла .... по адресу: .... (строительный адрес: .... ...., общественно-жилой комплекс с развитой инфраструктурой, ....) общей площадью включая лоджии и балконы 25,0 кв.м., жилой площадью (без лоджий и балконов) 23,6 кв.м.

Как следует из отчета № .... от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: ...., выполненного по данным документов органов БТИ, общая площадь указанного жилого помещения с учетом балкона составляет 25,0 кв.м.

На момент заключения договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, спорная квартира, как объект, еще не существовала, поэтому невозможно было определить ее фактическую площадь.

Спорный объект недвижимости, после обмеров органами БТИ с указанием его фактической площади, был передан истцу только ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, после завершения строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию истцу, как участнику долевого строительства, была передана квартира меньшей площадью, чем было предусмотрено ДДУ, что является отступлением от условий договора и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора

Исходя из п. 3 акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, стороны подтвердили, что материальных, финансовых и иных претензий друг к другу не имеют. Расчеты за квартиру произведены полностью.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 555 и п. 2 ст. 556 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подп. 2 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Положения ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителя) также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как указывалось выше, подп. 2.4.2. ДДУ предусмотрена обязанность застройщика, в случае если расчетная площадь (с коэффициентом) в соответствии с данными органов БТИ уменьшается относительно расчетной стоимости (с коэффициентом), определяемой в соответствии с п. 1.2 настоящего договора, произвести возврат участнику долевого строительства излишне уплаченной им цены договора в течение 14 рабочих дней с даты получения соответствующего требования участника долевого строительства.

Воспользовавшись своим правом, предусмотренным ДДУ, истец в адрес ответчика направила требование о возврате излишне уплаченной цены договора в размере 286 000 руб., которая получена АО «Язовская Слобода инвест» ДД.ММ.ГГГГ Однако данное требование осталось без удовлетворения.

Исходя из условий ДДУ, учитывая, что разница между расчетной площадью (с коэффициентом), предусмотренной п. 1.2 ДДУ (Приложение № 1 - 27,86 кв.м.) и фактической площадью квартиры, переданной истцу после обмеров органами БТИ (25,0 кв.м.), составляет 2,76 кв.м. (27,86-25,0), а стоимость 1 кв.м. – 100 000 руб., то сумма переплаты по ДДУ составила 276 000 руб. (2,76х100 000).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявленные требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Статья 13 Закона о защите прав потребителей определяет ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей. При этом пунктом 6 настоящей статьи предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как разъяснено в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Общая сумма, присужденная истцу, составляет 286 000 руб., следовательно, размер штрафа, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца, составит 143 000 руб. (286 000 х 50%).

В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу п. 2 ст.61.2 БК РФ в бюджеты городских округов зачисляются налоговые доходы от следующих федеральных налогов и сборов, в том числе налогов, предусмотренных специальными налоговыми режимами: государственной пошлины в соответствии с п. 2 ст.61.1 настоящего Кодекса.

Как следует из ст. 333.19 п.1 подп. 1, 3 НК РФ, истец освобожден от государственной пошлины с требования имущественного характера, подлежащего оценке, в размере 7 490 руб. (с суммы 429 000 руб. (286 000+143 000)), которую суд взыскивает с ответчика в бюджет городского округа – город Камышин. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с акционерного общества «Язовская Слобода инвест» в пользу ФИО1 излишне уплаченную цену договора участия в долевом строительстве № .... от ДД.ММ.ГГГГ в размере 286 000 руб. и штраф в размере 143 000 руб.

Взыскать с акционерного общества «Язовская Слобода инвест»» в доход бюджета городского округа – город Камышин государственную пошлину в сумме 7 490 руб.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Камышинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий Козионов В.С.