№ 2-84/2025 

30RS0004-01-2024-002196-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 августа 2025 года г. Камызяк Астраханская область

Камызякский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Смахтиной Е.В.

при секретаре Сулеймановой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение, снятии с кадастрового учета помещений,

установил:

Истец ФИО1 обратился с исковым заявлением о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение, снятии с кадастрового учета помещений, в обоснование заявленных требований указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8450 кв.м., с видом разрешенного использования - гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: 

<

адрес>. На указанном земельном участке расположен объект капитального строительства с кадастровым номером №, право на которое также зарегистрировано за ним. Согласно сведениям из ЕГРН данный объект недвижимости имеет назначение нежилое, наименование – гараж, площадь – 412,9 кв.м. Им за счет собственных средств, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, была произведена реконструкция нежилого объекта, гараж реконструирован в гостиницу, общая площадь которой составляет 908,8 кв.м. Истец обратился в администрацию за получением разрешения на ввод реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию, однако ему было отказано, так как реконструкция была проведена без получения соответствующих разрешений. Отсутствие необходимых разрешительных документов лишает истца возможности зарегистрировать право собственности на реконструированное нежилое здание с наименованием гостиница. Согласно техническому заключению о состоянии основных строительных конструкций нежилого здания, выполнено ООО «КС Студия», техническое состояние основных конструкций нежилого здания оценивается как работоспособная и не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает их прав. Также в результате проведенной реконструкции помещения, расположенные в здании с кадастровыми номерами № прекратили свое существование. На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований просит сохранить нежилое здание с кадастровым номером № в реконструированном виде, признать за ним право собственности на нежилое здание – гостиница, кадастровый №, Литер К, общей площадью 1372,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Помещения с кадастровыми номерами № снять с кадастрового учета, исключив сведения о них из характеристик нежилого здания с кадастровым номером №

Протокольным определением Камызякского районного суда Астраханской области от 11 марта 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области».

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнения поддержала, просила удовлетворить в полном объеме. 

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, согласно телефонограмме просят рассмотреть дело в их отсутствие, не возражают относительно заявленных требований. 

Представитель третьего лица комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Суд, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от 6 мая 2022 года является собственником земельного участка, площадью 8450 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12 января 2024 года.

На праве собственности, на основании договора купли-продажи от 6 мая 2022 истцу также принадлежит здание, общей площадью 412,9 кв.м., кадастровый №, назначение - нежилое, наименование – гараж, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11 мая 2022 года. 

Из сведений ЕГРН видно, что здание с кадастровым номером № числится на кадастровом учете общей площадью 412,9 кв.м., расположено на земельном участке с кадастровым номером №. В данном здании расположены нежилых помещения с кадастровыми номерами № Право собственности на указанные нежилые помещения не зарегистрировано, что подтверждается выписками из ЕГРН от 12 августа 2025 года. 

Без оформления проектной документации и получения в установленном порядке разрешения на проведение строительно-монтажных работ, с целью более эффективного использования, истцом осуществлена реконструкция принадлежащего ему на праве собственности здания. В результате выполненной реконструкции здание подверглось изменению, которое заключается в надстройке второго этажа, а также в возведении двухэтажного пристроя. Назначение здания после реконструкции – гостиница. 

По завершении реконструкции ФИО1 обратился в администрацию муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Решением администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» №02/1830 от 1 марта 2024 года ему отказано в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, на основании п. 1 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (отсутствие документов, указанных в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в совместном постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29 апреля 2010 года указали, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Согласно техническому паспорту, выданному ООО «Центр межевания, градостроительства и кадастра» по состоянию на 18 апреля 2025 года после реконструкции общая площадь нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 1372,2 кв.м.

Согласно техническому заключению ООО «КС-Студия» о состоянии строительных конструкций нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, в ходе проведения подготовительных работ установлено соответствие архитектурно-планировочных решений здания, конструктивно-планировочных решений основных строительных конструкций, а также их линейных размеров, сложившейся практике проектирования подобных зданий с учетом фактических конструктивных особенностей, а также требованиям действующих нормативных документов. Категория технического состояния основных строительных конструкций нежилого здания на момент обследования оценивается как работоспособная и не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает их права. На основании выводов о соответствии архитектурно-планировочных решений здания, а также конструктивно-планировочных решений основных строительных конструкций, а также их линейных размеров, требованиям действующих нормативных документов и установленной категории технического состояния основных строительных конструкций, можно сделать вывод о том, сто здание может эксплуатироваться по назначению без проведения дополнительных работ по усилению или укреплению несущих конструкций. 

Согласно заключению ООО «Пожарная безопасность – эксперт» №4 от 3 июля 2024 года, размещение и реконструкция нежилого строения (гостиница), литер К, расположенная по адресу: 

<

адрес> не противоречит требованиям Федерального закона от 28 июля 2008 года №123-ФЗ от 25 декабря 2023 года «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в части соблюдения требований к противопожарным расстояниям между зданиями сооружениями в зависимости от степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности, при условии выполнения всех противопожарных мероприятий данного закона до начала эксплуатации. 

Согласно заключению ООО «КС-Студия» от 5 мая 2025 года нежилое здание по адресу: 

<

адрес> не относится к объекту массового пребывания граждан.

Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы на предмет соответствия выполнены работ по реконструкции нежилого помещения, проведение которой поручено ГБУ АО «Астраханский государственный фон технических данных и кадастровой оценки (БТИ)».

Согласно экспертному заключению № СТЭ-2-84/2025 от 14 февраля 2025 года, подготовленному ГБУ АО «Астраханский государственный фон технических данных и кадастровой оценки (БТИ)», произведенная реконструкция заключается в надстройке дополнительного объема в виде второго этажа из керамзитобетонных блоков на бетонном ленточном фундаменте, а также возведении двухэтажного пристоя. Назначение здания после реконструкции – гостиница. Реконструированное нежилое помещение здание лит. К по адресу: 

<

адрес> выполнена в соответствии с требованиями строительных, градостроительных норм и правил. Реконструированный объект соответствует требованиям, предъявляемым к объектам нежилого назначения, эксплуатация его в качестве нежилого здания – гостиницы возможна. Объем строительных норм и правил в нежилом помещении – гостинице, с кадастровым номером №, Литер К не нарушен. Реконструкция нежилого здания лит. К по адресу: 

<

адрес> выполнена в соответствие с требованиями строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил. Прочность и устойчивость строительных конструкций нежилого здания обеспечивает безопасное нахождение людей в здании, не допускает риск причинения вреда имуществу физических и юридических лиц, обеспечивает нормальные условия эксплуатации нежилого здания и позволяет эксплуатировать объект без угрозы жизни и здоровью граждан.

Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы на предмет соответствия выполнены работ по реконструкции нежилого помещения, проведение которой поручено ФБУ Волгоградской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта от 23 июля 2025 года №1458/5-2 нежилое помещение: здание – гостиница, кадастровый №, литер К, расположенное по адресу: 

<

адрес> соответствует: правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Камызяк» Астраханской области, № «Здание гостиниц. Правила проектирования» в части требований предъявляемых к объемно-планировочным решениям; СП №Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция № в части требований, предъявляемых к объемно-планировочным решениям, высоте помещений, обеспечения количества эвакуационных (пожарных) путей и выходов, обеспечения инженерными коммуникациями и системами, наличия санитарно-бытовых помещений; № «Кровли. Актуализированная редакция № в части требований к наличию водоотводов с кровли; № Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» в части требований предъявляемым к взаимному расположению объекта и соседних строений; №. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» в части требований, предъявляемых к количеству, ширине, высоте эвакуационных выходов»; ст. 54 Федерального закона №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в части требований, предъявляемых к наличию устройств системы обнаружения пожара; ст. 7, ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Объект исследования не соответствует № «Кровли. Актуализированная редакция № в части требований к наличию снегозадержателей, данное несоответствие является устранимым, путем устройства снегозадержателей. Объект исследования не создает угрозу жизни и здоровью граждан с позиции параметров механической безопасности и с позиции параметров пожарной безопасности. 

Оценив заключение эксперта ФБУ Волгоградской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 23 июля 2025 года №1458/5-2, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства, поскольку приведенное заключение соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение эксперта согласуется с иными доказательствами по делу, выводы являются достаточными, достоверными и допустимыми доказательствами не опровергаются, кроме того, эксперт, проводивший экспертизу, был предупрежден об уголовной ответственности.

В судебное заседание истцом представлены фотографии, свидетельствующие о том, что несоответствие требованиям строительных норм и правил в части требований к наличию снегозадержателей истцом устранен, установлены снегозадержатели. 

Таким образом, в судебном заседании установлено, что истец самовольно, т.е. без оформления проектной документации и получения в установленном порядке разрешения на реконструкцию объекта недвижимости, произвел реконструкцию принадлежащего ему здания, на принадлежащем ему земельном участке. Сохранение самовольно реконструированного нежилого помещения не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создается угроза их жизни или здоровью. Реконструкция произведена с соблюдением строительных и градостроительных норм. Целевое назначение земельного участка не нарушено.

Учитывая, что реконструкция нежилого здания истца произведена на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности и с соответствующим разрешенным использованием, соответствует санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью, суд считает возможным сохранить реконструированное нежилое здание, №, Литер К, общей площадью 1372,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Отсутствие у истца акта ввода в эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении объекта недвижимости в реконструированном и перепланированном состоянии. Обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, свидетельствует о предпринятых им мерах к легализации реконструированного нежилого здания. Поскольку выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не осуществлена - иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.

Поскольку в результате проведенной реконструкции помещения, расположенные в здании с кадастровыми номерами № прекратили свое существование, при этом данные помещения не имеют собственника, то требования истца о снятии данных помещений с кадастрового учета, исключив сведения о них из характеристик нежилого здания с кадастровым номером № подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение, снятии с кадастрового учета помещений удовлетворить.

Сохранить нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> реконструированном виде.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № выданный 

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ право собственности на нежилое здание – гостиница, кадастровый №, Литер К, общей площадью 1372,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Помещения с кадастровыми номерами № снять с кадастрового учета, исключив сведения о них из характеристик нежилого здания с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Камызякский районный суд Астраханской области в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 26 августа 2025 года.

Судья Смахтина Е.В.