дело №2 – 491/2023

10RS0013-01-2023-000373-93

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июля 2023 года город Петрозаводск

Прионежский районный суд Республики Карелия в составе:председательствующего судьи Панасенко Н.В.,при секретаре Чупуковой К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Каредо» о взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд к ответчикам по тем основаниям, что хх.хх.хх г. между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: ..., который, согласно проектной документации, был построен ООО «Каредо» и продан ФИО2 Во время эксплуатации жилого дома истцом и членами его семьи были выявлены существенные недостатки, выразившиеся в потере тепла дома в период холодов. В результате проведенной экспертизы было выявлено, что дом не обеспечен тепловой защитой; для устранения допущенных недостатков необходимо провести дополнительные работы на сумму 1044222 руб. Истец, ссылаясь на положения ст.ст.15,475,723 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит компенсировать убытки, связанные с устранением недостатков в доме, размер и объем которых установлен экспертным заключением в размере 1044222 руб.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5

В судебном заседании истец не присутствовал, его представитель ФИО6 исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не участвовал, его представитель ФИО7 с иском не согласился.

Представитель ответчика ООО «Каредо» ФИО8 возражал против заявленных требований.

Третьи лица ФИО4, ФИО3 в судебном заседании считали исковые требования необоснованными.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Установлено, что хх.хх.хх г. на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащим на праве собственности ФИО4 на основании договора купли-продажи земельного участка от хх.хх.хх г. в Прионежском районе Республики Карелия осуществлено строительство жилого дома, площадью 163 кв.м. хх.хх.хх г. на основании декларации об объекте недвижимости, поданной ФИО4, осуществлен государственный кадастровый учет здания с кадастровым номером №. 

Постановлением администрации ... сельского поселения от хх.хх.хх г. № жилому дому с кадастровым номером № и земельному участку с кадастровым номером № присвоен адрес: ....

хх.хх.хх г. между ФИО4 и ФИО3 заключен брачный договор, согласно п.1.9 брачного договора в совместной собственности супругов находится жилой 2-этажный жилой дом площадью 163 кв.м с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №. Стороны изменили режим совместной собственности, указав, что имущество будет находиться в раздельной собственности ФИО3

хх.хх.хх г. между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 163 кв.м., кадастровый номер № с земельным участком с кадастровым номером №, расположенных по адресу: .... 

хх.хх.хх г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: .... В п.2.1.8 договора указано, что продавец гарантирует, что жилой дом и земельный участок находятся в пригодном для проживания состоянии, укомлектованные исправным санитарно-техническим, электротехническим и иным оборудованием.

хх.хх.хх г. ФИО1 обратился к ФИО2, ООО «Каредо» с претензией, в которой просил компенсировать убытки, связанные с устранением недостатков в доме в размере 1044222 руб., расходы на оплату услуг эксперта, услуги юриста. Ответа на претензию не последовало, денежные средства истцу не выплачены.

Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения о жилом доме с кадастровым номером №, адрес: ..., площадь 163 кв.м., правообладатель ФИО1, вид права собственность, дата государственной регистрации права хх.хх.хх г., зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ПАО «Н.», срок действия с хх.хх.хх г. на ... месяцев.

Согласно п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.1ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Исходя из п.2 указанной статьи принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Ели продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 

Таким образом, при продаже недвижимого имущества юридическое значение имеют факты сообщения продавцом покупателю информации о характеристиках товара и его техническом состоянии, соответствующем условиям договора, отступления от качества, обычно предъявляемые к товару, выступающему предметом договора купли-продажи, должны быть оговорены продавцом и покупателем в договоре купли-продажи.

Из объяснений сторон следует, что между продавцом и покупателем возник спор из договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного в Прионежском районе Республики Карелия, связанный с передачей продавцом покупателю жилого дома ненадлежащего качества, истец указывает, что жилой дом содержит недостаток в виде потери тепла в холодный период года.

Согласно разделу 1 Свода правил «Тепловая защита зданий» (СП 50.13330.2012) настоящий свод правил распространяется на проектирование тепловой защиты строящихся или реконструируемых жилых, общественных, производственных, сельскохозяйственных и складских зданий общей площадью более 50 м2 (далее - зданий), в которых необходимо поддерживать определенный температурно-влажностный режим.

В соответствии с п. 3.18 тепловая защита здания - совокупность теплофизических и теплоэнергетических характеристик элементов здания, обеспечивающих безопасную эксплуатацию здания с позиции теплового режима помещений и способствующих экономному расходованию энергетических ресурсов. К тепловой защите здания относятся теплофизические свойства и характеристики наружных и внутренних ограждающих конструкций здания, удельная теплозащитная характеристика здания, защита от переувлажнения и воздухопроницаемость ограждающих конструкций.

В обоснование своих доводов истцом представлено заключение ООО «П.» от хх.хх.хх г., согласно которому специалист в результате осмотра дома пришел к выводу о том, что тепловая защита жилого дома по адресу: ... не обеспечена, стоимость работ по устранению недостатков составляет 1044222 руб., эксперт указал, что значительная потеря тепла в доме происходит через каркас дом и цоколь, в том числе через стены 1 и 2 этажа дома, через монтажные швы оконных блоков. Осмотр объекта проведен хх.хх.хх г., температура наружного воздуха составляла-7 градусов С, температура внутреннего воздуха - +21,5 градусов С, влажность 42,8 %. Перепад температуры между внутренним и наружным воздухом составил 28,5 градусов С, что соответствует требованиям ГОСТ Р 54852-2011 «Здания и сооружения. Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций». Для обеспечения тепловой защиты жилого дома эксперт предлагает выполнить следующие работы: работы по утеплению наружных стен, работы по утеплению цоколя и отмостки, замена утеплителя с демонтажом и обратными устройством отделочных работ (отделки стен, потолков и пола).

В судебном заседании специалист пояснила, что при осмотре дома установлено, что на первом этаже на открытых участках утеплитель был уложен неплотно, имеются разрывы между утеплителем, утеплитель собран из мелких кусков, имеет стыки, не доходит до деревянной конструкции; данный недостаток является недостатком при строительстве дома и не относится к отделочным работам; ненадлежащая укладка утеплителя является нарушением технологии производства строительных работ. По мнению эксперта, выявленные недостатки являются устранимыми, не препятствуют проживанию в жилом доме, наиболее целесообразным способом устранения данного недостатка является утепление стен снаружи.

Из объяснений ФИО4 следует, что он осуществлял строительство дома хозяйственным способом для своей семьи, право собственности зарегистрировал на основании декларации об объекте недвижимости. На основании брачного договора дом перешел к его супруге ФИО3, которая продала дом своему отцу. Впоследствии к нему обратился его бывший тесть ФИО2 и попросил проконсультировать покупателей дома по техническим вопросам, объявления о продаже дома были размещены на сети Интернет на всех доступных ресурсах, в том числе ООО «Каредо». хх.хх.хх г. к нему обратилась ФИО5, он показал ФИО5 и ФИО1 дом, они осмотрели его, хх.хх.хх г. сообщили о своем решении купить дом. У покупателей возникли вопросы только по септику и скважине.

В объяснениях ФИО5 указала, что о продаже дома узнала из объявления ООО «Каредо», позвонив по телефону, указанному в объявлении, она поговорила с ФИО4, он и показывал им дом хх.хх.хх г. В доме не имелось внутренней отделки. После покупки дома они приступили к ремонту, выполнили отделочные работы, хх.хх.хх г. они обнаружили, что в доме холодно. В настоящее время супруги проживают доме, он является их единственным местом жительства.

ФИО3 сообщила суду, что ее отец ФИО2 продавал дом, она помогала ему, размещала объявления о продаже дома. Непосредственно с покупателями общался ФИО4, поскольку он обладал информацией о строительстве дома и его технических характеристиках.

Оценивая представленные доказательства и поведение сторон, суд принимает во внимание, что в договоре купли-продажи от хх.хх.хх г. стороны отдельно не оговаривали условий, касающихся состояния и качества передаваемого недвижимого имущества, покупателем на момент приобретения не предъявлялись определенные требования к состоянию и качеству передаваемого дома. ФИО1 и его супруга ФИО5 перед покупкой осматривали дом, встречались с ФИО4, который обладал информацией о его строительстве. Жилой дом и земельный участок осмотрены покупателем до подписания настоящего договора. Недостатки и дефекты, препятствующие использованию жилого дома и земельного участка в соответствии с их целевым назначением, на момент осмотра покупателем не выявлены. При этом суд учитывает, что дом приобретался в зимний период без отделки, соответственно у покупателя имелась возможность проверить тепловой режим помещения, в том числе с привлечением специалиста. Судом не установлено наличие ограничений в получении покупателем необходимой информации при оформлении договора.

Истец отказался от предоставления такого доказательства, как заключение экспертизы, указав, что в доме произведен ремонт. Представленное истцом заключение специалиста не является основанием для вывода о том, что продавцом передан товар ненадлежащего качества, поскольку осмотр дома производился без участия продавца после выполнения части ремонтных работ, специалисту для осмотра предоставлялись открытые участки стен, между тем, дом передавался покупателем готовым для отделки. Ответчиком представлены мотивированные возражения на заключение специалиста.

При таких обстоятельствах суд считает, что истцом не доказаны обстоятельства, на которых основаны исковые требования к ФИО2

Разрешая требования истца, предъявленные к ООО «Каредо», суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода. Если законом, иными правовыми актами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к работе, выполняемой по договору подряда, подрядчик, действующий в качестве предпринимателя, обязан выполнять работу, соблюдая эти обязательные требования.

В соответствии с п. 1 ст. 723 ГК РФ в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (ст. 397 ГК РФ).

Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен (п. 2 ст. 723 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 755 ГК РФ подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Из содержания указанных норм следует, что действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам. Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его. Таким образом, приобретя право собственности на дом по договору купли-продажи, покупатель приобретает право требования возмещения материального ущерба в связи с устранением выявленных в доме недостатков.

В материалах дела отсутствуют и истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что строительство дома осуществлялось ООО «Каредо», и между ФИО4, ФИО3, ФИО2 и ООО «Каредо» имеются какие-либо обязательства. Размещение объявления в контексте с упоминанием ООО «Каредо» не свидетельствует о том, что такие обязательства имелись. При изложенных обстоятельствах иск к ООО «Каредо» является необоснованным.

Таким образом, с учетом отсутствия доказательств о том, о том, что жилой дом является непригодным для проживания, учитывая проверку покупателем состояния жилого дома при его приобретении, отсутствие претензий к качеству жилого дома до принятия дома, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт №), обществу с ограниченной ответственностью «Каредо» (ОГРН №) о взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Прионежский районный суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В.Панасенко 

Мотивированное решение изготовлено 28 июля 2023 г.