Дело № 2-153/2026 (2-2011/2025;)

УИД: 47RS0009-01-2025-001600-96

10 февраля 2026 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Кировск

Ленинградской области

Кировский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Егоровой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой Е.Н.,

с участием представителя истца ФИО1,

с участием представителя ответчика ФИО2 – адвоката Иванова С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Леверидж» к ФИО3, ФИО2 о переводе на истца прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Леверидж» обратилось в Кировский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к ФИО3, ФИО2, в котором просит перевести права и обязанности покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: 

<

адрес>, кадастровый №.

Иск мотивирован тем, что истец является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на указанное здание; ФИО2 до 20.03.2025 г. также являлась собственником ? доли в праве общей долевой собственности на указанное здание; истцу стало известно, что ответчик ФИО2 произвела отчуждение принадлежащей ей доли в пользу ФИО3, право собственности ФИО3 на данную долю зарегистрировано 20.03.2025 г.

Истец ссылается на нарушение положений ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки истца спорной доли, в связи с чем, руководствуясь положениями п. 3 ст. 250 ГК РФ, просит перевести на него права и обязанности покупателя ? доли в нежилом здании.

Информация о рассмотрении гражданского дела в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Кировского городского суда Ленинградской области в сети «Интернет» (kirovsky.lo.sudrf.ru/).

Представитель истца – ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, требования поддержал.

Представитель ответчика ФИО2 – адвоката Иванов С.А., в судебное заседание явился, требования не признал в полном объеме, представлены письменные возражения (л.д.71-75).

Иные участвующие в деле лица: Управление Росреестра по Ленинградской области, ФИО2, ФИО3, нотариус Ломоносовского нотариального округа Ленинградской области ФИО4, нотариус нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО5, ФИО6, ФИО7, явку в судебное заседание не обеспечили, извещались о времени и месте судебного разбирательства, ходатайств об отложении судебного разбирательства, доказательств уважительности причин неявки, возражений по существу заявленных требований не представили.

От ФИО3 в ходе судебного разбирательства поступили возражения на заявленные требования (л.д.86-87).

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц при имеющейся явке.

Выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что по адресу: нежилое здание по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, принадлежит на праве общей долевой собственности следующим лицам: ФИО6 ? доли; ФИО7 ? доли; ООО «Леверидж» ? доли; с 20.03.2025 г. – ? доли принадлежит ФИО3, что следует из выписки из ЕГРН.

Ранее ? доли, которая с 20.03.2025 г. принадлежит ФИО3, принадлежала ФИО2 с 21.11.2022 г.

Из материалов дела усматривается, что 19.03.2025 г. между Ивановым С.А., действующим от имени ФИО2 и ФИО3, с другой стороны, заключен договор купли-продажи здания на нотариальном бланке №, из п.1.1 которого следует, что продавец ФИО2 продает, а покупатель Иванов С.А. покупает ? долю в праве общей долевой собственности на здание с подвалом по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, площадью 1 668 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей 5, в том числе подземных: 1.

Из договора следует, что кадастровая стоимость ? доли в праве общей долевой собственности на здание составляет 17 422 108,73 руб. (п.2.1); стороны оценивают указанную ? долю в праве общей долевой собственности на здание в 16 500 000,00 руб. (п.2.2); покупатель покупает у продавца указанную ? долю в праве общей долевой собственности на здание за 16 500 000,00 руб.; расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора; продавец получила от покупателя деньги в сумме 16 500 000,00 руб. (п.2.3).

В подтверждение данного обстоятельства в материалы дела представлена расписка от 10.10.2024 г., составленная ФИО2 о получению денежных средств в размере 16 500 000 руб. (л.д.205).

Из указанного договора также следует, что продавцом предъявлено:

- свидетельство о передаче документов ООО «Леверидж», выданное 01.10.2024 г. ФИО5, нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург, реестровый №;

- свидетельство о передаче документов ФИО6, выданное 01.10.2024 г. ФИО5, нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург, реестровый №,

- свидетельство о передаче документов ФИО7, выданное 01.10.2024 г. ФИО5, нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург, реестровый №.

Отмечено, что согласие лиц, имеющих преимущественное право покупки указанной доли здания, отсутствует.

Из представленного в материалы дела свидетельства о передаче документов ООО «Леверидж», выданное 01.10.2024 г. ФИО5, нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург, реестровый №, усматривается, что в адрес ООО «Леверидж» от имени ФИО2, нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО5 по реестру №, переданы заказным письмом Почтой России ООО «Леверидж» следующие документы: заявление с предложением покупки ? доли в праве общей долевой собственности на здание с подвалом по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, за 16 500 000 руб. Получение указанных документов адресатом подтверждено (л.д.76).

Заявление от имени ФИО2 с предложением покупки ? доли в здании подписано Ивановым С.А., нотариальный бланк №, 25.04.2023 г., входящий номер № (л.д.77, 208).

Сопроводительным письмом от 25.04.2023 г. № З.Л.Г., врио нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО5, в адрес ООО «Леверидж» направлено заявление ФИО2 с предложением ООО «Леверидж» выкупить ? долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанное здание.

Данное сопроводительное письмо зарегистрировано в реестре №.

Из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № следует, что данная корреспонденция направлена нотариусом ФИО5 в адрес ООО «Леверидж» 26.04.2023 г. (принято в отделение связи), 03.05.2023 г. – вручение адресату (л.д.213).

Аналогичные заявления от имени ФИО2 с предложением покупки ? доли в праве общей долевой собственности на здание были направлены в адрес ФИО7, ФИО6

Согласно положениям пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса. Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей. По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Как указано в п. 2.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участникам долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной Налоговой Палаты (протокол от 28.03.2016 г. N 03/16), бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: - свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; - выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Исходя из добросовестности действий сторон при продаже доли в праве собственности на долю в здании, продавец обязан направить участнику долевой собственности предложение о совершении сделки в разумный срок, предполагающий возможность получения указанного сообщения и выражение его позиции относительно предлагаемой сделки.

Продажа доли в праве собственности с нарушением преимущественного права покупки долевого собственника влечет у последнего право требовать перевода прав покупателя на него в силу ч. 3 ст. 250 ГК РФ.

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Учитывая представленные доказательства, руководствуясь ст. 250 ГК РФ, суд приходит к выводу, что в данном случае обязанность ответчика ФИО2 по извещению истца о намерении продать свою долю в праве собственности ответчику Иванову С.А. была исполнена надлежащим образом, в связи с чем порядок продажи доли спорного нежилого помещения соблюден, а потому правовые основания для удовлетворения исковых требований ООО «Леверидж» о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи отсутствуют.

Суд учитывает, что стороны договора свободны в его заключении и определении его условий, истец был уведомлен о продаже доли по цене, по которой впоследствии она была продана, однако истец не осуществил действий, свидетельствующих о желании купить долю по предложенной цене, доказательств обратного не представлено.

Истец в ходе судебного разбирательства заявил ходатайство принятии уточненного искового заявления, содержащего помимо требований о переводе прав и обязанностей покупателя, требование о признании договора купли-продажи здания от 19.03.2025 г. притворной сделкой в части условия о цене сделки в размере 16 500 000 руб.

Протокольным определением суда в принятии уточнённого искового заявления отказано.

По смыслу положений статей 9 - 11 ГК РФ граждане осуществляют принадлежащие им права по своему усмотрению и в своем интересе. Не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд в соответствии с их компетенцией.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 ГК РФ.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, однако может выйти за их пределы в случаях, предусмотренных федеральным законом (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).

По смыслу указанных норм право определять предмет и основание иска принадлежит истцу. В силу положений части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В то же время, по смыслу разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», суд должен сам уточнить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 ГПК РФ).

При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон суду следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что истец в случае, если считает свое преимущественное право покупки доли нарушенным, не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Из уточненного искового заявления следует, что истец ссылался на те же обстоятельства - нарушение преимущественного права покупки доли, однако в просительной части указал на необходимость признания в связи с этим договора купли-продажи доли в здании ничтожным и перевести на истца права и обязанности покупателя по договору по иной цене, что является самостоятельными (взаимоисключающими) способами защиты нарушенных прав, следовательно, при разрешении споров установлению и проверке подлежит различный круг юридически значимых обстоятельств, что само по себе исключает возможность рассмотрения данных требований в рамках одного гражданского дела.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Сопроводительным письмом от 24.06.2025 г. суд со ссылкой на абз. 5 п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г. № 4 проинформировал истца ООО «Леверидж» о том, что поскольку на дату принятия иска не имеется сведений об условиях совершенной между ФИО2 и ФИО3 сделки по отчуждению права собственности на долю в праве общей долевой собственности на здание, то при поступлении из ППК «Роскадастр» надлежащим образом заверенных документов, послуживших основанием для регистрации перехода права собственности на спорную долю, по аналогии с пунктом 1 статьи 96 ГПК РФ, истцу необходимо будет внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю сумму.

Сопроводительным письмом от 18.11.2025 г. истец проинформирован о том, что в материалы дела представлены сведения об условиях совершенной между ФИО2 и ФИО3 сделки по отчуждению права собственности на долю в праве общей долевой собственности на здание, в связи с чем истцу разъяснена необходимость внесения на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю сумму.

На основании платежного поручения № 205 от 15.12.2025 г. истцом на депозит внесены денежные средства в сумме 88 976,00 руб.

Таким образом, в рамках заявленных истцом требований о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на здание по договору купли-продажи, истец не представил доказательств своей платежеспособности на тех условиях, которые отражены в представленном договоре купли-продажи от 19.03.2025 г., что является одним из условий удовлетворения заявленных требований. Фактически истцом не подтверждены намерения приобрести у ответчика долю в нежилом здании, денежные средства на депозит Управления Судебного Департамента не внесены, доказательств передачи денежных средств по договору как по первоначально предложенной цене, так и по иной цене ни ответчикам, ни на депозит нотариуса истцом не представлено, в связи с чем в случае удовлетворения требований истца приобретатель доли понесет убытки в виде уплаченных по договору денежных средств.

При таком положении, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ООО «Леверидж» к ФИО3, ФИО2 о переводе на истца прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме путём подачи лицами, участвующими в деле, апелляционной жалобы, через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья: О.А. Егорова

Мотивированное решение изготовлено 24.02.2026 г.