Дело №

УИД №RS0001-01-2024-006223-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2025 года г. Кострома 

Свердловский районный суд города Костромы в составе:

судьи Комиссаровой Е.А.,

при секретаре Приказчиковой Н.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч.И. к администрации г. Костромы о взыскании возмещения за жилое помещение

у с т а н о в и л:

Ч.И. обратилась в суд с иском, мотивируя свои требования тем, что ей на праве собственности принадлежит квартира №, общей площадью ... кв.м, назначение: жилое, на первом этаже многоквартирного дома № по адресу 1. Постановлением администрации города Костромы от 06.04.2018 года № 643 многоквартирный дом, расположенный по адресу: 1, признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно пункта 3 Постановления № 643 срок отселения граждан из многоквартирного дома был установлен до 31.12.2021 года. Постановлением администрации города Костромы от 16.08.2021 года № 1389 в Постановление были внесены изменения, и срок отселения жителей был установлен — до 3 1.12.2026 года. Фактически дом № по адресу 1 представляет опасность для жизни и здоровья человека из-за своей аварийности. В квартире № I плесень, грибок, сырость, гниль древесины. Так как крыша течет, то балки перекрытия сгнили. В районе прохода трубы отсутствует покрытие и осадки беспрепятственно попадают внутрь помещения, что привело к разрушению не только кровли, но и несущих конструкций. Стены и двери в квартире промерзают, отапливаться приходится обогревателем или печным отоплением. Ч.И. неоднократно обращалась в администрацию города Костромы, в прокуратуру г. Костромы, указывая на то, что жизнь жильцов подвергается опасности, а срок отселения жильцов, установленный администрацией города Костромы не является разумным (по данным технической инвентаризации по состоянию на 14 апреля 1988 года физический износ дома составлял 65%), но орган местного самоуправления бездействует. Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов. По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8) статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. Кроме того, из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. То обстоятельство, что многоквартирный дом может быть не включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше законом на переселение граждан в рамках адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. С учетом положений Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12.03.2024 года № 74/пр «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ на 2 квартал 2024 года (в рублях)» показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Костромской области составил 71392. Общая площадь жилого помещения составляет 30,2 кв. метра. Таким образом, выкупная цена составляет: 71392 * 30,2 = 2156038,4 рубля. 

Истец просит взыскать с администрации города Костромы в пользу Ч.И. возмещение за жилое помещение, расположенное по адресу1, в размере 2156038,4 и расходы по госпошлине в размере 18 980 рублей 20 копеек.

В ходе рассмотрения дела истица требования уточнила, просила взыскать с администрации города Костромы в пользу Ч.И. возмещение за жилое помещение, расположенное по адресу 1 в размере 2 179 90 руб., расходы по экспертизе в размере 15 000 рублей и расходы по уплаченной госпошлине 18 980,20 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление финансов администрации города Костромы, Управление муниципальным жилищным фондом администрации города Костромы, ФИО2

В судебном заседании истец и ее представитель требования поддержали по основаниям указанным в иске.

Представитель администрации города Костромы Т.Л. иск не признала, поддержала доводы письменных возражений, в которых указано, что принятие решения о дальнейшем использовании помещений в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, о сроках отселения физических лиц из такого дома относится к исключительной компетенции органа местного самоуправления. Условия выкупа между сторонами не согласованы.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, допросив эксперта-оценщика, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путём выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счёт их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путём выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Обращено внимание судов на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об изъятии жилого помещения у собственника путём выкупа либо о предоставлении ему другого помещения с зачётом его стоимости в выкупную цену.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выражена правовая позиция о том, что если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включён в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьёй 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть путём выкупа изымаемого жилого помещения. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачётом его стоимости в выкупную цену.

Как следует из материалов дела Ч.И. на праве собственности принадлежит квартира №, общей площадью ... кв.м, назначение: жилое, на первом этаже многоквартирного дома № по адресу 1. В квартире зарегистрирована по месту жительству родственник истца ФИО2

Жилой дом, в котором расположено принадлежащее истцу жилое помещение, постройки до 1917 года постройки, состоит из четырех квартир, часть из которых находится в муниципальной собственности. По результатам обследования многоквартирного жилого дома межведомственной комиссией по оценке жилых помещений жилищного фонда г. Костромы выявлено наличие оснований для признания дома аварийным и подлежащим сносу (акт обследования и Заключение от 2 марта 2018 года № 7 ). Осмотром установлено, что жилые помещения имеют ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности и устойчивости строительных конструкций и оснований.

Постановлением администрации города Костромы от 06.04.2018 года № многоквартирный дом, расположенный по адресу: 1, признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно пункта 3 Постановления № срок отселения граждан из многоквартирного дома был установлен до 31.12.2021 года. Постановлением администрации города Костромы от 16.08.2021 года № 1389 в Постановление были внесены изменения, и срок отселения жителей был установлен — до 31.12.2026 года. 

Как следует из пояснений представителя ответчика дом включен в региональную адресную программу «переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Костромской области на 2019-2023 годы», утвержденной постановлением администрации Костромской области от 1 апреля 2019 года № 115-а «об утверждении региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Костромской области на 2019-2023 годы». В настоящее время снос дома не производится, денежные средства не выделяются.

Доводы ответчика сводятся к тому, что срок, установленный администрацией г. Костромы для сноса дома и отселения жителей, не наступил, никем не оспорен, в связи с чем обязанность по проведению процедуры по выкупу жилых помещений у ответчика ещё не возникла,, процедуры, предусмотренные ст. 32 ЖК РФ не выполнены.

Однако с указанными доводами суд согласиться не может.

По смыслу приведённых положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в их нормативном единстве с актом легального толкования изъятие земельного участка, а также помещений расположенного на нём многоквартирного дома выступает механизмом предотвращения ситуаций, когда на территории муниципального образования находились бы жилые помещения, создающие опасность жизни и здоровью граждан.

С учётом изложенного важное юридическое значение имеет вопрос о разумности установленного ответчиком срока отселения (до 31 декабря 2026 года) с точки зрения обеспечения безопасности, соблюдения прав истца на жилище.

Согласно отчёту № 41 ООО «Строительная лаборатория» по обследованию технического состояния строительных конструкций жилого дома по адресу: 1 двухэтажный рубленый жилой дом на 4 квартиры был построен до 1917 года. Дом относится к 4 группе капитальности с нормативным сроком безаварийной службы до 50 лет. За период длительной эксплуатации без капитального ремонта получены повреждения несущих и ограждающих конструкций дома: старые фундаменты погружены в землю за счет роста культурного слоя и дали неравномерную осадку; стены потеряли теплозащитные качества из-за гнили нижних венцов и перекосов срубы; перекрытия по уровню прогибов, трещин, наличия протечек потеряли запасы несущей способности; кровля находится в аварийном состоянии из-за поломок и прогибов. Общий физический износ дома составляет 77%. Согласно «Правилам оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86(р) конструкции дома соответствуют максимально допустимы значениям износа (до 80%) при планировании капитального ремонта, требующего полной разборки конструкций. Дом для проживания не пригоден.

В акте обследования помещений межведомственной комиссией от 

<

дата> отражены рекомендации комиссии о проведении противоаварийных мероприятий, выполнить мероприятия по прекращению доступа в неиспользуемое помещение (кв. №).

Давая оценку перечисленным доказательствам в совокупности, суд приходит к выводу о неразумности установленного администрацией г. Костромы срока.

Из имеющихся в деле ответа администрации г. Костромы от 25 января 2024 года на обращение Ч.И., следует, что перенос первоначально установленного срока для сноса дома до 31 декабря 2021 года обусловлен лишь отсутствием достаточных средств в бюджете муниципального образования, что не должно ущемлять жилищные права истца при том, что никаких поддерживающих мероприятий в отношении дома не проводится.

Из Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09 ноября 2021 года № 50-КГ21-5-К8 усматривается наличие у гражданина права требования взыскания выкупной стоимости жилого помещения вне зависимости от установленных сроков для переселения и реализации мероприятий, предусмотренных статьёй 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае угрозы жизни и здоровью при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. 

Суд считает, что имеющиеся по делу доказательства позволяют сделать вывод о том, что дальнейшее использование для проживания в жилом помещении, признанного аварийным дома ещё в марте 2018 года, влечёт угрозу жизни и здоровья, в связи с чем доводы ответчика в указанной части является необоснованным.

Избранный истцом способ защиты права при установленных исключительных обстоятельствах, обусловленных невозможностью проживания в жилом помещении ввиду угрозы жизни и здоровья, является правомерным. Подобные исключительные обстоятельства позволяют требовать изъятия жилого помещения с выплатой соответствующего возмещения без соблюдения установленной законом предварительной процедуры.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учётом его доли в праве собственности на такое имущество, а также все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

К числу убытков, причинённых собственнику изъятием жилого помещения, согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённому Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, относится также компенсация за непроизведённый капитальный ремонт.

По ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Независимая оценка собственности и бизнеса «Ладья».

Согласно Заключения эксперта № 1495-Э/24 от 25 октября 2024 года итоговая рыночная стоимость возмещения за изымаемую квартиру составляет 2 179 909 руб., в том числе рыночная стоимость жилого помещения с учетом общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество – 1 408 000 руб.; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 680709 руб.; рыночная стоимость на переезд – 9200 руб.; рыночная стоимость услуг по поиску другого помещения и оформлению документов – 80 000 руб.; оформление права собственности на другое жилое помещение – 2 000 руб.

Допрошенная в качестве эксперта оценщик С.Е. указанное заключение судебной экспертизы поддержала.

Из заключения видно, что все объекты-аналоги подобраны оценщиком корректно, в домах одинаковой группы капитальности, с аналогичными видами благоустройств, применение всех корректировок достаточным образом обосновано и понятно, в том числе корректировка по 1 аналогу на физическое состояние дома, по годам постройки объекты-аналоги сопоставимы с объектом исследования с учётом ранее сделанного вывода об особенностях оценки. Само определение рыночной стоимости квартиры путём использования сравнительного подхода, отказ от доходного и затратного подходов также подробно мотивированы в заключении.

Доказательств, опровергающих представленный расчет стороной ответчика суду предложено не было.

Несмотря на то, что истцом заявлено лишь о взыскании суммы, тем не менее разрешение требований о взыскании с администрации города выкупной стоимости аварийного жилья требует разрешения вопроса в решении об изъятии у собственника спорного жилого помещения, что соответствует вышеуказанным нормативным положениям.

Таким образом на администрацию г. Костромы подлежит возложению обязанность изъять у Ч.И. жилое помещение по адресу: 1, при этом суд обращает внимание, что в данных правоотношениях администрация г. Костромы выступает как орган местного самоуправления от лица муниципального образования, изъятие жилого помещения повлечёт и изъятие приходящейся на истца доли земельного участка.

С администрации г. Костромы в пользу Ч.И. подлежит взысканию возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 2 179 909 руб.

Право собственности Ч.И. на жилое помещение по адресу: 1 подлежит прекращению после полной оплаты возмещения с возникновением права муниципальной собственности на указанное жилое помещение.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Из материалов дела следует, что судебные расходы истца состоят из расходов по оплате госпошлины 18 980,20 руб., расходы по оплате судебной экспертизы 15 000 руб.

Так как данные расходы были понесены истцом, в пользу которого состоялось решение суда, они подлежат взысканию в его пользу с ответчика 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Ч.И. удовлетворить.

Обязать администрацию г. Костромы изъять у Ч.И. жилое помещение по адресу: 1

Взыскать с администрации г. Костромы в пользу Ч.И. возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 2 179 909 (два миллиона сто семьдесят девять тысяч девятьсот девять)руб.

Право собственности Ч.И. на жилое помещение по адресу: 1 подлежит прекращению после полной оплаты возмещения с возникновением права муниципальной собственности на указанное жилое помещение.

Взыскать с администрации города Костромы в пользу Ч.И. расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15 000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в сумме 18 980,20 руб.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Судья 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 4 февраля 2025 года