Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 июня 2019 года город Краснодар

Судья Октябрьского районного суда Старикова М.А.

при секретаре Цукановой З.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Юниор», администрации муниципального образования город Краснодар о сохранении помещений в перепланированном состоянии.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Юниор», администрации муниципального образования город Краснодар о сохранении помещений в перепланированном состоянии.

В обоснование иска указала, что на основании договора аренды помещений от 10 октября 2018 года она является арендатором нежилых помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.

Нежилые помещения № 2, 3, 3/1, 16, 39-53 здания литер «под/Б, б2, б3, б5» общей площадью 338,4 кв.м. на праве собственности принадлежат ООО «Юниор».

ФИО1 была выполнена перепланировка указанных помещений в пределах границ имущества, принадлежащего Обществу без использования части общего имущества многоквартирного дома, в котором оно расположено.

Перепланировка подвала помещений была выполнена с целью обеспечения возможности дальнейшего размещения офисов, в связи с чем, был подготовлен проект перепланировки помещений подвала в жилом доме по адресу: 

<

адрес>.

Согласно техническому паспорту после завершения перепланировки нежилых помещений подвала общая площадь помещений подвала составила 363,8 кв.м.

ФИО1 были получены технический паспорт, положительное строительно-техническое заключение, экспертное заключение о соответствии нежилых помещений всем санитарно-эпидемиологическим требованиям, уведомление о соответствии требованиям и нормам пожарной безопасности, однако при обращении в администрацию муниципального образования город Краснодар был получен отказ от 06 декабря 2018 года в сохранении помещений в переустроенном и перепланированном состоянии.

Согласно договору аренды от 10 октября 2018 года в течение всего срока действия договора арендодатель обязуется своими силами и за свой счет своевременно и в соответствии с действующим законодательством РФ получать и предоставлять арендатору все необходимые согласования уполномоченных органов для использования арендатором помещений.

Согласно акту осмотра помещений, арендованных по договору аренды нежилых помещений, в связи с тем, что арендатору не предоставлены соответствующие документы, подтверждающие законность проведенной перепланировки и переоборудования, арендодатель обязуется совершить все необходимые действия для сохранения данных помещений в перепланированном и переоборудованном виде в срок не позднее 10 февраля 2019 года.

Поскольку ООО «Юниор» до настоящего времени указанную обязанность не исполнило, ФИО1 вынуждена обратиться в суд.

Просит суд сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии нежилые помещения по адресу: 

<

адрес>, подвал в литере «под/Б»: № 2 площадью 102,1 кв.м., № 3 площадью 79,3 кв.м., № 16 площадью 15,9 кв.м., № 16/1 площадью 25,7 кв.м., № 16/2 площадью 20,2 кв.м., № 16/3 площадью 22,1 кв.м., № 16/4 – санузел площадью 5,7 кв.м., № 16/5 – санузел площадью 1,8 кв.м., № 16/6 – санузел площадью 3,1 кв.м., № 41 площадью 8,6 кв.м., № 41/1 – лестница площадью 3,1 кв.м., № 42 – санузел площадью 3,1 кв.м., № 42/1 – санузел площадью 3,1 кв.м.; в литере «б2 под/Б»: № 43 площадью 2,45 кв.м., № 44 площадью 3,1 кв.м., № 46 площадью 3,1 кв.м., № 47 площадью 3,1 кв.м.; в литере «б3 под/Б»: № 49 площадью 2,45 кв.м., № 50 – санузел площадью 2,45 кв.м., в литере «б5 под/Б»: № 51 площадью 2,45 кв.м., № 52 площадью 2,45 кв.м., № 53 площадью 2,34 кв.м., общей площадью 363,8 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0305042:227, указав, что решение является основанием для внесения соответствующих изменений в техническую и правовую документацию, в том числе основанием для внесения соответствующих изменений Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в кадастровый учет и в Единый государственный реестр недвижимости.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить. 

Представитель ответчика - ООО «Юниор» в судебном заседании пояснил, что ООО «Юниор» была произведена перепланировка, для сохранения помещений в переустроенном и перепланированном состоянии они вместе с арендатором обращались в администрацию муниципального образования город Краснодар, но получили формальный отказ по той причине, что помещения не являются муниципальной собственностью и не существует регламента о согласовании такого вида перепланировок. 

Считает, что в данном случае нарушены права истца, в связи с чем, не возражал в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика – администрации муниципального образования город Краснодар, возражала в удовлетворении исковых требований, поскольку истец самовольно перепланировал, реконструировал помещения, и только после этого обратился в администрацию.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на основании договора аренды помещений б/н от 10.10.2018 года является арендатором нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>:

Нежилые помещения подвала №№ 2,3,3/1,16,39-53 здания литер под/Б,б2,б3,б5, общая площадь 338,4 кв.м., принадлежат ООО «Юниор» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны соответствующие записи: от 04.10.2018г. №23:43:0305042:227-23/001/2018-6, о чем свидетельствуют Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на указанные объекты недвижимости.

В судебном заседании установлено, что истцом была выполнена перепланировка помещений подвала №№ 2,3,3/1,16,39-53 с целью обеспечения возможности дальнейшего размещения офисов, в связи с чем, был подготовлен проект перепланировки помещений подвала в жилом доме по адресу: 

<

адрес>.

В результате перепланировки были выполнены следующие работы:

1. Демонтаж перегородки между помещениями №49 и №50 (до перепланировки) и возведение новой перегородки из гипсокартона, в результате образуются помещения №49 и №50 (после перепланировки),

2. Демонтаж перегородки между помещениями №2 и №48 (до перепланировки). Демонтаж перегородки между помещениями №2 и №39 (до перепланировки). Демонтаж перегородки между помещениями №39 и №40 (до перепланировки). В результате образуется помещение №2 (после перепланировки).

3. Демонтаж перегородки в помещении №40 (до перепланировки).

4. Разбор части кирпичной самонесущей стены, между помещениями №40 и №2 (до перепланировки) до несущих балок для устройства оконных проемов.

5. Разбор дверного проем до перекрытия между помещениями №3 и №40 (до перепланировки).

6. Демонтаж перегородки между помещениями №42 и №46, №46 и №47 (до перепланировки) и возведение новых перегородок из гипсокартона, в результате чего образуются помещения №46 и №47 (после перепланировки). Прибивка дверного проема в самонесущей стене между помещениями №2 и №47 (до перепланировки).

7. Разбор и расширение дверного проема до перекрытия между помещениями №2 и №3/1 (до перепланировки).

8. Демонтаж подоконной части между помещениями №3/1 и №45 для устройства ступеней.

9. Демонтаж перегородки между помещениями №3 и №3/1 (до перепланировки), в результате образовано помещение №3 (после перепланировки).

10. Разбор и расширение дверного проема до перекрытия между помещениями №16 и №3/1 (до перепланировки).

11. Демонтаж перегородки в помещении №3 (до перепланировки). Разбор и расширение дверного проема до перекрытия между помещениями №3 и №41 (до перепланировки).

12. Демонтаж перегородок между помещениями №16 и №41, №16 и №42, №41и №42 (до перепланировки) и возведение новых перегородок, в результате образованы помещения №16, №16/1, №16/2, №16/3, №16/4, №16/5, №16/6, №41,№41/1, №42 и №42/1 (после перепланировки).

13. Произведено подключение и установка сан.технических приборов в помещении №16/4, №16/5, №16/6, №41, №41/1, №42 и №42/1 (после перепланировки).

В результате проведения вышеуказанных мероприятий, нежилые помещения подвала №2, 3, 16, 16/1, 16/2, 16/3, 16/4, 16/5, 16/6, 41, 41/1, 42, 42/1, 43, 44, 46, 47, 49, 50, 51, 52, 53 здания Литер под/Б,. 62, 63, 65 по адресу: 

<

адрес>, после перепланировки имеет в своем составе следующие помещения:

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №2, нежилое, площадью - 102,1кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №3, нежилое, площадью — 79,3кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №16, нежилое, площадью - 15,9кв.м.;

- Литер ««под/Б», этаж подвал, помещение №16/1, нежилое, площадью - 25,7кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №16/2, нежилое, площадью - 20,2 кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №16/3, нежилое, площадью - 22,1кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №16/4, сан.узел, площадью - 5,7кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №16/5, сан.узел, площадью - 1,8кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №16/6, сан.узел, площадью - 3,5кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №41, нежилое, площадью - 8,6кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №41/1, лестница, площадью - 7,0 кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №42, сан.узел, площадью - 2,6 кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №42/1, сан.узел, площадью - 1,8 кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №43, нежилое, площадью - 8,1 кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №44, нежилое, площадью - 15,9 кв.м.; 

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №46, нежилое, площадью - 4,1 кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №47, нежилое, площадью - 4,0 кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №49, нежилое, площадью - 7,7 кв.м.;

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №50, сан.узел, площадью - 1,8 кв.м.; 

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №51, нежилое, площадью - 10,1 кв.м.; 

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №52, нежилое, площадью - 8,5 кв.м.; 

- Литер «под/Б», этаж подвал, помещение №53, нежилое, площадью - 7,2 кв.м.

Общей площадью: 363,8 кв.м.

Перепланировка помещений осуществлена истцом в пределах границ имущества, принадлежащего обществу, без использования части общего имущества многоквартирного дома, в котором оно расположено.

Согласно техническому паспорту после завершения перепланировки нежилых помещений подвала, которые входят в состав нежилых помещений с кадастровым номером: 23:43:0305042:227, общая площадь помещений подвала составила 363,8 кв.м. Истцом были получены технический паспорт, положительное строительно-техническое заключение, экспертное заключение о соответствии нежилых помещений всем санитарно-эпидемиологическим требованиям, уведомление о соответствии требованиям и нормам пожарной безопасности, однако при обращении в Администрацию МО г. Краснодар, истцом был получен отказ № 06178-01 от 06.12.2018г. в сохранении помещений в переустроенном и перепланированном состоянии.

Согласно п. 1.4. договора аренды от 10.10.2018 года: в течение всего срока действия настоящего договора Арендодатель обязуется своими силами и за свой счет, своевременно и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, получать и предоставлять Арендатору все необходимые согласования уполномоченных органов, для использования Арендатором Помещений, указанных в п. 1.2. настоящего договора.

Согласно п. 3 Акта осмотра помещений, арендованных по договору аренды нежилых помещений, подписанного истцом и ответчиком, предусмотрено: в связи с тем, что Арендатору не предоставлены соответствующие документы, подтверждающие законность проведенной перепланировки и переоборудования, указанных в пункте 1 настоящего Акта осмотра помещений, арендованных по договору аренды нежилого помещения от 10.10.2018 года. Арендодатель (ответчик) обязуется совершить все необходимые действия для сохранения данных помещений в перепланированном и переоборудованном виде в срок не позднее 10 февраля 2019 года.

В силу пункта 29 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Законом Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ «О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края» не предусмотрена возможность сохранения указанных помещений в перепланированном виде в случае отсутствия правового акта органа местного самоуправления, подтверждающего принятие решения о согласовании проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения.

Учитывая, что исковое заявление о сохранении в перепланированном и переустроенном виде принадлежащего истцу на праве аренды нежилого помещения, которое находится в многоквартирном жилом доме, и законом для такого помещения особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и самовольной перепланировки не предусмотрен, то в силу статьи 6 ГК РФ, статьи 7 ЖК РФ к данным правоотношениям подлежат применению положения главы 4 ЖК РФ, в частности статьи 25, 26, части 4 статьи 29 ЖК, регулирующих разрешение спора в отношении жилого помещения, по аналогии.

Согласно статье 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с частью 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Из приведенной нормы права следует, что легализация самовольно перепланированного (переустроенного) помещения возможна в том случае, когда истцом представлены доказательства, что такое помещение в полной мере соответствует существующим строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам. В результате перепланировки (переустройства) помещения не затрагиваются права и законные интересы иных граждан.

Согласно пункту 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольной произведенной перепланировки и решается вопрос о ее сохранении.

Согласно техническому заключению о состоянии строительных конструкций нежилых помещений подвала, многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подготовленному ООО «НТЦ «ЮгПрофЭнерго» установлено, что выполненная перепланировка и переустройство нежилых помещений подвала не повлияли на несущую способность строения литер под/Б, б2,б3,б5, по адресу: 

<

адрес>, не затрагивают его конструктивные характеристики надежности и безопасности, все конструкции находятся в удовлетворительном состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан, отвечают требованиям СП13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», Градостроительных и Строительных норм и правил, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно экспертному заключению, выполненному Органом инспекции ООО «Эксперт» от 22.01.2019г. N 0105/ОИ нежилые помещения подвала, расположенного по адресу: 

<

адрес>, после выполненной перепланировки и переустройства соответствуют требованиям Свода Правил СП 2.2.1.1312-03 «Гигиенические требования к проектированию вновь строящихся и реконструируемых промышленных предприятий».

Согласно письму ГУ Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Краснодарскому краю (отдел надзорной деятельности и профилактической работы г. Краснодара) проведенная перепланировка нежилых помещений по адресу: 

<

адрес> не противоречит требованиям действующих нормативных документов в области пожарной безопасности.

Кроме того, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта № 32/16.1 от 28.05.2019 г., нежилые помещения подвала Литеры «под/Б». «б2 под/Б», «б3 под/Б», общей площадью 363,8 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, после произведенной перепланировки соответствуют действующим строительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам; не создают угрозу для жизни и здоровью граждан, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. 

Следуя требованию ч.ч. 1.2 ст. 67 ГПК РФ о том, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, суд произвёл оценку указанного экспертного заключения, у суда не имеется оснований не доверять данному экспертному заключению и ставить под сомнение его выводы.

Таким образом, учитывая, что спорные нежилые помещения принадлежат истцу на праве аренды, собственник согласен с проводимой перепланировкой, перепланировка (переустройство) помещений не затрагивает права и законные интересы иных граждан, обстоятельства, установленные в суде, дают основания сохранить нежилые помещения подвала Литеры «под/Б». «б2 под/Б», «б3 под/Б», общей площадью 363,8 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> в перепланированном и переустроенном состоянии.

Решение суда о сохранении помещений в перепланированном и переустроенном состоянии необходимо для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на помещения, а также в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, прекращения или перехода права на него (пункт 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес>, подвал Литере под/Б: под номерами: № 2, площадью - 102,1кв.м.; № 3, площадью 79,3кв.м.; № 16, площадью 15,9 кв. метров, № 16/1, площадью 25,7 кв. метра, № 16/2, площадью 20,2 кв. метра, № 16/3, площадью 22,1 кв. метр, № 16/4 санузел, площадью 5,7 кв. метров, № 16/5 санузел, площадью 1,8 кв. метра, № 16/6 санузел, площадью 3,1 кв. метра, № 41, площадью 8,6 кв. метра, № 41/1 лестница, площадью 3,1 кв. метра, №42 санузел, площадью 3,1 кв. метра, № 42/1 санузел, площадью 3,1 кв. метра, Литере б2 под/Б: № 43, площадью 2,45 кв. метра, № 44 площадью 3,1 кв. метра, № 46 площадью 3,1 кв. метра, № 47 площадью 3,1 кв. метра, Литере б3 под/Б : № 49 площадью 2,45 кв. метра, № 50 санузел площадью 2,45 кв. метра, Литере б5 под/Б : № 51 площадью 2,45 кв. метра, №52 площадью 2,45 кв. метра, № 53 площадью 2,34 кв. метра, общей площадью 363,8 кв.м., кадастровый номер 23:43:0305042:227.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в техническую и правовую документацию, в том числе основанием для внесения соответствующих изменений Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в кадастровый учет и в единый государственный реестр недвижимости, в отношении нежилых помещений в перепланированном и переустроенном состоянии, расположенных по адресу: 

<

адрес>, подвал литер под/Б,б2,б3,б5, под номерами: 2, 3, 16, 16/1, 16/2, 16/3, 16/4, 16/5, 16/6, 41, 41/1, 42,42/1, 43, 44, 46,47,49,50,51,52,53, общей площадью 363,8 кв.м., с кадастровым номером23:43:0305042:227.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.06.2019 г.