Дело № 2-797/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 ноября 2018 года с. Корткерос

Корткеросский районный суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Федотовой М.В., при секретаре Рочевой В.С., с участием истца ФИО6, ее представителя ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к Управлению Росреестра по Республике Коми, Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Маджа» о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, обязании осуществления государственной регистрации перехода права собственности на жилое строение, 

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском, с учетом его уточнения, к Управлению Росреестра по Республике Коми, Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Маджа» (далее СПК «Маджа») о признании права собственности и обязании осуществления государственной регистрации перехода права собственности на жилое строение (индивидуальный жилой дом), расположенный по адресу: 

<

адрес> (инв. ХХХ). В обоснование требования указала, что 

<

дата> заключила с СПК «Маджа», в лице конкурсного управляющего ФИО1, договор ХХХ купли-продажи указанного жилого дома; денежные средства полностью уплачены продавцу. Впоследствии обратилась в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о регистрации права собственности на данный жилой дом, в чем ей было отказано ввиду отсутствия заявления от СПК «Маджа» на переход права собственности и отсутствия документов, указанных в заявлении. Считает себя добросовестным покупателем, надлежаще исполнившим условия договора купли-продажи. Ее обращение о явке представителя СПК в офис государственных и муниципальных услуг «Мои документы» для оформления заявления оставлено без внимания, что препятствует истцу в регистрации перехода права собственности на жилое строение. 

Истец ФИО6 в судебном заседании на иске настаивала. Суду пояснила, что приобрела дом в 

<

адрес> через торги, объявленные конкурсным управляющим СПК «Маджа» в газете «

<

адрес>» в 

<

дата> договор и акт приемо-передачи от имени СПК «Маджа» подписывал конкурсный управляющий ФИО1; затем оформляла документы, проводила межевание земельного участка, но конкурный управляющий поменялся. ФИО1 не говорил, что документов на дом нет. Более 

<

дата> лет не может оформить свои права на дом. 

Представитель истца ФИО7 поддержал доводы своего доверителя. Дополнил, что после заключения договора купли-продажи дома истец произвела оплату по нему, акт приемо-передачи между сторонами подписан, однако ФИО6 не смогла зарегистрировать переход права собственности из-за формальности, а именно: ввиду неявки в МФЦ представителя СПК «Маджа». Каких-либо правопритязаний относительно спорного объекта недвижимости не имеется. Спорное имущество входило в состав конкурсной массы, соответственно документы на дом у СПК «Маджа» должны быть. 

Представители СПК «Маджа», Управления Росреестра по Республике Коми, администрации сельского поселения «Маджа» и администрации муниципального района «Корткеросский» в судебное заседание не явились, надлежаще уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. 

Управлением Росреестра по Республике Коми представлено возражение по иску, в котором выражено несогласие с ним в части обязания Управления произвести действия по регистрации перехода права собственности на жилое строение, ссылается на то, что Управление не принимало незаконных решений, не нарушало прав и интересов заявителя, его действия истцом не оспариваются. Полагает, что Управление является не надлежащим ответчиком. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя. 

Суд с учетом ч. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке. 

Заслушав истца и его представителя, свидетелей ФИО2, ФИО3, изучив материалы дела, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно стст. 131, 164 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, в том числе в установленных случаях сделки с недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 

<

дата> по делу № ХХХ СПК «Маджа» признан несостоятельным (банкротом). В отношении СПК «Маджа» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

<

дата> между СПК «Маджа» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (Должник) и истцом ФИО6 (Победитель торгов) заключен договор ХХХ купли- продажи имущества стоимостью менее 100 тысяч рублей (далее Договор ХХХ). Согласно условиям настоящего Договора ХХХ Должник обязался передать в собственность Победителю торгов Лот ХХХ – жилое строение (индивидуальный жилой дом), расположенный по адресу: 

<

адрес>, инв. ХХХ, по цене 

<

...> руб., а Победитель торгов обязуется принять вышеуказанное имущество и уплатить за него цену в размере и в порядке, предусмотренном договором. На момент заключения договора право собственности должника на имущество не оформлено надлежащим образом, о чем Победитель торгов уведомлен (п. 1.2). Цена имущества, указанная в п. 2.1 настоящего договора, уплачивается победителем торгов течение 10 календарных дней с момента заключения настоящего договор, путем перечисления денежных средств на специальный банковский счет Должника (пп. 2.2, 2.3). Все расходы, связанные с оформление прав собственности на имущество несет Победитель торгов (п. 2.4). Должник обязуется передать Побудителю торгов имущество по акту приемо-передачи, подписываемому обеими сторонами, в течение одного дня после полной оплаты Победителем торгов цены имущества. Право собственности на имущество возникает у Победителя торгов с момента подписания акта приемо - передачи (пп. 3.1, 3.2).

Договор подписан сторонами. Оплата ФИО6 за приобретение имущества у СПК «Маджа» по указанному выше Договору ХХХ произведена 

<

дата> в полном объеме, о чем свидетельствует счет ХХХ от 

<

дата>, платежное поручение ХХХ от 

<

дата> и справка от 

<

дата>, подписанные арбитражным управляющим ФИО1 

<

дата> стороны договора подписали акт приемо-передачи имущества по договору ХХХ купли – продажи имущества стоимостью менее 

<

...> тысяч рублей от 

<

дата>. При этом, из данного акта усматривается передача Должником в собственность Победителю торгов Лот ХХХ - жилое строение (индивидуальный жилой дом), расположенный по адресу: 

<

адрес>, инв. ХХХ, по цене 

<

...> руб., оплата в отношении которого произведена в полном размере, согласно заключенному Договору ХХХ (пп. 1, 3).

С учетом условий Договора ХХХ и представленного суду акта приемо-передачи имущества, суд приходит к выводу об ошибочности указания в наименовании документа номера договора. 

<

дата> данный объект площадью 

<

...> поставлен на государственный кадастр недвижимости с присвоением кадастрового номера - ХХХ. 

<

дата> администрацией СП «Маджа», с целью проведения работ по образованию границ земельного участка, предварительно согласовано предоставление земельного участка ФИО6 площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в кадастровом квартале - ХХХ, в зоне жилой застройки, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства.

<

дата> Управлением Росреестра по 

<

адрес> истцу отказано в государственной регистрации права собственности на спорный жилой дом в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 

<

дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а также заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 

<

дата> ХХХ- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (п. 44 ч. 1 ст. 26 Закона), а именно: право собственности СПК «Маджа» на испрашиваемый объект не зарегистрировано; на государственную регистрацию не представлены заявление СПК «Маджа» о государственной регистрации права собственности (со всеми необходимыми для регистрации документами) и заявление продавца о переходе права собственности к ФИО6, документы, подтверждающие соблюдение процедуры отчуждения спорного имущества в соответствии со ст. 139 Федерального закона от 

<

дата> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве); не представлен второй экземпляр договора купли-продажи имущества от 

<

дата> и документ, подтверждающий наличие (отсутствие) прав за лицами, сохраняющими в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

Обращаясь в суд с настоящим иском истец ФИО6 ссылается на бездействие СПК «Маджа» в части не предоставления заявления на переход права собственности к ней от СПК «Маджа» и отсутствие у предприятия документов, подтверждающих ранее возникшее право собственности. 

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Управления Росреестра по Республике Коми в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества – дом, расположенный по адресу: РК, 

<

адрес>. 

Договор купли–продажи спорного дома заключен в период действия Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон № 122-ФЗ).

В силу пп. 1, 2 ст. 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до 31.01.1998, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации; государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Однако государственная регистрация этих прав требуется при государственной регистрации возникших после 31.01.1998 перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после 31.01.1998 сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 указанного Закона).

Согласно п. 1 ст. 28 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

В соответствии с абз. 9, 10 п. 1 ст. 20 Закон N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В пп. 60-63 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. 

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). 

В материалы дела не представлены документы, подтверждающие право собственности СПК «Маджа» на жилой дом. Отсутствуют и сведения о наличии на дом права государственной либо муниципальной собственности, а равно иных лиц. 

Свидетели ФИО2, ФИО3, пояснили, что ФИО3 проживала в 

<

адрес> с 

<

дата> г., дом принадлежал совхозу. Разрешение на проживание ее в доме дал ФИО4, бывший руководитель СПК «Маджа». Спорный дом и другие строились совхозом еще в восьмидесятых годах, там жили работники совхоза. Интересовались у бывших руководителей СПК про документы на дом, те говорили, что документов нет. После объявления СПК банкротом имущество СПК стали продавать. Тогда свидетель ФИО3 увидела в газете «

<

адрес>» объявление конкурсного управляющего СПК о продаже дома и обратилась за помощью к ФИО6 та согласилась купить дом, чтобы его не продали чужим людям. В настоящее время свидетель живет в доме в согласия истца.

Те же данные о принадлежности ранее дома СПК «Маджа» приведены в информации администрации сельского поселения «Маджа». 

Как установлено из материалов дела, в том числе непосредственно Договором ХХХ (п. 1.2), конкурсным управляющим СПК «Маджа» спорный жилой дом выставлен на торги при отсутствии документов о праве собственности на него. 

Продажа недвижимого имущества Должника - банкрота осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены стст. 110, 111 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Из данных, содержащихся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, имеющихся в общем доступе, следует, что спорный жилой дом включен инвентаризационную опись имущества должника, в состав конкурсной массы. 

<

дата> по заданию СПК «Маджа» утвержден отчет об оценке рыночной стоимости жилых строений СПК, в том числе спорного жилого дома. 

<

дата> общим собрание кредиторов утвержден порядок проведения продажи жилых строений (индивидуальных жилых домов) СПК «Маджа» стоимостью менее 

<

...> тыс.руб. Сообщение о предстоящих торгах опубликовано в уполномоченных средствах массовой информации; результаты торгов утверждены собранием кредиторов. По результатам торгов с истцом заключен Договор купли-продажи ХХХ.

Анализируя данный договор купли-продажи и сопутствующие ему документы, суд приходит к выводу, что договор совершен между СПК «Маджа» лице конкурсного управляющего ФИО1, и ФИО6, в письменной форме, подписан сторонами. Продавцом денежные средства по договору от покупателя получены, в свою очередь, спорный объект передан последнему по акту приемо-передачи; им же осуществляется с того момента распоряжение имуществом. Сторонами и иными лицами совершенная сделка не оспорена, недействительной не признана, в том числе по мотивам нарушения процедуры совершения сделки. Оснований сомневаться в законности данной сделки у суда не имеется. Спор о праве отсутствует. Сторонами сделка фактически исполнена.

В силу приведенных норм действующего законодательства, а также установленных судом обстоятельств, в отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества за продавцом регистрация перехода права собственности за покупателем ФИО6 осуществлена быть не может.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 

<

дата> по делу № ХХХ прекращено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении СПК «Маджа». Из данного судебного акта следует, что ФИО1 освобожден от полномочий конкурсного управляющего СПК «Маджа» по определению от 

<

дата>, в последующем конкурный управляющий неоднократно переназначался, последним конкурным управляющим СПК «Маджа» был утвержден по определению от 

<

дата> ФИО5, освобожденный от исполнения обязанностей 

<

дата>. Основанием для принятия решения о прекращении производства по делу о несостоятельности, помимо прочего, явилось то, что в период конкурсного производства конкурсным управляющим проведены определенные мероприятия, в том числе сформирована конкурсная масса, часть имущества реализована. Ввиду наличия нереализованной части имущества, включенного в конкурсную массу, завершить конкурсное производство не представляется возможным. После освобождения от должности конкурсного управляющего ФИО5 иные кандидатуры уполномоченными лицами суду не представлены. При этом, в течение 11 месяцев мероприятия конкурсного производства не производились, сохранность имущества не обеспечивалась, документы не переданы. Интерес кредиторов в завершении конкурсного производства не усматривается. 

Решение о ликвидации СПК «Маджа» на день принятия судом настоящего решения не принято. Фактически предприятие не функционирует, руководство им длительное время не осуществляется, работников не имеется, из чего усматриваются признаки отсутствующего должника. 

При этом должник, ввиду изложенных выше обстоятельств, не может предоставить в регистрационный орган предусмотренные законодательством документы для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 

Отсутствие государственной регистрации договора не может рассматриваться как ограничение права гражданина владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у него на законных основаниях. Право лица в данном случае возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация договора, производимая соответствующим учреждением, не может подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права.

Принимая во внимание положения стст. 8, 218 ГК РФ, учитывая вышеизложенное, а также то, что заявленное право подтверждено в судебном заседании, участвующими в деле лицами не оспорено, суд считает возможным признать за истцом право собственности на спорный жилой дом на основании договора купли-продажи от 

<

дата>. 

Поскольку настоящим решением признано право собственности истца на спорное жилое помещение, в соответствии со ст. 58 Федерального закона от 

<

дата> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующего в настоящее время, оно является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности ФИО6 на индивидуальный жилой, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером - ХХХ, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

При этом, суд соглашается с доводами Управления Росреестра по 

<

адрес> о том, что управление является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку его действия истцом не оспаривались. Управление является лишь исполнителем действия по регистрации права собственности истца на спорное имущество.,

Руководствуясь стст. 194 -199 ГПК РФ, суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать за ФИО6 право собственности на индивидуальный жилой 

<

адрес> года постройки, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером - ХХХ, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Управлению Росреестра по Республике Коми произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое строение (индивидуальный жилой дом), расположенный по адресу: 

<

адрес> (инв. ХХХ) на основании договора ХХХ купли – продажи имущества стоимостью менее 100 тысяч рублей, заключенному между СПК «Маджа» в лице конкурсного управляющего ФИО1 и истцом ФИО6.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в Верховный суд Республики Коми через Корткеросский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья - М.В. Федотова

В окончательной форме решение изготовлено 26.11.2018.