УИД 61OS0000-01-2024-001722-60

дело № 3а-66/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 12 марта 2025 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Инвест» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/001025 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Инвест» (далее также Общество) обратилось в суд с административным иском, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, Общество обратилось в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке. Решением ГБУ от 23 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/001025 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение является необоснованным, нарушает права Общества как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ от 23 октября 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 18 июля 2024 г., - 25 318 000 рублей.

После уточнения требований в части, касающейся размера рыночной стоимости, ООО «Инвест» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка, определенной по результатам судебной экспертизы, в размере 48 719 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», комитет по управлению имуществом г. Каменска-Шахтинского Ростовской области. 

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области. 

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

От комитета по управлению имуществом г. Каменска-Шахтинского Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 12 марта 2025 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 15 июня 2023 г. № 23-23, заключенного между комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области и ООО «Инвест», последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 56 388 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – курортная деятельность, расположенного по адресу: .... 

По условиям договора арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждает правовую заинтересованность Общества в пересмотре кадастровой стоимости и дает ему право на её оспаривание в порядке и по основаниям, предусмотренным законом.

Подлежащая применению с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка определена ГБУ по акту определения кадастровой стоимости от 3 мая 2023 г. № АОКС-61/2023/000043 в сумме 64 971 945,24 рублей.

26 сентября 2024 г. в ГБУ поступило заявление ООО «Инвест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет 24 июля 2024 г. № 57/24 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 18 июля 2024 г. в размере 25 318 000 рублей.

23 октября 2024 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2024/001025 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке. 

23 декабря 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец направил в суд административное исковое заявление об оспаривании решения ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200: подп. 3 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подп. 2, 3 пункта 2, подп. 4 пункта 7, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также пункта 5, подп. «б» пункта 11, подп. «б», «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что в отчете не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; оценщиком расширена территория исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований без обоснования схожести экономических характеристик выбранных территорий с местоположением оцениваемого объекта; информация об использованных в расчетах объекта-аналогах, полученная из внешних источников, представлена в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату появления (публикации) или подготовки информации; отсутствуют причины непроведения осмотра объекта оценки, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра; сведения о предложениях не задокументированы; отчет вводит в заблуждение: при определении сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, оценщик указал, что сегмент рынка недвижимости – рынок купли-продажи незастроенных участков коммерческого назначения, однако согласно сведениям, представленным на странице 22 отчета, сегментом рынка являются незастроенные участки промышленного назначения; отсутствуют сведения о правилах, по которым были отобраны объекты-аналоги для расчетов; при расчете рыночной стоимости использован объект-аналог № 2, не сопоставимый с объектом оценки по площади; существенная информация в отношении объектов-аналогов № 8 и № 10 не имеет подтверждения, копии документов отсутствуют, объявления сняты с публикации; отсутствует расчет, подтверждающий зависимость цены от изменения площади.

В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЦЭО «МИНЕЛЬ» ...

В заключении эксперта ... от 24 февраля 2025 г. № 160/2025 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 24 июля 2024 г. № 57/24 использовались неполные и недостоверные сведения, имеют место расчетные и иные ошибки, допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки – подп. 4 пункта 9 ФСО V, пунктов 11г, 11д, 22в, 22е ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Нарушения, перечисленные в решении ГБУ от 23 октября 2024 г., экспертом подтверждены.

Эксперт указал, что в отчете отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, а также отсутствует интервал значений этих факторов; отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных о сопоставимых объектах и правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов; отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегменте, к которому относится объект оценки; отсутствуют корректировки на функциональное назначение, на инженерные коммуникации для объектов-аналогов №№ 1-4; при расчете корректировки на площадь в расчетной формуле принято неправильное значение коэффициента торможения для объектов - аналогов №№ 1-4, что привело к неверному итоговому значению корректировки; отсутствуют скрин-копии объявлений о продаже объектов, приведенных в таблице 7.3.1, а также отсутствуют копии страниц справочников и иных источников информации, использованных при определении корректировок. В связи с этим невозможно проверить достоверность и актуальность применяемых значений корректировок.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию 18 июля 2024 г. определена экспертом ... в размере 48 719 000 рублей.

Относительно выводов эксперта возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объектов и при рассмотрении заявления ООО «Инвест» у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов ООО «Инвест». Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решений ГБУ от 23 октября 2024 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

При изложенных выше обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «ЦЭО «МИНЕЛЬ» представило в суд экономическое обоснование стоимости экспертных услуг на сумму 85 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. 

В обеспечение расходов на проведение экспертизы ООО «Инвест» на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислило 85 000 рублей (платежное поручение от 24 января 2025 г. № 16). Денежные средства должны быть перечислены экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Инвест» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Инвест» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 октября 2024 г. № ОРС-61/2024/001025.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 56 388 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – курортная деятельность, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18 июля 2024 г. – 48 719 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 26 сентября 2024 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Инвест» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-66/2025, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 85 000 (восемьдесят пять тысяч) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева