РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владивосток 04 апреля 2019 года

Советский районный суд г. Владивостока в составе председательствующего судьи Юлбарисовой С.А., с участием помощника прокурора Советского района г. Владивостока Парфентьевой К.И., при секретаре Морозовой О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на жилой дом, и встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО4 кизи, ФИО5 о выселении,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на жилой дом, в обоснование которого указал следующее. 20.07.2016 между ним и Ф.И.О.1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>. Стоимость дома согласована сторонами в размере 3 000 000 руб. По условиям предварительного договора оплата вносится в течение 90 календарных дней с момента его заключения. Срок заключения основного договора – в течение 60 календарных дней после вступления в силу решения суда о признании за Ф.И.О.1 права собственности на дом, но не позднее 01.07.2017. После заключения предварительного договора он с семьей вселился в дом, по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>, проживает в нем по настоящее время, несет расходы, связанные с проживанием. 08.11.2016 Ф.И.О.1 умерла, не заключив с ним основной договор купли-продажи. На основании решения Советского районного суда г. Владивостока от 01.02.2018 по делу №2-220/2018 за наследником Ф.И.О.1 – ФИО2 – признано право собственности на наследственное имущество, в том числе на вышеназванный жилой дом. На основании договора купли-продажи от 04.10.2018 ФИО2 продал спорный объект недвижимости ФИО3, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись от 17.10.2018 

<

номер>. Считает, что указанный договор купли-продажи от 04.10.2018 недействителен, а запись о регистрации перехода права собственности подлежит аннулированию, поскольку из существа предварительного договора купли-продажи от 20.07.2016 следует, что фактически между ним (ФИО1) и Ф.И.О.1 заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Следовательно, между ним и Ф.И.О.1 возникли обязательственные правоотношения, в рамках которых Ф.И.О.1 приняла на себя обязательство по передаче в его пользу права собственности на спорный дом после его оформления. Права и обязанности Ф.И.О.1 перешли в порядке наследования к ФИО2, который был обязан исполнить условия предварительного договора купли-продажи от 20.07.2016 и заключить с ним основной договор купли-продажи. Действия ФИО2 направлены на отчуждение имущества, фактически переданного ему. Именно он выступает в качестве первоначального приобретателя спорного объекта недвижимости. Договор купли-продажи от 04.10.2018, заключенный между ФИО2 и ФИО3, нарушает его права и является недействительным в силу нарушения положений действующего законодательства. Способом восстановления нарушенного права будет являться аннулирование записи в ЕГРН о переходе права собственности к ФИО3, а также перевод на него (ФИО1) права собственности. ФИО1 просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 04.10.2018, заключенный между ФИО2 и ФИО3 в отношении жилого дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>; признать недействительной государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество за ФИО3, аннулировать запись 

<

номер> о регистрации права собственности на недвижимое имущество за ФИО3; признать право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>.

В предварительном судебном заседании 10.01.2019 судом был принят встречный иск ФИО3 к ФИО1 о выселении (л.д. 51-52). В его обоснование ФИО3 указал, что ему принадлежит на праве собственности жилой дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>. В настоящий момент в указанном доме проживает ФИО1 вместе со своей семьей. ФИО1 и члены его семьи в жилом помещении не зарегистрированы, вселились в него самоуправно после смерти Ф.И.О.1 ФИО7 О.1 – ФИО2 – на основании решения Советского районного суда г. Владивостока от 01.02.2018 по делу №2-220/2018 стал собственником вышеназванного дома. Впоследствии ФИО2 продал этот дом ему (ФИО3). ФИО1 и члены его семьи не относятся к членам его (ФИО3) семьи, договорные отношения по пользованию объектом недвижимости между ними не заключались. Следовательно, ФИО1 и члены его семьи проживают в спорном жилом доме без законных оснований и подлежат выселению. Направленное посредством экспресс-доставки уведомление от 31.10.2018 об освобождении жилого помещения ФИО1 принимать отказался. Проживание ФИО1 и членов его семьи в принадлежащем ему (ФИО3) доме препятствует пользованию и распоряжению данным имуществом. ФИО3 просит выселить ФИО1 со всеми членами его семьи из жилого дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>.

В ходе судебного заседания, состоявшегося 06.02.2019, судом к участию в деле в качестве соответчиков по встречному иску привлечены проживающие совместно с ФИО1 в доме по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>, ФИО4 кизи и несовершеннолетняя ФИО5 (л.д. 81-84).

В настоящее судебное заседание ФИО1, также являющийся законным представителем несовершеннолетней ФИО5 (л.д. 25), не явился. О месте и времени его проведения извещался надлежащим образом посредством направления в его, известные суду, адреса судебных повесток заказными письмами с уведомлениями о вручении (л.д. 87). Одно из указанных писем было возвращено в суд с отметкой почтового отделения об истечении срока хранения (л.д. 101-102), второе – получено адресатом (л.д. 96), что свидетельствует о надлежащем уведомлении ФИО1

Судом учитывается, что ранее ФИО1 было заявлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, но с участием его представителя по доверенности (л.д. 44-46).

Представитель ФИО1 на основании нотариально удостоверенной доверенности от 10.01.2018 (л.д. 9) – ФИО8 – в судебное заседание также не явился. О месте и времени проведения судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом под расписку (л.д. 85). Ходатайствовал об отложении рассмотрения дела, указав, что не имеет возможности принять участие в судебном заседании, поскольку будет занят в другом процессе в Ленинском районном суде г. Владивостока (л.д. 105).

Судом в удовлетворении данного ходатайства отказано, поскольку ФИО8 не представлено доказательств его занятости в другом судебном заседании. Кроме того, судом учитывается, что дата и время рассмотрения дела согласовывались с представителем ФИО1 заранее в ходе рассмотрения дела 06.02.2019 (л.д. 81-84, 85). ФИО8 не было высказано каких-либо доводов о том, что в назначенную дату и в назначенное время он будет участвовать в другом процессе. Также судом принято во внимание, что, согласно содержанию доверенности от 10.01.2018, помимо ФИО8 полномочиями на представление интересов ФИО1 наделен также ФИО9 (л.д. 9).

Также представителем ФИО1 было заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску брата ФИО1 – Ф.И.О.2 (л.д. 105). В обоснование указано, что он проживает в доме по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>, в качестве члена семьи ФИО1

В удовлетворении этого ходатайства судом также отказано, поскольку заявителем не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих факт проживания Ф.И.О.2 в спорном доме. Судом принято во внимание, что в судебном заседании 06.02.2019 представитель ФИО8 пояснял, что его доверитель проживает в спорном доме с сожительницей ФИО4 кизи и их дочкой ФИО5 (л.д. 83). Также судом учтена позиция представителя истца по встречному иску, который указал, что ФИО1 в доме по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>, не проживает, права ФИО3 он не нарушил, требования к нему не предъявляются, ходатайство представителя ФИО1 направлено на затягивание судебного процесса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, являющейся, в силу части 4 статьи 15 Конституции Российской Федерации, составной частью правовой системы Российской Федерации, каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях имеет право на разбирательство дела в разумные сроки.

Согласно части 1 статьи 154 ГПК РФ гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Судом учитывается, что первоначальный иск поступил в суд 20.11.2018 (л.д. 5-8), а встречное исковое заявление принято к производству 10.01.2019 (л.д. 51-52), таким образом, отложение судебного заседания в отсутствие надлежащих для этого оснований повлечет за собой необоснованное нарушение прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

ФИО4 кизи, также являющаяся законным представителем несовершеннолетней ФИО5 (л.д. 25), в судебное заседание не явилась. О месте и времени его проведения извещалась надлежащим образом посредством направления в ее, известный суду, адрес судебной повестки заказным письмом с уведомлением о вручении (л.д. 87). Указанное письмо возвращено в суд с отметкой почтового отделения об истечении срока хранения (л.д. 99-100).

В силу положений пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 67, пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд признает повестку, направленную в адрес ФИО4 кизи, доставленной.

ФИО2, ФИО3 в судебное заседание также не явились. О месте и времени его проведения извещались надлежащим образом посредством направления в их, известные суду, адреса судебных повесток заказными письмами с уведомлениями о вручении (л.д. 87). Указанные письма возвращены в суд с отметками почтовых отделений об истечении сроков хранения (л.д. 97-98, 103-104).

Согласно статье 113 ГПК РФ суд предпринял все меры для вручения ФИО2, ФИО3 судебных извещений, и их нежелание получать указанные извещения не может говорить о нарушении их процессуальных прав.

Более того, ранее ФИО2 и ФИО3 ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. 47-48, 49-50).

При таких обстоятельствах суд, в силу положений статьи 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ФИО1, ФИО4 кизи, являющихся также законными представителями несовершеннолетней ФИО5 (л.д. 25), представителя ФИО1, ФИО2, ФИО3

Ранее в ходе рассмотрения дела представитель ФИО1 – ФИО8 – настаивал на удовлетворении первоначального иска по изложенным в нем доводам, против удовлетворения встречного иска возражал. Пояснял, что во исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого дома от 20.07.2016, заключенному между Ф.И.О.1 и ФИО1, последним 26.10.2016 были переданы продавцу денежные средства в размере 1 100 000 руб. Факт заключения предварительного договора купли-продажи, получение Ф.И.О.1 части денежных средств по данному договору, а также вселение ФИО1 в дом свидетельствуют о том, что у сторон была направленность на исполнение договора. Не завершение данного исполнения не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска (л.д. 81-84).

Представитель ФИО2 – ФИО10, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности (л.д. 32), в судебном заседании возражал против удовлетворения первоначального иска. Встречный иск ФИО3 считал обоснованным и подлежащим удовлетворению. В ходе рассмотрения дела пояснял, что ФИО1 проживает в спорном доме с лета 2018 года. После смерти Ф.И.О.1 ФИО1 сообщил, что погасит задолженность за электроэнергию, а также сказал, что у него была договоренность с Ф.И.О.1 о том, что он выкупит дом. После получения ФИО2 свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорное жилье от ФИО1 потребовали выселиться, однако он отказался это сделать. Договор с ПАО «ДЭК» на имя ФИО1 не заключался, тот лишь просто произвел платежи в счет оплаты электроэнергии.

Представитель ФИО3 на основании нотариально удостоверенной доверенности (л.д. 33-34) – ФИО11 в судебном заседании возражал против удовлетворения первоначального иска, на встречном исковом заявлении настаивал по изложенным в нем основаниям. Дополнительно в ходе рассмотрения дела изложил следующие доводы. 20.07.2016 между ФИО6 О.1 возможно был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома. В то же время данный предварительный договор содержал в себе два отлагательных условия – вступление в законную силу решения суда о признании за продавцом права собственности на дом и наступление даты 01.07.2017. Решение суда о признании права собственности на жилое помещение по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>, в законную силу не вступило, а установленный предварительным договором срок – 01.07.2017 – истек. Таким образом, отлагательные условия, предусмотренные предварительным договором, признаются ненаступившими, что свидетельствует о прекращении прав и обязанностей сторон по данному предварительному договору. По условиям предварительного договора цена продажи (3 000 000 руб.) подлежала уплате покупателем в течение 90 дней после подписания данного договора. Вместе с тем оплата по предварительному договору ФИО1 в полном объеме не произведена, в связи с чем он не может требовать признания права собственности на спорный дом. Более того, заключение предварительного договора не может повлечь за собой переход права собственности на имущество, а лишь порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор в будущем. Обязанность продать спорный дом, возникшая из предварительного договора, непосредственно связана с личностью Ф.И.О.1, следовательно, не могла перейти в порядке наследования к ФИО2 В рамках рассматривавшегося Советским районным судом г. Владивостока гражданского дела №2-220/2018 от представителя ФИО1 – ФИО9 поступало ходатайство о привлечении к участию в качестве третьего лица, обоснованное лишь тем, что на ФИО1 в ПАО «ДЭК» открыт лицевой счет для оплаты электроснабжения спорного дома. Какой-либо ссылки на предварительный договор купли-продажи от 20.07.2016 ходатайство не содержало. В рамках другого дела – №2-376/2017, также разрешавшегося Советским районным судом г. Владивостока, ФИО1, допрошенный в качестве свидетеля, указывал на то, что Ф.И.О.1 работала у него на базе отдыха, когда ей отключили электроэнергию, он помог погасить задолженность. При этом факт своего проживания в спорном доме он не подтвердил, на наличие предварительного договора купли-продажи не ссылался. Таким образом, достоверно зная о том, что Ф.И.О.1 умерла, и что наследник первой очереди ФИО2 обратился в суд с требованием о включении спорного жилого дома в наследственную массу и признании за ним права собственности на данное имущество, ФИО1 с требованием исполнить обязательство наследодателя о продаже дома путем заключения основного договора купли-продажи к ФИО2 не обратился. Вместо этого он счел нужным предъявить иск к добросовестному приобретателю дома – ФИО3, и то лишь после того, как последний обратился к нему с требованием о выселении. Изложенное свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ФИО1 Предварительный договор купли-продажи жилого дома от 20.07.2016, заключенный между Ф.И.О.1 и ФИО1, не наделяет последнего не только правом собственности на дом, но и правом проживания в нем. ФИО3 не является ни стороной по названному предварительному договору, ни наследником Ф.И.О.1 Следовательно, имущественные права и обязанности умершей 08.11.2016 Ф.И.О.1 к ФИО3 по данному предварительному договору не перешли.

Выслушав пояснения представителя ФИО2, представителя ФИО3, заключение помощника прокурора, считавшего необходимым удовлетворить встречный иск, исследовав материалы дела, давая оценку всем представленным доказательствам в их совокупности в соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, 20.07.2016 между Ф.И.О.1 в качестве продавца и ФИО1 в качестве покупателя был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес> (л.д. 10).

В соответствии с пунктом 1.1 названного предварительного договора купли-продажи его стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи спорного дома, который Ф.И.О.1 приняла в порядке наследования как единственная наследница.

Из материалов дела и объяснений сторон установлено, что на тот момент право собственности на спорный дом за Ф.И.О.1 признано не было, соответствующая запись в ЕГРН отсутствовала.

Согласно положениям пункта 1.2 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в течение 60 календарных дней после вступления в силу решения суда о признании за продавцом права собственности на дом, но не позднее 01.07.2017.

Пунктами 2.2, 2.3 предварительного договора установлено, что цена дома составляет 3 000 000 руб. Цена подлежит уплате покупателем в течение 90 календарных дней после заключения настоящего предварительного договора. Факт получения денежных средств подтверждается соответствующей распиской.

В материалы дела представлена расписка от 26.10.2016, из содержания которой следует, что Ф.И.О.1 получила от ФИО1 в счет оплаты цены по предварительному договору купли-продажи от 20.07.2016 сумму в размере 1 100 000 руб. (л.д. 60).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу приведенной нормы предварительный договор не порождает имущественных и каких-либо иных обязательств, за исключением обязательства заключить в будущем основной договор.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Существенными условиями договора купли-продажи являются: условие о предмете, условие о цене, условия о порядке, сроках и размерах платежей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Анализируя положения заключенного между Ф.И.О.1 и ФИО1 предварительного договора купли-продажи жилого дома от 20.07.2016, суд приходит к убеждению о том, что названный договор не может квалифицироваться в качестве предварительного, поскольку его условия предусматривают обязанность покупателя оплатить товар (жилой дом) в течение 90 календарных дней с момента заключения данного договора и обязанность продавца передать в собственность покупателя дом при наступлении определенного условия, также предусмотренного договором.

Содержание предварительного договора купли-продажи от 20.07.2016 свидетельствует о том, что между Ф.И.О.1 и ФИО1, по сути, был заключен договор купли-продажи с условием о предварительной оплате товара. Все существенные условия, предусмотренные для договора купли-продажи, сторонами были согласованы. Стороны сделки приступили к исполнению достигнутых договоренностей, о чем свидетельствует факт уплаты покупателем 1 100 000 руб. (л.д. 60). Указанные обстоятельства объективно свидетельствуют о том, что действительным волеизъявлением сторон являлось заключение договора купли-продажи недвижимого имущества.

При этом суд не может согласиться с позицией ФИО1 и его представителя о том, что названная сделка представляет собой договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», положения ГК РФ позволяют заключить договор купли-продажи недвижимости при отсутствии в момент его заключения у продавца права собственности на имущество (отсутствии регистрации этого права в ЕГРН) при условии возникновения этого права в будущем.

Вместе с тем из материалов дела усматривается и лицами, участвующими в деле не отрицается, что право Ф.И.О.1 на жилой дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>, возникло в порядке наследования.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Владивостока от 01.02.2018 по делу №2-220/2018 включено в состав наследственного имущества Ф.И.О.1 домовладение по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>, за ФИО2 признано право собственности на данное домовладение (л.д. 13-14).

В мотивировочной части решения от 01.02.2018 суд указал, что в течение полугода после смерти Ф.И.О.3 ее внучка Ф.И.О.1 совершила действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства бабушки, в состав которого входит вышеуказанное домовладение. Однако при жизни Ф.И.О.1 не были получены документы, подтверждающие право собственности на это домовладение.

В силу пункта 4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Таким образом, поскольку изначально право Ф.И.О.1 на дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>, возникло в порядке наследования, то есть данный дом принадлежал ей в силу закона со дня открытия наследства, предварительный договор купли-продажи от 20.07.2016, являющийся, по сути, основным договором купли-продажи, не может считаться заключенным в отношении вещи, право на которую возникнет в будущем. На момент заключения договора – 20.07.2016 – такое право уже существовало у Ф.И.О.1 в силу закона.

В то же время судом учитывается следующее.

Согласно положениям статьи 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Правовая природа сделки, совершенной под отлагательным условием, такова, что сам по себе факт ее заключения (совершения) не порождает ни прав, ни обязанностей сторон до наступления отлагательного условия, стороны сделки считаются условно управомоченными и условно обязанными. И только наступление отлагательного условия влечет исполнение сделки, поскольку у ее сторон появляются права и обязанности, связанные с ее исполнением.

Отлагательным условием может быть любое вероятное обстоятельство, наступление которого может зависеть, в том числе, и от поведения стороны сделки.

Изложенное позволяет прийти к выводу о том, что согласованное Ф.И.О.1 и ФИО1 в предварительном договоре купли-продажи от 20.07.2016 условие о том, что основной договор стороны обязуются заключить в течение 60 календарных дней после вступления в силу решения суда о признании за продавцом права собственности на дом, является по своей сути отлагательным условием. Несмотря на то, что оно связано с волей стороны договора (продавца) и влечет за собой необходимость предпринять определенные действия (обратиться в суд с требование о признании права собственности), одних таких действий будет недостаточно, поскольку обращение в суд с иском не гарантирует вынесение решения о его удовлетворении.

Из толкования предварительного договора купли-продажи от 20.07.2016 следует, что наступление указанного выше условия является основанием для сторон совершить сделку.

Как следует из содержания приведенных выше судебных актов Советского районного суда г. Владивостока, Ф.И.О.1 умерла 08.11.2016, что также подтверждается свидетельством о смерти 

<

данные изъяты> 

<

номер> (л.д. 12).

Таким образом, на момент ее смерти отлагательное условие (вступление в силу решения суда о признании за продавцом права собственности на дом) не наступило. Данное обстоятельство означает, что права и обязанности по предварительному договору купли-продажи от 20.07.2016 у его сторон не возникли, в частности, у Ф.И.О.1 до момента ее смерти так и не возникла обязанность передать спорное имущество в собственность ФИО1

При этом суд считает нужным отметить, что включение в названный договор положения об оплате товара в течение 90 календарных дней после его заключения не противоречит сути сделки, совершенной сторонами под отлагательным условием. Условие о предварительной оплате товара еще до момента наступления отлагательного условия не нарушает действующих положений ГК РФ. Отражение данного положения в договоре осуществлено сторонами с учетом принципа свободы договора.

Ненаступление отлагательного условия свидетельствует об отсутствии у покупателя обязанности вносить денежные средства в счет оплаты товара, соответственно, выплаченные им в соответствии с пунктом 2.3 договора деньги при ненаступлении отлагательного условия подлежали возврату.

Как отражено выше, решением Советского районного суда г. Владивостока от 01.02.2018 по делу №2-220/2018 за ФИО2 признано в порядке наследования право собственности на домовладение по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>.

В силу пункта 1 статьи 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (статья 1112 ГК РФ).

Однако, поскольку обязанность по исполнению условия предварительного договора купли-продажи от 20.07.2016 о передаче права собственности покупателю у Ф.И.О.1 не возникла, то она и не могла перейти в порядке наследования к ФИО2

Судом учитывается также и то, что, несмотря на согласование Ф.И.О.1 и ФИО1, в соответствии с положениями статей 190, 314 ГК РФ, в пункте 1.2 предварительного договора купли-продажи от 20.07.2016 условия о том, что основной договор должен быть заключен не позднее 01.07.2017, ФИО1, достоверно зная о том, что после смерти Ф.И.О.1 на наследственное имущество претендует ФИО2, требований об исполнении условий договора к нему не предъявлял.

Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, ФИО1 и его представителем суду не представлено, тогда как ФИО2 и ФИО3 в лице их представителей к материалам дела приобщены документы, подтверждающие указанный факт.

Так, из содержания решения Советского районного суда г. Владивостока от 21.02.2017 по делу №2-376/2017 и протокола судебного заседания от 24.01.2017 по этому же делу следует, что ФИО1 был допрошен в качестве свидетеля, подтвердил факт проживания Ф.И.О.1 в спорном доме, на наличие предварительного договора купли-продажи от 20.07.2016 не ссылался (л.д. 69, 75-77).

В рамках рассмотренного судом гражданского дела №2-220/2018 по иску ФИО2 к администрации г. Владивостока о включении имущества в наследственную массу и признании права собственности на наследственное имущество, на решение по которому суд ссылался выше, ФИО1 в лице своего представителя по доверенности – ФИО9 – заявлял ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. При этом данное ходатайство было мотивировано лишь тем, что ФИО1 проживает вместе с семьей в доме по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>. Информации о заключении предварительного договора купли-продажи от 20.07.2016 ходатайство не содержало (л.д. 73-74, 78).

Суд также считает необходимым указать на следующее.

Согласно пункту 2 статьи 487 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ установлено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из материалов дела следует, что предусмотренное пунктами 2.2, 2.3 предварительного договора купли-продажи от 20.07.2016 условие об уплате цены дома в размере 3 000 000 руб. в течение 90 календарных дней с момента заключения договора (условие о предварительной оплате товара) ФИО1 в полном объеме исполнено не было. Соответственно, в силу приведенных положений статьи 328 ГК РФ, вторая сторона сделки получила право приостановить встречное обязательство или отказаться от его исполнения (в случае наступления отлагательного условия).

Подытоживая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что у ФИО2 не возникло обязанности исполнить условия предварительного договора купли-продажи от 20.07.2016, являющегося по своей сути договором купли-продажи с отлагательным условием, поскольку такая обязанность не возникла и у его наследодателя – Ф.И.О.1, ввиду ненаступления определенного сторонами отлагательного условия. Также к моменту предъявления ФИО1 рассматриваемого иска истек установленный предварительным договором купли-продажи момент, с которым его стороны связывали окончательное исполнение своих обязанностей по договору – 01.07.2017. Следовательно, после регистрации за ФИО2 на основании решения суда от 01.02.2018 права собственности на спорный дом, он не был связан какими-либо обязательствами с ФИО1 в отношении данного имущества. При этом у ФИО1 право собственности в отношении дома на основании предварительного договора купли-продажи от 20.07.2016 не возникло, так как отлагательное условие не наступило и, кроме того, так как им не в полном объеме выполнено положение о внесении платы за приобретаемое имущество.

Следовательно, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования ФИО1 о признании за ним права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Будучи собственником жилого дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>, ФИО2 распорядился им по своему усмотрению, продав его ФИО3 по договору купли-продажи недвижимости от 04.10.2018 (л.д. 20-21).

На основании названного договора в ЕГРН была внесена запись о регистрации права собственности ФИО3 на спорный дом от 17.10.2018 

<

номер> (л.д. 19).

Суд приходит к убеждению, что у ФИО3 не было никаких оснований сомневаться в наличии у ФИО2 права собственности на жилое помещение, поскольку данное право, в силу положений статей 8.1, 131 ГК РФ, статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», было зарегистрировано Управлением Росреестра по Приморскому краю.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Заявляя требование о признании договора купли-продажи недвижимости от 04.10.2018 недействительным в силу нарушения положений действующего законодательства, ФИО1 и его представитель не указывают, какие именно положения действующего законодательства нарушает заключенный между ФИО2 и ФИО3 договор.

Даже если принять во внимание признанный судом несостоятельным довод ФИО1 о том, что ФИО2 не мог отчуждать спорное имущество третьему лицу, поскольку был связан обязательством с ним, то сам по себе факт заключения двух договоров на один объект недвижимости не влечет за собой признание одной из этих сделок недействительной.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 04.10.2018.

Оставление без удовлетворения основного требования о признании недействительным договора купли-продажи от 04.10.2018 влечет за собой отказ в удовлетворении производных требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности, аннулировании записи о регистрации права собственности.

Таким образом, иск ФИО1 подлежит оставлению без удовлетворения в полном объеме.

Относительно встречного иска ФИО3 суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В силу части 1 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Частью 1 статьи 31 ЖК РФ определено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Пункт 2 статьи 292 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Из объяснений сторон установлено, что в настоящее время в жилом доме, расположенном по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>, проживают ФИО1, а также вселенные им в качестве членов его семьи ФИО4 кизи и несовершеннолетняя ФИО5

Данное обстоятельство подтверждается также приложенной к иску справкой ПАО «ДЭК» от 22.09.2016 №1247455, из содержания которой усматривается, что она дана ФИО1, проживающему по адресу: 

<

адрес> (л.д. 11).

Сведений о том, что ФИО1, ФИО4 кизи и ФИО5 зарегистрированы в спорном жилье суду не представлено.

Собственником дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>, как было установлено судом, является ФИО3

06.11.2018 ФИО3 предпринял попытку вручить ФИО1 уведомление, содержащее требование о выселении из спорного дома, посредством направления его курьерской почтой. Однако получатель принимать отправление отказался (л.д. 38-40).

Судом установлено, что ФИО1, ФИО4 кизи, ФИО5 членами семьи ФИО3, по смыслу части 1 статьи 31 ЖК РФ, не являются, соглашение о пользовании спорным жильем между ФИО3 и ответчиками по встречному иску не заключалось. ФИО1, ФИО4 кизи и ФИО5 не имеют самостоятельного права пользования домом, расположенным по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>.

Проживание ответчиков по встречному иску в доме, принадлежащем ФИО3, нарушает права последнего как собственника данного жилого помещения, предусмотренные действующим гражданским и жилищным законодательством.

Оценивая указанные обстоятельства, тот факт, что дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>, принадлежит ФИО3 на праве собственности, суд приходит к выводу о том, что ФИО1, ФИО4 кизи, ФИО5 подлежат выселению из спорного жилого помещения.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи от 04.10.2018 жилого дома по 

<

адрес> в г. Владивостоке, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на жилой дом по 

<

адрес> в г. Владивостоке – оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО3 к ФИО1, ФИО4 кизи, ФИО5 удовлетворить.

Выселить ФИО1, ФИО4 кизи, ФИО5 из жилого дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 10.04.2019.

Судья С.А. Юлбарисова