Дело № 2-5403/2025 

УИД № 59RS0007-01-2025-006954-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2025 года г.Пермь 

Свердловский районный суд г. Перми в составе

председательствующего судьи Артемовой О.А.,

при секретаре Моисеенко А.Е., 

при участии представителя ответчика ФИО1, действующего по доверенности от 09.01.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Ординский» о признании недействительными условий договора, взыскании стоимости возмещения расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда расходов, штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

ПРОО «ПРЦЗПП» действующая, в интересах ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «СЗ «Ординский» о признании недействительными условий договора, взыскании стоимости возмещения расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда расходов, штрафа.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что нарушены ее права Застройщиком ООО «СЗ «Ординский», который осуществлял строительство 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, корпус 1. Истец по Договору купли-продажи квартиры № № от 29.05.2023, приобрел данную квартиру в собственность. В процессе эксплуатации истец обнаружил, что качество квартиры не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным нормам. Для установления объема недостатков и определения стоимости их устранения потребитель заключил договор с ИП ФИО3 на проведение экспертных услуг. Согласно заключения эксперта № от 17.04.2025 качество выполненных строительно-монтажных работ в помещениях квартиры не соответствуют требованиям ГОСТ, СНиП, СП и техническим регламентам. На основании сметного расчета общая стоимость восстановительных работ составляет 262 494 руб. Условия Договора купли-продажи квартиры № № от 29.05.2023 о качестве переданной квартиры, а именно изложенные п. 1.5 Договора и в Приложении № ссылки на СТО № ухудшают положение потребителя и в силу ст. 16 Закона о защите прав потребителей являются недопустимыми. Претензия от истца получена ответчиком 21.04.2025 и ответчик частично оплатил истцу 87 692, 40 руб. 23.05.2023, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию сумма стоимости возмещения расходов на устранение недостатков в размере 174 801, 67 руб. ссылаясь на положения ст. 22, 23 Закона о защите прав потребителей и с учетом того, что стоимость квартиры по договору составила 6 265 292 руб., истец произвел расчет неустойки за период с 02.05.2025 по 12.05.2025 из расчета: 6 265 292 руб.*1%*10 дней= 626 529, 20 руб. истец полагает, что ему причинен моральный вред, размер которого он определил в размере 30 000 руб. за проведение экспертизы истец оплатил 60 000 руб. 

На основании изложенного, и с учетом уточненного искового заявления в котором истец указал, что ответчиком доплачено истцу 68 066,18 руб. и согласно судебной экспертизы стоимость ремонтно-восстановительных работ на объекте составляет 115 938 руб. 40 коп., истец просит признать недействительными условия пункта 1.5 Договора и Приложение № 1 Допустимые отклонения по Стандарту организации – СТО 40910396-001-2021 Договора купли-продажи квартиры № № от 29.05.2023, заключенного между истцом и ответчиком; взыскать с ООО СЗ «Ординский» в пользу ФИО2 неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя в размере 626 529, 20 руб.; неустойку, начисленную на сумму 6 265 292 руб. за каждый день просрочки, начиная с 13.05.2025 по день фактического удовлетворения требования потребителя; компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб.; штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом; судебные расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 20 179 руб.

Протокольным определением от 15.09.2025 в качестве третьих лиц привлечены АО «СтройПанельКомплект», ООО «АКВАМИР ПЛЮС», ООО «СК ГОРОД».

ПРОО «ПРЦЗПП» извещена о дате судебного заседания надлежащим образом, представила уточненное исковое заявление.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Ответчик ООО «СЗ «Ординский» извещен о дате судебного заседания. Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании просит отказать истцу в удовлетворении требований на основании того, что истцу на основании претензии выплачено 23.05.2023 - 87 692, 40 руб., после ознакомления с судебной экспертизой доплачено истцу 68 066,18 руб., полагает, что согласно судебной экспертизы стоимость ремонтно-восстановительных работ на объекте составляет 65 066,18 руб., в связи с чем, истцу выплачено в полном размере и стоимость ремонтно-восстановительных работ, неустойка, расходы, моральный вред. Требования о признании недействительными условия пункта 1.5 Договора и Приложение № не подлежат удовлетворению на основании того, что п. 1.5 является информационным и в нем доведена информация до покупателя о качестве произведенной отделки на передаваемом объекте. Расходы на составление экспертного заявления в размере 60 000 руб. завышены, так как стоимость судебной экспертизы составляет 30 000 руб. Истец представил заключение эксперта, которое является недостоверным доказательством. Сумма требуемой неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, взыскание полной суммы приведет к неосновательному обогащению истца, что является основанием для снижения неустойки и штрафа в порядке, предусмотренном ст. 333 ГК РФ.

Представители третьих лиц АО «СтройПанельКомплект», ООО «АКВАМИР ПЛЮС», ООО «СК ГОРОД» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены в установленном законом порядке, возражений или ходатайств не заявили.

Суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из пункта 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Положениями статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 4 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" исполнитель обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

В соответствии с положениями ст. 22 Закона «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно п. 1 ст. 23 Закона «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.05.2023 между ООО «СЗ «Ординский» (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) заключен Договор купли-продажи квартиры № №, согласно которому Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель приобретает у Продавца за счет частичного использования кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк в соответствии с кредитным договором № № от 29.05.203, заключенному в 

<

адрес>, общей площадью 64,60 кв.м., расположенную на 5 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, кадастровый №.

Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, номер государственной регистрации № от 12.09.2022 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.08.2022 №. 

Цена квартиры определена сторонами в размере 6 275 292 руб. Цена окончательная, изменению не подлежит (п. 1.4 договора).

Согласно п.1.5 Договора, настоящим Продавец разъясняет Покупателю, что работы в квартире, указанной в п.1.1 настоящего договора, выполнены с применением Стандарта организации – СТО 40910396-001-2021. Настоящим покупателю разъясняется, что в соответствии со ст. 6 ФЗ № 384-ФЗ от 30.12.2009 года «технически регламентов безопасности зданий и сооружений» существуют два перечня документов: документы обязательного применения и документы добровольного применения.

Положения СП, СанФИО5, ГОСТов и иных документов, включенных в перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добросовестной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ № 384-ФЗ от 30.12.2009 года, не подлежит в обязательном порядке.

Настоящим Покупателю разъяснено, что применение Стандарта организации при выполнении работ не влечет нарушение требований безопасности объекта, все требования, подлежащие обязательному исполнению продавцом, соблюдаются в полном объеме.

В рамках стандарта организации Продавцом предусмотрены дополнительные допустимые отклонения к результату работ, которые превышают допустимые значения по СП, ГОСТам и иным документам добровольного применения. При этом данные дополнительные допустимые отклонения не влекут ухудшения эксплуатационных характеристик квартиры, квартира в полном объеме может быть использована по назначению. 

Допустимые отклонения, установленные Стандартом организации, приведены в Приложении № к настоящему договору.

При этом Покупателю разъяснено, что в квартире могут иметь место явные недостатки: механические повреждения, загрязнения, и т.п. замечания.

Покупатель в данном пункте поставил свою подпись, которой подтверждает, что им дополнительно самостоятельно произведен полный осмотр квартиры. В связи с изложенным, все недостатки в квартире, в т.ч. механические повреждения, непрокрасы, отслоения, загрязнения обоев, несовпадения рисунка обоев и т.п., являются для Покупателя явными, которые имели место на момент заключения настоящего договора и могли быть установлены Покупателем.

Квартира продается по настоящему договору в состоянии «как есть», фактическое состояние квартиры определено условиями настоящего договора. Покупатель полностью ознакомлен с фактическим состоянием квартиры на дату заключения настоящего договора.

Цена квартиры, указанная в п.1.4. настоящего договора, определена с учетом всех недостатков, имеющихся в квартире, с учетом фактического состояния квартиры.

Данные условия Покупателю понятны в связи с чем, он поставил свою подпись в договоре под данным пунктом. 

Согласно п. 1.6 Договора, Гарантийный срок на квартиру, в т.ч. на материалы, оборудование, результат выполнения отделочных работ, устанавливается 6 (шесть) месяцев с момента заключения настоящего договора.

В случае выявления Покупателем в течение гарантийного срока недостатков экспертизы, в т.ч. Строительно-технические, проводится при наличии спора между сторонами, с обязательным вызовом для участия в осмотре Продавца. Направление уведомления о проведении экспертизы должно быть не менее чем за 3 (три) рабочих дня до момента проведения осмотра. Срок, указанный в настоящем пункте, исчисляется с момента получения соответствующего уведомления Продавцом или в случае направления по почте России с момента истечения 3 (трех) дней с момента получения уведомления в почтовое отделение по месту нахождения получателя.

В случае проведения экспертизы в отношении квартиры без вызова продавца заключение экспертизы не является надлежащим доказательством наличия недостатков в квартире. При предъявлении требований к Продавцу Покупатель не вправе ссылаться на данное заключение, как доказательство наличия недостатков. 

29.05.2023 истец приняла квартиру в соответствии с положениями п. 4.1.2 Договора. 

29.06.2023 между истцом и ответчиком подписан акт осмотра квартиры, согласно которого при осмотре присутствовали ФИО4 и представитель продавца ФИО6, в акте зафиксировано наличие на балконе трещины на оконном блоке (комната).

В процессе эксплуатации квартиры, истец обнаружила, что качество квартиры не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям и для установления объема недостатков и определения стоимости их устранения обратилась к ИП ФИО3 для проведения экспертизы.

Экспертом ИП ФИО3 составлено экспертное заключение № от 17.04.2025, согласно которого, качество выполненных строительно-монтажных работ в помещениях жилой 

<

адрес> расположенной по адресу: 

<

адрес>1 не в полной мере соответствуют требования ГОСТ, СНиП, СП, техническим регламентам. Перечень дефектов и повреждений приведен в п.2.2. данного заключения. На основании сметного расчета общая стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 262 494,07 руб. С учетом строительных дефектов, повлиявших на качество объекта недвижимости, рыночная стоимость 

<

адрес>, расположенной по адресу 

<

адрес>1, должна быть уменьшена на 262 494,07 руб.

21.04.2025 истец обратилась в общественную организацию для защиты своих прав.

21.04.2025 ответчик получил претензию истца с требованием выплатить сумму возмещения расходов на устранение недостатков в квартире в размере 262 494,07 руб., расходов по отчету в размере 60 000 руб.(л.д. 93).

23.05.2025 ООО «СЗ «Ординский» произвел оплату по претензии № от 21.04.2025 в размере 87 692,40 руб., что подтверждается платежным поручением № от 23.05.2025.

Определением суда от 09.10.2025 по ходатайству представителя ответчика назначено проведение судебной экспертизы. Производство экспертизы поручено ИП ФИО7

Экспертом ФИО7 составлено Заключение эксперта № № от 21.10.2025, согласно которого: 

На вопрос 1 дан ответ: 

В 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>.1, принадлежащей на праве собственности ФИО4, имеются недостатки выполненных строительно-монтажных работ, не соответствующие условиям Договора купли-продажи квартиры № № от 29.05.2023, требованиям технических, градостроительных регламентов, проектной документации Застройщика (РД Архитектурно-строительные решения»), иным обязательным требованиям.

Перечень выявленных недостатков представлен в Таблице № 5 настоящего заключения. Все выявленные недостатки носят производственный характер и образовались из-за некачественного выполнения строительно-монтажных работ. Классификация дефектов на явные и скрытые производилась с учетом фактического состояния Объекта экспертизы на момент осмотра, с учетом технологий выполнения строительных и отделочных работ.

На вопрос 2 дан ответ: 

При подготовке настоящего заключения под явным недостатком понимался такой недостаток, который мог быть выявлен в ходе осмотра объекта без использования инструментов, без вскрытия, в том числе способами, предусмотренными нормативными документами для выявления дефектов и которые покупатель имел возможность обнаружить при осмотре квартиры, учитывая, что он не владеет специальными познаниями в сере строительства. Под скрытым недостатком понимался такой недостаток, который не мог быть выявлен в ходе осмотра объекта без использования инструментов, без вскрытия и которые покупатель не имел возможность обнаружить при осмотре квартиры, учитывая, что он не владеет специальными познаниями в сфере строительства.

На момент осмотра:

Дефекты № 4, № 7, №8, №18, №19, № 22 в Таблице 5 являются скрытыми и не могли быть обнаружены при визуальном осмотре жилого помещения при составлении акт приема-передачи квартиры.

Дефекты № 1-3, № 5, №6, №9-№17, № 20, № 21перечисленные в Таблице 5 являются явными и могли быть обнаружены при визуальном осмотре жилого помещения при составлении акт приема-передачи квартиры.

На вопрос 3 дан ответ: 

Согласно договору купли-продажи, качество работ в Объекте экспертизы устанавливается Стандартом организации Ответчика, параметры которого зафиксированы в приложении 1 к Договору.

Возможность применения Стандартов Организации Застройщика при определении качества выполненных работ в Объекте экспертизы, равно как и значений, отличающихся от требований нормативных документов, но зафиксированных в Договоре купли-продажи, не являются предметом настоящей судебной строительно-технической экспертизы, требует специальных познаний и образования в сфере юриспруденции, коими эксперт не обладает.

Эксперт считает, что возможность применения Стандартов Организации застройщика при оценке качества строительно-монтажных работ в Объекте экспертизы, равно как и значений, отличающихся от требований нормативных документов, но зафиксированных в Договоре купли-продажи, подлежит установлению судом.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ на Объекте экспертизы по устранению строительных дефектов производственного характера (только скрытых), выявленных без учета положений договора купли-продажи устанавливающих требования к качеству работ, отличающиеся от требований нормативных документов на текущую дату составляет 115 938,40 руб. и отражена в приложении 5 к настоящему заключению.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ на Объекте экспертизы по устранению строительных дефектов производственного характера (только скрытых), выявленных с учетом положений договора купли-продажи устанавливающих требования к качеству работ, отличающиеся от требований нормативных документов на текущую дату составляет 65 066,18 руб. и отражена в приложении 6 к настоящему заключению.

14.11.2025 Ответчик перечислил ФИО2 денежные средства в размере 68 066,18 руб., что подтверждается платежным поручением № от 14.11.2025.

ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения сменила фамилию на ФИО8 о чем составлена запись акта о перемени имени 07.07.2025г., что подтверждается свидетельством о перемени имени I-ВГ №. 

Истец уточнил исковые требования, указав, что стоимость ремонтно-восстановительных работ на Объекте экспертизы по устранению выявленных дефектов производственного характера (скрытых дефектов), выявленных без учета положений договора купли-продажи, устанавливающих требования к качеству работ, отличающиеся от требований нормативных документов на текущую дату составляет 115 938, 40руб. в связи с чем, полагает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма стоимости возмещения расходов на устранение недостатков 0 руб., а так же стоимость судебных расходов на подготовку экспертного заключения в размере 20 179 руб., исходя из расчета 115 938, 40 руб. + 60000 руб. (затраты на подготовку экспертного заключения)- 68 066,18 руб. (частичная оплата после судебной экспертизы)=20 179 руб. 

В соответствии со ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ. 

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что данное заключение является допустимым доказательством, поскольку оно составлено экспертами, имеющими соответствующую квалификацию и образование, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы заключения подробно мотивированы, содержат описание исследованных документов, результаты исследований, материалов дела. Ответы на поставленные перед экспертами вопросы изложены ясно, понятно, обоснованы, не содержат неоднозначных формулировок.

Заключение экспертов составлено в письменной форме, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы, со ссылками на нормативную документацию, справочные источники, выводы экспертов последовательны, непротиворечивы. 

Требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», экспертное заключение соответствует, согласуется с другими доказательствами по делу.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности экспертного заключения у суда не имеется. Заключение является подробным, полным, научно обоснованным, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы. 

Сомнений в правильности выводов экспертов стороной истца и ответчика не высказано. 

При указанных обстоятельствах суд полагает возможным положить в основу решения заключение судебной строительно-технической экспертизы. 

Суд не принимает в качестве доказательства представленное стороной истца заключение экспертизы, поскольку при проведении данной экспертизы эксперты не были предупреждены об уголовной ответственности, исследование выполнено без учета необходимой для проведения экспертизы проектной и рабочей документации.

Для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ на Объекте экспертизы по устранению выявленных дефектов производственного характера, следует принять во внимание стоимость определенную экспертом только скрытых недостатков без учета положений договора купли-продажи, устанавливающих требования к качеству работ, отличающиеся от требований нормативных документов на текущую дату в размере 115 938, 40 руб. При этом следует учесть выплаченные ответчиком истцу денежные средства в сумме 155 758,58 руб. (87 692, 40 руб. + 68 066, 18 руб.).

Поскольку судом установлено, что стоимость ремонтно-восстановительных работ скрытых недостатков определена в размере 115 938, 40 руб., что явно меньше чем сумма предъявленных требований к ответчику в размере 262 494, 07 руб., суд приходит к выводу, что истец, обращаясь в суд с исковым заявлением допустил необоснованное предъявление требований на сумму 146 555,67 руб., при этом судебным экспертом не установлен ряд недостатков о которых утверждал истец, в том числе ссылаясь на заключение № 175-25. Недостатки в виде: неприкрашенных участков на трубах, доклейка обоев и замятие обоев, отклонение от плоскости и прямолинейности дверного блока до 3мм в жилой комнате № 1; брызг и подтеков краски на лоджии, доклейки обоев, твердых включений под обоями в коридоре и передней; Твердых включений под линолеумом, неприкрашенных участков на трубах в жилой комнате № 2; Твердых включений под обоями, замятий обоев, брызг и подтеков краски, уступов между смежными плитами в туалете; брызг и подтеков краски, уступов между смежными плитами в ванной не нашли своего подтверждения в ходе проведения судебной экспертизы. 

На основании чего суд приходит к выводу о недобросовестном поведении со стороны истца в связи с предъявлением требований о наличии недостатков, на устранение которых она просила взыскать денежные средства, которые по факту не подтвердились. 

На основании изложенного суд приходит к выводу, что по договору купли-продажи истцу должна быть передана квартира надлежащего качества, однако истцу передана квартира, имеющая недостатки, которые образовались вследствие нарушений, допущенных застройщиком при выполнении строительных работ, то есть возникли до передачи квартиры потребителю, в связи с чем, имеются правовые основания для взыскания с застройщика ООО «СЗ «Ординский», однако стоимость расходов на устранение недостатков в размере 115 938, 40 руб. выплачена истцу в полном объеме. 

Оснований для взыскания с ООО СЗ «Ординский» в пользу ФИО2 стоимости возмещения расходов на устранение недостатков в размере 174 801, 67 руб. не установлено и в данной части истец не отказался от заявленных требований в связи с чем, суд полагает возможным отказать истцу в удовлетворении требований о взыскании 174 801, 67 руб.

Разрешая требования истца о признании недействительными условия пункта 1.5 Договора и Приложение № Допустимые отклонения по Стандарту организации – СТО № Договора купли-продажи квартиры № № от 29.05.2023 суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения данного требования не имеется, по следующим основаниям.

Истец, заявляя данные требования, ссылается на положения ст. 16 Закона о защите прав потребителей, и указывает, что недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителей, ничтожны. Так же на положения ст. 10 Закона о защите прав потребителей о том, что ответчик должен был представить истцу необходимую и достоверную информацию о передаваемой квартире, в том числе о информацию о соответствии качества квартиры обязательным требованиям. Ссылаясь на положения ст. 166 ГК РФ истец полагает, что условия п. 1.5 Договора и приложение № к договору являются недопустимыми (ничтожными) условями и должны быть признаны недействительными. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся:

1) условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права;

2) условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона;

3) условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона;

4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом;

5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом;

6) условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя;

7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16.1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг);

8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации;

9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки;

10) условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества;

11) условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом;

12) условия, которые устанавливают для потребителя обязанность по доказыванию определенных обстоятельств, бремя доказывания которых законом не возложено на потребителя;

13) условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав;

14) условия, которые ставят удовлетворение требований потребителей в отношении товаров (работ, услуг) с недостатками в зависимость от условий, не связанных с недостатками товаров (работ, услуг);

15) иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.

Пункт 1.5. договора содержит информацию о том, что работы в продаваемой квартире, выполнены с применением Стандарта организации – СТО №, применение Стандарта организации при выполнении работ не влечет нарушение требований безопасности объекта, все требования, подлежащие обязательному исполнению продавцом, соблюдаются в полном объеме, применение стандартов организации не влечет ухудшения эксплуатационных характеристик квартиры, квартира в полном объеме может быть использована по назначению, данным пунктом покупателю разъясняется, что в квартире могут иметь место явные недостатки: механические повреждения, загрязнения, и т.п. замечания, покупатель полностью ознакомлен с фактическим состоянием квартиры на дату заключения настоящего договора. Таким образом, оспариваемым пунктом на покупателя дополнительные обязанности не возлагаются. 

Оценивая названный истцом пункты 1.5 договора и Приложение № на их соответствие действующему законодательству, суд приходит к выводу, что они не противоречат нормам гражданского законодательства, регулирующим спорные правоотношения и положениям Закона о защите прав потребителей и не нарушают прав истца, поскольку предусмотренные п. 1.5 Договора разъяснения касающиеся качества квартиры, доведения до потребителя информации о наличии механических повреждений и загрязнений в квартире, что цена сформирована с учетом состояния квартиры, право покупателя привлекать специалиста в области технического регулирования, специалиста с юридическим образованием, специалиста со строительным образованием, специалиста в области оценочной деятельности соответствует положениям Закона о защите прав потребителей и не содержит каких-либо ограничений, реализовать свое право в ином порядке, что и сделано истцом.

Разрешая требования истца о взыскании с ООО СЗ «Ординский» в пользу ФИО2 неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя в размере 626 529, 20 руб., неустойки, начисленной на сумму 6 265 292 руб. за каждый день просрочки, начиная с 13.05.2025 по день фактического удовлетворения требования потребителя суд приходит к следующим выводам. 

Согласно п. 1 статьи 23 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Статьей 22 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусмотрено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Цена товара в договоре от 29.05.2023 определена в размере 6 265 292 руб., претензия вручена ответчику 21.04.2025 и 10 дней для ее удовлетворения истекает 01.05.2025, что приходится на выходной праздничный день, первый рабочий день 05.05.2025, следовательно, размер неустойку подлежит расчету с 06.05.2025 года от суммы 6 265 292 руб., однако ответчику выплатил 23.05.2025 года 87 692,40 руб., и 14.11.2025 выплатил 68 066, 18 руб. 

Размер неустойки за период с 06.05.2025 по 14.11.2025 (372 дня) составит 23 306 886, 24 руб. в соответствии расчетом: 6 265 292 руб. х 1% х 372 дня = 23 306 886, 24 руб. 

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного, размера ущерба.

Наличие оснований для снижения неустойки и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

При этом критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

По смыслу указанной нормы материального права уменьшение неустойки является правом суда. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Принимая во внимание заявление стороны ответчика о снижении штрафных санкций, конкретные обстоятельства дела, истец обратился с претензией только 21.04.2025, то есть через 2 года после подписания акта приема квартиры, поведение ответчика после получения претензии, а именно произведена выплата в размере 87 692, 40 руб. (что составляет 75 процентов от суммы определенной судебной экспертизой), характер последствий неисполнения обязательств, учитывая компенсационную природу мер гражданско-правовой ответственности и недопустимость применения санкций, носящих карательный характер за нарушение гражданско-правового обязательства, принцип необходимости соблюдения баланса между применяемой к должнику мерой ответственности и оценкой отрицательных последствий, наступивших в результате нарушения обязательств, а также исходя из недопущения извлечения какой-либо финансовой выгоды одной из сторон за счет другой в связи с начислением штрафных санкций, суд считает необходимым снизить ее размер до 5 000 руб.

Суд полагает, что данный размер неустойки - 5 000 руб. соответствует принципу разумности и справедливости, в наибольшей степени способствует установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и оценкой последствий допущенного им нарушения обязательства.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб. суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ под моральным вредом понимаются физические или нравственные страдания. При определении размера компенсации морального вреда, согласно требованиям ст. 1101 ГК РФ судом учитывается характер причиненных потерпевшему нравственных страданий, имущественное положение причинителя вреда, а также требования разумности и справедливости.

В силу ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В ходе судебного заседания факт нарушения прав истца как потребителя нашел свое подтверждение. Определяя размер компенсации морального вреда, суд учитывает требования разумности и справедливости, фактические обстоятельства дела, а именно, что квартира приобретена истцом с 1 замечанием, предана истцу в мае 2023 года, с претензией о выплате денежных средств истец обратился только в апреле 2025, после получения заключения специалистов, ранее о наличии недостатков истец к ответчику не обращался и не просил их устранить, фактическое удовлетворение требований истца по его претензии и после получения результатов судебной экспертизы, индивидуальные особенности истца, факт того, что выявленные недостатки в квартире значительными не являются, являются устранимыми, полагает возможным удовлетворить требование истца о компенсации морального вреда в размере 3 000 руб., признав данную сумму соразмерной причиненным нравственным страданиям. Оснований для взыскания компенсации морального вреда в большем размере суд не находит.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Размер штрафа составит 4 000 руб. (3 000 руб. +5 000 руб.) *50%=4 000 руб. 

Заявленные истцом судебные расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 20 179 руб. уменьшены в связи с тем, что ответчиком выплачено в сумме 155 758,58 руб. (87 692, 40 руб. + 68 066, 18 руб.), фактически истцом понесены расходы на услуги специалиста в размере 60 000 руб.

Частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

11.04.2025 ФИО4 заключила договор на проведение строительно-технической экспертизы с ИП ФИО3, оплатила за его услуги 60 000 руб., что подтверждается чеком (л.д. 92).

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Из пункта 22 вышеуказанного Постановления Пленума N 1 от 21 января 2016 года "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу. Вместе с тем, уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (часть 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) либо возложение на истца понесенных ответчиком судебных издержек.

Из содержания указанных норм следует, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.

Принимая во внимание разъяснение, данное в абзаце втором п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", суд приходит к выводу, что ФИО4 заявила требования о взыскании стоимости работ и материалов по устранению недостатков квартиры в размере 174 801, 67 руб., истец уточнила свои требования и с учетом судебной экспертизы и выплаченных ответчиком сумм как по ее претензии так и в процессе рассмотрения дела не просит взыскать с ответчика денежные средства в виде стоимости работ и материалов по устранению недостатков квартиры. Таким образом, уменьшение размера исковых требований до 0 руб. явилось результатом получения при рассмотрении дела доказательства явной необоснованности заявленного размера убытка.

Суд полагает, что в данном случае применимы разъяснения, данные в абзаце втором п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" и требования истца подлежали бы удовлетворению в части на 66,33 % (115 938,40 руб.*100/174801,67 руб.=66,33). От заявленной суммы 20 179 руб. 66,33% составит 13 384, 73 руб. 

Учитывая установленные по делу обстоятельства, что в ходе рассмотрения дела стоимость ремонтно-восстановительных работ скрытых недостатков определена в размере 115 938, 40 руб., ответчик перечислил истцу денежные средства в сумме 155 758,58 руб. (87 692, 40 руб. + 68 066, 18 руб.), что превышает стоимость ремонтно-восстановительных работ скрытых недостатков в размере 115 938, 40 руб. на 40 202, 91 руб., а так же превышает начисленную неустойку в размере 5 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., начисленный штраф в размере 4 000 руб. и расходы на представителя в заявленном размере 20 179 руб. суд приходит к выводу, что требования истца удовлетворены в полном объеме и оснований для взыскания с ответчика, указанных сумм не имеется 

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ дело рассмотрено в пределах заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Ординский» о признании недействительными условия пункта 1.5 Договора и Приложение № Допустимые отклонения по Стандарту организации – СТО 40910396-001-2021 Договора купли-продажи квартиры № № от 29.05.2023, заключенного между истцом и ответчиком; о взыскании с ООО СЗ «Ординский» в пользу ФИО2 неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя в размере 626 529, 20 руб.; неустойки, начисленной на сумму 6 265 292 руб. за каждый день просрочки, начиная с 13.05.2025 по день фактического удовлетворения требования потребителя; компенсации морального вреда в размере 30 000 руб.; штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом; судебных расходов на проведение строительно-технической экспертизы в размере 20 179 руб., требования о взыскании с ООО СЗ «Ординский» в пользу ФИО2 стоимости возмещения расходов на устранение недостатков в размере 174 801, 67 руб. - оставить без удовлетворения. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья. Подпись

Копия верна 

Судья: О.А. Артемова

Решение в окончательной форме изготовлено 11.12.2025

Подлинное решение находится в деле № 2-5403/2025 

УИД № 59RS0007-01-2025-006954-39

в Свердловском районном суде г. Перми