Дело № 3а-93/2025 

73OS0000-01-2025-000123-14

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

24 октября 2025 года                                                                                 г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе

судьи Трифоновой Т.П.,

при ведении протокола помощником судьи Дубровиной Л.О., секретарем Мытаревой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО Фирма «Эргон»  к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ООО Фирма «Эргон» обратилось в суд с административным иском о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»   № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,  в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости 5 924 556 руб. 11 коп., определенной отчетом об оценке № *** от 27 февраля 2025 года, составленным ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1).

Требования мотивировало тем, что является собственником указанного здания. 

Кадастровая стоимость здания определена в размере 26 366 689 руб.         27 коп.  Вместе с  тем согласно отчету об оценке № *** от 27 февраля 2025 года рыночная стоимость здания по состоянию на 20 октября 2024 года составляет 5 924 556 руб. 11 коп.  

По вопросу установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обращалось  в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения № *** от *** года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности. 

С данным решением общество не согласно.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО2 уточнила заявленные исковые требования в части размера рыночной стоимости здания – просила установить рыночную стоимость здания в размере 7 422 192 руб., определенном заключением судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного истца         ФИО2 поддержала уточненные административные исковые требования.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Представитель ОГБУ «БТИГКО» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. По существу заявленных требований просил отказать в их удовлетворении, указывая на законность принятого учреждением решения и отсутствие со стороны истца обоснования незаконности данного решения. 

Возражал против удовлетворения требований истца об установлении рыночной стоимости здания, поскольку в случае устранения замечаний, послуживших основанием для принятия решения об отказе, административный истец может воспользоваться своим правом на установление рыночной стоимости в соответствии со ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке. 

Полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости здания не является самостоятельным. 

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы (с учетом дополнительных пояснений эксперта) указал, что в отношении расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** арифметических ошибок не выявлено.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса   административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному  лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия  к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Частью 1 ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Судом установлено, что  ООО Фирма «Эргон» является собственником  здания торгово-выставочного центра с кадастровым номером ***, площадью 516,3 кв.м, расположенного по адресу: ***  (л.д.11, 183-184 т.1). 

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября 2023 года в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2023 года в размере 26 366 689 руб. 27 коп. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2025 года (л.д. 10, 187 т.1). 

Согласно отчету № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 февраля 2025 года, выполненному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1),   рыночная стоимость  здания по состоянию на 20 октября 2024 года составила  5 924 556 руб. 11 коп.  

Поскольку  исходя из кадастровой стоимости  указанного объекта недвижимости подлежит расчету налог на имущество, соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости  указанного объекта недвижимости в размере рыночной  стоимости затрагивает права административного истца. 

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года   № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ   «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 6 марта 2025 года ООО Фирма «Эргон» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением (л.д. 208 т.1) об установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 февраля 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1),  согласно которому   рыночная стоимость  здания с кадастровым номером *** по состоянию на  20 октября 2024 года составила  5 924 556 руб. 11 коп.   

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и  государственной кадастровой оценки» от *** года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления ООО Фирма «Эргон» отказано в установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере   его  рыночной  стоимости 5 924 556 руб. 11 коп. по состоянию на 20 октября 2024 года (л.д.12-14 т.1).

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1. Оценщиком на стр. 91-92 Отчета об оценке приведен расчет стоимости объекта оценки затратным подходом. Оценщиком при расчете общего корректирующего коэффициента допущена арифметическая ошибка. Значение коэффициентов Кэл, Км в Отчете об оценке не подтверждены.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. В Отчете об оценке отсутствует обоснование отнесения объекта аналога №5 на стр. 114 по критерию наличие и состояние внутренней отделки к «требуется косметический ремонт».

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Информация об источнике информации для Предложения№11/Аналога №7 на стр. 62 и 229 Отчета об оценке различна.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4. Информация о значении размера корректировки на этаж расположения для Аналогов №1-№7 на стр. 135 и 129 различна. Оценщиком на стр. 135 при расчете корректировки на этаж расположения допущена арифметическая ошибка.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5. Согласно информации, приведенной Оценщиком на стр. 135 Отчета об оценке этаж расположения Аналога №3 указан как 1 этаж. Согласно тексту объявления на стр. 205-206 Отчета в аренду сдаются помещения разной площади. информация об этаже расположения данных площадей отсутствует. Обоснование применения этажа расположения Аналога №3 на стр. 135 в Отчете об оценке отсутствует.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Оценивая правомерность принятого Учреждением решения, суд приходит к следующему.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от         29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 февраля 2025 года, выполненного ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».

Из заключения судебной экспертизы № *** от 18 сентября 2025 года (с учетом дополнительных пояснений эксперта от 20 октября 2025 года), проведенной ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***), следует, что на основании проведенных исследования и анализа Отчета № *** от 27 февраля 2025 года экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки.

1) Отсутствует указание на использование Методических рекомендаций по оценке, разработанных в целях развития положений, утвержденных ФСО и одобренных советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо основание неиспользования. Нарушение п.п.9 п. 7 ФСО VI.

II. Нарушения (несоответствия), допущенные Оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки: а именно:

1. Не введена корректировка  на величину объекта (стр. 127 Отчета). При этом площадь аналогов значительно отличается от площади объекта оценки. 

2. Не введена корректировка на тип объекта (стр. 128 Отчета). Объект оценки и аналоги № 4, 6 являются отдельно стоящими зданиями, аналоги №1,2,3,5,7 встроенными помещениями. 

3. Для аналога № 3 не введена корректировка на этажность (стр. 129 Отчета). В объявлении указано, что сдается торговая площадь 80 кв.м, этаж расположения 2. Оценщиком применена корректировка как для помещения, расположенного на 1 этаже.

Факты, указанные экспертом в п. II, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ; п. 22 «д», «е» ФСО № 7.

III.  Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости – по п. 1,2,3,4,5 решения – нарушения имеются.

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении  отчета об оценке недвижимости № *** от 27 февраля 2025 года, является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.   

Поскольку эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 20 октября 2024 года, которая составила 7 422 192 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»,  «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,  утвержденные приказом  Минэкономразвития  России от 14 апреля 2022 года №200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством не имеется.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Представителями административного истца и административного ответчика указанное заключение эксперта и его выводы  не оспариваются. 

Поскольку  в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение выявленные  ОГБУ «БТИГКО» нарушения в отчете № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 февраля 2025 года, составленном ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО1), и эти нарушения  повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки,  суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» №*** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы, и с учетом этого  считает необходимым установить кадастровую  стоимость   объекта недвижимости – здания  торгово-выставочного центра с кадастровым номером ***, площадью 516,3 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на           20 октября 2024 года, в размере 7 422 192 руб., которая подлежит применению с          1 января 2025 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью Фирма «Эргон» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения учреждения № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № *** от 27 февраля  2025 года, составленным ООО «Многопрофильный деловой центр», отказать.

Установить  кадастровую  стоимость  здания торгово-выставочного центра с кадастровым номером ***, площадью 516,3 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на  20 октября 2024 года, в размере 7 422 192 руб. 

Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2025 года. 

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                    Трифонова Т.П.       

Решение изготовлено 31 октября 2025 года.