РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 мая 2018 года г. Тольятти

Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

судьи Закирова В.Ф., 

при секретаре Тарабриной А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2-2382/2018 по иску ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» к ФИО1, ФИО4 о расторжении договора займа, о взыскании задолженности по договору займа и расходов по оплате государственной пошлины, об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» подало в Автозаводский районный суд г. Тольятти иск к ФИО1, ФИО4 о расторжении договора займа, о взыскании задолженности по договору займа и расходов по оплате государственной пошлины, об обращении взыскания на заложенное имущество, указав в заявлении следующие обстоятельства.

28.02.2007 года между ФИО1 и ОАО «АВБ» был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым заемщику первоначальным кредитором был предоставлен кредит в размере 1000000 рублей сроком на 180 месяцев под 11% годовых для целевого использования: приобретения в собственность заемщика в целях постоянного проживания предмета ипотеки, а именно: жилого помещения/квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, бульвар Луначарского, 8-387, общей площадью 62,60 кв.м.; этажность (этаж) 3; кадастровый (или условный) номер объекта: 63:09:0101162:5320. На основании договора купли-продажи квартиры №б/н от 28.02.2007 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировано право собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.03.2007 года сделана запись регистрации. Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщиков в соответствии с п.1.4 кредитного договора является залог (ипотека) квартиры. Права (требования) по закладной были переданы ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1», являющемуся в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается отметкой на закладной. С целью обеспечения обязательств по кредитному договору между ОАО «АВБ» и ФИО4 заключен договор поручительства от 28.02.2007 года №700-01104-07/П, согласно которому поручитель приняла на себя обязательство солидарно с заемщиком отвечать перед кредитором на условиях и в соответствии с договором поручительства за исполнение заемщиками всех обязательств по кредитному договору, включая обязательства по досрочному полному возврату кредита (п.1.2). Задолженность ответчика по состоянию на 19.12.2017 года составляет 213888,06 рублей. 

В исковом заявлении истец просил суд взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО4 сумму задолженности по кредитному договору в размере 213888,06 рублей. Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, б-р Луначарского, 8-387, общей площадью 62,60 кв.м.; этажность (этаж) 3; кадастровый (или условный) номер объекта: 63:09:0101162:5320, определив способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную в размере 1335200 рублей. Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО4 расходы по оплате госпошлины в сумме 1338,88 рублей. 

В ходе судебного разбирательства представитель истца уточнил исковые требования (л.д.171) и окончательно просил суд взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО4 сумму задолженности по кредитному договору в размере 189793,53 рублей. Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, б-р Луначарского, 8-387, общей площадью 62,60 кв.м.; этажность (этаж) 3; кадастровый (или условный) номер объекта: 63:09:0101162:5320, определив способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную в размере 1335200 рублей. Расторгнуть кредитный договор № от 28.02.2007г. Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО4 расходы по оплате госпошлины в сумме 1338,88 рублей.

В судебное заседание представитель истца не явился, о месте и времени судебного заседания уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.172).

Ответчики ФИО1 и ФИО4 в судебном заседании имеющуюся задолженность не оспаривали, против требования об обращении взыскания на задолженное имущество возражали.

Суд, выслушав ответчиков, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную суму и уплатить проценты на нее.

При этом кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. К отношениям по кредитному договору применяются правила договора займа.

28.02.2007 года между ФИО1 и ОАО «АВБ» был заключен кредитный договор №, на условиях которого ФИО1 был предоставлен кредит в размере 1000000 рублей сроком на 180 месяцев под 11% годовых для целевого использования: приобретения в собственность заемщика в целях постоянного проживания предмета ипотеки, а именно: жилого помещения/квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, бульвар Луначарского, 8-387, общей площадью 62,60 кв.м.; этажность (этаж) 3; кадастровый (или условный) номер объекта: 63:09:0101162:5320 (л.д.20-33). 

На основании договора купли-продажи 

<

адрес>-А от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> зарегистрировано право собственности ФИО2 на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Обеспечением исполнения заемщиком кредитных обязательств в соответствии с п.1.4 кредитного договора является залог (ипотека) квартиры в силу закона. ДД.ММ.ГГГГ произведена запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №.

Кроме того, между ОАО «АВБ» и ФИО3 заключен договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ №/П, согласно которому поручитель приняла на себя обязательство солидарно с заемщиком отвечать перед кредитором на условиях и в соответствии с договором поручительства за исполнение заемщиками всех обязательств по кредитному договору, включая обязательства по досрочному полному возврату кредита (п.1.2).

Права первоначального залогодержателя по договору займа удостоверены закладной. В настоящее время законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем является истец (л.д. 57).

Согласно ст.ст. 307-310, 314 ГК РФ обязательства возникают из договора и иных оснований, предусмотренных законом и должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства.

Таким образом, обязанное лицо (должник) не только должно выполнить лежащую на нем обязанность (совершить определенное действие), но и сделать это в полном соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, кроме случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в расчете задолженности от 12.12.2017 года. 

В соответствии с условиями заключенного кредитного договора платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются заемщиком за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п.3.3.7 кредитного договора), путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитываемого по формуле, зафиксированной в п.3.3.9 кредитного договора.

Ответчики ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им производили с нарушением условий кредитного договора, в том числе, и в части своевременного возврата кредита, производя платежи с задержкой и в неполном объеме. 

По состоянию на 24.05.2018 года задолженность по договору займа составляет 189793,53 рублей, из которых: 169895,24 рублей - задолженность по основному долгу, 2715,49 рублей - задолженность по процентам, 17182,80 рублей - задолженность по пени (л.д. 173).

Расчет задолженности, представленный истцом, суд проверил и нашел его арифметически правильным.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В п. 42 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Суд приходит к выводу о том, что неустойка подлежит снижению до 1500 рублей.

Общий размер задолженности по кредитному договору, подлежащий взысканию с ответчика после уменьшения размеров неустойки, составит 174110,73 рублей.

Истцом также заявлены требования о расторжении кредитного договора № от 28.02.2007 года.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законом.

Часть 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает изъятие из общего правила, когда расторжение договора допускается по требованию одной из сторон по решению суда, в частности, в случае существенного нарушения договора другой стороной. При этом, существенным признается такое нарушение договора, когда сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Платежи в счет погашения задолженности ответчик не производил, что свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора займа, на основании чего суд считает возможным удовлетворить требование истца и расторгнуть кредитный договор № от 28.02.2007 года.

Первоначально между сторонами в установленной законом форме был заключен договор займа, определены обязательства и ответственность сторон за неисполнение условий договора. Отношения сторон в данном случае регулировались ст.ст. 809, 811, 819, 334-356 ГК РФ, а также нормами ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому истец вправе требовать удовлетворения требований по договору займа, в том числе путем обращения взыскания на заложенное имущество.

Суд в соответствии со ст.ст. 54-56 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» считает необходимым иск удовлетворить в части обращения взыскания на заложенное имущество путем его реализации с публичных торгов для выплаты из его стоимости долга.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. 

Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ч. 2 ст. 348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (ч. 3 ст. 348 ГК РФ).

Учитывая размер общей задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, неоднократное нарушение сроков совершения платежей в погашение займа и по уплате процентов, суд считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности заемщику, а именно: жилого помещения/квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, бульвар Луначарского, 8-387, общей площадью 62,60 кв.м.; этажность (этаж) 3; кадастровый (или условный) номер объекта: 63:09:0101162:5320 (л.д.20-33). 

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество суд должен определить и указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Истец просил установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете ООО «ЭСАрДжи-ипотечный центр» от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1335200 рублей.

Судом по ходатайству ответчика назначалась судебная оценочная экспертиза предмета ипотеки в ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт».

Согласно заключению судебного эксперта ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилой квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, бульвар Луначарского, 8-387, на момент проведения экспертизы составляет (округленно): 2335900 рублей (л.д.134).

Суд считает возможным назначить начальную продажную цену заложенного имущества – жилого помещения/квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, бульвар Луначарского, 8-387, в размере 1868720 рублей (80% рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в заключении судебного эксперта).

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом, с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца следует взыскать 11338,88 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

На основании ст.ст. 1, 8, 307-310, 333, 334-354, 809, 811, 819 ГК РФ, ст.ст. 54-56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», руководствуясь ст.ст. 1, 6, 12, 56, 67, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить частично иск ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» к ФИО1, ФИО4.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО4 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 174110,73 рублей, из которых: 169895,24 рублей - задолженность по основному долгу, 2715,49 рублей - задолженность по процентам, 1500 рублей - задолженность по пени.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО4 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» расходы по оплате государственной пошлины в размере 11338,88 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО1 – жилого помещения/квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, бульвар Луначарского, 8-387, общей площадью 62,60 кв.м.; этажность (этаж) 3; кадастровый (или условный) номер объекта: 63:09:0101162:5320, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 1868720 рублей.

В остальной части иска ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» отказать.

На решение в срок 30 дней со дня составления решения в полной форме может быть подана апелляционная жалоба в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти путем подачи апелляционной жалобы.

В полной форме решение составлено 29.05.2018 года, является подлинным.

Судья В.Ф. Закиров