66RS0002-02-2025-001755-59

№ 2-2479/2025

Мотивированное 

решение

 изготовлено 03 октября 2025 года

РЕШЕНИЕ 

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург25 августа 2025 года

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составепредседательствующего судьи Сорокиной М.А.,при секретаре Гулиевой А.Я.,

с участием представителя ответчикаФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора найма жилого помещения действующим, признании повышения размера платы за жилое помещение незаконным,

установил:

истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 с требованиями о признании договора найма жилого помещения от 05.07.2019 действующим, признании повышения размера платы за жилое помещение до 80000 руб. незаконным, взыскании с ответчиков в пользу истца расходов на оплату государственной пошлины в размере 16000 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что ответчик ФИО2 является собственником 99/100 доли в праве собственности на квартиру по адресу: г. Екатеринбург, ул. ***, ответчик ФИО3 – является собственником 1/100 доли в праве собственности на указанную квартиру. 05.09.2019 между истцом ФИО1 и собственниками ФИО3, ФИО2 в лице законного представителя ФИО3 заключен договор найма в отношении вышеуказанной квартиры. При заключении договора со стороны наймодателя выступал ФИО3, который пояснил, что квартира принадлежит на 99/100 его дочери, которой на момент заключения договора было 15 лет. В соответствии с условиями договора последний был заключен на срок с 05.07.2019 по 05.06.2020, ежемесячная плата за помещение установлена в размере 30000 руб. и вносится не позднее пятого числа каждого месяца. Истцом при подписании была внесена плата за первый месяц 30000 руб. и обеспечительный платеж в размере 30000 руб. 26.04.2025 в квартиру пришла ответчик ФИО2, ее мать и адвокат и предъявили истцу требование заключить с 01.05.2025 договор аренды с ответчиком ФИО2 При незаключении договора с 01.05.2025 было указано о принятии мер для принудительного освобождения жилплощади путем вскрытия входной двери, описи имущества, замены замков входной двери для недопущения истца в квартиру. Истец пояснил, что физически не может выполнить требования, поскольку 30.04.2025 улетает из г. Екатеринбурга до 09.05.2025, поэтому ни подписать договор аренды, который не представлен, ни освободить квартиру в столь короткий срок не имеет возможности. Вечером этого же дня истцу поступило сообщение, в котором было указано, что истец должен внести оплату за квартиру за май в размере 40000 руб., далее – по 80000 руб. ежемесячно плюс оплата коммунальных услуг. На следующий день истцу поступило сообщение о необходимости выезда из жилого помещения. Истец был поставлен в безвыходное положение и вынужден был внести оплату за май в размере 40000 руб. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены. Ответчик ФИО3 направил в суд отзыв на исковое заявление в котором указал, что буквальное толкование условий договора найма наделяет наймодателя правом на его досрочное расторжение во внесудебном порядке при условии заблаговременного уведомления нанимателя, уведомление от 20.05.2025 является реализацией данного права; более того, расторжение договора было вызвано существенными нарушениями со стороны нанимателя, а именно: ввиду наличия задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 15787 руб. 93 коп., ухудшения состояния жилого помещения (протечка в санузле); истец злоупотребляет своими правами, поскольку подал иск в суд 21.05.2025, и уже 04.06.2025-05.06.2025 добровольно выехал из жилого помещения, тем самым фактически соглашаясь с расторжением договора и прекращая предмет спора.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения требований возражала, настаивала на рассмотрении дела по существу, несмотря на повторную неявку истца в судебное заседание.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав пояснения представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что квартира по адресу: г. Екатеринбург, ул.*** с 19.05.2025 находится в единоличной собственности ответчика ФИО2 (л.д. 44-46).

Ранее указанная квартира в соответствии с договором дарения от 26.04.2013была подарена ФИО3 своей несовершеннолетней дочери ФИО2, при этом условиями договора оговорено, что 99/100 доли в праве собственности на квартиру переходит одаряемой ФИО2 в момент заключения договора, а оставшаяся доля в размере 1/100 - по достижении одаряемой 18 лет (л.д. 58).

05.07.2019 между ФИО3 и ФИО1 заключен договор найма в отношении вышеуказанной квартиры. В соответствии с условиями договора последний был заключен на срок с 05.07.2019 по 05.06.2020, ежемесячная плата за помещение установлена в размере 30000 руб. и вносится не позднее пятого числа каждого месяца.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что С.О.ВБ. продолжил проживать в квартире и по окончании срока действия договора, продолжая вносить ежемесячную плату за помещение.

26.04.2025 ответчик ФИО2 вручила истцу ФИО1 уведомление о необходимости заключения договора с единоличным собственником квартиры К.Д.МБ. (л.д. 22). В этот же день истцу ФИО1 предложено увеличить размер оплаты – за май 2025 года до 40000 руб., начиная с июня – по 80000 руб.

27.04.2025 ответчик ФИО2 путем направления смс-сообщения уведомила истца о необходимости освобождения квартиры (л.д. 24).

28.04.2025 ФИО1 внес оплату за май в размере 40000 руб. (л.д. 23).

20.05.2025 ФИО1 вручено уведомление о необходимости освобождения жилого помещения в срок до 05.06.2025, указано на необходимость погашения задолженности по оплате коммунальных услуг (л.д. 62-63). При этом истец С.О.ВБ. отказался от проставления подписи за получение указанного уведомления, о чем имеется соответствующая отметка, удостоверенная подписями представителя ФИО2 и представителя ТСЖ. 

04.06.2025-05.06.2025 (точная дата неизвестна) истец ФИО1 выехал из жилого помещения, вывез свои вещи.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерациипереход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно положениям ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Поскольку после истечения срока договора найма (05.06.2020) С.О.ВБ. продолжил проживать в квартире, продолжая вносить ежемесячную плату за помещение, договор найма жилого помещения считается возобновленным на тех же условиях. Вместе с тем, учитывая установленный законом предельный срок действия такого договора (пять лет), срок действия договора должен был истечь 05.06.2025.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Из материалов дела следует, что 20.05.2025 истцу вручено уведомление о необходимости освобождения жилого помещения, которое добровольно исполнено истцом 04.06.2025-05.06.2025. При этом в обоснование необходимости выселения из жилого помещения собственник помещения ссылалась на наличие задолженности по оплате коммунальных ресурсов. Договором от 05.07.2019 предусмотрено, что такой договор прекращает свое действие, в частности: 1) по истечении его срока, 2) невнесения нанимателем оплаты за коммунальные услуги. В рассматриваемом случае, срок действия договора истекал 05.06.2025, истцом более двух раз подряд не были оплачены коммунальные услуги (л.д. 69), в соответствии с договором и положениями закона у наймодателя имеется право на расторжение договора (также как и у нанимателя), уведомление о расторжении договора было вручено нанимателю, наниматель добровольно освободил жилое помещение. 

Таким образом, у ответчика собственника жилого помещения имелось два основания для расторжения договора с истцом – ввиду истечения его срока (при этом ответчик должен был соблюсти срок - уведомить истца за три месяца до 05.06.2025), а также ввиду невнесения нанимателем оплаты за коммунальные услуги более двух раз подряд (при этом в соответствии с условиями договора наймодатель должен был направить нанимателю соответствующее уведомление и договор считался бы расторгнутым с даты получения такого уведомления – п. 6.2 договора). С момента получения истцом уведомления договор свое действие прекратил (20.05.2025), при этом последующее поведение истца, выразившееся в освобождении жилого помещения, свидетельствует о его согласии с данным обстоятельством. 

Закон не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа наймодателя от исполнения договора найма, кроме необходимости направления уведомления об этом; наймодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и тем самым установить бессрочный режим найма.

Оснований для признания договора найма действующим, учитывая его расторжение, суд не усматривает. Кроме того, доводы истца о необходимости признания незаконным повышения размера платы за жилое помещение до 80000 руб., суд также отклоняет, поскольку сторона договора не может быть ограничена в праве требовать изменения договора.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 192 – 194 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд города Екатеринбурга.

Судья М.А. Сорокина