Судья Макарова Т.В. дело № 33-12547/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Волгоград 27 июля 2017 года 

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Олейниковой В.В.,

судей Бурковской Е.А., Чекуновой О.В., 

при секретаре Шепиевой И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к Шапровой Наталье Ивановне о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

по апелляционной жалобе Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области

на решение Советского районного суда г. Волгограда от 16 августа 2016 года, которым иск удовлетворен частично: с Шапровой Натальи Ивановны в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взыскана задолженность по договору аренды земельного участка № 276-В от 15.03.2013 за период с 01.01.2016 по 28.06.2016 - 80951 руб. 24 коп., пеня - 5000 руб., всего - 85951 руб. 24 коп.; в доход бюджета муниципального образования городской округ город-герой Волгоград - государственная пошлина в сумме 2778 руб. 54 коп. 

Дополнительным решением Советского районного суда г. Волгограда от 30 мая 2017 года в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области о взыскании с Шапровой Натальи Ивановны неустойки до момента фактического исполнения решения суда отказано.

Заслушав доклад судьи Бурковской Е.А., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

у с т а н о в и л а:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Облкомимущество) обратился в суд с иском к Шапровой Н.И. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, указав, что 15 марта 2013 года между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ООО «Пересвет-Регион-Дон» заключены договоры №№ 276-В, 277-В аренды земельных участков с кадастровыми номерами 

<

.......>, 

<

.......>, площадью 47796 кв.м и 193113 кв.м соответственно, расположенных по одному адресу: Волгоград, 

<

.......> 

<

.......>, ул. 

<

.......> 

На основании заключенных 17 апреля 2013 года соглашений об уступке прав на земельный участок права арендатора по договорам уступлены Шапровой Н.И. 

В последующем на основании аналогичной сделки цессии 23 июня 2014 года права арендатора по договору аренды № 277-В перешли от Шапровой Н.И. к ООО «Строительный элемент».

В соответствии с п. 3.2 договоров аренды арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными долями до десятого числа текущего месяца.

Ответчиком условия договоров в части внесения арендной платы исполняются ненадлежащим образом: задолженность по договору № 276-В за период с 05 июня 2013 года по 30 июня 2016 года составляет 584003 руб. 96 коп., по договору № 277-В за период с 05 июня 2013 года по 22 июня 2014 года - 240641 руб. 54 коп.

Волгоградская область является собственником вышеуказанных земельных участков, полномочия по управлению и распоряжению которыми осуществляет Облкомимущество.

Сославшись на изложенные обстоятельства, истец просил суд взыскать с Шапровой Н.И. задолженность по договорам аренды в указанным выше размере, а также пени за просрочку внесения платежей по договору № 276-В за период c 11 июня 2013 года по 28 июня 2016 года – 17359 руб. 34 коп., пени за просрочку внесения платежей по договору № 277-В за период с 23 октября 2013 года по 22 июня 2014 года – 229 руб. 41 коп., а также установить решение суда основанием для взыскания установленной договором неустойки до момента фактического исполнения решения суда.

Судом постановлено указанное выше решение и дополнительное решение.

В апелляционной жалобе Облкомимущество, оспаривая судебный акт, ссылается на неправильное применение судом норм материального права, полагая обоснованным необходимость применения к расчету арендной платы в спорных правоотношениях коэффициента дифференциации равного 3, а не 1, с 15 марта 2016 года - повышающего коэффициента 2 (в связи с отсутствием по истечении трех лет со дня заключения договора аренды акта ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, для строительства которых был предоставлен земельный участок).

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного разбирательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе. 

Вместе с тем, в интересах законности суд апелляционной инстанции вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме (ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ).

Исходя из положений ст. 2 ГПК РФ, а также правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 24 постановления его Пленума от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», под интересами законности следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, в том числе в целях защиты прав и свобод человека и гражданина, прав и законных интересов неопределенного круга лиц, публичных интересов и в иных случаях необходимости охранения правопорядка. В частности, как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации, интересам законности не отвечает применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права с нарушением правил действия законов во времени, пространстве и по кругу лиц.

Руководствуясь указанными положениями закона и разъяснениями высшей судебной инстанции, в целях защиты прав и свобод человека и гражданина, охраны правопорядка, судебная коллегия считает необходимым проверить законность и обоснованность постановленного по делу судебного акта в полном объеме. 

Из материалов дела следует, что 15 марта 2013 года между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ООО «Пересвет-Регион-Дон» заключены договоры №№ 276-В, 277-В аренды земельных участков с кадастровыми номерами 

<

.......>, 

<

.......>, площадью 47796 кв.м и 193113 кв.м соответственно, расположенных по одному адресу: 

<

.......> п. 

<

.......>, ул. 

<

.......> 

На основании заключенных 17 апреля 2013 года соглашений об уступке прав на земельный участок права арендатора по договорам уступлены Шапровой Н.И. 

В последующем на основании аналогичной сделки цессии от 23 июня 2014 года права арендатора по договору аренды № 277-В перешли от Шапровой Н.И. к ООО «Строительный элемент».

Пунктами 1.1 договоров установлен следующий вид разрешенного использования арендуемых участков: для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов); для размещения малоэтажного многоквартирного жилого дома (малоэтажных многоквартирных жилых домов); для размещения многоквартирного блокированного жилого дома (многоквартирных блокированных жилых домов); для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов) без права содержания скота и птицы; для размещения объектов жилищно-эксплуатационных служб; для размещения объектов торговли; для размещения объектов общественного питания; для размещения объектов бытового обслуживания; для размещения объектов дошкольного, начального и среднего общего образования; для размещения амбулаторно-поликлинических учреждений; для размещения объектов социального обеспечения; для размещения ветеринарных поликлиник; станций без содержания животных; для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и других подобных объектов) без трибун зрителей; для размещения объектов культуры и искусства, связанных с обслуживанием населения (библиотек, музыкальных, художественных, хореографических школ и студий, домов творчества и других подобных объектов); для размещения административно-управленческих и общественных объектов; для размещения финансово-кредитных объектов; для размещения объектов страхования; для размещения объектов пенсионного обеспечения; для размещения объектов связи и телекоммуникаций; для размещения садов, скверов, бульваров; для размещения многоэтажных и подземных гаражей.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). 

Обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств или их изменение не допустимы, если не вытекают из договора или закона (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления - в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 3.1 договоров аренды размер арендной платы за земельный участок устанавливается согласно расчету, прилагаемому к договору. Арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными долями до десятого числа текущего месяца (п. 3.2 договоров аренды).

Приложенный к договорам расчет основан на нормах утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов (далее – Порядок расчета арендной платы), пунктом 2.1 которого установлено, что расчет платы в отношении арендуемых земельных участков из категории земель населенных пунктов рассчитывается по формуле:

А = КСЗУ*Кви*Кдп*Ккан*Ки, где:

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка или если кадастровая стоимость не определена - произведение удельного показателя кадастровой стоимости и площади земельного участка,

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка,

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов,

Ккан - коэффициент категории арендатора

Ки - коэффициент индексации (применяемый до 23 октября 2015 года – постановление администрации Волгоградской области от 05.10.2015 № 599-п).

Ежегодно Облкомимущество направляло Шапровой Н.И. извещения с расчетом годовой арендной платы, которые ответчик оплачивала в полном объеме, что истцом не оспаривалось. 

Из представленных суду извещений следует, что размер арендной платы в 2013-2015 г.г. исчислялся исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка - 173 руб. 52 коп. (КСЗУ), коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, - 1 (Кдп).

Вместе с тем, 20 апреля 2016 года Облкомимущество в одностороннем порядке пересмотрело расчет платы за предыдущие периоды (2013-2015 г.г.), изменив коэффициент дифференциации (Кдп) с 1 на 3. Исходя из полученной суммы, потребовало от Шапровой Н.И. доплаты арендных платежей по договору № 276-В за 2013-2014 г.г. - 91058 руб. 86 коп., за 2015 г. - 62201 руб. 71 коп.; по договору № 277-В за период владения участком в 2013-2014 г.г. - 243567 руб. 26 коп. 

Отказывая в принудительном взыскании с Шапровой Н.И. вышеуказанных денежных сумм в счет доплаты по арендным платежам, суд первой инстанции верно исходил из того, что действия Облкомимущества по доначислению арендной платы не соответствуют требованиям закона и условиям существующих арендных соглашений.

В соответствии с 1.13 Порядка расчета арендной платы, в редакции нормативного правового акта, действовавшего в период 2013-2015 г.г., арендная плата за земельные участки ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

В случае изменения коэффициентов, ставок, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, размер арендной платы изменяется со дня вступления в силу нормативного правового акта об изменении указанных коэффициентов, ставок, но не чаще одного раза в год.

По условиям п. 3.4 договоров аренды, размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления или изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования (официального опубликования) указанных нормативно-правовых актов (изменений и дополнений, вносимых в нормативные правовые акты). 

Таким образом, изменение в одностороннем порядке арендной платы возможно только в случае изменения нормативными актами величин, из которых складывается ее расчет, и только с даты обнародования таких нормативно-правовых актов.

Между тем, произведенное арендодателем в 2016 году одностороннее изменение коэффициента дифференциации (Кдп) с 1 на 3 применительно к ранее исчисленным им же размерам арендной платы в 2013-2015 г.г. не было обусловлено принятием какого-либо нормативного правового акта, изменяющего порядок расчета арендных платежей. 

В 2013-2015 г.г. расчет арендной платы за арендуемые ответчиком земельные участки производился Облкомимуществом исходя из значения коэффициента дифференциации (Кдп), установленного для находящихся в Советском районе Волгограда земельных участков многоэтажной жилой застройки, предоставленных для эксплуатации – 1 (приложение № 2 к распоряжению Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14 февраля 2013 года № 281-р). 

В 2016 году Облкомимущество пересчитало ранее произведенные этим же ведомством расчеты арендной платы для Шапровой Н.И., применив коэффициент дифференциации (Кдп), установленный для находящихся в Советском районе Волгограда земельных участков многоэтажной жилой застройки, предоставленных для строительства – 3 (приложение № 2 к распоряжению Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14 февраля 2013 года № 281-р). 

Между тем, как следует из положений заключенных между сторонами договоров, земельные участки предоставлены Шапровой Н.И. не для строительства, а для размещения, т.е. эксплуатации объектов недвижимости, в том числе многоэтажной, малоэтажной застройки и т.д. Доказательств изменения вида разрешенного использования земельных участков Облкомимущество не представило. 

Таким образом, Облкомимущество правомерно в 2013-2015 г.г. производило расчет арендной платы исходя из того коэффициента дифференциации, который был установлен в отношении земельных участков, предоставленных для эксплуатации многоэтажной жилой застройки (Кдп = 1). 

Поскольку Кдп = 3, как коэффициент дифференциации земельных участков, предоставленных для строительства многоэтажной жилой застройки, к спорным отношениям не применим, действия арендатора по одностороннему изменению арендной платы с применением данного коэффициента, являются незаконными. 

При таких данных, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для взыскания с Шапровой Н.И. в пользу Облкомимущества суммы доначисленных за период 2013-2015 г.г. арендных платежей и штрафных санкций за их неуплату и признает несостоятельными доводы апелляционной жалобы Облкомимущества о необходимости применения в спорных правоотношениях коэффициента дифференциации земельных участков, предоставленных для строительства многоэтажной жилой застройки. 

Также обоснованно, исходя из положений регионального законодательства, регламентирующего порядок определения арендных платежей, с учетом вида разрешенного использования земельного участка кадастровым номером 

<

.......> (для размещения, а не строительства объектов недвижимости) суд первой инстанции установил сумму арендной платы за землю, подлежащую внесению за первое полугодие 2016 года, и взыскал с Шапровой Н.И. невыплаченные вовремя за указанный период денежные средства.

По смыслу положений п.п. 1.3, 2.1.2 Порядка расчета арендной платы, в редакции нормативно-правовых актов, распространяющих свое действие на правоотношения с 01.01.2016, размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков. В случае, если кадастровая стоимость земельного участка не определена, применяется произведение удельного показателя кадастровой стоимости земли, утвержденного постановлением Губернатора Волгоградской области от 20 ноября 2012 года № 1130 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области», и площади земельного участка.

Приложением № 1 к приказу Облкомимущества от 27.10.2015 № 46-н утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Волгоградской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости на 01 января 2015 года, где под № 49444 определена стоимость арендуемого Шапровой Н.И. по договору № 276-В земельного участка кадастровым номером 

<

.......> в размере 61884826 руб. 92 коп.

Указанный нормативный правовой акт вступил в законную силу с 19 ноября 2015 года.

Ранее в отношении указанного земельного участка кадастровая стоимость не была определена, в связи с чем, при расчетах арендной платы применялся удельный показатель кадастровой стоимости земли.

В соответствии с п. 1.14 Порядка расчета арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Таким образом, с 01.01.2016 расчет арендной платы за пользование земельным участком кадастровым номером 

<

.......> должен производиться исходя из его кадастровой стоимости. 

Соответственно, годовой размер арендной платы, исчисленный по формуле: А = КСЗУ*Кви*Кдп*Ккан, составляет 185654 руб. 48 коп. (61884826 руб. 92 коп. * 0,003 * 1 * 1), за заявленный в иске период с 01.01.2016 по 28.06.2016, составляет 92827 руб. 24 коп. 

Учитывая, что ответчиком в добровольном порядке оплачено 11878 руб., суд первой инстанции пришел к верному выводу о взыскании с Шапровой Н.И. в пользу Облкомимущества задолженности по арендной плате за вышеуказанный период в сумме 80951 руб. 24 коп. 

Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения к арендным платежам повышающего коэффициента, поскольку арендатор в течение трех лет не ввел в эксплуатацию объекты недвижимости, для строительства которых предоставлялся земельный участок, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку как указано выше, земельный участок предоставлен не для строительства, а для эксплуатации многоэтажной жилой застройки.

Вместе с тем, проверив законность и обоснованность принятого дополнительного решения в части отказа Облкомимуществу во взыскании неустойки по дату фактического исполнения решения суда, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отказ суда первой инстанции в данной части заявленных требований применительно ко взысканной санкции противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу правовой позиции, изложенной в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

При таких данных, суд первой инстанции, учитывая, что истцом были заявлены требования о взыскании неустойки по дату фактического исполнения ответчиком обязательства, присуждая в пользу истца за просрочку исполнения обязательства с 01.01.2016 по 28.06.2016 неустойку, должен был указать в резолютивной части на период взыскания штрафной санкции (с 11.02.2016 по 28.06.2016), а также на взыскание неустойки по день фактического исполнения обязательства. Оснований для отказа Облкомимуществу в удовлетворении данных требований у суда первой инстанции не имелось.

Учитывая изложенное, решение суда и дополнительное решение, которыми в удовлетворении требований о взыскании неустойки до даты фактического исполнения обязательства отказано, подлежат отмене, а решение суда – изменению путем дополнения его резолютивной части указанием на период взысканной неустойки и ее взыскание до даты фактического исполнения обязательства. 

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда 

о п р е д е л и л а:

решение Советского районного суда г. Волгограда от 16 августа 2016 года и дополнительное решение Советского районного суда г. Волгограда от 30 мая 2017 года отменить в части отказа Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области в требованиях о взыскании с Шапровой Натальи Ивановны неустойки до момента фактического исполнения решения суда.

Принять по делу в указанной части новое решение, которым данные требования удовлетворить, взыскать с Шапровой Натальи Ивановны в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области пеню за период с 11.02.2016 по 28.06.2016 в сумме 5000 рублей. Взыскать с Шапровой Натальи Ивановны в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области пеню за период с 29.06.2016 по день фактического исполнения обязательства: внесения Шапровой Натальей Ивановной арендной платы по договору аренды земельного участка № 276-В от 15.03.2013 за период с 01.01.2016 по 28.06.2016 в сумме 80951 руб. 24 коп. 

В остальной части решение Советского районного суда г. Волгограда от 16 августа 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья: 

Судьи: