Дело № 2-866/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2018 года г.Уфа 

Калининский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Тухбатуллиной Л.Х.

при секретаре судебного заседания Хакимовой Н.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной денежной суммы, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной денежной суммы.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Истец ссылается на заключение судебного эксперта ООО «Терс» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому выявлены недостатки жилого дома: толщина стен (№) не соответствует техпаспорту (№ мм), по совокупности дефектов требуется замена оконных конструкций. 

Согласно дефектной ведомости объемов работ требуется:

- демонтаж-монтаж подоконников №/м;

- демонтаж оконных конструкций (под замену) № кв.м.;

- повторная установка ПВХ-окон № кв.м.;

- восстановление откосов № кв.м;

- утепление фасада № кв.м.;

- демонтаж кровли (повторное использование) № кв.м.;

- устройство контробрешетки № кв.м.;

- монтаж кровельного покрытия № кв.м. Таким образом, по подсчетам истца стоимость устранения недостатков равна 441003,31 руб. 

В связи с неудовлетворительным состоянием отопительной системы истцом понесены расходы по замене отопления в размере 133209 руб. с учетом работы, что подтверждается актом приема-передачи выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ 

Согласно протоколу лабораторных исследований от ДД.ММ.ГГГГ в воде из скважины содержание железа и марганца превышает норму в № раза и № раз соответственно. Истцом понесены расходы по монтажу системы водоподготовки в размере 114950,94 руб., с учетом работы. Итого на сумму 692163,25 руб. 

Просит суд уменьшить покупную цену объекта на 692163,25 руб.; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 излишне уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме 692163,25 руб. 

В судебном заседании ФИО1, ее представители ФИО3, действующий по доверенности, ФИО4, действующий по устному ходатайству, исковые требования поддержали в полном объеме. Также просили отнестись критически к техническому заключению от ДД.ММ.ГГГГ, которое дано в рамках дополнительной экспертизы, поскольку описательная часть заключения противоречит выводам эксперта; экспертиза проведена другим экспертом и без выезда на исследуемый объект. 

Ответчик ФИО2 на судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, о чем свидетельствует ее заявление о рассмотрении дела в отсутствие. 

В судебном заседании представитель ответчика – ФИО5, действующий по доверенности, возражал против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что жилой дом соответствует своему назначению и пригоден для проживания. При покупке дома истцом и ответчиком составлен акт приема-передачи дома, согласно которому истец согласился с техническим состоянием жилого дома и претензий не имел. Более того, решением Калининского районного суда г. Уфы от 11.09.2017 г., вступившим в законную силу, было установлено, что до заключения сделки ФИО1 была осведомлена о толщине стен дома, который намеревалась приобрести.

Изучив и оценив материалы гражданского дела, дав оценку всем добытым по делу доказательствам, как в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Правовые последствия, предусмотренные ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, наступают, если покупатель обнаружил в переданном товаре недостатки, о которых не был предупрежден продавцом.

В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки. К явным относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки либо для которых определены специальные методы контроля (лабораторные исследования). Скрытые – это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами и они проявляются лишь в процессе использования или хранения.

Продавец обязан предупредить покупателя как о явных, так и о скрытых недостатках, если они ему известны. В противном случае он будет нести ответственность перед покупателем.

Пунктом 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

На основании п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, согласно которому последней приобретен жилой дом, общей площадью № кв.м. (жилой площадью № кв.м.) и прилегающей к нему земельный участок, площадью № кв.м., с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п. № Договора стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, составила 2750 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка – 650 000 рублей, стоимость жилого дома - 2100000 руб. 

Определением Калининского районного суда г.Уфы от 23.01.2018 года по данному делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на предмет определения недостатков в указанном жилом доме, причин их возникновения и стоимости устранения выявленных недостатков.

Согласно техническому заключению от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Партнер-Уфа» в жилом доме, расположенному по адресу: 

<

адрес>, имеются следующие недостатки (дефекты) производственного характера:

- фактический класс бетона фундаментного ростверка № ниже минимально допустимого нормативного класса №

- не выполнен деформационно-осадочные швы в местах примыкания стен наружного тамбура к стена основной части здания при отсутствии мероприятий по предотвращению неравномерной осадки фундаментов тамбура и основной части здания;

- не выполнена антикоррозийная обработка металлических перемычек над оконными проемами, как следствие, имеется их поверхностная коррозия;

- не выполнены наружный водонепроницаемый и внутренний пароизоляционный герметизирующие слои монтажных швов оконных блоков;

- не замазаны герметиком швы примыкания подоконных сливов к оконным откосам и к оконным блокам;

- не выполнены слуховые окна или какие-либо другие продухи, необходимые для вентиляции чердака;

- не выполнены биозащита деревянных конструкций крыши;

- на отдельных участках крыши обрешетка выполнена из необрезных досок с корой;

- крепление металлочерепицы на карнизных свесах выполнено через одну волну, а не в каждую волну;

- система вентиляции не соответствует нормативным требованиям и не работает, в помещении котельной не установлена механическая вытяжка, отсутствуют приточные клапаны. 

Причинами возникновения выявленных недостатков являются несоблюдение технологии производства строительно-монтажных работ и нормативных требований, предъявляемых к конструкциям. 

Сметная стоимость устранения выявленных недостатков составляет 363660 рублей. 

Определением Калининского районного суда г.Уфы от 29.05.2018 года по ходатайству представителя истца по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза на предмет определения недостатков конструктивного характера в жилом доме, стоимости их устранения и определения стоимости замены системы отопления в жилом доме. Производство дополнительной судебной строительно-технической экспертизы было поручено также ООО «Партнер-Уфа».

Согласно техническому заключению от ДД.ММ.ГГГГ в жилом доме, расположенному по адресу: 

<

адрес>, недостатков (дефектов) конструктивного характера не имеется. Поскольку дефектов конструктивного характера не имеется, то стоимость устранения определять нет необходимости и возможности. Стоимость по замене системы отопления определить невозможно. 

Суд, оценив указанные заключения судебных экспертиз, принимает их в качестве относимого, допустимого доказательства, поскольку они проведены с соблюдением требований статей 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лицами, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, эксперты, проводившие экспертизы, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений, указанные заключения экспертов мотивированы, составлены ими в пределах своей компетенции, эксперты имеют соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики. Выводы экспертов являются полными и обоснованными, содержат ответы на поставленные судом вопросы.

Также в судебном заседании судом был допрошен эксперт ФИО6, составивший техническое заключение от ДД.ММ.ГГГГ, который пояснил, что о том какая была установлена система отопления изначально и ее работоспособность в настоящее время нельзя оценить категорично. При тех недостатках, которые описаны в техническом заключении от ДД.ММ.ГГГГ, можно проживать в жилом доме, но некоторые выявленные дефекты снижают эксплуатационные характеристики и в некоторой степени могут повлиять на здоровье, например недостатки по вентиляции, теплопроводности. Пары из помещения впитываются в монтажную пену, которая при минусовой температуре промерзает и в последующем образуется грибок (плесень). На момент проведения осмотра имелась плесень.

Таким образом, имеющимися в деле доказательствами подтверждается наличие скрытых недостатков спорного жилого дома, о которых истица не знала, и не могла знать, которые она не могла обнаружить при осмотре дома до его покупки. Ответчиком не представлены доказательства того, что истица была поставлена в известность о скрытых недостатках продаваемого спорного жилого помещения, указанных в техническом заключении от ДД.ММ.ГГГГ 

Характер выявленных недостатков, время их выявления, отсутствие опровергающих эти обстоятельства доказательств, свидетельствуют о том, что данные недостатки имелись на момент заключения договора купли-продажи дома, жилой дом был передан истице с этими существующими недостатками, строительно-монтажные работы при строительстве дома были произведены ответчиком некачественно и с нарушением обязательных требований СНиП и ГОСТов.

Для восстановления нарушенного права, для приведения потребительских свойств товара к условиям, пригодным для использования, покупатель вынужден нести расходы для устранения недостатков, поэтому истец вправе требовать уменьшения покупной цены на сумму возмещения стоимости ремонта, определенного экспертным заключением на сумму 363660 руб.

Доказательств наличия иных недостатков, вызванных неправомерными действиями ответчика, истцом не представлено, судом не установлено.

Более того, вступившим в законную силу решением Калининского районного суда г. Уфы от 11.09.2017 г. было установлено, что до заключения сделки ФИО1 была осведомлена о толщине стен дома, который намеревалась приобрести. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной денежной суммы удовлетворить частично. 

Уменьшить покупную стоимость объекта – жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, приобретённого по договору купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от ДД.ММ.ГГГГ на 363660 рублей. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет уменьшения покупной цены жилого дома, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, 

<

адрес>, сумму в размере 363660 рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Калининский районный суд города Уфы Республики Башкортостан.

Судья: Л.Х. Тухбатуллина

Решение в окончательной форме изготовлено 13 июля 2018 года.