Дело №3а-463/17

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г.Нижний Новгород 25 декабря 2017 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием представителя административного истца администрации Богородского муниципального района Нижегородской области ФИО1, представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области ФИО2, представителя заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Фирма «НикО» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации Богородского муниципального района Нижегородской области о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 06 сентября 2017 года №1161/2017; исключении установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 06 сентября 2017 года №1161/2017 рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 14526000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года из сведений государственного реестра недвижимости и установлении кадастровой стоимости в размере 75873876 рублей, 

УСТАНОВИЛ:

администрация Богородского муниципального района Нижегородской области обратилась в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указала в административном исковом заявлении о том, что не согласна с решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 06 сентября 2017 года №1161/2017, которым по результатам рассмотрения заявления ООО «Фирма «НикО» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:24:0031104:1 была установлена на основании отчета об оценке в размере его рыночной стоимости 14526000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года, что значительно меньше размера кадастровой стоимости, размер которой составляет 75873876 рублей.

Указала, что ООО «Фирма «НикО» на основании договора аренды земельного участка от 06 августа 2004 года №57-04-Р, заключенного между ООО «Фирма «НикО» и комитетом по управлению муниципальным имуществом Богородского района Нижегородской области, является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 392600 кв.м., категория земель: земли промышленности, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для организации отдыха граждан, расположенного по адресу: Нижегородская область, Богородский район, пруд вблизи населенного пункта Ефимьево. Договор аренды земельного участка заключен на срок 49 лет. Богородский муниципальный район Нижегородской области является получателем арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости данного земельного участка.

По мнению административного истца комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области (далее - Комиссия) при принятии решения от 06 сентября 2017 года №1161/2017 не учла, что отчет об оценке объекта недвижимости от 02.06.2017 года №02-03/17/0852 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297, Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299, Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №611. 

Административный истец считает, что оценщиком ООО «Вета» ФИО4 подобраны объекты-аналоги, не соответствующие по характеристикам объекту оценки. Оценщик посчитал, что объект оценки можно охарактеризовать как земельный участок рекреационного назначения. Вместе с тем, весь спорный земельный участок покрыт водой (границы спорного земельного участка совпадают с границами пруда), что исключает возможность возведения на нем объектов рекреации, коттеджей, дач, пансионатов, баз отдыха. Ни один объект аналог не покрыт водным объектом. В отчете об оценке на объект недвижимости оценщиком не производится корректировка цен на категорию. Оценщиком в отчете об оценке приведены сведения о четырех используемых объектах недвижимости - земельных участках рекреационного назначения, однако ни один объект не приведен из Богородского района Нижегородской области. Произведенные оценщиком корректировки являются некорректными и не обеспечивают устранения различий между объектами - аналогами и объектом оценки по основным элементам сравнения, что вводит пользователей отчета об оценке в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов и не могло не повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Отобранные оценщиком объекты - аналоги не сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, В процессе оценки оценщиком не были учтены все необходимые ценообразующие факторы (элементы сравнения) и по ним не произведены все необходимые корректировки.

Кроме того, по мнению административного истца, при принятии оспариваемого решения были нарушены положения пункта 17 приказа Управления Росреестра по Нижегородской области от 06.03.2012 года №П/35 «О комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Нижегородской области», согласно которому в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. При этом, у администрации Богородского муниципального района Нижегородской области отсутствует информация об имеющемся положительном экспертном заключении.

При рассмотрении дела в суде представитель административного истца администрации Богородского муниципального района Нижегородской области ФИО1 заявленные требования поддержала в полном объеме, просила административное исковое заявление удовлетворить по указанным в нем основаниям. Обратила внимание суда на то обстоятельство, что в протоколе заседания комиссии от 06.09.2017 года не указана позиция администрации Богородского муниципального района Нижегородской области, которая была озвучена представителем при рассмотрении Комиссией заявления ООО «Фирма «НикО». На вопрос суда пояснила, что сведений о наличии предложений о продаже земельных участков, занятых водными объектами и расположенных как и объект оценки на территории Богородского района Нижегородской области, у административного истца не имеется. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области ФИО2 с административным исковым заявлением не согласилась. Указала, что нарушений при принятии Комиссией решения от 06 сентября 2017 года №1161/2017 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 14526000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года, допущено не было. На день принятия оспариваемого решения требование об обязательном представлении экспертного заключения на отчет об оценке было отменено, поэтому пункт 16 приказа Управления Росреестра по Нижегородской области от 06.03.2012 года №П/35 «О комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Нижегородской области» не подлежит применению. 

Представитель заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Фирма «НикО» ФИО3, участвующий в судебном заседании 18.02.2017 года (в судебном заседании был объявлен перерыв до 25.12.2017 года), с административным исковым заявлением администрации Богородского муниципального района Нижегородской области не согласился. Указал, что отчет об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № от 02.06.2017 года №02-03/17/0852, составленный оценщиком ООО «Вета» ФИО7, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки. Административным истцом не представлено доказательств иной рыночной стоимости спорного земельного участка. Нарушений при принятии решения от 06 сентября 2017 года №1161/2017 Комиссией допущено не было.

По ходатайству административного истца администрации Богородского муниципального района Нижегородской области судом из Комиссии были истребованы документы, представленные ООО «Фирма «НикО» в Комиссию, в том числе отчет от 02.06.2017 года №02-03/17/0852 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составленный оценщиком ООО «Вета» ФИО7, а также документы о создании Комиссии и документы, связанные с принятием Комиссией оспариваемого решения (извещения, протокол заседания Комиссии от 06.09.2017 года). 

Исследовав материалы настоящего административного дела, заслушав явивших в судебное заседание лиц, суд приходит к следующему.

Административным истцом администрацией Богородского муниципального района Нижегородской области оспаривается решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 06 сентября 2017 года №1161/2017, которым было удовлетворено заявление ООО «Фирма «НикО» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 14526000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия) (пункт 1). В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решения Комиссии могут быть оспорены в суде. С учетом того, что целью обращения в Комиссию является пересмотр кадастровой стоимости, решение, действие (бездействие) Комиссии могут быть оспорены с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 15 статьи 20 КАС РФ, в порядке и сроки, предусмотренные главой 22 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

На основании части 2 статьи 245 КАС РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Фирма «НикО» на основании договора аренды земельного участка от 06.08.2004 года №57-04-Р, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом Богородского района Нижегородской области (арендодатель) и ООО «Фирма «НикО» (арендатор), приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 52:24:0031104:1, площадью 392600 кв.м., категория земель: земли промышленности, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для организации отдыха граждан, расположенный по адресу: Нижегородская область, Богородский район, пруд вблизи населенного пункта Ефимьево. Договор аренды земельного участка заключен на срок 49 лет (л.д.25-30). 

Согласно представленному комитетом по управлению муниципальным имуществом Богородского района Нижегородской области расчету арендной платы от 09.11.2017 года арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № производится на основании постановления Правительства Нижегородской области от 02.06.2006 года №186 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области» с учетом размера кадастровой стоимости данного земельного участка (л.д.34-36).

С учетом представленного договора аренды и положений статьи 62 Бюджетного кодекса РФ Богородский муниципальный район Нижегородской области является получателем арендной платы.

В связи с изложенным суд полагает, что принятое Комиссией решение от 06 сентября 2017 года №1161/2017, которым было удовлетворено заявление ООО «Фирма «НикО» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 14526000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года, затрагивает права администрации Богородского муниципального района Нижегородской области. 

Согласно части 1 статьи 219 КАС РФ, если Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд (в порядке главы 22 КАС РФ), административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Оспариваемое по настоящему административному делу решение было принято Комиссией 06.09.2017 года, административное исковое заявление в Нижегородский областной суд подано административным истцом 14.11.2017 года, то есть с соблюдением установленного для этого процессуального срока. 

Порядок создания и деятельности комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области установлены положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положениями приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 года №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года №69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», приказа Управления Росреестра по Нижегородской области от 06.03.2012 года №П/35 «О комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Нижегородской области».

Из представленных административным ответчиком документов следует, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области создана на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.02.2012 года №П/49 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области». Комиссия избрана в составе четырех человек (л.д.88). 

Согласно пунктам 10, 12 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года №263, заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов (п.10); голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из представленной в суд копии протокола №20/2017 заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 06.09.2017 года усматривается, что на заседании присутствовали председатель и три члена комиссии. В протоколе также указано, что на заседании Комиссии присутствовали иные лица, не являющиеся членами комиссии, в том числе представитель администрации Богородского района Нижегородской области (л.д.105-107).

Из данного протокола заседания Комиссии от 06.09.2017 года №20/2017 также следует, что на заседании Комиссии рассматривалось заявление ООО «Фирма «НикО» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 14526000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года.

Комиссией было установлено, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости ООО «Фирма «НикО» были приложены все необходимые документы в соответствии с требованиями законодательства. Рыночная стоимость объекта недвижимости установлена в соответствии с отчетом от 02.06.2017 года №02-03/17/0852, выполненным специалистом ООО «ОК «ВЕТА» по состоянию на 01.11.2013 года, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков».

По результатам рассмотрения представленных документов, в том числе отчета об оценке, Комиссией было принято решение об удовлетворении заявления ООО «Фирма «НикО» и установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости при голосовании: «за» - три члена комиссии, «против» - один член комиссии.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что решение от 06 сентября 2017 года №1161/2017 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 14526000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года принято полномочным органом с соблюдением кворума и установленного порядка голосования. При этом Комиссией проверялось соблюдение заявителем ООО «Фирма «НикО» требований закона о представлении необходимого комплекта документов, проверялось оформление и содержание представленного отчета об оценке.

Принятое Комиссией решение соответствует по форме требованиям пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года №263. 

Суд также принимает во внимание, что администрация Богородского муниципального района Нижегородской области была извещена о месте и времени заседания Комиссии, на котором рассматривалось заявление ООО «Фирма «НикО» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2013 года (л.д.103), а также о результатах рассмотрения заявления ООО «Фирма «НикО» (л.д.101). 

Оценив действия Комиссии по рассмотрению заявления ООО «Фирма «НикО» и само оспариваемое решение Комиссии, суд также приходит к следующим выводам.

На основании пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Как указано выше в данном судебном решении, размер арендной платы, установленный для арендатора ООО «Фирма «НикО» на основании договора аренды земельного участка от 06.08.2004 года №57-04-Р, зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка. В связи с этим ООО «Фирма «НикО» вправе была обратиться в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости арендованного земельного участка.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости должны быть приложены: выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Оценив представленные в суд копии документов, которые заявитель ООО «Фирма «НикО» представил в Комиссию вместе с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, суд делает вывод о том, что необходимые документы, перечисленные в статье 24.18 Федерального закона, ООО «Фирма «НикО» были поданы в Комиссию, поэтому Комиссия обязана была рассмотреть поданное заявление. Оснований для отказа в рассмотрении Комиссией заявления ООО «Фирма «НикО» судом не установлено.

Комиссия пришла к выводу о соответствии представленного отчета об оценке земельного участка требованиям законодательства об оценке и оценочной деятельности.

На основании статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Оценив данный отчет, суд приходит к следующему.

При составлении отчета от 02.06.2017 года №02-03/17/0852 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, оценщик ООО «Вета» ФИО7 руководствовался положениями Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиями федеральных стандартов оценки, в том числе: Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, а также Стандартом и правилами оценочной деятельности Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (л.д.120 оборот - 121).

В отчете указывается, что целью оценки и предполагаемым использованием результатов отчета является определение рыночной стоимости объекта оценки для установления кадастровой стоимости в размере рыночной (л.д.118).

Оценщик ФИО7 в составленном им отчете перечислил допущения и ограничения, примененные им при оценке, привел перечень материалов и документов, использованных при составлении отчета (л.д.119 оборот -120). 

Оценщиком дано описание объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером № в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельного участка, его площадь, зарегистрированное право, разрешенное использование: для организации отдыха граждан, сведения о текущем использовании: на земельном участке расположен водный объект - пруд, категория земель, к которым отнесен земельный участок: земли промышленности, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадь 392600 кв.м. Указано, что земельный участок передан в аренду. Также указано на отсутствие на земельном участке каких-либо инженерных коммуникаций. Расстояние до трассы районного значения составляет около 7 км. Добраться до оцениваемого земельного участка возможно на личном транспорте, дорога к участку грунтовая (л.д.125 оборот-128).

Доказательств того, что в отчете об оценке неправильно дано описание объекта оценки, суду не представлено. 

С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщиком в отчете приведен анализ общей политической и социально-экономической обстановки в Российской Федерации и Нижегородской области, в том числе тенденции отечественного рынка земельных участков, дан анализ рынка земли в Нижегородской области со ссылкой на источники информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки (л.д.129-130).

Определен сегмент рынка, к которому относится спорный земельный участок - земельный участок рекреационного назначения (для размещения объектов рекреации и организации отдыха), расположенный в Нижегородской области. При этом суд учитывает, что оценщиком в отчете дано обоснование отнесения земельного участка к данному сегменту рынка, а именно: вид разрешенного использования земельного участка: для организации отдыха граждан, фактическое использование земельного участка: на участке расположен объект зоны отдыха (водный объект) - пруд, площадь земельного участка составляет 392600 кв.м., район расположения земельного участка охарактеризован оценщиком как живописное место вблизи населенного пункта село Ефимьево в окружении лесного массива на расстоянии 7 км от трассы районного значения (л.д.130). 

С учетом изложенного суд не может согласиться с доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, о том, что оценщиком ФИО7 в отчете неправильно определен сегмент рынка, к которому относится спорный объект оценки, для подбора объектов-аналогов.

Оценщиком в отчете дан анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования. По состоянию на 01.11.2013 года оценщиком при исследовании рынка продаж земельных участков рекреационного назначения в Нижегородской области было обнаружено 10 предложений. При отборе объектов-аналогов оценщиком по каждому объекту приведено обоснование выбора.

При обосновании выбора объектов-аналогов оценщик учитывал, что земельные участки рекреационного назначения в силу низкой ликвидности экспонируются на рынке недвижимости достаточно длительный срок (порядка 1 года). 

Оценщиком в отчете отмечено, что в Богородском районе рынок земельных участков рекреационного назначения не развит, ввиду этого использованы предложения из выборки в разных районах Нижегородской области. Местоположение оцениваемого объекта характеризуется близостью к областному центру, в то же время удаленностью от крупных автомагистралей, массовой жилой застройки. В качестве аналогов рассматривались земельные участки, расположенные вблизи водоемов, лесных зон с возможностью использования в целях организации отдыха граждан (л.д.131-134). 

Таким образом, в отчете оценщиком дано обоснование выбора объектов-аналогов, в том числе и выбора земельных участков, расположенных на территории иных районов Нижегородской области. С учетом этого суд не может согласиться с доводами административного искового заявления о неправильном подборе объектов - аналогов. 

Кроме того, в судебном заседании представитель административного истца пояснил суду об отсутствии у него сведений о продаже на дату оценки схожего земельного участка, на котором расположен водный объект - пруд, расположенного на территории Богородского района Нижегородской области, который мог бы быть использован оценщиком, но не был использован в качестве объекта-аналога.

Помимо этого, требования федеральных стандартов оценки не ограничивают право оценщика подбирать в качестве объектов-аналогов земельные участки (сведения об их продаже) в других муниципальных образования (районах), с применением в случае необходимости (отнесение района к другой группе социально-экономического развития) корректирующих стоимость коэффициентов.

Оценщиком в отчете определены факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость, к которым оценщиком отнесены: передаваемые имущественные права, месторасположение земельного участка, наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций или возможность их подведения без затрат, превышающих экономическую целесообразность, общая площадь земельного участка (л.д.134).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка выполнен оценщиком в соответствии с пунктом 20 ФСО №7 «Оценка недвижимости». Признано, что наилучшим использованием земельного участка является его текущего использования - для организации отдыха граждан (объекта рекреационного назначения) (л.д.136).

Оценка земельного участка с кадастровым номером № проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов. 

Оценщиком отмечено в отчете о том, что затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно выяснить величины стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости и практически не применяется при самостоятельной оценке земельных участков. Доходный подход применяется для определения стоимости объекта, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации.

Применение сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта-оценки обусловлено, как об этом указано в отчете, наличием на рынке продаж достаточного количества данных для подбора объектов-аналогов и возможностью наиболее точного определения рыночной стоимости объекта оценки по сравнению с другими подходами (л.д.137-139).

Таким образом, в соответствии с требованиями ФСО №3 оценщик в отчете описал обоснование выбора используемого подхода к оценке и метода в рамках применяемого подхода, а также привел последовательность действий при применении сравнительного подхода (л.д.139 оборот). 

При расчете рыночной стоимости земельного участка к земельным участкам-аналогам были применены: корректировка на торг (0,85), корректировка на местоположение объектов-аналогов (1,72), корректировка на общую площадь (к объекту-аналогу №2 - 0,93), корректировка на покрытие участка водоемом (0,32).

Оценщиком в отчете приведены мотивы применения либо не применения корректировок к объектам-аналогам, а также указана информация о справочниках, используемых при подборе корректировочных коэффициентов. 

При этом оценщиком обосновано применение корректировки на покрытие участка водоемом. Указано, что оцениваемый земельный участок полностью покрыт водным объектом (прудом), что уменьшает его рыночную стоимость, так как ограничивает его возможное использование (затруднено его благоустройство, какое-либо капитальное строительство невозможно).

Доказательств того, что применение корректировок является ошибочным и привело к неправильному определению размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № суду не представлено.

К отчету приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета.

Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Оценщик изложил в отчете использованные допущения и ограничения, обосновал выводы. В самом отчете и приложении к отчету содержится информация об источниках, используемых при проведении оценки, в том числе копии материалов и распечаток с сайтов, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. 

Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик ФИО7 является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», регистрационный номер 007059, имеет профессиональное образование в области оценки - диплом о профессиональной переподготовке ГОУВПО ННГАСУ от 19.02.2009 года серия ПП №791305 (программа «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»), стаж работы в оценочной деятельности - с 2006 года. Имеется полис обязательного страхования ответственности (л.д.119, 156-158).

Сведений о том, что оценщик ФИО7 является учредителем, собственником, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика отчета об оценке ООО «Фирма «НикО», либо является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО7 не имеется. 

Кадастровая стоимость объекта оценки была определена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №862 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участок в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Нижегородской области» по состоянию на 01.11.2013 года. Поэтому, новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № могла быть установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2013 года.

Таким образом, суд полагает, что у комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области не имелось правовых оснований для признания представленного ООО «Фирма «НикО» отчета об оценке объекта недвижимости от 02.06.2017 года №02-03/17/0852, составленного оценщиком ФИО7, не соответствующим требованиям законодательства об оценке и оценочной деятельности и не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявления ООО «Фирма «НикО» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2013 года.

Суд не может согласиться с доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, о том, что Комиссия была не вправе установить новую кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 14526000 рублей, так как разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью превышает 30 процентов, а заявителем ООО «Фирма «НикО» в Комиссию не было представлено положительное экспертное заключение на отчет об оценке.

Действительно пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 года №263, содержит положение, согласно которому в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Аналогичное положение содержится в приказе Управления Росреестра по Нижегородской области от 06.03.2012 года №П/35 «О комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Нижегородской области» (пункт 16 Положения).

Вместе с тем, суд полагает, что приведенные нормы права не подлежат применению при рассмотрении настоящего административного дела. Федеральным законом от 02.06.2016 года №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения в статью 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части перечня документов, которые должны быть представлены в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости вместе с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, а именно исключено требование о представлении положительного экспертного заключения на отчет об оценке. Указанный Федеральный закон от 02.06.2016 года №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на день подачи ООО «Фирма «НикО» заявления в Комиссию и принятия Комиссией решения вступил в законную силу и подлежал применению.

В связи с изложенным приведенные выше положения пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 года №263, и пункта 16 Положения о порядке создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Нижегородской области, утвержденного приказом Управления Росреестра по Нижегородской области от 06.03.2012 года №П/35, не подлежали применению. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебном заседании также пояснил о неприменении указанных выше положений после внесения изменений в статью 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», исключающих из перечня документов, представляемых в Комиссию, экспертное заключение на отчет об оценке. 

Довод представителя административного истца о том, что в протоколе заседании Комиссии от 06.09.2017 года №20/2017 не указана позиция администрации Богородского муниципального района Нижегородской области относительно поданного ООО «Фирма «НикО» заявления, также не может являться основанием для признания решения Комиссии от 06 сентября 2017 года №1161/2017 в отношении ООО «Фирма «НикО» незаконным.

Пунктом 18 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 года №263, установлено, что на заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол, в котором в отношении каждого рассматриваемого заявления указываются, в том числе, пояснения, данные лицами, присутствующими на заседании.

Судом установлено, что на заседании Комиссии от 06 сентября 2017 года присутствовал представитель администрации Богородского муниципального района Нижегородской области; в протоколе отсутствуют пояснения данного представителя. Вместе с тем, доказательств того, что представитель администрации выступал на заседании Комиссии 06 сентября 2017 года и высказывал свою позицию, суду не представлено. Кроме того, суд полагает, что применительно к обстоятельства настоящего дела отсутствие в протоколе таких пояснений само по себе не может повлечь признание правильного по существу решения Комиссии незаконным.

Так как суд отказывает в удовлетворении требования о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 06 сентября 2017 года №1161/2017, то должно быть отказано и в удовлетворении производного требования об исключении установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 06 сентября 2017 года №1161/2017 рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 14526000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года из сведений государственного реестра недвижимости и установлении кадастровой стоимости в размере 75873876 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления администрации Богородского муниципального района Нижегородской области о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 06 сентября 2017 года №1161/2017; исключении установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области от 06 сентября 2017 года №1161/2017 рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 14526000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года из сведений государственного реестра недвижимости и установлении кадастровой стоимости в размере 75873876 рублей - отказать. 

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 29 декабря 2017 года.

Судья М.А. Кручинин