УИД 38RS0004-01-2025-000933-65

Дело № 2-710/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 октября 2025 года г. Братск

Братский районный суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Жирова И.К.,

при секретаре судебного заседания Зайчук Е.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Вихоревского городского поселения, третье лицо: ФИО2, о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ей на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: ..., на основании договора купли-продажи квартиры от 24.10.2014. Право собственности истца на данный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно техническому паспорту жилого помещения от 14.08.2013, данная квартира состоит из трех комнат, общей площадью 72 кв. м, расположена в одноэтажном, двухквартирном брусчатом доме, в квартире имеется веранда дощатая.

Истец указывает, что прежним собственником в квартире произведена реконструкция, в результате чего увеличена полезная площадь квартиры путём возведения на месте дощатой веранды капитальной постройки пристроя, вследствие чего общая площадь помещения увеличилась до 83,8 кв. м. Работы по реконструкции были проведены без соблюдения требований законодательства и без согласования с органами самоуправления, с заявлением о разрешении строительных работ собственник не обращался. Истцом также не предпринимались меры по получению разрешения на строительство, поскольку фактически приобретен реконструированный объект и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено не было.

В настоящее время у истца возникла необходимость оформления договора энергоснабжения, для чего требуются соответствующие правоустанавливающие документы, которые кроме как в судебном порядке получить невозможно, в связи с чем она обратилась в суд.

По мнению истца, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Также истец считает, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно, если доказано, что отсутствие разрешения на строительство и/или на ввод в эксплуатацию вызвано отсутствием вины лица, осуществившего реконструкцию, либо получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию невозможно по причинам, не зависящим от указанного лица, при условии, что реконструкция не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью.

На основании изложенного, истец просит суд сохранить жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый ***, общей площадью 83,8 кв.м, в реконструированном состоянии; признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ....

Истец ФИО1, представитель истца ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Представитель истца ФИО3 представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Ответчик в судебное заседание уполномоченного представителя не направил, извещен о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Вместе с тем, частью 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закрепляет признаки самовольной постройки, то есть постройки, совершенной с нарушением установленных законодательных норм, и последствия такой постройки.

Так, под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 указанного Постановления Пленума, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того обстоятельства, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу указанных выше норм права на реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки. 

Строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства регулируются Градостроительным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Одним из юридически значимых обстоятельств по настоящему делу является установление того обстоятельства, что сохранение недвижимого имущества в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Судом установлено, что ФИО1, **.**.**** года рождения, является собственником квартиры, расположенной по адресу: ..., общей площадью 53,5 кв.м. Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от **.**.****.

Согласно техническому паспорту жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ..., литера А, ..., составленному по состоянию на **.**.****, общая площадь данного жилого помещения составляет 70,2 кв.м, в том числе площадь квартиры составляет 53,5 кв.м, из нее: жилая – 37,9 кв.м, подсобная – 15,6 кв.м; площадь лоджий, балконов, террас, веранд – 16,7 кв.м. Квартира состоит из 3-х комнат.

Из технического плана от **.**.**** следует, что в жилом помещении, расположенном по адресу: ..., была проведена реконструкция, в связи с чем площадь квартиры составляет 83,8 кв.м.

В ходе рассмотрения дела установлено, что разрешение на реконструкцию спорного жилого помещения не выдавалось. Между тем, суду не представлено возражений и доказательств к ним относительно нарушений прав иных лиц произведенной реконструкцией.

В целях установления соответствия квартиры, расположенной по адресу: ..., действующим строительным, санитарным, противопожарным, экологическим, градостроительным нормам, правилам землепользования и застройки и иным действующим нормам и правилам, определением Братского районного суда Иркутской области от 19.06.2025 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФГБОУ ВО «Братский государственный университет» ИЦ «Братскстройэксперт».

Согласно заключению строительно-технической экспертизы от **.**.****, составленному ФГБОУ ВО «Братский государственный университет» ИЦ «Братскстройэксперт», объект экспертного исследования – жилое помещение – ..., расположена в деревянном, брусчатом, одноэтажном отдельно стоящем здании двухквартирного жилого дома по адресу: .... Кадастровый номер объекта недвижимости: 38:02:010109:521. Каждая квартира оборудована отдельным входом с придомовой территории.

В ходе визуального обследования строительных конструкций квартиры жилого ..., расположенного по адресу: Российская Федерация, ..., установлено, что собственником ... была произведена её реконструкция, в результате которой были выполнены следующие виды работ:

1) Демонтирована некапитальная веранда размерами 2,4 ? (4,66 + 2,31) м, располагающаяся со стороны торцевого фасада.

2) На месте демонтированной некапитальной веранды возведён пристрой из бруса на бетонном ленточном фундаменте, в котором размещены:

- помещение №1 – прихожая, площадью 10,6 кв.м;

- помещение №2 – котельная (используется в качестве кладовой), площадью 6,8 кв.м;

- помещение №8 – кухня, площадью 13,6 кв.м.

3) Со стороны торцевого фасада возведённого пристроя выполнен некапитальный деревянный навес, размерами 1,75?8,53 м.

4) Выполнен перенос дощатой перегородки между помещениями №4 – жилая комната, площадью 16,6 кв.м и №5 – жилая комната площадью 9,0 кв.м. В результате чего образованы:

- на месте помещения №4 – помещение №5 – жилая комната, площадью 19,4 кв.м;

- на месте помещения №5 – помещение №7 – совмещённый санузел, площадью 7,1 кв.м.

5) В связи с образовавшимися новыми помещениями в возведённом пристрое изменено назначение помещения №2 в основной части квартиры, а именно помещение №2 – кухня, площадью 10,0 кв.м стало помещением №3 – жилая комната, площадью 9,7 кв.м.

Для установления фактической общей площади ... после проведенной реконструкции были выполнены обмерные работы.

В результате проведенных обмерных работ установлено, что общая площадь до реконструкции, согласно размеров, указанных в техническом паспорте жилого помещения (квартиры) *** по ... от **.**.****, составляла 70,2 кв.м, а после реконструкции составила 83,8 кв.м, то есть увеличилась на 13,6 кв.м, что соответствует данным технического плана помещения от **.**.****.

На момент обследования по состоянию на **.**.**** жилого помещения – ..., расположенного по адресу: Российская Федерация, ..., после выполненной реконструкции установлено, что выполненная реконструкция жилого помещения не влияет на работу конструктивной схемы здания жилого дома в целом; несущие и ограждающие конструкции жилого помещения находятся в работоспособном состоянии и не имеют дефектов и повреждений, снижающих их несущую способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций; надежность и эксплуатационная пригодность объекта экспертного исследования — жилого помещения обеспечивается без угрозы жизни и здоровью граждан; необходимая прочность, устойчивость, пространственная неизменяемость несущих элементов обеспечена выполнением действующих норм; жилое помещение обеспечено инженерными системами, соответствующими требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Элементы инженерного оборудования не имеют видимых дефектов и повреждений и находятся в работоспособном состоянии; в процессе эксплуатации здания обеспечиваются нормальные условия для проживания, выполняются требования действующих строительных, градостроительных норм и правил, требований пожарной безопасности.

Согласно заключению эксперта ФГБОУ ВО «Братский государственный университет» ИЦ «Братскстройэксперт» ФИО4 от 03.09.2025 № VII-789-2025, реконструкция квартиры с кадастровым номером 38:02:010109:521, расположенной по адресу: Российская Федерация, ..., соответствует требованиям пожарных, санитарных, градостроительных, строительных норм и правил, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд приходит к выводу о возможности положить в основу решения заключение судебной экспертизы по следующим основаниям: экспертиза проведена в соответствии с установленным порядком ее проведения согласно статье 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранными по делу доказательств с учетом прав и обязанностей эксперта в силу статьи 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исследование проведено с применением норм действующего законодательства, содержит все необходимые исходные сведения. 

Экспертное заключение содержит мотивированные, обоснованные выводы, полученные в результате анализа данных сведений, указаны обоснования примененных подходов и методов, использованных экспертом при составлении заключения. Анализируя представленное заключение, суд приходит к выводу о достаточности и достоверности использованных экспертом данных, установленных судом и необходимых для определения соответствия квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, ..., действующим строительным, санитарным, противопожарным, экологическим, градостроительным нормам, правилам землепользования и застройки и иным действующим нормам и правилам, в части реконструированного объекта, то есть соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. 

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Суду не представлено доказательств того, что выводы эксперта не соответствуют либо противоречат обстоятельствам дела, установленным в судебном заседании, в связи с чем суд считает возможным руководствоваться указанным заключением при вынесении решения, полагая его соответствующим требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, и признавая достоверным и соответствующим обстоятельствам дела доказательством.

Учитывая, что реконструкция выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, а также принимая во внимание, что сохранение жилого помещения в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковые требования ФИО1 о сохранении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ..., общей площадью 83,8 кв.м, в реконструированном состоянии; признании за ФИО1 права собственности на указанное жилое помещение в реконструированном виде являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению. 

В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серия *** ***) удовлетворить.

Сохранить жилое помещение – квартиру с кадастровым номером *** общей площадью 83,8 кв.м, расположенную по адресу: ..., в реконструированном состоянии.

Признать за ФИО1, **.**.**** года рождения (паспорт гражданина Российской Федерации серия *** ***) право собственности на жилое помещение – квартиру с кадастровым номером ***, общей площадью 83,8 кв.м, расположенную по адресу: ....

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Братский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.К. Жиров

Мотивированное решение суда составлено 22.10.2025.