дело № 3а-30/2017года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 августа 2017 года г. Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи Аутлева Ш.В., 

при секретаре судебного заседания Хамирзовой А.А.,

представителя административного ответчика – Комитет по имущественным отношения Республики Адыгея по доверенности ФИО1,

представителя заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Адыгея по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению представителя административного истца ФИО3 – ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея и Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 13 198 434 (тринадцать миллионов сто девяносто восемь тысяч четыреста тридцать четыре) рубля, 

у с т а н о в и л:

Представитель административного истца ФИО3 – ФИО4 03.07.2017 обратился в суд с данным административным иском, указывая, что ФИО5 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 63 884 кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства бизнес инкубатора и размещения объектов торгового назначения.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года определена в размере 41 177 071 рубль 04 копейки. Между тем, данная кадастровая стоимость не соответствует рыночной, которая, согласно независимой оценке составляет 13 198 434 (тринадцать миллионов сто девяносто восемь тысяч четыреста тридцать четыре) рубля. 

Данные обстоятельства нарушают права административного истца, как плательщика налога, поскольку влекут увеличение его налоговых обязательств. 

Просил суд установить кадастровую стоимость данного земельного участка в размере 13 198 434 (тринадцать миллионов сто девяносто восемь тысяч четыреста тридцать четыре) рубля.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея (далее – Управление Росреестра по Республике Адыгея), действующий по доверенности, в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом извещен. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителя указанного административного ответчика не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела. В письменных возражениях на административное исковое заявление полагает заявленные требования необоснованными, поскольку считает представленный отчет несоответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а произведенный расчет рыночной стоимости земельного участка заниженным. Просит отказать в удовлетворении административного искового заявления. 

Представитель заинтересованного лица – Администрация МО «Энемское городское поселение» в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в их отсутствие. При этом просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель административного ответчика – Комитет по имущественным отношениям Республики Адыгея по доверенности ФИО1 в ходе судебного заседания просил отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований, считает, что действительная рыночная стоимость земельного участка неустановленна. 

Представитель заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Адыгея по доверенности ФИО2, оставил разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица – Администрация МО «Энемское городское поселение» в представленных возражениях просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Выслушав объяснения представителей явившихся сторон, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 338 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса являются плательщиками земельного налога.

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Согласно статье 3 Закона «Об оценочной деятельности», для целей оценки, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Закона «Об оценочной деятельности» датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2016 г. 

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Из представленных доказательств следует, что ФИО5 является собственником земельного участка с кадастровым №, размер участка (площадь) 63 884 +/- 52 кв.м. 

.Это обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 01-АА 699363 от 26 августа 2015 года.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка и кадастровой справкой стоимость земельного участка на 01.01.2016 составляет 41 177 071 рубль 04 копейки.

Между тем, из представленного административным истцом в обоснование требований отчета об оценке N 012-03/17 от 06.03.2017 следует, что рыночная стоимость земельного участка, находящегося по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадью 63 884 +/- 52 кв.м. с кадастровым номером 01:05: 3116004:311 на 01.01.2016 года составляет 13 198 434 (тринадцать миллионов сто девяносто восемь тысяч четыреста тридцать четыре) рубля. 

На отчет об оценке получено экспертное заключение, подготовленное СО «Региональная ассоциация оценщиков» № 23/060617/04 от 26.06.2017, подтверждающая стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 01:05: 3116004:311 – 13 198 434 (тринадцать миллионов сто девяносто восемь тысяч четыреста тридцать четыре) рубля.

Кроме того, данным экспертным заключением подтверждена проверка отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно правовой позиции административного ответчика – Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям, оценщиком допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. При этом ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы не заявил. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагают на административного ответчика бремя предоставления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных требований.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства и оценив их в совокупности по правилам части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу ФИО5, определена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности. Отчет об оценке является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка административного истца, мотивировано, содержит подробное описание проведенного исследования, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. Объекты аналоги подобраны сопоставимо с объектом оценки, рассчитаны и применены все необходимые корректировки. Выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297), объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объектов оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года и произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж. На момент проведения оценки на рынке имелось ограниченное количество предложений по продаже объектов, сходных по своим параметрам с объектом оценки в виду того, что оценка производилась на ретроспективную дату. Из этих предложений оценщиком выбрано три объекта-аналога, сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Корректировка по виду разрешенного использования оценщиком не применялась, поскольку вид разрешенного использования объекта оценки схож с видами разрешенного использования объектов-аналогов, что подтверждается материалами дела.

Оценщиком произведены корректировки на дату продажи, на масштаб (размер площади объекта), на фактор продажи.

В отчете об оценке приведены копии всех материалов, устанавливающих качественные и количественные характеристики объекта оценки, ссылки на источники информации, использованные для расчета стоимости. Информация, использованная для расчетов объекта оценки, отвечает принципам достоверности и достаточности. Материалы, изложенные в отчете, позволяют провести проверку выполненных расчетов.

По своему содержанию отчет об оценке соответствует нормам Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемым к заключению эксперта.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив в совокупности представленные доказательства, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что отчет об оценке № 012-03/17 от 06 марта 2017 года, подготовленный ИП независящим оценщиком ФИО9, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки» (ФСО № 3), Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО №4), Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №297, №298, №299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

Из содержания отчета об оценке, нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", допущенных оценщиком не усматривается.

По своему содержанию отчет об оценке № 012-03/17 соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. В отчете содержатся: дата и место проведения оценки; сведения об оценщике (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которому поручено проведение оценки; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов. К отчету приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация оценщика подтверждается приложенными к заключению документами, в частности он имеет высшее образование, проходил профессиональную переподготовку в области оценки стоимости предприятия (бизнеса); включен в реестр членов ООО РАО регистрационный № 00696; гражданская ответственность застрахована по полису страхования ответственности в СОАО "ВСК", период страхования до 21.10.2017.

На основании изложенного суд считает возможным принять в качестве надлежащего доказательства отчет об оценке от 06 марта 2017 года № 012-03/17, соответствующий требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающий величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года в размере 13 198 434 (тринадцать миллионов сто девяносто восемь тысяч четыреста тридцать четыре) рубля, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета об оценке.

Учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельных участков, заинтересованными лицами в суд не представлено, суд не находит оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение.

При таких обстоятельствах суд полагает, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости в размере, равной рыночной стоимости, подлежит удовлетворению. 

Суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:05: 3116004:311, общей площадью 63 884 кв.м, относящегося к категории – «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - для строительства бизнес инкубатора и размещения объектов торгового значения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 13 198 434 (тринадцать миллионов сто девяносто восемь тысяч четыреста тридцать четыре) рубля по состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию, в данном случае 03 июля 2017 года - дата обращения в суд.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174 -180, 278, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

Административное исковое заявление представителя административного истца ФИО5 – ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 63 884 кв. м, относящегося к категории земель: «земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства бизнес-инкубатора и размещения объектов торгового назначения», расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 13 198 434 (тринадцать миллионов сто девяносто восемь тысяч четыреста тридцать четыре) рубля, по состоянию на 01 января 2016 года. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 03 июля 2017 года (дата обращения в суд).

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный суд Республики Адыгея. 

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Ш.В. Аутлев