КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

УИД 39OS0000-01-2024-000173-19

Дело № 3а-122/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 июня 2024 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «БалтСибЭко» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «БалтСибЭко» обратилось в суд с названным выше административным иском, указав, что в период с 05 сентября 2017 года по 07 февраля 2023 года являлось собственником нежилого здания столовой с кадастровым номером 39:21:010120:222 и плательщиком налога на имущество юридических лиц, который исчислялся из кадастровой стоимости объекта, определенной бюджетным учреждением по состоянию на 01 января 2021 года в размере 53 783 709,90 руб. на основании недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости.

Сославшись на то, что во внесудебном порядке в удовлетворении заявления ООО «БалтСибЭко» о пересчете кадастровой стоимости отказано, административный истец, уточнив требования (л.д. 148) и настаивая на том, что при кадастровой оценке бюджетным учреждением неверно определен срок экономической жизни объекта недвижимости - 150 лет, который, по мнению административного истца, должен составлять 58,8 лет, а, соответственно, кадастровая стоимость составит 33 961 224 руб., просил признать незаконным решение бюджетного учреждения от 18 января 2024 года № 285/08 об отказе в перерасчете кадастровой стоимости здания столовой, обязав бюджетное учреждение обеспечить исправление ошибки и определить кадастровую стоимость объекта в размере 33 961 224 руб.

Определением суда от 16 мая 2024 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен новый собственник здания столовой - администрация муниципального образования «Мамоновский городской округ».

В судебное заседание, отложенное для представления ООО «БалтСибЭко» дополнительных доказательств – допроса специалиста, обладающего образованием в строительной сфере, представитель ООО «БалтСибЭко» ФИО1 не явилась, телефонограммой сообщила о невозможности присутствовать в судебном заседании, просила административный иск удовлетворить.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО2 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 40-43); просила в удовлетворении требований административного истца отказать, указав, что оспариваемый административным истцом срок экономической жизни объекта недвижимости определен бюджетным учреждением в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании класса конструктивной системы (КС-1), группы капитальности и основанного материала ограждающих конструкций (кирпичные) здания производственной столовой на 75 человек и более, в связи с чем является верным решение бюджетного учреждения об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе по мотиву недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости.

Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) установил внесудебную процедуру оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (положения статей 20, 21, 22.1 Закона № 237-ФЗ), в том числе путем рассмотрения бюджетным учреждением, осуществившим определение кадастровой стоимости, обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Пунктами 23 и 24 статьи 21 данного Закона установлено, что решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. В случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным, бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости (пункты 1 и 2 части 2 названной статьи).

По итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением могут быть приняты:

1) решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Закона N 237-ФЗ).

Как предусмотрено пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки в рамках Федерального закона № 237-ФЗ приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» были введены в действие соответствующие Методические указания (далее - Методические указания), определяющие правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе земельных участков и предназначенные для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости в силу прямого указания пункта 2 части 1 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1.2 Методических указаний кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

В силу пункта 1.3 указанных Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости.

Судом установлено, что по результатам аукциона 05 сентября 2017 года между администрацией МО «Мамоновский городской округ» (продавец) и ООО «БалтСибЭко» (покупатель) заключен договор № 1И/17 купли-продажи муниципального имущества - нежилого здания – столовой с кадастровым номером 39:21:010120:222, общей площадью 3170,0 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Мамоново, военный городок №1 (в 400 м. к югу от дома № 22 по ул. Белоусова). 

Решением Багратионовского районного суда г. Калининграда от 25 октября 2022 года, вступившим в законную силу 07 февраля 2023 года, удовлетворены требования прокурора Багратионовского района Калининградской области: вышеуказанный договор № 01И/17 купли-продажи недвижимого имущества признан недействительной сделкой и применены последствия недействительности ничтожной сделки;

нежилое здание – столовой возвращено в муниципальную собственность МО «Мамоновский городской округ»;

прекращено право собственности ООО «БалтСибЭко» (ИНН 

<

***>) на объект с кадастровым номером 39:21:010120:222.

Таким образом, в период с 05 сентября 2017 года по 07 февраля 2023 года ООО «БалтСибЭко» являлось собственником нежилого здания с кадастровым номером 39:21:010120:222 и плательщиком налога на имущество, налоговая база в отношении которого определялась как кадастровая стоимость. 

Налог на имущество ООО «БалтСибЭко» уплачен по решению налогового органа о взыскании от 21.08.2023 №3435 по ст. 46 НК РФ, в подтверждение чего представлено инкассовое поручение от 21.08.2023 №554, содержащее сведения о списании денежной суммы 16.05.2024 года.

По результатам очередной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2021 года кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:21:010120:222 определена ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» в размере 53 783 709,90 рублей. 

20 декабря 2023 года ООО «БалтСибЭко» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. В заявлении административный истец указывал, что расчет физического износа произведен исходя из неверно определенного срока экономической жизни здания; при определении кадастровой стоимости не были учтены результаты оспаривания кадастровой стоимости, установленные решением комиссии по рассмотрению споров от 26 июня 2020 года; расчет кадастровой стоимости осуществлен без учета сведений о том, что объект находится в аварийном состоянии.

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года № 75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» проведена проверка на наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Частью 2 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшая на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 18 января 2024 года № 285/05 отказано в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

Оценивая доводы заявителя о допущенной административным ответчиком ошибке при определении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 39:21:010120:222, суд исходит из следующего.

Как следует из оспариваемого решения бюджетного учреждения, определение кадастровой стоимости принадлежащего в спорный период административному истцу объекта недвижимости осуществлялось административным ответчиком в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 (далее - Методические указания), действовавшими при определении кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определялась на основе сведений из Перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, представленного в бюджетное учреждение уполномоченным органом (исх. № 01806-14/01-15 от 04.02.2021) по состоянию на 01 января 2021 года (далее - Перечень), в соответствии с Методическими указаниями.

В соответствии с представленным Перечнем объект недвижимости имеет наименование «Столовая», назначение «нежилое», вид разрешенного использования «нежилое».

Согласно пункту 1.2 Методических указаний под видом использования понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости. В соответствии с Приложением №2 к Методическим указаниям объекту недвижимости присвоен код (функциональная группа ОКС) 0410 «Кафе 750 кв.м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв.м (75 человек) и более».

В соответствии с группировкой, применяемой в отчете №04/01-2021 ОКС «Об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области по состоянию на 01.01.2021» (далее - Отчет), кадастровая стоимость объекта недвижимости определялась в составе подгруппы «Здания / Группа 04. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения / 0410 Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более / 0410:01 Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более (с полными характеристиками)».

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определялась с применением затратного подхода методом затрат на замещение.

Величина физического износа объекта недвижимости определена в соответствии с п. 7.3.4 Методических указаний по моделям оценки, используемым в Отчете (раздел 4.9.1.1 «Метод затрат на замещение»), и составила 19,2%.

При проведении государственной кадастровой оценки административный ответчик, руководствуясь действующими Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, использовал методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

Применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

Расчет кадастровой стоимости спорного здания осуществлен затратным подходом, который основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах (пункт 7.1.2 Методических указаний).

Согласно пункту 7.1.3. Методических указаний группы (подгруппы) зданий, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, этажности и прочее.

Оценивая представленный бюджетным учреждением и оспариваемый административным истцом расчет физического износа в рамках затратного подхода, суд приходит к выводу, что он основан на законе и является математически верным.

В соответствии с пунктом 7.3.4 Методических указаний, физический износ для целей Указаний - утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

Из того же пункт Методических указаний следует, что расчет физического износа здания возможен как на основании данных технической документации, так и на основании метода эффективного возраста.

Если физический износ рассчитывается на основании данных технической документации, то при использовании этих данных документации следует учитывать дату заполнения технической документации. 

К заявлению об исправлении ошибки приложена копия Технического заключения от 27 октября 2023 года № 894-10М/2023, данные которого подтверждают ограниченное работоспособное техническое состояние объекта недвижимости, его физический износ по состоянию на 27 октября 2023 года составляет 60%.

Однако физический износ нежилого здания, определенный по состоянию на 27 октября 2023 года, не мог быть учтен на дату определения кадастровой стоимости - 01 января 2021 года. 

Представитель административного истца в судебном заседании подтвердила отсутствие технического паспорта на здание и наличие только указанного технического заключения от 27 октября 2023 года.

При таком положении обоснованно бюджетным учреждением в ходе оценки кадастровой стоимости нежилого здания в целях расчета физического износа использовался именно метод эффективного возраста.

В частности, в отношении нежилого здания административного истца, в качестве эффективного возраста объекта применен показатель «19,2», с учетом года завершения строительства (1973) и даты проведения оценки (1 января 2021 год).

Срок экономической жизни определен в соответствии с данными, указанными в Приложении № 9 Методических указаний в таблице «Минимальный срок экономической жизни иных объектов» для «многоэтажных жилых зданий, большей части общественных и производственных зданий - объектов, выполненных из каменных (кирпичных, бетонных) материалов» и составил «150 лет».

Коэффициент типа объекта недвижимости применен «0,6» как для прочих объектов недвижимости, поскольку здание является нежилым.

Таким образом, физический износ составил 19,2 %.

Вопреки позиции административного истца показатель срока экономический жизни объекта недвижимости с кадастровым номером 39:21:010120:222 определен бюджетным учреждением верно, на основании приведенных выше Методических указаний.

Суд отклоняет суждения стороны административного истца о том, что в соответствии с данными Приложения № 9 Методических указаний в таблице «Минимальный срок экономической жизни иных объектов» срок экономической жизни производственной столовой должен составлять 58,8 лет как для зданий одноэтажных бескаркасных со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей с железобетонными, металлическими, деревянными и другими перекрытиями и покрытиями.

Данное утверждение опровергается сведениями представленного административным истцом Технического заключения от 27 октября 2023 года № 894-10М/2023.

Нежилое здание столовой с кадастровым номером 39:21:010120:222, 1973 года постройки, отнесено к группе капитальности 1, имеет Г-образную форму, площадь 3170 кв. м., является одноэтажным зданием с подвалом под зданием столовой, состоит из двух сблокированных зданий кинотеатра и столовой, включающей помещения двух солдатских столовых, кухни, офицерской столовой и спортивного зала, и примыкающего со стороны офицерской столовой более высокой и широкой части здания с помещением кинотеатра (л.д. 105, 106 на обороте).

Бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости нежилое здание столовой с кадастровым номером 39:21:010120:222, также отнесено к группе капитальности 1.

Утверждения стороны административного истца о том, что здание столовой является бескаркасным также не соответствуют представленным техническим заключением, в котором описаны конструктивные элементы здания: фундамент – бетонный ленточный, наружные и внутренние капитальные стены – кирпичные; перекрытие – совмещенное, железобетонные плиты. Конструктивная схема здания – перекрестно-стеновая, предусматривает восприятие вертикальных нагрузок основными конструкциями: перекрытиями, стенами, фундаментом. Устойчивость здания обеспечивается совместной работой несущих стен и перекрытий. Несущие стены опираются на фундамент, передавая вертикальные усилия собственного веса и перекрытия на фундамент. Перекрытия опираются на несущие капитальные стены. Горизонтальную ветровую нагрузку, действующую поперечном направлении, воспринимают продольные и поперечные стены. Для обеспечения жесткости сооружения в целом и взаимосвязи отельных его элементов, а также в целях наиболее рационального распределения усилий здание построено в виде статически неопределимой системы с наличием жестких стыков, которые обеспечивают системе неизменяемость и необходимые эксплуатационные качества при наименьшем расходе материалов в процессе строительства (л.д.107 на обороте, 108). 

Таким образом, здание столовой правомерно отнесено бюджетным учреждением к каркасному типу зданий, в котором основные вертикальные горизонтальные нагрузки воспринимают несущие элементы здания.

Судом установлено, что кадастровая стоимость нежилого здания столовой на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области от 26 июня 2020 года № 180 была установлена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1 883 000 рублей (л.д. 17).

Вопреки доводам административного истца доказательства, свидетельствующие о наличии у объекта по состоянию на 01 января 2016 года индивидуальных свойств, влияющих на его кадастровую стоимость, не подлежали учету при проведении по состоянию на 01 января 2021 года массовой кадастровой оценки, при которой осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Сторона административного истца не была лишена возможности пересмотреть кадастровую стоимость в порядке статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», то есть в процедуре, предусматривающей учет индивидуальных характеристик объекта, технического состояния его конструкций и иных ценообразующих факторов, учет которых при массовой кадастровой оценке не предусмотрен нормативными правовыми актами, регулирующими порядок её проведения.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

По изложенным выше мотивам суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 18 января 2024 года № 285/05 и возложении обязанности определить кадастровую стоимость объекта в размере 33 961 224 руб.

Кроме того, суд не является органом, определяющим кадастровую стоимость объекта, а потому не вправе даже в случае признания решения бюджетного учреждения незаконным давать указания административному ответчику о размере кадастровой стоимости, подлежащей установлению. 

Оспариваемое решение закону соответствует, определение кадастровой стоимости нежилого здания производственной столовой с кадастровым номером 39:21:010120:222 осуществлено уполномоченным органом по алгоритмам, предусмотренным Методическими указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели и методики оценки кадастровой стоимости.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ООО «БалтСибЭко» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28 июня 2024 года.

Судья А.В. Шкуратова