Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

11 сентября 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Арсеньевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1433/2018 по административному исковому заявлению ООО «Новая волна» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Новая волна» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 1 348,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Данное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 4 904 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных изделий, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ административный истец имеет исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером № в собственность или в аренду. При этом, цена, по которой осуществляется выкуп земельного участка, рассчитывается исходя из размера его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 5 469 921 рубль 60 копеек.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как лица, имеющего исключительное право на приобретение спорного земельного участка в собственность или в аренду. 

В обоснование заявленных требований ООО «Новая волна» ссылается на отчет об оценке от 8 мая 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Региональный Центр Экспертизы», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года составляет 2 626 337 рублей 20 копеек.

Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, 4 июня 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка. Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 22 июня 2018 года № № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления. 

При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в судебном порядке. 

На основании изложенного, ООО «Новая волна» просит суд: восстановить срок для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением; а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 904 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных изделий, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 2 626 337 рублей 20 копеек.

В судебном заседании представитель ООО «Новая волна» ФИО1, действующая на основании доверенности от 15 мая 2018 года № №, изменила и уточнила административные исковые требования, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 904 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных изделий, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 2 626 337 рублей 20 копеек. В обоснование своих требований привела доводы, изложенные выше.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и Администрации городского округа Сызрань Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии с положениями ст.ст. 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело без их участия.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил в адрес суда письменные пояснения, в которых оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда. 

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ООО «Новая волна» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата…

…Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 года № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Новая волна» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 1 348,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Данное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 4 904 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных изделий, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Указанные выше обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 5 июня 2018 года № № и от 24 июля 2018 года № №.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, ООО «Новая волна» имеет исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером № в собственность или в аренду. При этом, цена, по которой осуществляется выкуп земельного участка, а также размер арендной платы, подлежат расчету, исходя из размера его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 июня 2018 года № №, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 5 469 921 рубль 60 копеек.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь лицом, имеющим исключительное право на приобретение спорного земельного участка в собственность или в аренду, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 4 июня 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка. Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 22 июня 2018 года № № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления. 

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

При таких обстоятельствах, на основании части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обращение ООО «Новая волна» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

По смыслу заявленных административным истцом требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как собственника земельного участка от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В обосновании заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 8 мая 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Региональный Центр Экспертизы», из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4 904 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных изделий, расположенный по адресу: 

<

адрес>, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 1 января 2013 года составила 2 626 337 рублей 20 копеек.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорного объекта недвижимости выполнена по состоянию на 1 января 2013 года, т.е. на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика в отношении спорного земельного участка не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Оценщик сделал вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование, то есть под ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных изделий. Из фотоматериалов, имеющихся в отчете об оценке (страницы 16-17), видно, что на спорном объекте расположено здание, не являющееся торговым объектом. Кроме того, район расположения спорного земельного участка (промзона) не подразумевает расположения коммерческих объектов. В качестве сегмента рынка определен сегмент рынка земельных участков для размещения производственных и административных зданий.

На страницах 41-42 отчета оценщиком приведен анализ рынка земельных участков в г.Сызрани и Сызранском районе. В результате сбора данных о предложениях и сделках, состоявшихся в течение 2012 года, выборка для проведения анализа рынка составила 8 земельных участков.

Исследование земельного участка проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. От применения затратного и доходного подходов оценщик отказался, обосновав причины такого отказа.

В рамках сравнительного подхода оценщиком по данным базы Территориального агентства оценки отобрано 3 объекта-аналога – земельных участка на праве собственности, под производственно-складскую деятельность, расположенных в г.Сызрань, площадью от 2 000 кв.м. до 15 000 кв.м., то есть сопоставимые по ценообразующим факторам. Описание объектов-аналогов приведено в Таблице 13 на странице 64 Отчета. Все расчеты произведены оценщиком на 1 кв.м.

Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами.

Вводя корректировки на торг, на площадь, на время предложения сделки, на месторасположение внутри района, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определил рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 2 626 337 рублей 20 копеек.

Как следует из письменных пояснений оценщика на замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, разрешенным использованием земельного участка является ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных изделий. Фактически на данном земельном участке расположено нежилое здание (цех для ремонта и пошива) По фотографиям объекта оценки вполне можно определить, что данное здание не является торговым объектом. Кроме того, район расположения объекта оценки не подразумевает расположения коммерческих объектов, ввиду расположения в промзоне. Также размещение магазина в данном районе является экономически нецелесообразным. При таких обстоятельствах, замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области оценщик полагает некорректными.

Перечисленные выше обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям Федеральных стандартов оценки, в том числе пункту 5 ФСО № 3, пункту 11 ФСО № 7, и требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом об оценке от 8 мая 2018 года № №, подготовленным оценщиком ООО «Региональный Центр Экспертизы», рыночной стоимости земельного участка. Ходатайств о назначении и проведении по делу судебной экспертизы не заявили. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Новая волна» в суд является 21 августа 2018 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 4 июня 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ООО «Новая волна» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 904 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных изделий, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 2 626 337 рублей 20 копеек.

Дата подачи ООО «Новая волна» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 4 июня 2018 года, в суд – 21 августа 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 сентября 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.