Дело № 3а-47/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 27 февраля 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя заинтересованного лица ФИО2 – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 26 октября 2016 года № 5,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 26.10.2016г. № 5, которым на основании заявления ФИО2 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1950 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 555 535, 5 руб., что на 89,4 % ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной оценки в размере 5 225 844 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком оценка проведена, исходя из права собственности, тогда как объект оценки предоставлен на праве аренды. Корректировка на имущественные права не произведена. Корректировка на назначение земельного участка не произведена, при этом разрешенное использование объектов-аналогов отличается от разрешенного использования объекта оценки. Не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 году приватизация земельных участков осуществлялась не по рыночным ценам, а по выкупной (нормативной стоимости); продажа объектов на торгах администрацией города осуществлялась по стоимости ниже рыночной в связи с тем, что муниципальное имущество находилось в крайне неудовлетворительном состоянии. Не применена корректировка на рыночные условия, при этом, даты сделок объектов-аналогов значительно отличаются от даты определения стоимости объекта оценки. Неверно выполнена корректировка на местоположение, при определении которой оценщиком не обоснованно применено постановление администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011г. № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», не подлежащее применению, поскольку объектом оценки является земельный участок, а не объект капитального строительства. При этом ошибочно указано, что все объекты-аналоги расположены в центральной зоне, при фактическом нахождении объектов-аналогов №№ 1-3, 5 в средней зоне территории города. Рыночная стоимость земельного участка может составлять 6 173 708,36 руб. Установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу.

В дополнении к административному исковому заявлению административный истец указал, что по заданию администрации г. Комсомольска-на-Амуре оценщиком ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере 4 729 000 руб., в подтверждение чего к указанному дополнению приложена ксерокопия указанного Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г. Комсомольска-на-Амуре, представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ФИО2, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель ФИО2 – ФИО3 против удовлетворения заявленного требования возражал по тем основаниям, что решение Комиссии является обоснованным, принято на основании представленных документов, соответствующих требованиям законодательства об оценочной деятельности. Представленный административным истцом отчет об оценке земельного участка не содержит доказательств не соответствия федеральным стандартам оценки отчета, на основании которого принято оспариваемое решение. 

Из письменного отзыва председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО4 следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость, не является ликвидационной, т.к. все объекты, использованные в качестве аналогов, реализованы администрацией г. Комсомольска-на-Амуре по рыночной стоимости. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Выслушав представителя заинтересованного лица ФИО3, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац второй).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора аренды № от 04.07.2012г., заключенного между Администрацией г.Комсомольска-на-Амуре и ФИО2, последний является арендатором земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, площадью 1950 кв.м, в том числе 1517 кв.м на землях общего пользования, расположенного по адресу: 

<

адрес>, занимаемый объектом торговли – зданием магазина (пункт 1.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.1 Договора, Приложение № 3 к Договору). Срок договора определен с 01.07.2012г. по 30.06.2017г.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 30.03.2004г. Разрешенное использование: занимаемый объектом торговли – зданием магазина. Кадастровый № равнозначен кадастровым номерам №.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 5 225 844 руб.

05.10.2016г. ФИО2 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 156/ЗУ/2016 об оценке, составленный 28.06.2016г. оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 555 535,5 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-280616-7/6 от 23.09.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

На заседании Комиссии от 26.10.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 90%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г. в размере 555 535,5 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО4 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО5 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО6 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО4, заместителя председателя ФИО5, при участии секретаря комиссии ФИО8

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 156/ЗУ/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № ЭП-280616-7/6 от 23.09.2016г.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного Отчета № 156/ЗУ/2016 следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): условия продажи (скидка на торг); рыночные условия (время продажи); права на землю; местоположение; назначение участка; размер площади. 

Выявлено 5 объектов, которые могут быть использованы в качестве аналогов, при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» http://portal.rosreestr.ru/wps/portal.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировку стоимости каждого объекта-аналога на местоположение. Расчет и описание корректировки приведены в Отчете. 

Корректировка на условия продажи не произведена с указанием, что в качестве аналогов использована информация по состоявшимся сделкам.

Корректировка на рыночные условия не произведена с указанием, что информация максимально приближена к дате оценки. 

Корректировка на права на землю не произведена с указанием, что все объекты-аналоги находились в собственности продавца, следовательно, покупателю было передано право собственности. 

Корректировка на назначение не произведена с указанием, что вид разрешенного использования объектов-аналогов идентичен объекту оценки. 

С учетом назначения земельного участка, его законодательного и фактически разрешенного использования оценщиком вид разрешенного использования объекта оценки определен ВРИ-5 «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

В таблице 14 Отчета оценщиком определен вид разрешенного использования потенциальных объектов-аналогов, исходя из разрешенного использования по документам и удельного показателя кадастровой стоимости, близкого по своему значению к ВРИ-5. 

Корректировка на площадь не произведена с указанием, что выраженная зависимость между площадью и ценой 1 кв.м для земельного участка коммерческого назначения отсутствует. 

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации. Из окончательного расчета исключены аналоги №№ 4, 5, имеющие наибольшее отклонение. 

Итоговая стоимость земельного участка определена в размере 555 535,5 руб. (1 кв.м – 284,89 руб.).

Проведена проверка полученного результата на соответствие рыночным данным, приведенным в разделе 2.3.4 Отчета. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет №ЭП-280616-7/6 от 23.09.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО9, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что вид разрешенного использования объектов-аналогов соответствует виду разрешенного объекта оценки, в связи с чем, корректировка на назначение не производилась. При изучении взаимосвязи стоимости 1 кв. м с площадью земельного участка, было установлено отсутствие такой зависимости в пределах выборки аналогов, в связи с чем, корректировка на площадь не произведена. Информация о продаже объектов-аналогов в условиях, отличных от рыночных, на сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре отсутствует. При анализе регионального рынка было установлено, что в течение календарного года имеется незначительная, как положительная, так и отрицательная динамика цен предложения на рынке земельных участков коммерческого назначения, в связи с чем, отсутствует необходимость учитывать фактор сезонности, период экспозиции может составлять 1 год без проведения корректировки. При корректировке на местоположение применен метод соотнесения коэффициентов относительной ценности зон. С учетом допущений, предусмотренных отчетом об оценке, для объектов-аналогов №№ 1 и 2 определена зона города «центральная», исходя из того, что указанные аналоги находятся в местах с лучшей по сравнению с объектом оценки транспортной доступностью и по своей экономической составляющей ближе к центральной зоне. Объекты аналоги № 3 (

<

адрес>) и № 5 

<

адрес> находятся в центральной зоне, как и указано в Отчете. 

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании. 

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости должна быть сопоставима с кадастровой оценкой по основным показателям.

В соответствии с пунктом 3 ФСО № 4 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, без учета иных, кроме права собственности имущественных прав на данный объект недвижимости.

В силу приведенных норм оценщик обоснованно при проведении оценки исходил из того, что оцениваемое право - собственность, объекты-аналоги находятся на праве собственности, следовательно, корректировка на имущественные права не требуется. 

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена. 

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о расположении на объектах-аналогах низколиквидных объектов недвижимости.

При корректировке на местоположение оценщиком применен метод соотнесения коэффициентов относительной ценности зон. 

Оценщик обосновал в отчете отнесение объектов-аналогов № 1 и 2 к центральной зоне г. Комсомольска-на-Амуре, при их фактическом нахождении в средней зоне. В судебном заседании не установлено, что указанное обстоятельство повлекло за собой существенное занижение рыночной стоимости земельного участка. С учетом адресов местонахождения, объекты-аналоги № 3 и № 5 согласно постановлению администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011г. № 3540-па расположены в центральной зоне. 

Отказ от корректировок (кроме корректировки на местоположение) в Отчете обоснован, доказательств необходимости применения корректировок административным истцом не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

Заверенная специалистом администрации г. Комсомольска-на-Амуре копия отчета об оценке земельного участка, выполненного ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) по заданию административного истца, не соответствует требованиям части 2 статьи 70 КАС РФ, не является относимым доказательством (статья 60 КАС РФ), поскольку не подтверждает несоответствия требованиям федеральных стандартов оценки Отчета, на основании которого Комиссией было вынесено оспариваемое решение, не принята судом в качестве доказательства по делу.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было. 

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 26 октября 2016 года № 5 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 01 марта 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз