Дело № 3а-663/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

06 июля 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Видное-46» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Видное-46» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> и просило установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца с выводами судебной оценочной экспертизы не согласился, пояснив, что представленное заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и просил установить стоимость по данным отчета об оценке.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебном заседании с экспертным заключением не согласился, представил письменные объяснения, просил о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания к заключению.

Управление Федеральной государственной службы регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, администрация г/о Видное Московской области участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Заслушав сторон, эксперта ФИО1, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 128860 кв.метров, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения многофункционального административно-торгового и производственно-складского комплекса, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 277390 +/- 10 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>;

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 32135 +/-314 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения многофункционального административно-торгового и производственно-складского комплекса, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 126655 +/-623 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения многофункционального административно-торгового и производственно-складского комплекса, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Агентство финансовых консультаций «Экспертиза», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 

<

данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36411 составляет 256 598 951,00 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовый-Консалтинг» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 10/03/20 от 03 марта 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:21:0080105:3 составляет 295 411 550,00 рублей; земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 

<

данные изъяты> рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1, стороны не согласились.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 6-9 экспертного заключения). 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. 

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода (методом корректировок), ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы суд, исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, заслушав пояснения эксперта ФИО1 с доводами сторон согласиться не может, исходя из следующего. 

Вопреки мнения представителя Министерства имущественных отношений МО о том, что стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:21:0060403:79 определена из предположения эксперта о том, что данный земельный участок будет использоваться в качестве земель промышленного назначения, однако такое использование не отвечает его ВРИ и, соответственно, юридически не правомочно, эксперт в судебном заседании пояснил, что на стр. 26 заключения в составе табл. 2 им описывалось фактическое использование исследуемого земельного участка. На стр. 44 заключения экспертом приведен фрагмент Карты градостроительного зонирования сельского поселения Молоковское Ленинского муниципального района Московской области, также представленной в материалах дела. На данном фрагменте экспертом было указано местоположение исследуемого земельного участка, он полностью расположен в территориальной зоне П-1 «Зона производственных, коммунально-складских объектов и объектов малого предпринимательства с включением объектов общественно-деловой застройки. В дальнейшем при выборе в рамках сравнительного подхода образцов для исследования для определения рыночной стоимости исследуемого земельного участка эксперт рассматривал в качестве сравнительного критерия именно территориальную зону. Все образцы для исследования по состоянию на дату исследования расположены в сопоставимых с исследуемым земельным участком территориальных зонах и имеют одинаковый потенциал застройки (основные и вспомогательные виды разрешенного использования). Таким образом, поскольку по состоянию на дату исследования исследуемый земельный участок не застроен, то возможность его застройки эксперт учел исходя из характеристик территориальной зоны его расположения. Суд полностью согласен с мнением эксперта, что такой подход позволяет корректно определить правомочный вид использование земельного участка по состоянию на дату исследования.

Суд также не согласен с мнением представителя Министерства имущественных отношений МО о том, что использование единственного подхода к оценке/отказ от применения доходного подхода экспертом не обоснован. Суд считает необходимым отметить, что согласно п.11 ФСО №1 при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Следовательно, у эксперта отсутствует обязанность применять все возможные подходы к оценке, эксперт лишь обязан обосновать выбор тех подходов, которые он использует в конкретном исследовании. Кроме этого, эксперт при обосновании применения в исследовании сравнительного подхода на стр. 14-15 заключения приводит пояснения причин, по которым в исследовании не используется доходный подход. 

Кроме того, суд также не согласен с мнением представителя административного ответчика о том, что экспертом ошибочно внесены понижающие корректировки, так как большая площадь земельных участков (12.65 га и 12,86 га) не препятствует их использованию по назначению. Эксперт в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости исследуемых земельных участков площадью 126 655 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0000000:36411) и 128 860 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0080105:3) использовал в качестве образцов для исследования земельные участки большой площади (от 22 784,0 до 157 520,0 кв.м), при этом форма всех образцов для исследования, в отличии от формы вышеупомянутых исследуемых земельных участков, близка к прямоугольной (см. стр. 47,48,50 заключения). Согласно п.22 ФСО №7 при применении метода корректировок-каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. 

Таким образом, эксперт обоснованно применил в рамках сравнительного подхода корректировку, учитывающую различия по ценообразующему фактору - форма земельного участка. Стоит также отметить, что при расчете по данному фактору величины корректировки для исследуемых земельных участков площадью 126 655 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0000000:36411) и 128 860 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0080105:3) эксперт использовал верхнюю границу корректирующего коэффициента по данным рис. 25, стр. 71 заключения, поэтому полученные значения корректировок суд считает корректными.

Также вопреки мнения представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» о том, что в заключении не определено использование исследуемых объектов, которое максимизирует их продуктивность (соответствует их наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано экспертом на стр. 24-27 заключения в составе табл. 2 описывается фактическое использование исследуемых земельных участков на дату исследования (единое для всех участков. Для определения в рамках сравнительного подхода рыночной стоимости исследуемых земельных участков площадью 126 655 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0000000:36411); 32 135 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0000000:36410) и 128 860 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0080105:3) экспертом в качестве образцов для исследования использованы земельные участки сопоставимые с вышеуказанными исследуемыми объектами разрешенного использования (т.е. имеющих одинаковый потенциал застройки):

- образцы для исследования №№1,3 - для размещения многофункционального административно-торгового и производственно-складского комплекса;

- образец для исследования №2- для размещения производственных и административных зданий, строений сооружений и обслуживающих их объектов.

На стр. 44 заключения эксперт приводит фрагмент Карты градостроительного зонирования сельского поселения Молоковское Ленинского муниципального района Московской области, также представленной в материалах дела. На данном фрагменте экспертом указано местоположение исследуемого земельного участка площадью 277 390 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0060403:79), который полностью расположен в территориальной зоне П-1 «Зона производственных, коммунально-складских объектов и объектов малого предпринимательства с включением объектов общественно-деловой застройки». В дальнейшем при выборе в рамках сравнительного подхода образцов для исследования для определения рыночной стоимости данного исследуемого земельного участка эксперт рассматривал в качестве сравнительного критерия именно территориальную зону. Все образцы для исследования по состоянию на дату исследования расположены в сопоставимых с данным исследуемым земельным участком территориальных зонах и имеют одинаковый потенциал застройки (основные и вспомогательные виды разрешенного использования). 

Таким образом, поскольку по состоянию на дату исследования исследуемые земельные участки не застроены, то расчет их рыночной стоимости эксперт проводит с учетом потенциала застройки, обусловленным видом разрешенного использования, а также характеристиками территориальной зоны расположения объекта. По мнению суда, такой подход позволяет корректно определить правомочный вид использование земельного участка по состоянию на дату исследования.

Также суд не согласен с мнение представителя о ненадлежащим образом проведенном экспертом анализе рыночной ситуации в исследуемом сегменте на дату определения стоимости. В составе анализа рынка (табл. 5, стр. 35-37 заключения) эксперт привел фактические данные о рыночной стоимости объектов, близких по своим характеристикам с исследуемым объектами по состоянию на дату исследования. Полученный по указанным данным диапазон рыночной стоимости составил: 1 373,3 - 4 739,8 руб./кв.м. Эксперт в судебном заседании отметил, что все ссылки на источники информации по предложениям о продаже объектов, вошедших в состав табл.5, являются проверяемыми.Так, на сайте архивных объявлений Авито (https://ruads.org/) получить доступ к информации по каждой из указанных ссылок можно и без регистрации (ниже для примера представлен принт-скрин объявления о продаже одного из объектов, вошедших в состав табл. 5 на стр. 35-37 заключения). Ссылки на источники информации о продаже объектов №№2,8,9,11,14 из табл. 5 также являются общедоступными и проверяемыми. Следовательно, экспертом в полной мере соблюдается принцип проверяемости указанных в заключении данных. Также в составе анализа рынка экспертом представлены имеющиеся в общем доступе аналитические данные о диапазонах стоимости сотки земли в зависимости от направления и зоны удаленности от МКАД по состоянию на дату исследования (согласно данным сайта https://maxyline.ru/analitika/analiz-rynka-zemelnyh-uchastkov-moskovskoj-oblasti-na-konec-pervogo- polugodiya-2017-goda.html) (рис. 15 на стр.41 заключения). Согласно этим данным, диапазон стоимости земельных участков промышленного назначения, расположенных в Павелецком направлении (направлении исследуемых объектов) на удалении до 15 км от МКАД (зона расположения исследуемых объектов) составляет: 110 000 - 1 367 521 руб./сотка (1 100 - 13 675,21 руб./кв.м). Эксперт в судебном заседании обратил внимание на то, что источником информации являлся обзор, в котором все земельные участки делятся на три категории: земли с/х назначения, земли ИЖС и земли промышленного назначения. 

Таким образом, в категории земли промышленного назначения учтены все земельные участки, кроме земель с/х назначения и ИЖС (в т.ч. и земельные участки под коммерческую застройку). Поскольку стоимость земельных участков под коммерческую застройку как правило несколько выше стоимости земельных участков промышленного назначения, то вышеуказанный для Павелецкого направления и зоны до 15 км от МКАД диапазон стоимости земельных участков достаточно широкий, при этом он не противоречит фактическим данным, описанным экспертом в заключении. Таким образом, суд считает, что выводы по анализу рынка, приведенные на стр. 42 заключения, основаны на общедоступных рыночных данных и не противоречат данным аналитических исследований, размещенных в открытом доступе. 

Кроме того, вопреки мнения представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», при обосновании корректировки на дополнительные особенности (наличие в границах участка охранных зон природных и исторических объектов) экспертом на стр. 78 заключения представлен фрагмент Карты границ зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия городского поселения Горки Ленинские Ленинского муниципального района Московской области. На данном фрагменте экспертом указано расположение исследуемых земельных участков, а также всех образцов для исследования. Суд, сопоставив данные этого фрагмента карты, а также границы исследуемых земельных участков, информация о которых представлена в заключении на стр. 20-22, усматривает, что в водоохранной зоне расположена значительная площадь данных участков (для участков площадью 128 860 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0080105:3) и 126 655 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0000000:36411) - площадь пересечения составляет ориентировочно около 50%; для участка площадью 32 135 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0000000:36410) - данной зоной занята вся/практически вся площадь участка). Данный факт также подтверждается информацией, содержащейся в материалах дела (в частности, в отчете об оценке №ФН-1905276/1 от 30.10.2019 г. на рис. 8.2 и 8.3 «Карта-схема местоположения и обременений земельных участков на карте Московской области»). Как пояснил эксперт в судебном заседании источников более точной информации о доле площади исследуемых земельных участков занятых водоохранной зоной как в материалах дела, так и в общем доступе им не обнаружено, в связи с чем суд эксперт руководствовался визуальным методом. При расчете корректировки на дополнительные особенности (наличие в границах участка охранных зон природных и исторических объектов) эксперт определял величину корректирующего коэффициента для всех вышеупомянутых исследуемых земельных участков на уровне среднего значения между коэффициентом для земельных участков производственноскладского назначения (0,386) и коэффициентом для охранных зон (0,062) по формуле: (0,386+0,062)/2=0,224 (см. стр. 79 Заключения). Согласно пояснений эксперта в судебном заседании данная схема расчета позволила корректно учесть определенную им ранее долю площади земельных участков, расположенную в водоохранной зоне. Тот факт, что для исследуемого земельного участка площадью 32 135 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0000000:36410) характерна большая площадь пересечения с водоохранной зоной экспертом учтен (стр. 71-72 заключения - «Корректировка на рельеф и форму земельного участка»). В расчете рыночной стоимости данного земельного участка экспертом применена отличная от других исследуемых земельных участков (большая по модулю) корректировка на рельеф и форму (рассчитанная на основе минимального значения корректирующего коэффициента из диапазона, представленного на рис. 25 - 0,79). Таким образом, исходя из имеющихся и общедоступных данных, суд считает приведенный в заключении расчет корректировки на дополнительные особенности (наличие в границах участка охранных зон природных и исторических объектов) корректным.

Также суд не моет согласиться с мнением представителя ГБУ о том, что в расчетах сравнительным подходом для исследуемых объектов с кадастровыми номерами 50:21:0000000:36411, 50:21:0000000:36410 и 50:21:0080105:3 не проанализировано влияние на стоимость наличия у объекта-аналога №1 охранной зоны, у объекта-аналога №3 - санитарно-защитной зоны, поскольку при расчете рыночной стоимости вышеупомянутых исследуемых объектов в рамках сравнительного подхода экспертом были учтены выявленные им по данным интернет ресурса https://pkk5.rosreestr.ru дополнительные особенности исследуемых объектов и образцов для исследования, а именно - наличие в границах участка охранных зон инженерных коммуникаций (стр. 74-78 заключения). Помимо этого экспертом также были учтено наличие в границах исследуемых объектов и образцов для исследования охранных зон природных и исторических объектов(стр. 78-79 заключения), установленное с помощью Карты границ зон с особыми условиями использования территорий. Данные особенности оказывают непосредственное влияние на стоимость земельного участка, поэтому должны быть учтены в расчетах соответствующими корректировками. В отношении описанных представителем ГБУ МО «ЦКО» охранных зон для образцов для исследования №1 и №3, используемых для расчета рыночной стоимости исследуемых земельных участков площадью 126 655 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0000000:36411); 32 135 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0000000:36410) и 128 860 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0080105:3) эксперт указал следующее:

- указанная представителем ГБУ МО «ЦКО» для образца для исследования №1 охранная зона планируемого размещения Линии рельсового скоростного пассажирского транспорта "Москва (Ст. м.Царицыно) - аэропорт Домодедово" в связи с ретроспективной датой исследования (01.01.2018 г.) не будет оказывать влияния на стоимость исследуемых земельных участков;

- наличие в границах земельных участков, предназначенных под промышленную (индустриальную застройку) санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов, не оказывает существенного влияния на их стоимости, не создает ограничений при отчуждении земельных участков или при совершении сделок с ними, а также не воспринимается участниками рынка, как ограничение.

Это подтверждает и тот факт, что соседние с образцом для исследования №3 земельные участки являются застроенными и используются в промышленных (индустриальных) целях.

Эксперт также в судебном заседании настаивал на корректности учета в рамках сравнительного подхода при расчете стоимости исследуемых объектов дополнительных особенностей, влияющих на стоимость земельного участка, в отношении всех образцов для исследования, в связи с чем, считает сделанные на основе данного расчета выводы достоверными.

Кроме того, эксперт, не согласившись с замечанием представителя ГБУ, пояснил в судебном заседании, что в границах образца для исследования №3 по его данным по состоянию на дату исследования охранные зоны исторических объектов отсутствуют. В подтверждение данного факта следует обратиться к фрагменту Карты границ зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия городского поселения Горки Ленинские Ленинского муниципального района Московской области, представленному на стр. 78 заключения. На данном фрагменте отражено местоположение всех образцов для исследования, а также видно, что образец для исследования №3 (в отличие от образца для исследования №2) не расположен в зоне охраны объектов культурного наследия, выделенной красной штриховкой. Таким образом, руководствуясь общедоступной и актуальной по состоянию на дату исследования информацией, эксперт в судебном заседании настаивал на том, что учет дополнительных особенностей (в частности - наличия в границах образцов для исследования охранных зон исторических объектов) в расчете рыночной стоимости исследуемых земельных участков проведен им корректно.

Также вопреки мнения представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» к образцу для исследования № 2 - земельный участок площадью 29 000 кв.м (кадастровый номер: 50:27:0020513:274), используемому экспертом в расчете рыночной стоимости исследуемого земельного участка площадью 277 390 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0060403:79), имеется возможность свободного доступа. По состоянию на дату исследования данный образец для исследования обеспечен только грунтовой подъездной дорогой (данный факт учтен экспертом соответствующей корректировкой (стр. 70 заключения. Также следует отметить, что образец для исследования № 2 является частью незастроенного массива земельных участков единого (производственно-складского) назначения. Как правило, такие земельные участки выкупаются совместно, для организации в будущем на их территории крупных логистических комплексов, после чего собственником осуществляется организация как общих, так и внутриплощадочных подъездных автодорог. 

Также суд не согласен с мнение представителя административного истца о том, что выводы заключения о возможности использования оцениваемых земельных участков по существующему использованию - внутренне противоречивы, и не соответствуют нормам действующего градостроительного законодательства, исключающим освоение значительной площади участков (более 50%) в соответствии видом разрешенного использования и требуют уточнения в указанной части заключения. Так на стр. 24-27 заключения в составе табл. 2 эксперт описывает фактическое использование исследуемых земельных участков на дату исследования (единое для всех участков): «Улучшения на земельном участке отсутствуют». Для определения в рамках сравнительного подхода рыночной стоимости исследуемых земельных участков площадью 126 655 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0000000:36411); 32 135 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0000000:36410) и 128 860 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0080105:3) эксперт в качестве образцов для исследования использует земельные участки сопоставимого с вышеуказанными исследуемыми объектами разрешенного использования (т.е. имеющих одинаковый потенциал застройки):

- образцы для исследования №№1,3 - для размещения многофункционального административно-торгового и производственно-складского комплекса;

образец для исследования №2 - для размещения производственных и административных зданий, строений сооружений и обслуживающих их объектов.

На стр. 44 заключения экспертом приведен фрагмент Карты градостроительного зонирования сельского поселения Молоковское Ленинского муниципального района Московской области, также представленной в материалах дела. На данном фрагменте экспертом указано местоположение исследуемого земельного участка площадью 277 390 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0060403:79). Он полностью расположен в территориальной зоне П-1 «Зона производственных, коммунально-складских объектов и объектов малого предпринимательства с включением объектов общественно-деловой застройки. В дальнейшем, при выборе в рамках сравнительного подхода образцов для исследования для определения рыночной стоимости данного исследуемого земельного участка эксперт рассматривает в качестве сравнительного критерия именно территориальную зону. Все образцы для исследования по состоянию на дату исследования, расположены в сопоставимых с данным исследуемым земельным участком территориальных зонах и имеют одинаковый потенциал застройки (основные и вспомогательные виды разрешенного использования). Что касается мнения представителя истца, касающегося отсутствия учета в заключении того факта, что полезная площадь, на которой допустимо размещение зданий, строений, сооружений для исследуемого земельного участка площадью 126 655 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0000000:36411) значительно меньше общей площади участка (менее 50%), ввиду сложной конфигурации участка, с учетом минимальных отступов от границ и водоохранной зоны, то данное мнение является ошибочным. Для данного исследуемого земельного участка эксперт применяет корректировку на дополнительные особенности (наличие в границах участка охранных зон природных и исторических объектов) (стр. 58 и 78-79 заключения), тем самым учитывая вышеописанные особенности.

В отношении исследуемого земельного участка площадью 277 390 кв.м (кадастровый номер: 50:21:0060403:79) представитель истца отмечает, что значительная доля участка расположена в зоне планируемого строительства обычной автомобильной дороги регионального значения «Каширское шоссе - Молоково - Андреевское» и зоне планируемого размещения линии рельсового скоростного пассажирского транспорта «Молоково - Видное». Однако, учитывая ретроспективность даты исследования (01.01.2018 г.) и тот факт, что по состоянию на дату исследования (01.01.2018 г.) и дату составления заключения указанные представителем истца ограничения не зарегистрированы, то они не будут оказывать влияния на стоимость данного земельного участка. Отсюда следует, что их учет в расчете не требуется.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что обязанность выезда эксперта на осмотр исследуемых объектов не прописана процессуальными нормами. Дата, по состоянию на которую проводится исследование - ретроспективная (01.01.2018 г.). В материалах дела представлена подробная информация о текущем использовании исследуемых земельных участков, а также их подробные характеристики, которые не опровергаются сторонами в материалах дела. Тем самым выезд эксперта на осмотр никакой дополнительной информации о характеристиках исследуемых объектов по состоянию на дату исследования получить не позволил бы. Представитель административного истца в своем замечании указывает, что часть исследуемого земельного участка площадью 126655 кв.м (кадастровый номер 50:21:0000000:36411):«...затоплена водами реки Битца, что делает невозможным его дальнейшее использование в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.», а также отмечает, что эксперт якобы не учел данные особенности в заключении, ссылаясь при этом на описание экспертом рельефа вышеупомянутого земельного участка. Однако, как уже отмечалось судом, для данного исследуемого земельного участка эксперт применяет корректировку на дополнительные особенности (наличие в границах участка охранных зон природных и исторических объектов) (стр. 58 заключения), тем самым учитывая вышеописанные особенности. Рельеф всех исследуемых земельных участков по состоянию на дату исследования экспертом в заключении описан корректно, со ссылкой на отчет об оценке №ФН-1905276/1 от 30.10.2019 г., представленный в материалах дела, в отношении описательной части которого у сторон отсутствуют какие-либо возражения по поводу достоверности соответствующих данных.

Также вопреки мнения представителя административного истца о том, что имеются условия для применения методов доходного подхода суд считает необходимым отметить, что согласно п.11 ФСО №1 при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 

Следовательно, у эксперта отсутствует обязанность применять все возможные подходы к оценке, эксперт лишь обязан обосновать выбор тех подходов, которые он использует в конкретном исследовании. Кроме этого, эксперт при обосновании применения в исследовании сравнительного подхода на стр.14-15 заключения приводит пояснения причин, по которым в исследовании не используется доходный подход. 

Также необходимо дополнительно отметить, что согласно п. 24. ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Суд учитывая, что на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз не усмотрел оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. 

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать 10 декабря 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Видное-46», поданное в Московский областной суд 10 декабря 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 128860 кв.метров, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения многофункционального административно-торгового и производственно-складского комплекса, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 295 411 550,00 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 277390 +/- 10 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 480 716 870,00 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 32135 +/-314 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения многофункционального административно-торгового и производственно-складского комплекса, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 59 051 280,00 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 126655 +/-623 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения многофункционального административно-торгового и производственно-складского комплекса, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 280 920 790,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Видное-46» об установлении кадастровой стоимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> в размере рыночной стоимости, определенной в отчете № ФН-1905276/1 об оценке рыночной стоимости от 30.10.2019 года подготовленного оценщиком ООО «АФК «Экспертиза» - отставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 июля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова