УИД № 48RS0001-01-2023-008474-17

Дело № 2-1579/2024 (2-8355/2023)

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 февраля 2024 года г. Липецк

Советский районный суд г. Липецка в составе: 

председательствующего судьи Бондаревой Ю.Н.,

при секретаре Венерцевой О.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Мебельный клуб» и ФИО1 к ООО «Торгсервис36» о расторжении договора аренды № 17-08/20 недвижимого имущества от 17.08.2020 года.

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Мебельный клуб» и ФИО1 обратились с иском к ответчику ООО «Торгсервис36» о расторжении договора аренды № 17-08/20 недвижимого имущества от 17.08.2020 и возложении на ответчика обязанности освободить арендуемое нежилое помещение. В обоснование заявленных требований истцы указали, что 17 августа 2020 между ИП ФИО2 и ООО «Торгсервис36», заключен Договор аренды № 17-08/20 недвижимого имущества, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение № 17 общей площадью 1400,2 м2, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Россия, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли Арендатором. 

Срок аренды имущества составляет 15 (пятнадцать) лет.

06 марта 2023 Истец ООО «Мебельный клуб» приобрел по договору купли-продажи нежилое помещение № 17. 31 марта 2023 между Истцом ООО «Мебельный клуб» и Ответчиком ООО «Торгсервис 36» заключено Дополнительное соглашение к договору аренды № 17-08/20 недвижимого имущества от 17 августа 2020, согласно условиям которого все права и обязанности Арендодателя по Договору аренды перешли к Истцу. 

05 сентября 2023 истец ФИО1 приобрела по договору купли-продажи № долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанное нежилое помещение.

Ответчик ООО «Торгсервис36» без согласия истцов, предыдущего собственника нежилого помещения, владельцев иных нежилых помещений в здании и без получения предусмотренных действующим законодательством разрешений, самовольно произвел незаконную перепланировку и реконструкцию арендуемого помещения, демонтировал перегородки, выполнил металлопластиковые остекленные перегородки, с устройством дверных проемов, с установкой металлопластиковых дверных блоков, демонтировал ворота, в наружной бетонной стене демонтировал оконный блок, вырезал часть бетонной стены под ранее существовавшим оконным блоком, в результате чего обустроил дверной проем, возвел пристройку к зданию, установил электрический подъемник. В результате выполненных работ ответчик за счет площади мест общего пользования и части площади нежилого помещения №14, принадлежавшего другому собственнику, увеличил площадь арендуемого помещения с 1400,2 кв.м. до 1627,4 кв.м., а также изменил внешние параметры здания.

Стоимость работ по приведению арендуемого имущества в состояние до реконструкции составит 1 373 410 (один миллион триста семьдесят три тысячи четыреста десять) рублей 67 коп.

Спорное помещение после проведения его в состояние до реконструкции не может быть использовано для ведения торговой деятельности в виду несоответствие помещения требованиям пожарной безопасности.

Указанными выше действиями Ответчика имуществу Истца причинен существенный ущерб, который выражается в невозможности его эксплуатации и использовании по целевому назначению и как следствие к снижению его материальной ценности, что свидетельствует о существенном ухудшении его технического состояния, а также незаконном извлечении прибыли из использования площадей здания «Торговых рядов», арендатором которых Ответчик не является.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, приводя доводы о том, что претензии, и требование о расторжении договора аренды, направленные в адрес ответчика, остались без ответа, истцы обратились в суд и просят расторгнуть договор аренды № 17-08/20 недвижимого имущества от 17.08.2020 (с учетом Дополнительного соглашения к договору аренды № 17-08/20 недвижимого имущества от 17.08.2020) номер регистрации в ЕГРН №, с даты вступления в силу решения суда, возложить на ООО «Торгсервис36» обязанность освободить арендуемое нежилое помещение № с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, и передать его собственникам по акту приема-передачи не позднее 7 (семи) календарных дней с даты расторжения Договора аренды № 17-08/20 недвижимого имущества от 17.08.2020 (с учетом Дополнительного соглашения к договору аренды № 17-08/20 недвижимого имущества от 17.08.2020), взыскать с ООО «Торгсервис36» в пользу истцов расходы по оплате государственной пошлины и судебную неустойку в размере 5000 руб. в день в случае неисполнения решения суда.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО2

В судебном заседании представитель истцов ООО «Мебельный клуб» и ФИО1 по доверенности адвокат Перелыгин А.Е. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. Уточнил заявленные исковые требования в части взыскания судебной неустойки, просил в случае неисполнения судебного решения в установленный срок взыскать с ООО «Торгсервис36» в пользу ООО «Мебельный клуб» и ФИО1 пропорционально принадлежащим им долям в праве общей долевой собственности судебную неустойку в размере 5 000 (пять тысяч) рублей за каждый календарный день просрочки исполнения решения суда. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена судом надлежащим образом, причины неявки в судебное заседание суду не сообщила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила. 

В судебное заседание представитель ответчика ООО «Торгсервис36» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом, причины неявки в судебное заседание суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом, причины неявки в судебное заседание суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил. 

Судом, с учетом мнения представителя, определено рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии с п.1 статьей 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Пунктом 2 предусмотрено, что отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с п.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п.2 ст. 452. ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 606. ГК РФ По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статьи 608. ГК РФ Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

Исходя из положений п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 220 ГК РФ Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость. 

В соответствии с п.1 ст. 222. ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Пунктом 2 предусмотрено что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Использование самовольной постройки не допускается.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ в целях градостроительного кодекса используются следующие основные понятия: реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных округов, городских округов в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях муниципальных округов, городских округов.

Согласно п.2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Пунктом 2.1. предусмотрено, что рабочая документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, их частей. Рабочая документация разрабатывается на основании проектной документации. Подготовка проектной документации и рабочей документации может осуществляться одновременно.

В соответствии с п.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Пунктом 2 предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено, что истцам ООО «Мебельный клуб» и ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение № 17 общей площадью 1400,2 м2, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, 

<

адрес>. Истцу ООО «Мебельный клуб» принадлежит № долей в праве общей долевой собственности, истцу ФИО1 принадлежит № доли в праве общей долевой собственности.

Между прежним собственником спорного помещения ИП ФИО2 и ответчиком ООО «Торгсервис36», 17 августа 2020 заключен Договор аренды недвижимого имущества № 17-08/20. 

Согласно п. 1.1 Договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 17 общей площадью 1400,2 м2, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, помещение № 17 (далее – «нежилое помещение»), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли Арендатором. 

Пунктом 1.3. Договора предусмотрено, что арендуемое помещение будет использоваться в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

Помещение расположено в отдельно стоящем нежилом здании с кадастровым номером 48:20:0043601:21277, наименование: Торговые ряды. 

В соответствии с п. 5.1 Договора аренды, срок аренды устанавливается в 15 (пятнадцать) лет с момента государственной регистрации Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды зарегистрирован 27.08.2020, номер регистрации ЕГРН №, соответственно, срок аренды имущества установлен до 27.08.2035.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 17 августа 2020 ответчик принял спорное помещение, общей площадью 1400 кв.м., в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли. Состояние помещения соответствовало условиям договора.

Истец ООО «Мебельный клуб» 06 марта 2023 приобрел в собственность по договору купли-продажи спорное нежилое помещение. 

31 марта 2023 истец ООО «Мебельный клуб» и ответчик ООО «Торгсервис 36» подписали Дополнительное соглашение к договору аренды № 17-08/20 недвижимого имущества от 17 августа 2020, согласно условиям которого истец и ответчик пришли к соглашению считать арендодателем истца ООО «Мебельный клуб».

Истец ФИО1 05 сентября 2023 приобрела по договору купли-продажи № долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанное нежилое помещение у истца ООО «Мебельный клуб». Согласно п. 1 статьи 617 ГК РФ к истцу ФИО1 перешли права арендодателя в части соответствующей принадлежащей ей доли в праве на спорное помещение.

Пунктом 2.2.8 Договора предусмотрено что, Арендатор обязан не производить без письменного разрешения Арендодателя неотделимые улучшения (в том числе: реконструкцию, перепланировку, переоборудование сантехники, а также систем электроснабжения, отопления и канализации и другие ремонтно-строительные работы и т.д.) нежилого помещения. 

Из условий пункта 4.4 Договора следует что, договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, заявленному Арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях: 4.4.2 Если Арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) Арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом Арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки.

Из представленных в материалы дела Технического заключения №-ТЗ от 27.09.2023, выполненного ООО «АТРИУМ» и Технического плана помещения подготовленного кадастровым инженером ФИО5 по состоянию на 14.09.2023, усматривается, что спорное помещение перепланировано и реконструировано. В частности, демонтированы перегородки, разделявшие помещения № 29 (площадью 1241,3 кв.м. до реконструкции), № 24 (место общего пользования, до реконструкции) и № 23 (место общего пользования, до реконструкции). В образовавшемся помещении выполнены металлопластиковые остекленные перегородки, с устройством дверных проемов, с установкой металлопластиковых дверных блоков, в результате чего образовались помещения № 29 (площадью 1278,6 кв.м. – после реконструкции) и № 31 (после реконструкции). В наружной стене в помещении № 23 (место общего пользования, до реконструкции) демонтированы ворота. В образовавшийся проем установлены металлопластиковые остекленные дверные блоки. В наружной бетонной стене помещения № 28 (площадью 44,2 кв.м. – до реконструкции) демонтирован оконный блок, вырезано часть бетонной стены под ранее существовавшим оконным блоком, в результате чего образован дверной проем в пределах ранее существовавшего оконного проема. Вдоль наружной стены помещения № 28 (площадью 44,2 кв.м. – после реконструкции) выполнена выемку грунта до уровня пола подвала, устроена монолитная бетонная плита по уплотненному грунту, возведены кирпичные стены до уровня пола первого этажа с обмазочной гидроизоляцией горячим битумом, выполнена обратная засыпка грунта с послойным уплотнением. От уровня пола 1-го этажа выполнены наружные стены из сэндвич-панелей толщиной 100 мм. по каркасу из труб сечением 100?100?5мм и 80?60?5мм с устройством дверного проема с установкой металлического дверного блока. Выполнено перекрытие – кровельные сэндвич-панели по каркасу из труб сечением 80?60?5мм и 60?60?5мм, в результате образовано помещение № 30 (площадью 4,8 кв.м. – после реконструкции). В образовавшемся помещении установлен электрический подъемник грузоподъемностью 2т. 

В результате выполненных работ увеличилась площадь нежилого помещения № 17 с 1400,2 кв.м. до 1627,4 кв.м. за счет площади мест общего пользования и части площади нежилого помещения № 14, а также изменились внешние параметры (контур) здания. 

Из выводов, указанных в Техническом заключении №-ТЗ от 27.09.2023, следует, что на выполнение указанных работ в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ требуется получение разрешения на строительство (реконструкцию).

Истец ООО «Мебельный клуб», а также истец ФИО1, согласия на перепланировку и реконструкцию спорного помещения не давали, проектная, строительно-техническая и иная документация на перепланировку и реконструкцию не готовилась, разрешение на строительство (реконструкцию) в установленном порядке не получали.

Из представленного в материалы дела ответа следует, что ФИО2, собственник первоначально заключивший договор с ответчиком, согласия на перепланировку и реконструкцию арендуемого имущества не давал. 

Собственники помещений, расположенных в здании Торговых рядов с КН № согласия на занятие мест общего пользования не давали. 

Не давал согласия на присоединение части принадлежащего ему помещения к спорному помещению собственник помещения № 14.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Из представленного в материалы дела ответа Главного управления МЧС России по Липецкой области № № от 02.10.2023 следует, что при размещении магазина продовольственных товаров в спорном помещении, в конфигурации, существовавшей до реконструкции, будут нарушены требования пожарной безопасности, предусмотрено менее двух эвакуационных выходов, превышено расстояние от наиболее удаленной точки торгового зала до эвакуационного выхода, прием и разгрузка товаров осуществляется через эвакуационный выход (п. 4.2.7, п. 7.6.5 СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», п. 7.6.2 табл. 11 СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», п. 4.2.3 СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»).

В материалы дела представлен Локальный сметный расчет (смета) № 1, подготовленный ООО «АрхСтройЭксперт» (АСТЭК) 29.11.2023, согласно которому стоимость работ по приведению арендуемого имущества в состояние до реконструкции составит 1 373 410 рублей 67 коп.

Истцами в адрес ответчика направлялись претензии от 06.10.2023 и 09.10.2023, содержавшие требования в адрес ответчика в срок до 03 ноября 2023 привести арендуемое нежилое помещение в состояние до реконструкции. Ответчик не выполнил требование истцов, не привел спорное помещение в первоначальное состояние. 

03 ноября 2023 в адрес ответчика направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды с приложением соответствующего соглашения о расторжении договора аренды. Соглашение подписано истцами. Ответчик на уведомление не ответил, соглашение не подписал и в адрес истцов не направил, арендуемое помещение не освободил. 

Возражений и доказательств, опровергающих доводы и доказательства, представленные в материалы дела, ответчиком не представлены. 

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, доводы истцов суд пришел к следующим выводам.

В силу пунктов 2.2.8, 4.4. договора аренды и статей 450, 619 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указано выше истцы предлагали ответчику устранить выполненную перепланировку и реконструкцию арендуемого помещения (требования (претензии) от 06.10.2023г. и 09.10.2023). Ответчик не устранил нарушения в разумный срок, в связи с чем истцы направили в адрес ответчика предложение о расторжении договора (уведомление о досрочном расторжении договора аренды от 3 ноября 2023). Ответчик не ответил в срок, указанный в предложении. Следовательно, истцами надлежащим образом выполнены требования ст. ст. 452, 619 ГК РФ о до судебном урегулировании спора. 

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 05.09. 2023, площадь принадлежащего истцам на праве общей долевой собственности помещения составляет 1400,2 кв.м. В соответствии с условиями договора аренды (пункт 1.1.Договора) площадь передаваемого в аренду помещения также составляет 1400,2 кв.м. Из акта приема-передачи следует, что ответчик принял в аренду помещение площадью 1400,2 кв. м. Претензий по площади и по состоянию переданного в аренду помещения у ответчика на момент передачи и по настоящее время не было. Доказательств обратному в материалы дела не представлено. 

При проведении работ по подготовке Технического плана в сентябре 2023 истцы узнали о наличии перепланировки и реконструкции спорного помещения. 

Из заключения кадастрового инженера ФИО5 следует, что в ходе кадастровых работ выявлена перепланировка, реконструкция арендуемого ответчиком помещения. В связи перепланировкой и реконструкцией изменилась конфигурация помещения. В состав помещения вошли места общего пользования и часть помещения №14. После произведенной перепланировки, реконструкции площадь помещения оставила 1627, 4кв. (Технический план от 14 сентября 2023). В состав Технического плана включены планы этажей и экспликации помещений до перепланировки и реконструкции и после. Из планов этажей и экспликации следует, что изменена конфигурация арендуемого помещения, а также изменены внешние границы здания. Аналогичные выводы с описанием выполненных работ содержатся в представленном в материалы дела Техническом заключении № 045-23-ТЗ от 27.09.2023. Перечень выполненных работ по перепланировке и реконструкции приведен выше. Строительно-техническая и разрешительная документация на выполнение работ по перепланировке и реконструкции спорного помещения в материалы дела не представлена.

Из указанного следует, что перепланировка, реконструкция спорного помещения выполнена без подготовки и получения необходимых в силу закона документов, согласований и разрешений, предусмотренных ст. ст. 1,8,48,51 Градостроительного кодекса РФ и в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ является самовольной. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцы, собственник первоначально, заключивший договор аренды, - ФИО2, арендованное имущество не перепланировали и не реконструировали. Исходя из договора аренды и акта приема передачи ответчик принял в аренду помещение площадью 1400, 2 кв. м., по состоянию на 14 сентября 2023 изменились технические характеристики помещения. Техническим планом установлено, что площадь помещения увеличилась до 1627,4 кв.м за счет помещений, которые не передавались и не могли быть преданы в аренду истцами и первоначальным собственником ФИО2, ввиду отсутствия у них права на передачу в аренду (статья 606,608 ГК РФ). Изменение объекта обнаружено после передачи помещения и относится к сфере ответственности ответчика независимо от того, произошли изменения в результате действий самого ответчика или иных лиц. Суд приходит к выводу, что самовольная перепланировка, реконструкция выполнена ответчиком. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Между тем, отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство п. 2 ст. 401 ГК РФ. 

Эксплуатация самовольно реконструированного помещения не допускается (п.2 ст. 222 ГК РФ)

Стоимость приведения помещения в состояние до его реконструкции составляет 1 373 410 рублей 67 коп. (Локальный сметным расчет (смета) № 1, подготовлен ООО «АрхСтройЭксперт» (АСТЭК) 29.11.2023.

Эксплуатация спорного помещения в целях, предусмотренных договором аренды - торговли продовольственными и не продовольственными товарами после приведения его в состояние до реконструкции нарушает требования пожарной безопасности. (Ответ Главного управления МЧС России по Липецкой области № № от 02.10.2023)

В силу ст. 150 ГПК РФ непредставление ответчиками доказательств и возражений не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что материалами дела подтверждается то обстоятельство, что ответчик пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, повлекшим незаконную перепланировку и реконструкцию арендуемого имущества, что дает безусловное основание для расторжения договора, независимо от того повлекли ли данные действия ухудшение состояния объекта. При этом существенное нарушение ответчиком условий договора выражается в несоблюдении требований положений 2.2.8 договора, повлекшим указанные последствия, а потому носящие существенный характер, поскольку самовольная реконструкция, влекущая обязанность собственника привести имущество в прежнее состояние, безусловно влечет для собственника такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. ст. 451 ГК РФ). Кроме того, в случае приведения помещения в состояние до перепланировки и реконструкции помещение будет эксплуатироваться с нарушениями правил противопожарной безопасности, а нарушение правил противопожарной безопасности создает прямую угрозу сохранности имущества и безопасности пребывающих на объекте лиц, что при наступлении неблагоприятных последствий влечет ответственность собственника имущества вплоть до уголовной.

Незаконная и самовольная реконструкция с изменением таких характеристик объекта, как его конфигурация, занятие мест общего пользования, присоединение части помещения не принадлежащего истцам, в любом случае свидетельствует об ухудшении состояния имущества, поскольку порождает обязанность собственника, установленную частью 2 статьи 220 ГК РФ, статьей 222 ГК РФ и иные последствия, предусмотренные требованиями действующего законодательства.

Таким образом, суд полагает, что истицами помимо того, что ответчик пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, доказан также и факт ухудшения состояния помещения, переданного в аренду.

Учитывая изложенные обстоятельства в совокупности с приведенными нормами действующего законодательства суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования о расторжении договора аренды с даты вступления решения суда в законную силу, обязании ответчика освободить арендуемое нежилое помещение передав его истцам по акту приема-передачи в течение 7 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика за неисполнение решения суда денежную сумму в размере 5000 руб. в день пропорционально принадлежащим истцам долям в праве собственности на нежилое помещение.

Согласно п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1).

Как разъяснено в п.п. 27, 28, 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

На основании п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (ч. 4 ст. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

В данном случае, исходя из необходимости соблюдения баланса интересов сторон, учитывая требования соразмерности и справедливости, принимая во внимание объем действий, которые необходимо будет осуществить ответчику, а также срок, предоставленный для исполнения решения суда, суд приходит к выводу, что в случае неисполнения данного решения с ответчика начиная со дня, следующего за днем окончания установленного судом срока для исполнения решения суда, подлежит взысканию денежная сумма в размере 1000 руб. в день (в пользу ООО «Мебельный клуб» в размере 900 руб. в день, в пользу ФИО1 – в размере 100 руб. в день) до момента фактического исполнения возложенной на должника обязанности.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ст. 88 указанного кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом ООО «Мебельный клуб» понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12000 руб., истцом ФИО1 в размере 600 руб., которые также подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Мебельный клуб» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, выдан 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения: №, ИНН №) к ООО «Торгсервис36» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,) о расторжении договора аренды удовлетворить.

Расторгнуть Договор аренды № недвижимого имущества от 17.08.2020, дата регистрации в ЕГРН 27.08.2020, номер регистрации в ЕГРН №, с даты вступления решения суда в законную силу.

Обязать ООО «Торгсервис36» освободить арендуемое нежилое помещение № 17 с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, передав его по акту приема-передачи ООО «Мебельный клуб» и ФИО1, в течение 7 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ООО «Торгсервис36» в пользу ООО «Мебельный клуб» расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей.

Взыскать с ООО «Торгсервис36» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 рублей.

Взыскать с ООО «Торгсервис36» в пользу ООО «Мебельный клуб» за неисполнение решения суда денежную сумму в размере 900 руб. в день, начиная со дня, следующего за днем окончания установленного судом срока исполнения решения суда.

Взыскать с ООО «Торгсервис36» в пользу ФИО1 за неисполнение решения суда денежную сумму в размере 100 руб. в день, начиная со дня, следующего за днем окончания установленного судом срока исполнения решения суда.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Ю.Н. Бондарева

Мотивированное решение

изготовлено 9 февраля 2024