Дело №2а-1003/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Усинский городской суд Республики Коми в составе

председательствующего судьи Юхниной О.С.,

при секретаре судебного заседания Тарола Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 сентября 2017 года в городе Усинск Республики Коми административное дело по административному исковому заявлению ИП ФИО1, ФИО2 к Управлению Росреестра по Республике Коми о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ИП ФИО3 обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором указали, что 12.05.2017 управлением Росреестра по РК им было отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 28.06.2016, поскольку в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в МКД по адресу: Республика Коми, г.Усинск, ул.60 лет Октября, д.2/2. Ввиду того, что право общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество в МКД, в том числе, на земельный участок, возникает в силу закона, оспариваемый отказ препятствует им в распоряжении принадлежащим земельным участкам, а также нарушает права ИП ФИО3 на надлежащее оформление договора аренды. Просили признать отказ Управления Росреестра по РК незаконным и отменить его действие.

В судебном заседании административные истцы, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия не приняли, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представитель административного истца ИП ФИО3 – ФИО4 поддержала исковые требования и доводы в их обоснование.

Представитель административного ответчика по доверенности – ФИО5 возражала против удовлетворения административного искового заявления. Поясняла, что отказ в государственной регистрации договора аренды основан на требованиях закона. Указала, что само по себе возникновение у собственников жилых и нежилых помещений права общей долевой собственности на земельный участок под МКД она не оспаривает, однако для государственной регистрации в ЕГРН его обременения в виде аренды необходима и государственная регистрация этого права в силу прямого указания закона.

Суд, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

ФИО2 является собственником жилого помещения – комнаты по адресу: РК, г.Усинск, ул.60 лет Октября, д.2/2, к.208,208а.

Решением собственников помещений в данном МКД, вынесенном на основании заочного голосования, проводившегося в период с 06 по 17 мая 2016г., было согласовано выделение ИП ФИО3 земельного участка, находящегося в переделах придомовой территории, входящей в состав общего имущества МКД, площадью 200кв.м. под строительство магазина на праве долгосрочной аренды (10 лет). Полномочия на заключение договора аренды и на его государственную регистрацию были возложены общим собранием на ФИО2 (протокол заочного голосования от 18.05.2016). Решение общего собрания никем не оспорено.

28.07.2016 между собственниками МКД в лице ФИО2 и ИП ФИО3 был заключен соответствующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером 11:15:0102017:452/1 сроком до 28.06.2026.

02.02.2017 ИП ФИО6 обратился в ГАУ РК «МФЦ» по г.Усинску с заявлением о государственной регистрации договора аренды, приложив к нему договор, протокол заочного голосования, справку КУМИ МОГО «Усинск», кадастровую выписку о земельном участке, реестр заочного голосования.

14.02.2017 ФИО3 письмом Управления Росрестра по РК №11/015/002/2017-364 был уведомлен о приостановлении государственной регистрации, в связи с выявленными недостатками: отсутствием необходимых сведений в кадастровой выписке, отсутствием записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, данных о передаче документов, подтверждающих определение собственниками помещений состава общего имущества, отсутствием заявления о постановке объекта на государственный кадастровый учет.

12.05.2017 в адрес ФИО3 Управлением Росреестра по РК было направлено уведомление №11/015/002/2017-364 об отказе в государственной регистрации договора. В обоснование отказа регистратором указано, что в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию предоставлен соответствующий договор аренды от 28.06.2016. Право общей долевой собственности собственников жилых помещений в МКД принадлежит им в силу прямого указания закона. В то же время, государственная регистрация прав на такие объекты обязательна при государственной регистрации перехода этих прав, их ограничения и обременения. Государственная регистрация права общей долевой собственности должна осуществляться на основании заявлений собственников помещений в МКД. В ЕГРН в отношении земельного участка, передаваемого в аренду, такие сведения отсутствуют. Кроме того, не представлены документы, подтверждающие передачу решения и протокола общего собрания собственников помещений в МКД, определяющих состав общего имущества и подтверждающих право собственности на объект, в адрес ГЖИ РК по г.Усинску и в Службу РК строительного, жилищного и технического надзора (контроля).

Отказ органа от 12.05.2017 оспаривается административными истцами в части доводов об отсутствии государственной регистрации права общей долевой собственности, как необходимого условия для последующей регистрации договора аренды.

С 01.01.2017 вступил в силу федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", предусматривающий следующее.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (ст.1).

В частности, ст.26 ЗК РФ предусмотрена государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на срок год и более.

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения таких объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости (ст.69).

Право общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав общего имущества собственников помещений в МКД, возникает независимо от его государственной регистрации, в соответствии с прямым указанием закона - либо со дня вступления в силу ЖК РФ (01.03.2005), если земельный участок был сформирован до введения его в действие, а в противном случае – со дня государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (ст.16 федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Согласно выписке из ЕГРН, кадастровый номер земельному участку был присвоен 29.12.2011. То есть, не позднее этой даты у собственников помещений в МКД возникло право на соответствующую долю в земельном участке, входящем в состав общего имущества. 

В то же время, наличие у собственников таких прав административный ответчик не оспаривал, указав на необходимость их государственной регистрации для последующей регистрации обременения этих прав в виде права аренды.

ВС РФ в определении от 06.04.2017 N 5-КГ16-236 указал, что право собственности на долю в общем имуществе у гражданина либо организации возникает с момента государственной регистрации права собственности на помещение в данном МКД.

Согласно действовавшему до 1 января 2017 года пункту 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в части 5 статьи 40 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 1 января 2017 года.

Ранее действовавшей Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 февраля 2007 года N 29, также предусматривалась регистрация права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом. 

При таких обстоятельствах является правильным вывод суда первой инстанции о том, что для приобретения права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не требуется государственная регистрация права, возникшего в силу специального указания в законе. Вместе с тем право собственности на земельный участок, как на любой объект недвижимости, подлежит государственной регистрации, которая проводится в заявительном порядке.

Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества", утв. приказом Минюста РФ от 14.02.2007 N 29, было специально предусмотрено, что государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации); при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса).

Данный документ утратил силу в апреле 2015г., в связи с его отменой приказом Минюста России от 02.04.2015 N 80.

Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789 утвержден «Административный регламент Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ВС РФ в вышеуказанном определении от 06.04.2017 N 5-КГ16-236 указал, что ссылка суда апелляционной инстанции на то обстоятельство, что федеральным законодательством и Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусмотрена возможность регистрации права собственника жилого помещения в МКД на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, является ошибочной по следующим основаниям. 

Указанный Административный регламент определяет стандарт и порядок предоставления государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также устанавливает сроки и последовательность административных процедур и административных действий при предоставлении государственной услуги (пункт 1 этого Административного регламента). Отсутствие в административном регламенте специальной процедуры регистрации права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом не может служить основанием для отказа в проведении государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в силу особого указания закона.

Кроме того, «Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки», утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, предусмотрены особенности внесения в ЕГРН записей при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме (раздел 6.15).

В том числе, в соответствии с вышеуказанным порядком, записи о государственной регистрации права общей долевой собственности каждого собственника каждого помещения, машино-места в многоквартирном доме, иных вещных прав, ограничений прав, обременений объекта недвижимости, сделок вносятся в реестр прав на недвижимость в отношении объектов недвижимости, составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, в том числе в отношении земельного участка. 

При регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, отдельная запись о праве общей долевой собственности вносится в отношении собственника помещения, машино-места в многоквартирном доме. Если помещение, машино-место в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности, в отношении участников общей долевой собственности на него и, соответственно, на общее имущество в многоквартирном доме, записи о государственной регистрации права общей долевой собственности вносятся отдельно.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на земельный участок, как условие для последующей регистрации обременения этого права в виде долгосрочного договора аренды земельного участка. При этом само по себе право общей долевой собственности возникает в силу закона, что не исключает необходимости его регистрации в заявительном порядке в указанном выше случае.

Следовательно, по оспариваемым административными истцами основаниям отказ Управления Росреестра по РК в государственной регистрации договора аренды, незаконным признан судом быть не может, в связи с чем, административное исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Необходимо также отметить, что административными истцами был пропущен установленный ст.219 КАС РФ трехмесячный срок для оспаривания решения, что само по себе может расцениваться как основание для отказа в удовлетворении заявленных требований.

06.07.2016ИП ФИО3 уже обращался с аналогичным заявлением о государственной регистрации договора аренды. В совершении регистрационных действий ему было отказано уведомлением от 25.11.2016. Данный отказ является самостоятельным решением государственного органа, оспаривание его законности может быть осуществлено административными истцами, соответственно, путем обращения в суд с самостоятельным административным исковым заявлением, о чем председательствующим было разъяснено представителю административного истца в ходе рассмотрения дела. Оценивать данные решения как длящееся бездействие, с точки зрения вопросов, поставленных на разрешение в рассматриваемом административном исковом заявлении, суд не может.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

В удовлетворении административного искового заявления ИП ФИО1, ФИО2 к Управлению Росреестра по Республике Коми о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Усинский городской суд. 

Председательствующий О.С.Юхнина

Мотивированное решение составлено 02 октября 2017 года

Председательствующий – О.С. Юхнина