Дело № 2-484/17

Решение

Именем Российской Федерации

23 марта 2017 г. г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Пушкарной Н.Г., 

при секретаре Байрамуковой П.Д.,

с участием 

представителя истца Г.В.ВА., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по иску ФИО1 к администрации 

<

адрес>, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании права собственности на нежилое помещение-,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г. Пятигорска о признании права собственности на нежилое строение – летнюю кухню Литер «Д», площадью – 

<

данные изъяты> кв.м, этажность – 

<

данные изъяты>, расположенного на земельном участке общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под многоквартирным домом по адресу: 

<

адрес>

В ходе судебного разбирательства к участию в деле привлечены соответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

ФИО1 мотивировал исковые требования тем, что ему принадлежит на праве собственности квартира № в многоквартирном жилом доме № по 

<

адрес>

Другими собственниками квартир в указанном многоквартирном доме являются вышеуказанные ответчики.

Указанный жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый №, категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - под многоквартирным домом и иными входящими в состав дома объектами недвижимости. Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учёт и находится в общей долевой собственности собственников помещений в указанном доме.

В 2015 году истец, с согласия всех собственников квартир, на общем земельном участке построил нежилое здание - летнюю кухню, Литер Д, назначение - нежилое здание, площадью - 

<

данные изъяты> кв.м., этажность - 2 (два).

Решением общего собрания собственников квартир жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанную летнюю кухню закреплено за собственником квартиры №, то есть ФИО1

По мнению истца, возведенное нежилое строение - летняя кухня не нарушает права и законные интересы других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан.

Однако, в ответ на обращение в органы Росреестра истцом было получено сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности на указанную постройку, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок.

В соответствии с ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»: в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в силу названных норм права, право общей долевой собственности у собственников помещений многоквартирного дома на занятый многоквартирным домом земельный участок площадью 3 262 кв.м. возникло после проведенной процедуры формирования и государственного кадастрового учета.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО8, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные истцом в полном объеме по изложенным в иске доводам, при этом пояснил, что порядок пользования между собственниками квартир, расположенных по 

<

адрес> сложился, они не возражают против признания права собственности за ФИО1 на нежилую постройку – летнюю кухню Литер «Д». Кроме того, пояснил, поскольку нежилое помещение летняя кухня литер «Д» является вспомогательным, то разрешение на строительство не требуется. Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Истец ФИО1, ответчики: представитель администрации 

<

адрес>, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, будучи извещенные о дне и времени судебного заседания должным образом, об уважительности причин неявки суд не уведомили, просили рассмотреть гражданское дело в их отсутствие. Суд, с учетом мнения представителя истца, в соответствии с п. 5 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 пояснял, что фактически нежилое помещение литер «Д» является жилым домом, в котором он со своей семьей проживает, поскольку квартира, принадлежащая ему № 

<

адрес> является недостаточной для их семьи, они в 2015 г. построили летнюю кухню литер «Д», состоящую из одного этажа и мансарды, где постоянно проживают.

От соответчиков по делу ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 поступили заявления, в которых исковые требования ФИО1 признают, просят признать за ним право собственности на указанное в иске строение – летнюю кухню. 

Ранее в ходе судебного разбирательства представитель ответчика администрации г. Пятигорска – ФИО9, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, поскольку из материалов инвентарного дела следует, что строение литер «Д» фактически является жилым домом, используется по назначению, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м, число этажей надземных два, что не отрицалось истцом в судебном заседании. Однако, истцом произведено строительство литера «Д» самовольно, без получения соответствующего разрешения на строительство фактически жилого дома от администрации г.Пятигорска, без согласований соседей жилого дома и специализированных организаций, без разработки и утверждения проектно-сметной документации на строительство и подключение коммуникаций, поэтому последствия самовольных работ следует определять в соответствии со ст. 222 ГК РФ, в связи с чем просил в иске отказать. 

Проверив материалы дела, материалы инвентарного дела, заслушав мнения представителя истца, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему:

Жилой дом № расположен на земельном участке общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - под многоквартирным домом и иными входящими в состав дома объектами недвижимости. Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учёт и находится в общей долевой собственности собственников помещений в указанном доме в силу закона.

В 2015 году ФИО1 на общем земельном участке построил нежилое здание - летнюю кухню, Литер Д, назначение - нежилое здание, площадью - 

<

данные изъяты> кв.м., этажность - 2 (два).

Согласно представленному истцом протоколу № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> решением общего собрания собственников квартир жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанную летнюю кухню закреплено за собственником квартиры № - ФИО1

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, а согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

Из материалов инвентарного дела № следует, что литер «Д» является жилым домом, что указано компетентными органами при составлении технической документации на объект недвижимости, кроме того, из представленного истцом технического паспорта на летнюю кухню также следует, что в состав летней кухни входит коридор, пл. 

<

данные изъяты> кв.м, кухня, пл. 

<

данные изъяты> кв.м, комната 

<

данные изъяты> кв.м, комната, пл. 

<

данные изъяты> кв.м, санузел, пл. 

<

данные изъяты> кв.м, мансарда – комната, пл. 

<

данные изъяты> кв.м., всего общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., что позволяет суду сделать вывод, что летняя кухня является фактически жилым домом, в котором постоянно проживает истец со своей семьей, что им было подтверждено в ходе судебного разбирательства.

Однако, истцом не представлено документов подтверждающих о легализации указанного объекта недвижимости, не представлено сведений о безопасности использования самовольно возведенного строения, а также, что литер «Д» безопасен для использования в дальнейшем для проживания граждан и иных лиц.

Кроме того, истцом не представлено суду доказательств, что признание права на него не нарушает права и охраняемые законом интересы сторон и других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, чьи интересы могут быть затронуты данным строительством с собственниками земельного участка.

Истцом заявлены требования, поскольку ФИО1 намерен в полной мере осуществлять правомочия собственника - владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, предусмотренными ст. 209 ГК РФ, а легализация такого объекта в ином порядке за ним не была произведена, т.к. администрация г.Пятигорска и Росреестр ему фактически в этом отказали в связи с отсутствием соответствующего разрешения на выполнение строительных работ с возведением лит. «Д», а также правоустанавливающих документов на земельный участок, в границах которого расположена летняя кухня литер «Д» по адресу: 

<

адрес>

Положениями ст.12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты. При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).

Согласно правам и свободам граждан, гарантированным положениями ст.ст.35,40 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Положениями ст. 263 ГК предоставлено право собственнику земельного участка осуществить его застройку или разрешить осуществлять строительство другим лицам, которым кроме собственника земельного участка, обладают также и иные лица, имеющие другие права на использование земельного участка — право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. 

В соответствии со ст.ст.40, 41 ЗК собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства — создание нового объекта недвижимости — обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Признание спорного объекта строительства самовольным влечет несоблюдение правил застройки земельного участка. Применение ст.222 ГК РФ предполагает, что застройщик занял участок и вел строительство на нем вопреки воле собственника (обладателя иного права) земельного участка. 

Представителем ответчика администрации г. Пятигорска, в условиях состязательности процесса в обоснование своих доводов о самовольном строительстве истца без получения соответствующего разрешения строения и невозможности признания права собственности на объект недвижимости представлено бесспорное доказательство того, что летняя кухня литер «Д», фактически является жилым домом, возведенным истцом самовольно, что может нарушать конструктивные и другие характеристики жилого дома, затрагивать надежность и безопасность, превышать предельные параметры разрешенного строительства, жилого дома, установленные градостроительным регламентом, а также, что нарушает права и охраняемые законом интересы сторон, других лиц и построен в нарушение действующих СНиПов и нормативно-правовых актов для индивидуального жилищного строительства, поскольку земельный участок под жилым домом расположен в зоне жилой застройки под многоквартирным домом.

В ч.1ст.51 Градостроительного кодекса дано понятие разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ..

В соответствии с п.п.3ст.6 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления муниципального района. В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 8 ГрК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений. 

В соответствии с п.п.1-3 ст.55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который выдается органом местного самоуправления и удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Положениями п.2 ст.3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

В соответствии с п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно ч.3ст.48 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

В пунктах 25-26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.10г. № 10/22 разъяснено, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Исходя из положений ст.51 Градостроительного кодекса РФ и ст.3 ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства. Отсутствие разрешения на строительство означает факт самовольной постройки, что влечет определенные правовые последствия для лица, осуществившего такое строительство, реконструкцию или капитальный ремонт.

В п.28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Последствия самовольной постройки определяются ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку возведение литера «Д» без получения необходимой разрешительной документации, отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию само по себе не является безусловным основанием отказа в заявленных требованиях, а также принимая во внимание, что за лицом не признано право собственности на земельный участок, либо пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, где осуществлена постройка, суд на основании анализа представленных доказательств, применяя положения Градостроительного кодекса РФ (п.14 ст.1, ч.2 ст.51), считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Согласно статье 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу положений подпункта 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещений в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Пунктом 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре установлено, что орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

Законодатель в п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ по вопросам об определении границ и размера земельного участка отсылает нас к земельному и градостроительному законодательству. При этом ст. 11.9 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) создает предпосылки для признания земельных участков под многоквартирными домами и иными объектами неделимыми. Так, в силу п. 4 указанной статьи не допускается образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Исходя из п. 5 не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать эти земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Согласно п. 6 образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Наличие на земельном участке под многоквартирным домом, находящемся на праве общей долевой собственности у собственников помещений в МКД, недвижимого имущества – строения летней кухни и признание права собственности на нее за ФИО1 предполагает выдел части данного земельного имущества в личное пользование истца, поскольку в силу требований гражданского, земельного и жилищного законодательства земельный участок следует судьбе недвижимого имущества, расположенного на нем. Однако в силу изложенных выше требований закона такое недопустимо, а потому суд приходит к выводу о том, что спорное строение нарушает права и интересы других сособственников земельного участка, а потому иск не подлежит удовлетворению, при этом признание ответчиками иска в данном случае не может быть принято судом, поскольку это противоречит закону и нарушает права и законные интересы данных лиц. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,-

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к администрации г. Пятигорска, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании права собственности на нежилое строение – летнюю кухню литер «Д», площадью 

<

данные изъяты> кв.м, этажностью 2, расположенного на земельном участке под многоквартирным домом по адресу: 

<

адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Судья Н.Г. Пушкарная